Requisiti per il mutuo per non residenti per acquirenti svedesi di nuove costruzioni in Spagna

La Costa del Sol, con la sua splendida costa mediterranea e un numero crescente di moderni sviluppi che raccomandiamo, continua ad attrarre acquirenti internazionali. Per i cittadini svedesi che considerano una proprietà di nuova costruzione in questa desiderabile regione dell’Andalusia, è essenziale comprendere i requisiti ipotecari specifici, le implicazioni fiscali e le procedure amministrative per i non residenti. Questa guida delinea i passi chiave e le considerazioni per ottenere un mutuo e completare l’acquisto della vostra proprietà di nuova costruzione in Spagna.

Requisiti per il Mutuo per Acquirenti Svedesi Non Residenti

Le banche spagnole sono generalmente propense a concedere prestiti a non residenti, inclusi i cittadini svedesi, ma applicano criteri più severi rispetto ai richiedenti residenti. I fattori principali che le banche considerano sono la vostra solvibilità finanziaria e il rapporto prestito-valore (LTV).

Rapporti Prestito-Valore (LTV)

Per i non residenti, le banche spagnole offrono tipicamente un LTV massimo tra il 60% e il 70% del prezzo di acquisto o della valutazione dell’immobile, a seconda di quale sia inferiore. Ciò significa che dovrete finanziare un acconto di almeno il 30% al 40% del valore dell’immobile con le vostre risorse, oltre a coprire i costi di acquisto associati.

Rapporto Debito-Reddito (DTI)

I prestatori spagnoli valutano la vostra capacità di rimborso utilizzando un rapporto debito-reddito (DTI). Le vostre obbligazioni debitorie mensili totali, inclusi il nuovo mutuo spagnolo e qualsiasi prestito esistente (ad esempio, prestiti auto, prestiti personali o altri mutui), non dovrebbero generalmente superare il 35% del vostro reddito mensile netto.

Documentazione Richiesta per un Mutuo per Non Residenti

Per richiedere un mutuo, gli acquirenti svedesi dovranno fornire un set completo di documenti, solitamente tradotti in spagnolo da un traduttore giurato. Sebbene i requisiti possano variare leggermente tra i prestatori, i documenti comuni includono:

• Passaporto valido o carta d’identità nazionale.
• Numero NIE spagnolo (Número de Identificación de Extranjero), obbligatorio per tutte le transazioni finanziarie e legali in Spagna.
• Prova di reddito:
• Per i dipendenti: Contratto di lavoro, buste paga degli ultimi 3-6 mesi e dichiarazioni dei redditi degli ultimi 1-2 anni.
• Per i lavoratori autonomi: Bilanci certificati degli ultimi 2-3 anni, estratti conto bancari aziendali e dichiarazioni dei redditi personali.
• Per i pensionati: Prova del reddito da pensione.
• Estratti conto bancari degli ultimi 3-12 mesi dai vostri conti bancari principali per dimostrare stabilità finanziaria e risparmi.
• Report di credito da un’agenzia affidabile in Svezia (ad esempio, UC in Svezia).
• Prova di beni e passività esistenti (ad esempio, atti di proprietà, altri estratti conto ipotecari).
• Un accordo preliminare di prenotazione o un contratto di acquisto privato per la proprietà di nuova costruzione.

Comprendere Costi e Tasse per le Proprietà di Nuova Costruzione

L’acquisto di una proprietà di nuova costruzione in Spagna comporta diverse tasse e spese oltre il prezzo pubblicizzato dell’immobile. Queste aggiungono tipicamente tra il 12% e il 15% al prezzo di acquisto.

IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

Per le nuove proprietà residenziali, gli acquirenti pagano l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), che è l’equivalente spagnolo dell’IVA, invece dell’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) per le proprietà di rivendita. L’aliquota IVA standard per le nuove proprietà residenziali è del 10% del prezzo di acquisto. Questa aliquota si applica anche a un massimo di due posti auto e ripostigli venduti con l’abitazione nello stesso atto. Per le nuove costruzioni su progetto (off-plan), l’IVA è tipicamente pagata in fasi corrispondenti ai pagamenti parziali effettuati allo sviluppatore.

AJD (Imposta di Bollo)

Oltre all’IVA, gli acquisti di nuove costruzioni sono soggetti all’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), o Imposta di Bollo. In Andalusia, l’aliquota AJD per le proprietà di nuova costruzione è attualmente dell’1.2% del prezzo di acquisto.

Altri Costi di Acquisto

Oltre alle tasse, gli acquirenti dovrebbero prevedere un budget per:

• Spese notarili: Regolamentate dalla legge, queste tipicamente variano da €900 a €1.400 per una proprietà da €500.000.
• Spese del Registro Fondiario (Catasto): Simili alle spese notarili, anche queste sono regolate legalmente e tipicamente variano da €400 a €700 per una proprietà da €500.000.
• Spese legali: È altamente consigliabile nominare un avvocato spagnolo indipendente per rappresentare i vostri interessi, il cui costo si aggira tipicamente intorno all’1% del prezzo di acquisto.
• Spese di istruttoria del mutuo: Se si ottiene un mutuo, aspettatevi spese di valutazione (circa €300-€500) e potenziali spese di apertura bancaria.

Costi di Proprietà Continuativi

Possedere una proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol comporta costi annuali ricorrenti.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI è una tassa municipale annuale sulla proprietà, simile alla council tax nel Regno Unito, pagata al comune locale (Ayuntamiento). È calcolata in base al valore catastale (valor catastral) dell’immobile, che è un valore amministrativo tipicamente inferiore al valore di mercato. I comuni stabiliscono le proprie aliquote all’interno di un intervallo, solitamente tra lo 0.4% e l’1.1% per le proprietà urbane. L’IBI è pagato dalla persona proprietaria dell’immobile al 1° gennaio di ogni anno.

Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR / Modelo 210)

Come proprietario di immobile non residente, siete obbligati a dichiarare e pagare l’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) tramite il Modelo 210 alle autorità fiscali spagnole (Agencia Tributaria). Questo si applica anche se non affittate la proprietà, poiché la Spagna imputa un reddito nozionale da proprietà detenuta per uso personale.

• Reddito Imputato: La base imponibile è generalmente il 2% del valore catastale, o l’1.1% se il valore catastale è stato rivisto negli ultimi dieci anni.
• Aliquota Fiscale: Per i residenti dei paesi dell’UE, inclusa la Svezia, l’aliquota fiscale su questo reddito imputato è del 19%. Per i non residenti nell’UE, è del 24%.
• Scadenze: Per il reddito imputato, il Modelo 210 deve essere presentato entro il 31 dicembre dell’anno successivo all’anno fiscale. Se affittate la vostra proprietà, il reddito da locazione percepito dal 2024 in poi viene dichiarato annualmente entro il 20 gennaio dell’anno successivo.

Spese Condominiali

Se la vostra proprietà di nuova costruzione fa parte di una comunità (ad esempio, un appartamento in un complesso o una casa a schiera in un’urbanizzazione), pagherete spese condominiali mensili o trimestrali. Queste coprono la manutenzione delle aree comuni, come giardini, piscine, ascensori e servizi di sicurezza. Le spese variano significativamente a seconda delle strutture offerte.

Utenze e Assicurazione

Sarete responsabili delle bollette delle utenze (elettricità, acqua, internet) e dell’assicurazione obbligatoria sulla casa, specialmente se avete un mutuo.

Trasferimento e Passi Amministrativi

Oltre agli aspetti finanziari, ci sono diversi passi amministrativi cruciali per l’acquisto della vostra proprietà e una facile integrazione.

1. Ottenere un Numero NIE

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è un numero di identificazione fiscale unico essenziale per quasi tutte le attività legali e finanziarie in Spagna, inclusi l’acquisto di proprietà, l’attivazione delle utenze e l’apertura di un conto bancario.

Potete ottenere il vostro NIE:

• Di persona in Spagna presso una stazione di polizia (Oficina de Extranjería o Comisaría de Policía Nacional) prenotando un appuntamento (cita previa).
• Tramite un consolato spagnolo in Svezia.
• Tramite un rappresentante legale in Spagna con una procura notarile.

I documenti richiesti tipicamente includono un modulo EX-15 compilato, un passaporto valido, una prova del motivo per cui avete bisogno del NIE (ad esempio, un contratto di acquisto di proprietà) e il pagamento di una piccola tassa utilizzando il Modulo 790, codice 12.

2. Aprire un Conto Bancario Spagnolo

Un conto bancario spagnolo è vitale per gestire i vostri pagamenti relativi alla proprietà, come le rate del mutuo, le bollette delle utenze, l’IBI e le spese condominiali. I non residenti possono aprire un conto con il loro passaporto e il NIE. Le banche possono anche richiedere un ‘certificato di non residenza’ (che può spesso essere ottenuto da una stazione di polizia o a volte tramite la banca stessa) e una prova dell’origine dei vostri fondi o redditi.

3. Rappresentanza Legale

Sebbene non strettamente obbligatorio, è altamente consigliato ingaggiare un avvocato spagnolo indipendente. Egli effettuerà la due diligence sulla proprietà di nuova costruzione, esaminerà i contratti, si assicurerà che tutti i permessi e le licenze necessarie siano a posto per lo sviluppo, gestirà gli obblighi fiscali e rappresenterà i vostri interessi durante l’intero processo di acquisto.

L’Impegno di Life in Costa

Life in Costa raccomanda sviluppi che soddisfano standard elevati e siamo dedicati ad aiutare i nostri clienti a navigare nelle complessità dell’acquisto di una proprietà di nuova costruzione nelle aree che copriamo. Comprendendo il processo ipotecario, gli obblighi fiscali e i passaggi amministrativi, gli acquirenti svedesi possono intraprendere con fiducia il loro percorso verso la proprietà di una casa da sogno sulla Costa del Sol.