Impôts pour les acheteurs norvégiens de biens immobiliers en Espagne

L’achat d’une propriété neuve dans un lieu recherché comme la Costa del Sol en Andalousie, en Espagne, représente un investissement important et un nouveau chapitre passionnant pour de nombreux acheteurs norvégiens. Comprendre le paysage fiscal est crucial pour garantir un processus d’acquisition fluide et prévisible. Le système fiscal espagnol, en particulier pour l’immobilier, diffère selon que la propriété est neuve ou d’occasion, et varie également selon les régions. Ce guide fournit un aperçu faisant autorité des taxes et des coûts associés spécifiquement pertinents pour les citoyens norvégiens achetant des propriétés neuves en Espagne, s’appuyant sur des sources officielles pour confirmer tous les chiffres.

Première Étape Essentielle : Le Numéro NIE

Avant que toute transaction immobilière ne puisse commencer en Espagne, tous les acheteurs étrangers doivent obtenir un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Ce numéro d’identification unique est obligatoire pour toutes les procédures légales, financières et administratives, y compris l’achat d’une propriété, l’ouverture d’un compte bancaire et le paiement des impôts en Espagne. Les citoyens norvégiens, en tant que ressortissants de l’EEE, sont tenus de demander un NIE. La demande peut être faite directement en Espagne auprès d’une Oficina de Extranjeros (Bureau de l’Immigration) ou d’un poste de Policía Nacional, ou auprès d’un Consulat d’Espagne en Norvège. Le processus exige généralement un passeport valide, une preuve d’adresse, des documents justifiant la nécessité du NIE (tels qu’un accord d’achat immobilier) et le paiement d’une petite taxe administrative.

Taxes Lors de l’Achat Immobilier

Lors de l’acquisition d’une propriété neuve directement auprès d’un promoteur en Espagne, deux taxes principales s’appliquent : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) et le Droit de Timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD). Celles-ci diffèrent considérablement de l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ou Taxe sur les Transferts de Propriété, qui est prélevée sur les propriétés d’occasion.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA)

Pour les propriétés résidentielles neuves achetées directement auprès d’un promoteur en Espagne, le taux d’IVA standard est de 10% du prix d’achat. Ce taux s’applique dans toute l’Espagne, y compris sur la Costa del Sol en Andalousie. Il est important de noter que l’IVA n’est facturée que sur la première vente d’une propriété ; les ventes ultérieures sont soumises à l’ITP.

Droit de Timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

En plus de l’IVA, les propriétés neuves sont soumises à l’AJD, communément appelé Droit de Timbre. Cette taxe est prélevée sur les documents légaux notariés, y compris l’acte public de vente de la propriété. Le taux de l’AJD est fixé par chaque communauté autonome. En Andalousie, le taux général pour les propriétés résidentielles neuves est de 1,2% du prix d’achat.

Autres Coûts d’Achat

Au-delà de l’IVA et de l’AJD, plusieurs autres coûts sont engagés lors de l’achat d’une propriété neuve :

• Frais de Notaire : Il s’agit des frais officiels pour l’acte public de vente. Ils sont réglementés par la loi et varient généralement d’environ 0,1% à 0,5% du prix d’achat, selon la valeur de la propriété.
• Frais d’Enregistrement Foncier : Pour enregistrer la propriété à votre nom au Registre Foncier, des frais sont à payer. Ceux-ci sont également réglementés et s’élèvent généralement à environ 0,1% à 0,25% du prix d’achat.
• Frais Juridiques : Bien que non obligatoires légalement, l’engagement d’un avocat indépendant est fortement recommandé pour les acheteurs étrangers. Les honoraires d’avocat varient généralement de 1% à 1,5% du prix d’achat (plus IVA) pour des services complets, y compris la due diligence, la révision des contrats et la gestion du processus d’achat.
• Coûts Liés au Prêt Hypothécaire : Si vous financez votre achat avec un prêt hypothécaire espagnol, des coûts supplémentaires s’appliqueront, tels que les frais d’évaluation (300 € à 500 €) et les frais d’ouverture, le cas échéant.

À titre indicatif général, les acheteurs norvégiens devraient prévoir environ 12% à 15% du prix d’achat de la propriété neuve pour couvrir toutes les taxes, frais et coûts associés en Andalousie.

Taxes Pendant la Propriété

Une fois que vous êtes propriétaire d’une propriété neuve en Espagne, il y a des taxes annuelles qui doivent être payées.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI est une taxe foncière municipale annuelle, similaire à la taxe d’habitation au Royaume-Uni. Elle est payée à la mairie locale (Ayuntamiento) où la propriété est située. L’IBI est calculée sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande. Le taux d’imposition pour les propriétés urbaines varie généralement de 0,4% à 1,1% de la valeur cadastrale, le pourcentage exact étant fixé par chaque municipalité. Le propriétaire de la propriété au 1er janvier de chaque année est redevable de l’IBI pour l’année entière.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Impôt sur le Revenu des Non-Résidents

Les propriétaires norvégiens qui ne sont pas des résidents fiscaux en Espagne (ce qui signifie qu’ils passent moins de 183 jours par an en Espagne) sont soumis à l’IRNR. Cette taxe est déclarée annuellement via le Modelo 210.

• Pour les Propriétés à Usage Personnel : Si la propriété neuve n’est pas louée et est destinée à un usage personnel, un revenu locatif théorique (revenu imputé) est néanmoins imposé. Celui-ci est calculé comme un pourcentage de la valeur cadastrale, généralement 1,1% ou 2% (selon la date de la dernière révision cadastrale). La Norvège étant un pays de l’EEE ayant un accord d’échange d’informations fiscales avec l’Espagne, le revenu imputé est imposé à un taux forfaitaire de 19%.

• Pour les Propriétés Locatives : Si la propriété neuve est louée, le revenu locatif réel généré est soumis à l’IRNR. Pour les citoyens norvégiens, ce revenu est imposé à 19%, et certaines dépenses liées à la propriété (telles que l’entretien, l’assurance et les intérêts hypothécaires) peuvent être déduites du revenu locatif brut. À partir de l’année fiscale 2026, les revenus locatifs devront être déclarés annuellement entre le 1er et le 20 avril de l’année suivante.

Impuesto sobre el Patrimonio (Impôt sur la Fortune)

L’Espagne prélève un impôt annuel sur la fortune sur les actifs nets d’un individu. Pour les non-résidents, cette taxe ne s’applique qu’aux actifs situés en Espagne. Le seuil d’exemption national est de 700 000 EUR par individu. Cependant, la Communauté Autonome d’Andalousie, où se trouve la Costa del Sol, a mis en œuvre un bonus de 100% sur l’Impôt régional sur la Fortune, l’éliminant effectivement pour les résidents et les non-résidents ayant des actifs en Andalousie, à partir de l’année fiscale 2022.

Taxes Lors de la Vente d’une Propriété

Si vous décidez de vendre votre propriété neuve en Espagne, il y a des taxes liées à la plus-value et un mécanisme de retenue spécifique pour les non-résidents.

Impôt sur les Plus-Values

Lorsqu’une propriété est vendue, tout bénéfice réalisé (la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ajusté pour certains coûts) est soumis à l’Impôt sur les Plus-Values. Pour les non-résidents des pays de l’EEE comme la Norvège, le taux d’imposition des plus-values est un taux forfaitaire de 19%. Certaines dépenses déductibles, telles que les frais de notaire, d’enregistrement, les frais juridiques payés lors de l’achat et les coûts d’amélioration documentés, peuvent réduire le gain imposable.

Retenue de 3% (Modelo 211)

Un aspect crucial pour les vendeurs non-résidents est la retenue de 3%. Lorsqu’un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente au moment de la signature de l’acte public et de verser ce montant directement à l’Agence Fiscale Espagnole (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211 dans un délai d’un mois après la vente. Cette retenue agit comme un acompte sur l’obligation fiscale potentielle de l’Impôt sur les Plus-Values du vendeur. Le vendeur non-résident doit ensuite déposer son Modelo 210 pour les Plus-Values dans les quatre mois suivant la vente pour déclarer son bénéfice réel. Si les 3% retenus dépassent son obligation finale d’Impôt sur les Plus-Values, il peut demander un remboursement. Si la taxe due est plus élevée, le vendeur doit payer la différence.

Financement de Votre Propriété Neuve : Ratio Prêt/Valeur (LTV)

Les acheteurs norvégiens envisageant un prêt hypothécaire auprès d’une banque espagnole pour leur propriété neuve doivent être conscients des ratios Prêt/Valeur (LTV) typiques. Pour les non-résidents, les banques espagnoles offrent généralement des prêts hypothécaires couvrant 60% à 70% du prix d’achat de la propriété ou de la valeur d’expertise de la banque (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie que vous devrez fournir un acompte de 30% à 40% de la valeur de la propriété, en plus des fonds pour les taxes et frais d’achat.

Conclusion

Naviguer dans les exigences fiscales pour l’achat d’une propriété neuve en Espagne en tant qu’acheteur norvégien implique de comprendre plusieurs taxes et procédures administratives distinctes. De la demande initiale de NIE à la gestion des taxes annuelles de propriété et à la planification d’une vente future potentielle, chaque étape nécessite une attention particulière. Bien que la Costa del Sol offre un investissement attrayant, il est fortement recommandé d’obtenir des conseils juridiques et financiers d’experts familiers avec les réglementations fiscales espagnoles et internationales. Cela garantit la conformité avec la loi espagnole et optimise votre investissement, vous permettant de profiter pleinement de votre nouvelle maison sous le soleil espagnol.