Najlepsze obszary na Costa del Sol dla irlandzkich nabywców

Wybór najlepszych obszarów na Costa del Sol dla irlandzkiego nabywcy to mniej kwestia znalezienia jednego idealnego miasta, a bardziej dopasowanie odcinka wybrzeża do sposobu, w jaki planujesz wykorzystać dom. Około 150 kilometrów od Nerja na wschodzie do Manilvy na zachodzie obejmuje apartamenty budżetowe, wille rodzinne i luksusowe nowe budownictwo przy polach golfowych, a wszystko to obsługiwane jest przez jedno lotnisko. Ten przewodnik przedstawia najlepsze obszary na Costa del Sol dla irlandzkich nabywców według stylu życia i potencjału wynajmu, a następnie dokładnie określa, jakie podatki zapłacisz i jak ramy prawne Irlandia-Hiszpania traktują Twój zakup.

Dwie rzeczy sprawiają, że to wybrzeże jest niezwykle dogodne dla nabywców z Irlandii. Po pierwsze, jako obywatele UE zachowują Państwo pełną swobodę przepływu, więc nie ma wizy pobytowej ani minimalnego progu inwestycyjnego do spełnienia przed zakupem. Po drugie, łączność jest naprawdę codzienna. Lotnisko Malaga-Costa del Sol jest czwartym najbardziej ruchliwym w Hiszpanii, a Dublin znajduje się wśród jego czołowych międzynarodowych tras.¹¹ Aer Lingus i Ryanair latają bezpośrednio przez cały rok, z połączeniami do Dublina mniej więcej codziennie, trwającymi około 3 godziny 10 minut, a do Cork niewiele krócej, około 2 godziny 55 minut.¹²

Najlepsze obszary na Costa del Sol dla irlandzkich nabywców

Miasto Malaga i wschodnie wybrzeże: wartość i życie przez cały rok

Miasto Malaga przekształciło się z miejsca, do którego się przylatywało, w miejsce, w którym się mieszka. Oferuje ono funkcjonujące hiszpańskie miasto z kulturą, szpitalami i uniwersytetami, a nie sezonowy kurort, i jest jednym z silniejszych obszarów pod względem czystego zwrotu z najmu, z danymi brutto często cytowanymi na poziomie od 6 do 7 procent.⁸ Na wschód od miasta, Rincon de la Victoria, Torre del Mar i Nerja w Axarquía oferują irlandzkim nabywcom niższe ceny początkowe, spokojniejszą i bardziej hiszpańską atmosferę oraz prawdziwą społeczność zimową, zamiast zamkniętych urbanizacji. Jest to budżetowy koniec wybrzeża i pasuje nabywcom, którzy chcą stałej bazy lub stabilnej inwestycji długoterminowej zamiast rotacji wynajmów wakacyjnych.

Fuengirola, Mijas i centralne wybrzeże: rodzinny złoty środek

Środkowy odcinek to miejsce, gdzie osiedla się wiele irlandzkich rodzin, i to z dobrego powodu. Fuengirola łączy długą promenadę, linię kolejową dla dojeżdżających do Malagi oraz codzienne udogodnienia, które działają zarówno w styczniu, jak i w sierpniu. Mijas Costa i jego wioska w głębi lądu oferują pola golfowe, międzynarodowe szkoły i dobrze ugruntowaną społeczność anglojęzyczną, więc integracja jest łagodna, jeśli Twój hiszpański jest w fazie rozwoju. Benalmadena dopełnia środkowy odcinek życiem w marinie i dobrym transportem. Dochody tutaj są solidne, choć nie spektakularne, zazwyczaj w przedziale brutto od 4,5 do 6,5 procent dla najmów długoterminowych i wyższe dla dobrze zlokalizowanych najmów krótkoterminowych.⁸ Dla irlandzkich nabywców, którzy chcą bliskości lotniska, szkół i gotowej sceny towarzyskiej, jest to najbezpieczniejszy pierwszy zakup.

Marbella, Estepona i zachodnie wybrzeże: premium i luksus

Na zachód od Marbelli rynek przenosi się do segmentu premium. Marbella i Złota Mila oferują rozpoznawalny prestiż, usługi concierge i najbardziej rozwinięty luksusowy rynek najmów krótkoterminowych, podczas gdy Estepona po cichu stała się jednym z najlepszych wszechstronnych miejsc na wybrzeżu, łącząc odrestaurowane stare miasto z falą wysokiej jakości nowych budów. Estepona jest często wymieniana obok miasta Malagi jako zwycięzca pod względem rentowności w 2026 roku.⁸ Dalej na zachód, Sotogrande i Manilva przyciągają nabywców poszukujących przestrzeni, życia w marinie i spokoju w stylu polo. Luksusowe wille tutaj zazwyczaj wykazują niższe dochody brutto, w przedziale od 3,5 do 5,5 procent dla najmów długoterminowych, ale rekompensatą jest odporność wartości kapitałowej i silne zapotrzebowanie na odsprzedaż.⁸ Jest to strefa dla nabywców stawiających na styl życia i tych, którzy gonią za dochodem z wynajmu wakacyjnego w szczycie sezonu z wysokiej jakości nowej budowy.

Co płacą irlandzcy nabywcy: podatki i opłaty związane z zakupem

Podatek, który płacisz, zależy od tego, czy nieruchomość jest nową budową kupioną od dewelopera, czy też jest to odsprzedaż. Nigdy nie płacisz obu. Nowa budowa wiąże się z 10 procentami IVA (VAT) w całym kraju plus andaluzyjski podatek skarbowy (AJD) w wysokości 1,2 procent, co łącznie daje 11,2 procent.² Odsprzedaż natomiast podlega jednolitemu andaluzyjskiemu podatkowi od przeniesienia własności (ITP) w wysokości 7 procent, ustalonemu na mocy regionalnej ustawy 5/2021.¹ Od 2022 roku podstawą opodatkowania jest wyższa z kwot: zapłacona cena lub wartość referencyjna katastru (valor de referencia), a nie automatycznie cena z aktu notarialnego.¹

Do tego dochodzą niezależne opłaty prawne (hiszpański adwokat jest zdecydowanie zalecany i zazwyczaj wynosi około 1 procenta), plus opłaty notarialne i opłaty za wpis do Rejestru Gruntów. Z reguły należy doliczyć około 12 do 14 procent do ceny nowej budowy i nieco mniej do odsprzedaży.² Każdy kupujący, rezydent czy nie, potrzebuje numeru NIE (numero de identidad de extranjero) przed finalizacją zakupu, ponieważ ani notariusz, ani urząd skarbowy nie zarejestrują zakupu bez niego.¹⁰ Nasze oddzielne przewodniki dotyczące kosztów zakupu, procesu uzyskiwania NIE oraz wyboru adwokata szczegółowo omawiają procedury.

Bieżące podatki i umowa Irlandia-Hiszpania

Po nabyciu nieruchomości, obowiązują dwie roczne opłaty. IBI to lokalny podatek od nieruchomości, naliczany przez ratusz i różniący się w zależności od gminy.³ Następnie jest podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR), deklarowany na Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal nalicza dochód domniemany: podstawa wynosi 1,1 lub 2 procent wartości katastralnej, w zależności od daty ostatniej rewizji, opodatkowany stawką dla nierezydentów.³ Tutaj pomaga Twój status irlandzki. Jako rezydenci UE, irlandzcy właściciele płacą obniżoną stawkę 19 procent, zamiast 24 procent stosowanych wobec właścicieli spoza UE, a od dochodów z wynajmu mogą odliczyć dopuszczalne koszty przed opodatkowaniem.³

Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Irlandią a Hiszpanią, podpisana w Madrycie 10 lutego 1994 roku, zapobiega podwójnemu opodatkowaniu.⁶ Ponieważ nieruchomość znajduje się w Hiszpanii, Hiszpania ma pierwotne prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu i dochodów domniemanych; następnie deklarujesz ten sam dochód w Irlandii i ubiegasz się o ulgę z tytułu podatku hiszpańskiego już zapłaconego.⁶ Kolejność ma znaczenie: najpierw złożyć deklarację i zapłacić w Hiszpanii, zachować dokumentację, a następnie ubiegać się o ulgę z tytułu podatku zagranicznego w Irlandii. W przypadku przyszłej sprzedaży, nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych w stałej stawce UE wynoszącej 19 procent, a kupujący musi potrącić 3 procent ceny i zapłacić ją do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 jako zaliczkę na Twoje zobowiązanie, którą następnie rozliczasz w późniejszym Modelo 210.⁴

Jednym z korzystnych aspektów dla zakupów o wyższej wartości jest to, że Andaluzja stosuje 100-procentową ulgę w regionalnym podatku majątkowym, więc właściciele tam faktycznie nic nie płacą, chociaż krajowy podatek solidarnościowy od dużych fortun (Solidarity Tax on Large Fortunes) może nadal mieć zastosowanie do aktywów hiszpańskich netto powyżej 3 milionów euro.⁹

Finansowanie, kredyty hipoteczne i dochody z wynajmu

Irlandzcy nabywcy finansujący zakup powinni planować wokół limitów pożyczek dla nierezydentów. Hiszpańskie banki zazwyczaj ograniczają kredyty dla nierezydentów z UE do 60-70 procent wartości (loan-to-value), przy czym najlepsze warunki są zarezerwowane dla najsilniejszych profili dochodowych.⁷ W połączeniu z podatkami od zakupu oznacza to, że przed rozpoczęciem należy zaplanować znaczną wpłatę gotówkową plus koszty.

Jeśli chodzi o zwroty, wybrzeże zapewnia szeroki zakres brutto zysków z wynajmu od 5 do 7 procent, przy czym miasto Malaga i Estepona znajdują się w górnej części, a luksusowe wille w Marbelli niżej.⁸ Wysokiej jakości nowe budownictwo przeznaczone na krótkoterminowy wynajem wakacyjny może osiągnąć brutto od 6 do 10 procent, chociaż po odjęciu opłat za zarządzanie, IBI, opłat wspólnotowych, 19-procentowego podatku dla nierezydentów i realistycznych pustostanów, zyski netto zazwyczaj wynoszą około 3 do 4,5 procent.⁸ Jeśli zamierzasz wynajmować wakacyjnie, uwzględnij rejestrację wynajmu turystycznego w Andaluzji, zanim zaczniesz liczyć na ten dochód; nasze dedykowane przewodniki dotyczące licencjonowania wynajmu wakacyjnego i opodatkowania wynajmu omawiają aktualne zasady.

Krótko mówiąc, najlepszy obszar dla irlandzkiego nabywcy to ten, który pasuje do planu: Malaga i wschód dla wartości i życia przez cały rok, Fuengirola i Mijas dla życia rodzinnego i łatwej integracji, oraz Marbella i Estepona dla luksusowego stylu życia i dochodów w szczycie sezonu. Ramy podatkowe i traktatowe są takie same na całym wybrzeżu, a Twój status w UE upraszcza sprawę.