Zrozumienie obowiązków podatkowych w USA z tytułu posiadania nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego (nowo wybudowanej) na Costa del Sol to ekscytująca perspektywa, oferująca nowoczesny design i udogodnienia w pożądanej lokalizacji. Jednakże, dla obywateli USA, marzenie o posiadaniu hiszpańskiej nieruchomości wiąże się z odrębnymi obowiązkami podatkowymi zarówno w Hiszpanii, jak i w Stanach Zjednoczonych. Ten przewodnik, stworzony z myślą o zagranicznych nabywcach, przedstawia kluczowe zobowiązania podatkowe, które należy wziąć pod uwagę, zapewniając jasne zrozumienie krajobrazu finansowego związanego z nabyciem i posiadaniem jednej z wysokiej jakości nowo wybudowanych nieruchomości, które polecamy.

Hiszpańskie Zobowiązania Podatkowe dla Właścicieli Nieruchomości z Rynku Pierwotnego

Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego (obra nueva) w Hiszpanii, obowiązują specyficzne podatki i opłaty, odmienne od tych związanych z nieruchomościami z rynku wtórnego. Ponadto, bieżące posiadanie wiąże się z dalszymi zobowiązaniami podatkowymi.

Początkowe Podatki i Opłaty Związane z Zakupem

1. IVA (Podatek od Wartości Dodanej): Nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają IVA, obecnie pobieranemu w wysokości 10% ceny zakupu dla nieruchomości mieszkalnych. Jest to płacone bezpośrednio deweloperowi w momencie zakupu.
2. AJD (Opłata Skarbowa / Actos Jurídicos Documentados): Oprócz IVA, zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego wiążą się również z AJD. W Andaluzji, gdzie znajduje się Costa del Sol, ogólna stawka AJD dla aktów dokumentujących nabycie nieruchomości, gdzie zastosowano IVA, wynosi obecnie 1,2% ceny zakupu.
3. Opłaty Notarialne: Są to ustawowe opłaty za publiczny akt sprzedaży, pobierane przez notariusza. Koszt zależy od ceny zakupu, liczby klauzul i stron, zazwyczaj waha się od 0,1% do 0,5% ceny zakupu.
4. Opłaty za Wpis do Księgi Wieczystej: Opłaty za rejestrację nieruchomości na Twoje nazwisko w Hiszpańskim Rejestrze Gruntów (Registro de la Propiedad) zazwyczaj wahają się od 0,1% do 0,3% ceny zakupu.
5. Opłaty Prawne: Chociaż nie jest to podatek, zdecydowanie zaleca się zatrudnienie prawnika do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii, aby zapewnić należytą staranność i chronić Twoje interesy. Opłaty prawne zazwyczaj wynoszą od 1% do 1,5% ceny zakupu, plus IVA.

Bieżące Podatki od Nieruchomości w Hiszpanii

• IBI (Podatek od Nieruchomości / Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jest to roczny lokalny podatek komunalny oparty na wartości katastralnej (wartość administracyjna przypisana nieruchomości). Stawka różni się w zależności od gminy, ale zazwyczaj mieści się w przedziale od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej rocznie. Każdy ratusz ustala swoją specyficzną stawkę.
• IRNR (Podatek Dochodowy od Nierezydentów / Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Modelo 210: Jako nierezydentny właściciel nieruchomości, podlegasz hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu od swojej nieruchomości, nawet jeśli jej nie wynajmujesz. Opiera się to na przypisywanym dochodzie z nieruchomości. Dla obywateli USA, stawka podatku dla nierezydentów wynosi 24% od podstawy opodatkowania. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, podstawa opodatkowania wynosi zazwyczaj 1,1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od daty ostatniej rewizji wartości. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, zapłacisz 24% od brutto dochodu z wynajmu, choć niektóre wydatki mogą być odliczalne dla rezydentów UE/EOG, ale zazwyczaj nie dla obywateli USA.

Podatki przy Sprzedaży Nieruchomości Hiszpańskiej

• Podatek od Zysków Kapitałowych: Jeśli sprzedasz swoją hiszpańską nieruchomość, wszelki zysk (różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia, plus pewne wydatki) podlega podatkowi od zysków kapitałowych. Dla nierezydentów spoza UE/EOG (w tym obywateli USA), obecna stawka wynosi 19% od zysku.
• 3% Zatrzymanie dla Nierezydentnych Sprzedawców: Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i zapłacenia jej bezpośrednio hiszpańskim organom podatkowym w imieniu sprzedającego. Działa to jako zaliczka na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedającego. Jeśli rzeczywisty podatek od zysków kapitałowych jest niższy niż 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot. Jeśli jest wyższy, sprzedający musi zapłacić różnicę.
• Plusvalía Municipal (Lokalny Podatek od Wzrostu Wartości Gruntu): Jest to lokalny podatek pobierany przez ratusz od wzrostu wartości gruntu, na którym stoi nieruchomość, od daty nabycia do daty sprzedaży. Sprzedający jest zazwyczaj odpowiedzialny za ten podatek.

Amerykańskie Zobowiązania Podatkowe dla Zagranicznych Właścicieli Nieruchomości

Jako obywatel USA, Twoje globalne dochody i aktywa podlegają zazwyczaj opodatkowaniu i raportowaniu w USA, niezależnie od tego, gdzie mieszkasz lub gdzie znajdują się aktywa. Posiadanie nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii wiąże się ze specyficznymi wymogami raportowania w USA i potencjalnymi zobowiązaniami podatkowymi.

Raportowanie Zagranicznych Rachunków Bankowych i Finansowych (FBAR)

Jeśli masz interes finansowy lub uprawnienia do podpisywania zagranicznych rachunków finansowych (które obejmują rachunki bankowe na wydatki związane z nieruchomością, dochody z wynajmu, a nawet przechowywanie środków na zakup nieruchomości) o łącznej wartości przekraczającej 10 000 USD w dowolnym momencie roku kalendarzowego, musisz zgłosić je do Departamentu Skarbu USA za pośrednictwem FinCEN Form 114, Raportu o Zagranicznych Rachunkach Bankowych i Finansowych (FBAR). Musi to być złożone elektronicznie do Sieci ds. Egzekwowania Przestępstw Finansowych (FinCEN).

Raportowanie FATCA (Formularz 8938)

Ustawa o Zgodności Podatkowej Rachunków Zagranicznych (FATCA) wymaga od obywateli USA zgłaszania niektórych zagranicznych aktywów finansowych, jeśli ich łączna wartość przekracza określone progi. Dla osoby samotnej mieszkającej za granicą, na przykład, próg wynosi zazwyczaj ponad 200 000 USD w ostatnim dniu roku podatkowego, lub ponad 300 000 USD w dowolnym momencie roku. Jest to zgłaszane na Formularzu 8938, Oświadczenie o Określonych Zagranicznych Aktywach Finansowych, składanym wraz z roczną deklaracją podatkową (Formularz 1040). Sama nieruchomość zazwyczaj nie jest «określonym zagranicznym aktywem finansowym» dla celów FATCA, chyba że jest posiadana za pośrednictwem zagranicznego podmiotu, ale rachunki bankowe związane z jej zakupem lub dochodami z wynajmu już tak.

Amerykański Podatek Dochodowy od Dochodów z Wynajmu

Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość z rynku pierwotnego w Hiszpanii, dochody z wynajmu podlegają amerykańskiemu podatkowi dochodowemu. Dochody te zgłosisz w Załączniku E (Dodatkowe Dochody i Straty) do Twojego Formularza 1040. Chociaż zapłacisz również hiszpański IRNR od tego dochodu, USA przewiduje mechanizmy zapobiegające podwójnemu opodatkowaniu:

• Zagraniczna Ulga Podatkowa (Formularz 1116): Pozwala to na ubieganie się o ulgę podatkową za podatki dochodowe zapłacone w obcym kraju, zmniejszając Twoje zobowiązanie podatkowe w USA dolar za dolarem. Jest to często najbardziej korzystna metoda kompensowania zagranicznych podatków.
• Wyłączenie Zagranicznych Dochodów z Pracy (Formularz 2555): Chociaż głównie dotyczy dochodów z pracy, to wyłączenie może być istotne, jeśli również pracujesz za granicą, ale zazwyczaj nie ma zastosowania do dochodów z wynajmu.

Amerykańskie Kwestie Podatkowe Dotyczące Spadków i Darowizn

Obywatele USA podlegają amerykańskim podatkom od spadków i darowizn od swoich globalnych aktywów. Chociaż Hiszpania również ma podatek od spadków, traktat podatkowy USA-Hiszpania dotyczący spadków i darowizn może pomóc złagodzić podwójne opodatkowanie. Kluczowe jest skonsultowanie się ze specjalistą podatkowym doświadczonym w międzynarodowym planowaniu spadkowym, aby zrozumieć konsekwencje dla Twojej hiszpańskiej nieruchomości.

Ważne Kwestie do Rozważenia dla Kupujących z USA

• Uzyskaj NIE: Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca (Número de Identificación de Extranjero) jest niezbędny do wszelkich transakcji finansowych w Hiszpanii, w tym zakupu nieruchomości i płacenia podatków. Możesz ubiegać się o niego w Konsulacie Hiszpanii w USA lub w Hiszpanii.
• Profesjonalne Doradztwo: Biorąc pod uwagę złożoność nawigowania po dwóch systemach podatkowych, zdecydowanie zaleca się zatrudnienie zarówno hiszpańskiego doradcy podatkowego, jak i amerykańskiego doradcy podatkowego specjalizującego się w międzynarodowym opodatkowaniu. Mogą oni zapewnić spersonalizowane porady, zapewnić zgodność i pomóc zoptymalizować Twoją sytuację podatkową.
• Rezydencja Podatkowa: Zrozum zasady rezydencji podatkowej w Hiszpanii. Jeśli spędzisz ponad 183 dni w roku kalendarzowym w Hiszpanii, możesz stać się hiszpańskim rezydentem podatkowym, co znacząco zmieni Twoje zobowiązania podatkowe.

Zrozumienie tych zawiłych zobowiązań podatkowych ma kluczowe znaczenie dla obywateli USA rozważających zakup nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa del Sol. Dzięki starannemu planowaniu i poszukiwaniu fachowej porady możesz cieszyć się swoim hiszpańskim domem ze spokojem, wiedząc, że Twoje zobowiązania finansowe są właściwie zarządzane.