Prêts immobiliers pour les acheteurs allemands en Espagne
Les acheteurs allemands sont des citoyens de l'UE, donc aucun visa n'est nécessaire et les prêts immobiliers sont contractés en euros sans risque de change. En tant que non-résidents fiscaux, vous pouvez généralement emprunter 60% à 70% de la valeur du bien immobilier, et vous aurez besoin d'un NIE ainsi que d'une preuve de revenus avant qu'une banque espagnole ne vous accorde un prêt.
Prêts immobiliers pour les acheteurs allemands en Espagne : comment fonctionne le financement
Obtenir un prêt immobilier pour une maison sur la Costa del Sol est simple pour les acheteurs allemands, mais les règles diffèrent de celles de leur pays. En tant que citoyen allemand, vous êtes un ressortissant de l’UE, vous bénéficiez donc de la pleine liberté de circulation et n’avez pas besoin de visa ni de l’ancien Golden Visa (la résidence par investissement immobilier a été fermée aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025).6 Comme l’Allemagne et l’Espagne utilisent l’euro, un prêt immobilier espagnol ne comporte aucun risque de change, ce qui est un réel avantage par rapport aux acheteurs non originaires de la zone euro. Ce guide couvre les limites de prêt/valeur, les taux, les taxes qui accompagnent le prêt, et les documents qu’un prêteur espagnol vous demandera.
Combien les acheteurs allemands peuvent-ils emprunter ? Rapport prêt/valeur pour les non-résidents
Le chiffre clé est votre résidence fiscale, pas votre nationalité. Si vous restez résident fiscal en Allemagne, les banques espagnoles vous considèrent comme un emprunteur non-résident et prêtent généralement de 60% à 70% du prix d’achat ou de l’estimation (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie un acompte de 30% à 40%, plus environ 10% à 12% supplémentaires pour les taxes et les frais. Les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux espagnols peuvent généralement atteindre jusqu’à 80% du rapport prêt/valeur.
Calculateur de prêt immobilier
| Montant du prêt | 227 500 € |
|---|---|
| Coût total | 341 676 € |
| Intérêts totaux | 114 176 € |
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Les acheteurs non-résidents en Espagne se voient généralement proposer 60–70% du prix ou de la valeur ; prévoyez donc un apport de 30–40% plus les frais d’achat ci-dessus.
Les prêteurs évaluent la capacité d’emprunt sur la base du ratio d’endettement, souhaitant généralement que l’endettement mensuel total (y compris le nouveau prêt immobilier) reste à ou en dessous d’environ 30% à 35% de votre revenu net. Les durées s’étendent généralement sur 20 à 30 ans, la plupart des banques exigeant que le prêt soit remboursé avant l’âge de 75 ans. Des produits à taux fixe et à taux variable liés à l’Euribor sont disponibles ; l’Euribor 12 mois est l’indice de référence standard pour les prêts immobiliers espagnols à taux variable.
Documents qu’une banque espagnole demandera
- Un NIE (Número de Identidad de Extranjero), qui est obligatoire pour acheter une propriété et signer un prêt immobilier.
- Les déclarations fiscales allemandes (Steuerbescheid) des une à deux dernières années et les bulletins de salaire récents ou, si vous êtes travailleur indépendant, les comptes de votre entreprise.
- Relevés bancaires récents et un aperçu des dettes existantes (un relevé de crédit de type SCHUFA).
- L’évaluation immobilière (tasación), réalisée par un évaluateur agréé selon les règles hypothécaires espagnoles.
Qui paie les frais de montage du prêt immobilier ?
Depuis le Real Decreto-ley 17/2018, le prêteur paie les droits de timbre Actos Jurídicos Documentados (AJD) sur l’acte hypothécaire, et non l’emprunteur.5 En vertu de la loi sur le crédit immobilier, Ley 5/2019 (LCCI), la banque couvre également les frais de notaire, de Registre Foncier et de gestoría (traitement) pour le prêt immobilier lui-même ; l’emprunteur ne paie normalement que l’évaluation de la propriété.3 Cela a considérablement réduit le coût initial du financement par rapport à il y a dix ans. Notez que cet AJD concerne l’acte hypothécaire. L’AJD est facturé séparément sur un acte d’achat de nouvelle construction (voir ci-dessous), et cet AJD d’achat est payé par l’acheteur.
Taxes d’achat qui accompagnent le prêt immobilier
Le financement n’est qu’une partie du budget. La taxe que vous payez dépendra si la maison est une nouvelle construction ou une revente, et la taxe foncière sur la Costa del Sol relève des règles andalouses.
Propriété neuve
Une maison neuve achetée à un promoteur est soumise à l’IVA (TVA) à 10% du prix pour les biens résidentiels, qui est un taux national, plus l’AJD (droit de timbre) au taux général andalou de 1.2% sur l’acte de vente.2 Ainsi, pour une nouvelle construction de 400 000 euros, vous devriez prévoir environ 40 000 euros d’IVA plus 4 800 euros d’AJD.
Propriété de revente
Une maison d’occasion n’attire pas l’IVA. Au lieu de cela, vous payez l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que l’Andalousie fixe à un taux forfaitaire de 7% du prix.2 Il n’y a pas de frais d’achat AJD distincts sur une revente.
| Coût | Nouvelle construction | Revente |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10% | Non applicable |
| Droit de timbre AJD (acte d’achat) | 1.2% (Andalucia) | Non applicable |
| Taxe de transfert ITP | Non applicable | 7% (Andalucia) |
| Notaire, Registre Foncier, gestoría | Environ 1% à 2% combinés (indicatif) | |
La retenue de 3% sur les vendeurs non-résidents
Si vous achetez une propriété de revente à un vendeur non-résident, vous, en tant qu’acheteur, devez retenir 3% du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211, en tant qu’avance sur l’impôt sur les plus-values des non-résidents du vendeur.1 Ceci ne s’applique pas lorsque vous achetez une nouvelle construction auprès d’un promoteur espagnol. C’est l’obligation du vendeur que vous administrez, mais cela est important car votre avocat s’en occupe lors de la finalisation.
Taxes récurrentes pour les propriétaires allemands
Une fois que vous êtes propriétaire de la maison, deux obligations récurrentes sont les plus importantes :
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : une taxe foncière municipale annuelle basée sur le valor catastral (valeur cadastrale). Les taux sont fixés par chaque mairie et se situent généralement dans une fourchette large de 0.4% à 1.1% de la valeur cadastrale.7
- IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), via le Modelo 210 : même si vous ne louez jamais la maison, l’Espagne taxe un *revenu imputé* notionnel pour la période où elle est à votre disposition. Ceci est calculé comme 1.1% de la valeur cadastrale (lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années) ou 2% autrement, et taxé à 19% pour les résidents de l’UE ou de l’EEE, ce qui inclut l’Allemagne. Si vous louez la propriété, les résidents de l’UE sont également taxés à 19%, mais sur le revenu net après déduction des dépenses.1
La convention de double imposition entre l’Allemagne et l’Espagne
L’Allemagne et l’Espagne ont une convention de double imposition (le traité actuel a été signé le 3 février 2011 et est applicable depuis le 1er janvier 2013) qui empêche le même revenu d’être imposé deux fois.4 En pratique, les revenus des biens immobiliers espagnols sont d’abord imposables en Espagne ; l’Allemagne applique ensuite ses propres règles pour éviter la double imposition tout en tenant généralement compte des revenus espagnols pour votre taux allemand (progression). Vous devez déposer le Modelo 210 espagnol et déclarer l’actif de manière appropriée en Allemagne. Étant donné que la fiscalité transfrontalière interagit avec votre situation personnelle, demandez conseil à un conseiller qualifié dans les deux pays.
Acheter sur plan : protection du dépôt
De nombreuses nouvelles constructions sur la Costa del Sol sont vendues sur plan. La loi espagnole exige qu’un promoteur garantisse (via une garantie bancaire ou une assurance) toutes les sommes que vous versez à titre d’acompte avant que la maison ne soit terminée, une protection initialement établie par la Ley 57/1968 et maintenant contenue dans la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).8 Ne versez jamais un paiement échelonné sur un compte non sécurisé ; votre avocat doit confirmer que la garantie est en place. Consultez notre guide connexe sur l’achat sur plan et les garanties de dépôt de la Ley 57/68.
Déménagement : scolarité et soins de santé
Les familles allemandes qui déménagent dans la province de Málaga ont accès au Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), qui suit le programme scolaire allemand, ainsi qu’à un large éventail d’écoles internationales et bilingues le long de la côte. Pour les soins de santé, en tant que citoyen de l’UE, vous pouvez utiliser la carte EHIC pour des séjours de courte durée ; si vous déménagez de manière permanente, les retraités peuvent s’inscrire au système espagnol en utilisant le formulaire S1, tandis que les personnes en âge de travailler utilisent généralement une assurance maladie privée ou cotisent à la sécurité sociale espagnole. Confirmez les arrangements actuels auprès de votre mairie locale (empadronamiento) et du consulat d’Allemagne.
Séquence pratique pour un acheteur allemand
- Obtenez votre NIE (en personne en Espagne ou via le consulat espagnol en Allemagne).
- Obtenez une décision de principe de prêt immobilier afin de connaître votre budget réel, y compris l’acompte de 30% à 40% pour les non-résidents.
- Engagez un avocat espagnol indépendant (pas celui du promoteur ou de l’agent).
- Réservez la propriété, puis signez le contrat d’achat privé avec protection du dépôt si l’achat est sur plan.
- Finalisez chez le notaire, où l’achat et le prêt immobilier sont signés, les taxes sont réglées et l’acte est enregistré.
Pour une vue d’ensemble des coûts, consultez nos guides complémentaires sur les coûts d’achat d’une nouvelle construction, le processus de demande de NIE et le dépôt de la déclaration d’impôt non-résident Modelo 210.
Ce guide est une information générale, non un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les seuils changent ; confirmez les chiffres actuels auprès de l’Agencia Tributaria, de l’Agencia Tributaria de Andalucía et d’un conseiller qualifié avant de vous engager.
Questions fréquentes
Quel acompte les acheteurs allemands doivent-ils verser pour un prêt immobilier espagnol ?
Si vous restez résident fiscal en Allemagne, vous êtes considéré comme un emprunteur non-résident et les banques espagnoles prêtent généralement 60% à 70% du prix ou de l'évaluation. Vous devriez donc prévoir un acompte de 30% à 40% plus environ 10% à 12% pour les taxes et frais. Les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux espagnols peuvent généralement emprunter jusqu'à 80%.
Les acheteurs allemands sont-ils exposés au risque de change pour un prêt immobilier espagnol ?
Non. L'Allemagne et l'Espagne utilisent toutes deux l'euro, un prêt immobilier espagnol est donc contracté et remboursé en euros sans exposition au taux de change, contrairement aux acheteurs extérieurs à la zone euro.
Quelles taxes dois-je payer lors de l'achat d'une propriété neuve sur la Costa del Sol ?
Une construction neuve d'un promoteur est soumise à l'IVA (TVA) à 10% du prix, plus les droits de timbre AJD au taux général andalou de 1.2% sur l'acte d'achat. Une revente paie plutôt l'impôt sur les transmissions patrimoniales ITP, que l'Andalousie fixe à un taux forfaitaire de 7%.
Les propriétaires allemands doivent-ils déposer le Modelo 210 même sans louer la propriété ?
Oui. Les non-résidents doivent l'IRNR sur un revenu imputé même pour un logement conservé à usage personnel. Il est calculé à 1.1% de la valeur cadastrale (2% si la valeur n'a pas été révisée au cours des dix dernières années) et imposé à 19% pour les résidents de l'UE/EEE, y compris les Allemands, et déclaré sur le Modelo 210.
Les citoyens allemands ont-ils besoin d'un visa ou d'un Golden Visa pour acheter en Espagne ?
Non. Les citoyens allemands sont des ressortissants de l'UE bénéficiant de la pleine liberté de circulation, aucun visa n'est donc requis pour acheter ou résider. La voie du Golden Visa a de toute façon été fermée aux nouveaux demandeurs le 3 April 2025 et n'a jamais été applicable aux citoyens de l'UE.
Qui paie les frais de mise en place du prêt immobilier en Espagne ?
Depuis les réformes de 2018 et 2019, le prêteur paie les droits de timbre AJD sur l'acte hypothécaire, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier et de gestoría pour le prêt immobilier. L'emprunteur ne paie généralement que l'évaluation du bien (tasación).
