Hypotheken für französische Käufer von Neubauten in Spanien

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien, insbesondere entlang der sonnenverwöhnten Costa del Sol, ist eine zunehmend beliebte Wahl für französische Käufer. Die Anziehungskraft moderner Entwicklungen, oft mit hochmodernen Einrichtungen und in erstklassigen Küstengebieten gelegen, kombiniert mit einem günstigen Klima und Lebensstil, macht sie zu einer überzeugenden Investition. Dieser Leitfaden soll französischen Bürgern helfen, die Feinheiten der Hypothekenaufnahme für eine Neubau- (obra nueva) oder Off-Plan-Immobilie in Spanien zu verstehen, und behandelt wesentliche finanzielle, rechtliche und steuerliche Überlegungen.

Den spanischen Hypothekenmarkt für Nicht-Residenten verstehen

Als französischer Käufer gelten Sie für Hypothekenzwecke als Nicht-Resident, es sei denn, Sie verbringen mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien und erfüllen andere Kriterien für die steuerliche Ansässigkeit. Spanische Banken sind es gewohnt, internationalen Kunden Kredite zu gewähren, aber die Bedingungen unterscheiden sich von denen, die Residenten angeboten werden. Bei Neubauimmobilien finanzieren Banken in der Regel zwischen 60 % und 70 % des Kaufpreises oder der Bewertung der Immobilie, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Dies bedeutet, dass französische Käufer damit rechnen sollten, mindestens 30 % bis 40 % des Immobilienwertes sowie weitere 10 % bis 15 % für die damit verbundenen Kaufnebenkosten und Steuern selbst tragen zu müssen.

Beleihungsauslauf (LTV)

Der Beleihungsauslauf (LTV) ist ein entscheidender Faktor, der den Prozentsatz des Immobilienwertes darstellt, den eine Bank zu finanzieren bereit ist. Für Nicht-Residenten, einschließlich französischer Bürger, liegt dieser Wert normalerweise zwischen 60 % und 70 %. Wenn Sie also eine Neubauimmobilie für 300.000 € kaufen, könnte eine Bank zwischen 180.000 € und 210.000 € leihen, wobei Sie den restlichen Betrag als Anzahlung leisten müssen.

Verfügbare Hypothekenarten

Spanische Banken bieten Nicht-Residenten sowohl Festzins- als auch Variabelzins-Hypotheken an, ähnlich wie die für Residenten verfügbaren. Festzins-Hypotheken bieten Zahlungsstabilität, wobei der Zinssatz während der gesamten Kreditlaufzeit konstant bleibt. Variabelzins-Hypotheken hingegen passen sich in der Regel periodisch auf der Grundlage eines Referenzindex wie Euribor plus einer Differenz an. Die Wahl hängt von Ihren finanziellen Aussichten und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Die wesentliche NIE: Ihr erster Schritt

Bevor Sie fast jede rechtliche oder finanzielle Transaktion in Spanien durchführen können, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos oder des Immobilienkaufs, benötigen Sie eine Número de Identificación de Extranjero (NIE). Die NIE ist eine eindeutige steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer. Sie können Ihre NIE bei einer Oficina de Extranjería (Ausländerbehörde) oder einer Polizeistation in Spanien oder über ein spanisches Konsulat oder eine Botschaft in Frankreich beantragen. Für den Antrag benötigen Sie das Formular EX-15, Ihren Reisepass und eine Begründung für Ihr Anliegen (z. B. einen Reservierungsvertrag für eine Immobilie).

Der Hypothekenantragsprozess für Neubauten

Der Hypothekenantragsprozess für eine Neubauimmobilie umfasst typischerweise mehrere Phasen:

• Erstberatung: Sprechen Sie mit mehreren spanischen Banken, um auf Nicht-Residenten zugeschnittene Angebote zu vergleichen. Online-Hypothekenmakler, die sich auf ausländische Käufer spezialisiert haben, können ebenfalls hilfreich sein.

• Dokumentensammlung: Banken benötigen umfangreiche Unterlagen, um Ihre finanzielle Solvenz zu beurteilen. Dazu gehören in der Regel Ihr Reisepass/NIE, eine Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit, Einkommensnachweise (z. B. Arbeitsvertrag, die letzten drei Gehaltsabrechnungen), Steuererklärungen aus Ihrem Wohnsitzland, Kontoauszüge des letzten Jahres sowie Details zu bestehenden Schulden oder Vermögenswerten.

• Vorabgenehmigung: Sobald Ihre Unterlagen eingereicht wurden, prüft die Bank Ihren Antrag und kann eine Vorabgenehmigung erteilen, die den maximalen Darlehensbetrag angibt, den sie bereit ist anzubieten.

• Immobilienbewertung (Tasación): Bei einer Neubauimmobilie veranlasst die Bank eine unabhängige Bewertung. Dies ist ein obligatorischer Schritt für die Hypothek, und die Kosten werden vom Käufer getragen, typischerweise zwischen 250 € und 500 €.

• Hypothekenangebot und Prüfung: Nach einer erfolgreichen Bewertung unterbreitet die Bank ein verbindliches Hypothekenangebot. Es ist entscheidend, dieses von Ihrem unabhängigen Rechtsbeistand prüfen zu lassen.

• Unterzeichnung der Hypothekenurkunde: Die Hypothekenurkunde (escritura de hipoteca) wird am Tag des Abschlusses des Immobilienkaufs vor einem Notar unterzeichnet. Banken übernehmen in der Regel Notar-, Registrierungs- und AJD-Gebühren, die sich auf die Hypothekenurkunde selbst beziehen.

Zugehörige Kosten beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien

Beim Kauf einer Neubau- oder Off-Plan-Immobilie in Spanien müssen Sie über den Kaufpreis hinaus eine Reihe von Steuern und Gebühren einplanen. Diese belaufen sich in Andalusien typischerweise auf etwa 11 % bis 14 % des Kaufpreises der Immobilie.

Die Hauptkosten umfassen:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – Mehrwertsteuer): Für Neubauimmobilien beträgt die IVA in der Regel 10 % des Kaufpreises. Dies gilt für den Erstverkauf der Immobilie durch den Bauträger. Dieser Satz gilt auch für bis zu zwei Garagenplätze und Abstellräume, wenn sie zusammen mit der Immobilie gekauft werden. Für Sozialwohnungen (Viviendas de Protección Oficial – VPO) unter Sonderregelung oder öffentlicher Förderung kann ein reduzierter IVA-Satz von 4 % gelten.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados – Stempelsteuer): Diese Steuer wird auf dokumentierte Rechtsakte erhoben. Für Neubauimmobilien in Andalusien beträgt der AJD-Satz 1,2 % des Kaufpreises.

• Notargebühren: Dies sind offizielle Gebühren für die öffentliche Kaufurkunde. Sie sind gesetzlich geregelt und liegen typischerweise zwischen 0,2 % und 0,5 % des Kaufpreises.

• Grundbuchgebühren: Werden für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuchamt gezahlt. Diese sind ebenfalls reguliert und belaufen sich in der Regel auf 0,1 % bis 0,25 % des Kaufpreises.

• Anwaltskosten: Für ausländische Käufer dringend empfohlen, um die Due Diligence zu gewährleisten und Ihre Interessen zu schützen. Diese liegen typischerweise zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises, zuzüglich IVA.

• Bearbeitungsgebühren für die Hypothek: Einige Banken können eine Eröffnungs- oder Bearbeitungsgebühr erheben, obwohl viele inzwischen Hypotheken ohne diese anbieten.

• Bewertungsgebühr (Tasación): Wie erwähnt, wird diese vom Käufer bezahlt und kostet etwa 250 € bis 500 €.

Laufende Kosten für den Immobilienbesitz

Sobald Sie Ihre Neubauimmobilie besitzen, fallen wiederkehrende Kosten an:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Grundsteuer): Dies ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, die an das Rathaus des Standortes der Immobilie gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie und eines von der Gemeinde festgelegten Steuersatzes, typischerweise zwischen 0,4 % und 1,3 %, berechnet. Die Person, die die Immobilie am 1. Januar eines bestimmten Jahres besitzt, ist für die IBI für das gesamte Jahr haftbar.

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Einkommensteuer für Nicht-Residenten): Französische Käufer sind als EU-Bürger dieser Steuer auf alle in Spanien erzielten Einkünfte unterworfen. Wenn die Neubauimmobilie vermietet wird, zahlen Sie 19 % auf das Nettoeinkommen aus der Vermietung. Als EU-/EWR-Bürger können Sie abzugsfähige Ausgaben wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Hypothekenzinsen und Immobilienwartungskosten absetzen. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, sind Sie weiterhin für IRNR auf ein unterstelltes Mieteinkommen haftbar, das als 1,1 % (oder 2 % je nach Aktualisierung des Katasterwertes) des Katasterwertes berechnet und mit 19 % besteuert wird. Diese Steuer wird mit Modelo 210 deklariert.

• Gemeinschaftsgebühren: Für Neubauprojekte, insbesondere solche mit Gemeinschaftseinrichtungen wie Pools oder Gärten, zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren (gastos de comunidad), um deren Wartung zu decken.

• Nebenkosten und Versicherungen: Wasser, Strom, Internet und Hausratversicherung sind ebenfalls laufende Ausgaben.

Wichtige Überlegungen für französische Käufer

Obwohl der Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol viele Vorteile bietet, ist es unerlässlich, mit der gebotenen Sorgfalt vorzugehen:

• Unabhängige Rechtsberatung: Beauftragen Sie immer einen unabhängigen spanischen Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Dieser wird alle notwendigen Prüfungen des Bauträgers, des Grundstücks, der Lizenzen und der Verträge durchführen, um einen sicheren Off-Plan-Kauf zu gewährleisten.

• Währungsumtausch: Schwankungen zwischen dem Euro und anderen Währungen können Ihre Kaufkraft und Hypothekenzahlungen beeinflussen. Ziehen Sie in Betracht, einen Währungsspezialisten für günstige Wechselkurse und Absicherungsstrategien zu konsultieren.

• Kundendienst nach dem Kauf: Stellen Sie bei Neubauimmobilien sicher, dass der Bauträger Garantien für Baumängel gemäß spanischem Recht bietet.

Durch sorgfältige Planung und das Verständnis dieser wichtigen Aspekte können französische Käufer den Prozess der Hypothekenaufnahme und des Erwerbs ihrer Traum-Neubauimmobilie an der wunderschönen Costa del Sol erfolgreich meistern.