Visado de Nómada Digital: Documentos Esenciales para Propietarios Canadienses de Viviendas de Obra Nueva en España

España se ha convertido en un destino principal para los trabajadores remotos, y el Visado para Nómadas Digitales (VND), introducido bajo la Ley de Startups (Ley 28/2022), ofrece una vía clara para que los ciudadanos no pertenecientes a la UE/EEE, incluidos los canadienses, residan y trabajen de forma remota desde el país. Para aquellos compradores canadienses que han invertido en propiedades de nueva construcción en la Costa del Sol, navegar la solicitud del VND junto con la propiedad requiere una comprensión detallada tanto de la normativa de inmigración como de la fiscal.

Life in Costa recomienda promociones en toda la Costa del Sol, y esta guía está diseñada para asegurar que los propietarios canadienses de estas propiedades estén completamente preparados para su traslado a España, cubriendo los documentos esenciales para el VND y las consideraciones fiscales clave relacionadas con su nuevo hogar.

El Visado para Nómadas Digitales en España: Una Visión General

El Visado para Nómadas Digitales en España es una autorización de residencia diseñada para personas que pueden realizar su trabajo de forma remota para empresas o clientes ubicados predominantemente fuera de España. Otorga el derecho legal a residir en España mientras se continúan las actividades profesionales remotas, ofreciendo acceso al Espacio Schengen para viajar.

Inicialmente, un VND solicitado a través de un consulado español en Canadá suele conceder un visado de un año, que luego puede convertirse en un permiso de residencia en España por hasta tres años. Si se solicita directamente desde España, durante una estancia turística legal, se puede emitir un permiso de residencia por hasta tres años directamente. Estos permisos son renovables, lo que puede llevar a una residencia de larga duración después de cinco años.

Es importante señalar que, si bien el VND regula su situación administrativa y migratoria, su residencia fiscal se determina por otros criterios, principalmente la ‘regla de los 183 días’ de presencia física en España.

Documentos Esenciales para Nómadas Digitales Canadienses

Los solicitantes canadienses del Visado para Nómadas Digitales en España deben reunir un conjunto completo de documentos. A continuación, se desglosan los requisitos clave:

• Pasaporte Válido: Su pasaporte debe ser válido por al menos un año más allá de su estancia prevista y tener al menos dos páginas en blanco. Se requiere un original y una fotocopia de la página de datos biográficos.
• Prueba de Trabajo Remoto: Debe demostrar una relación de trabajo remoto genuina. Esto incluye contratos de empleo, cartas de su empleador confirmando su estatus de trabajo remoto y permiso para trabajar desde España, o acuerdos de servicio con clientes para trabajadores autónomos. Para los autónomos, al menos el 80% de sus ingresos debe provenir de empresas fuera de España; un máximo del 20% puede ser de empresas españolas. La empresa debe haber estado operando durante al menos un año, y su relación laboral durante al menos tres meses.
• Medios Económicos: Los solicitantes deben demostrar recursos económicos suficientes para mantenerse a sí mismos y a cualquier familiar que les acompañe. Este umbral está vinculado al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) de España. Para 2026, el ingreso mensual mínimo para el solicitante principal es de aproximadamente 2.849 €, lo que representa el 200% del SMI (calculado sobre 12 meses). Esta cifra puede parecer más alta que en algunas guías antiguas debido a ajustes recientes basados en el Real Decreto 126/2026. Para el primer familiar acompañante, se requiere un 75% adicional del SMI, y para cada familiar subsiguiente, un 25% adicional del SMI. Las pruebas aceptables incluyen extractos bancarios (que muestren ingresos consistentes durante los últimos 3-6 meses), nóminas, declaraciones de impuestos y contratos de trabajo.
• Seguro Médico: Es obligatorio un seguro médico privado integral de un proveedor autorizado para operar en España. La póliza debe cubrir todos los riesgos asegurados por el sistema de salud público de España, sin copagos (sin copagos), sin franquicias y sin periodos de carencia (sin carencias). El seguro de viaje no es aceptado.
• Certificado de Antecedentes Penales: Los ciudadanos canadienses deben presentar un Certificado de Antecedentes Penales (Certified Criminal Record Check) de la Real Policía Montada de Canadá (RCMP), basado en huellas dactilares. Este documento debe haber sido emitido dentro de los seis meses anteriores a la fecha de solicitud. Crucialmente, requiere una Apostilla de Global Affairs Canada y una traducción jurada oficial al español. También deberá presentar una declaración responsable en la que conste que no tiene antecedentes penales en los últimos cinco años.
• NIE (Número de Identificación de Extranjero): El NIE es un número de identificación obligatorio para todos los extranjeros en España involucrados en actividades económicas, profesionales o sociales. Es esencial para la compra de propiedades, la apertura de una cuenta bancaria y el pago de impuestos. Puede solicitar un NIE en un consulado español en Canadá o directamente en España en una Oficina de Extranjería o comisaría de policía.
• Certificado de Cobertura (Seguridad Social): Debido a un acuerdo bilateral entre España y Canadá, algunos teletrabajadores canadienses pueden utilizar su cobertura de seguridad social canadiense existente (por ejemplo, a través de un Certificado de Cobertura CPT125 para provincias elegibles) en lugar de contribuir al sistema español. Este certificado debe ser Apostillado y, si no es multilingüe, traducido oficialmente al español.
• Cualificación Educativa/Profesional: Los solicitantes generalmente necesitan un título universitario, formación profesional o al menos tres años de experiencia profesional en su campo.
• Formularios de Solicitud y Tasas: El Formulario Nacional de Solicitud de Visado (por ejemplo, EX-04 o EX-15, según la vía de solicitud) debe ser cumplimentado y firmado. También se deben pagar las tasas de visado aplicables.

Compra de una Propiedad de Nueva Construcción: Consideraciones Fiscales Clave

Para los compradores canadienses de propiedades de nueva construcción en la Costa del Sol, comprender el panorama fiscal es crucial. Las promociones que recomendamos están sujetas a impuestos específicos, principalmente el IVA y el AJD.

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Al comprar una propiedad de nueva construcción directamente del promotor en España, se aplica el IVA en lugar del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo general para viviendas de nueva construcción, incluyendo hasta dos plazas de garaje y anejos transmitidos con la propiedad, es del 10% del precio de compra. Se aplican tipos reducidos del 4% a las viviendas de protección oficial (VPO) bajo condiciones específicas. El IVA se paga en el momento de la firma de la escritura ante notario.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Este impuesto se aplica a las compras de propiedades de nueva construcción y se paga además del IVA. El tipo de AJD varía según la comunidad autónoma. En Andalucía, el tipo general para la compra de propiedad nueva es del 1,2% del precio de compra, aunque pueden aplicarse tipos reducidos para grupos específicos como compradores jóvenes o familias numerosas bajo ciertas condiciones.

Más allá de estos impuestos principales, los compradores también deben presupuestar otros costes asociados, como los honorarios de notaría, los honorarios del Registro de la Propiedad y los costes de representación legal, que varían según el valor de la propiedad y los servicios contratados.

Propiedad Continuada y Fiscalidad

Una vez que sea propietario de una propiedad de nueva construcción en España, se aplican ciertos impuestos anuales, independientemente de si es residente o no residente a efectos fiscales.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este es un impuesto municipal local sobre la propiedad, pagadero anualmente al ayuntamiento local donde se encuentre la propiedad. El IBI se calcula en base al valor catastral de la propiedad, que es un valor administrativo asignado por el Catastro. El tipo impositivo, fijado por cada municipio, oscila típicamente entre el 0,4% y el 1,1% para propiedades urbanas.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) / Modelo 210: Los propietarios no residentes en España están sujetos al IRNR por cualquier ingreso generado en España. Incluso si la propiedad no se alquila, las autoridades fiscales españolas imputan una renta de alquiler nocional (renta imputada) por la mera disponibilidad de la propiedad, la cual está sujeta al IRNR. Si la propiedad se alquila, la renta del alquiler en sí está sujeta a este impuesto. El formulario Modelo 210 se utiliza para declarar y pagar este impuesto. Es crucial para los titulares de un VND comprender que residir en España durante más de 183 días en un año natural normalmente le convierte en residente fiscal, sujetándole al impuesto sobre la renta español por sus ingresos mundiales, en lugar de solo al IRNR. Algunos titulares de un VND pueden ser elegibles para solicitar el régimen fiscal especial para ‘impatriados’ (a menudo conocido como la Ley Beckham), que puede ofrecer un tipo impositivo más favorable sobre los ingresos de fuente española durante un cierto período.

Venta de una Propiedad como No Residente: La Retención del 3%

Si un propietario no residente decide vender su propiedad en España, entra en juego un mecanismo de retención fiscal específico:

• Retención del 3%: Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta acordado y pagarlo a la Agencia Tributaria (Agencia Tributaria Española) en nombre del vendedor no residente. Esta retención, tramitada a través del Modelo 211, actúa como un pago a cuenta del posible impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) derivado de la venta.
• Proceso de Recuperación: El vendedor no residente dispone entonces de un plazo de cuatro meses desde la fecha de la venta para presentar su propio Modelo 210 y declarar la ganancia o pérdida de capital real. Si el impuesto sobre las ganancias de capital a pagar es inferior al 3% retenido, o si hubo una pérdida en la venta, el vendedor puede solicitar la devolución del importe excedente o de la retención total.

Consideraciones de Reubicación para Propietarios Canadienses de Obra Nueva

Más allá de los requisitos de visado e impuestos, varios pasos prácticos son esenciales para una reubicación fluida a la Costa del Sol:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero): Como se ha destacado anteriormente, la obtención de su NIE es uno de los primeros y más críticos pasos, permitiéndole realizar casi cualquier actividad administrativa o financiera en España, incluyendo la compra y venta de propiedades, la apertura de una cuenta bancaria y la contratación de servicios públicos.
• Apertura de una Cuenta Bancaria Española: Esencial para gestionar las finanzas, pagar facturas y recibir ingresos en España. Muchos bancos ofrecen servicios adaptados a no residentes y recién llegados.
• Integración Sanitaria: Aunque el seguro médico privado es obligatorio para la solicitud del VND, una vez que obtenga la residencia y, por ejemplo, se registre como trabajador autónomo (autónomo) y contribuya al sistema de seguridad social español, normalmente tendrá acceso al sistema de salud público (Sistema Nacional de Salud – SNS). Muchos nómadas digitales optan por mantener un seguro privado para un acceso más rápido a especialistas y menores tiempos de espera, complementando su cobertura pública.

Navegar por las complejidades de una solicitud de Visado para Nómadas Digitales y las particularidades de la propiedad inmobiliaria española requiere una preparación diligente. Al comprender estos documentos esenciales y obligaciones fiscales, los propietarios canadienses de obra nueva pueden embarcarse con confianza en su nueva vida en la hermosa Costa del Sol.