Hipotecas para compradores alemanes en España
Los compradores alemanes son ciudadanos de la UE, por lo que no se necesita visado y las hipotecas se formalizan en euros sin riesgo de divisa. Como no residentes fiscales, normalmente pueden financiar entre el 60% y el 70% del valor de la propiedad, y necesitarán un NIE además de un justificante de ingresos antes de que un banco español les conceda un préstamo.
Hipotecas para compradores alemanes en España: cómo funciona la financiación
Obtener una hipoteca para una vivienda en la Costa del Sol es sencillo para los compradores alemanes, pero las normas difieren de las de su país. Como ciudadano alemán, usted es un nacional de la UE, por lo que tiene plena libertad de circulación y no necesita visado ni la antigua Golden Visa (la residencia por inversión inmobiliaria se cerró a nuevos solicitantes el 3 de abril de 2025).6 Dado que tanto Alemania como España utilizan el euro, una hipoteca española no conlleva riesgo de tipo de cambio, lo que supone una ventaja real frente a los compradores de fuera de la eurozona. Esta guía cubre los límites de la relación préstamo-valor, los tipos de interés, los impuestos asociados al préstamo y los documentos que un prestamista español le solicitará.
¿Cuánto pueden pedir prestado los compradores alemanes? Relación préstamo-valor para no residentes
La cifra clave es su residencia fiscal, no su nacionalidad. Si usted sigue siendo residente fiscal en Alemania, los bancos españoles le tratarán como un prestatario no residente y suelen prestar entre el 60% y el 70% del precio de compra o de la tasación (la cantidad que sea menor). Esto significa un depósito del 30% al 40%, más aproximadamente un 10% al 12% adicional para impuestos y tasas. Los compradores que se convierten en residentes fiscales españoles suelen alcanzar hasta el 80% de la relación préstamo-valor.
Calculadora de hipoteca
| Importe del préstamo | 227.500 € |
|---|---|
| Coste total | 341.676 € |
| Intereses totales | 114.176 € |
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
A los compradores no residentes en España se les suele ofrecer el 60–70% del precio o la tasación, así que prevé una entrada del 30–40% más los gastos de compra anteriores.
Los prestamistas evalúan la asequibilidad en función de la relación deuda-ingresos, queriendo generalmente que la deuda mensual total (incluida la nueva hipoteca) se mantenga en o por debajo de aproximadamente el 30% al 35% de sus ingresos netos. Los plazos suelen ser de 20 a 30 años, y la mayoría de los bancos exigen que el préstamo se amortice antes de los 75 años. Están disponibles tanto productos de tipo fijo como de tipo variable vinculados al Euríbor; el Euríbor a 12 meses es el índice de referencia estándar para las hipotecas variables españolas.
Documentos que solicitará un banco español
- Un NIE (Número de Identidad de Extranjero), que es obligatorio para comprar una propiedad y firmar una hipoteca.
- Declaraciones de impuestos alemanas (Steuerbescheid) de los últimos uno o dos años y nóminas recientes o, si es autónomo, cuentas comerciales.
- Extractos bancarios recientes y un resumen de las deudas existentes (un informe de crédito al estilo SCHUFA).
- La tasación de la propiedad, realizada por un tasador aprobado bajo las normas hipotecarias españolas.
¿Quién paga los gastos de constitución de la hipoteca?
Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el prestamista paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de hipoteca, no el prestatario.5 Según la ley de crédito inmobiliario, Ley 5/2019 (LCCI), el banco también cubre los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría (tramitación) de la propia hipoteca; el prestatario normalmente solo paga la tasación de la propiedad.3 Esto ha reducido significativamente el coste inicial de la financiación en comparación con hace una década. Tenga en cuenta que este AJD se refiere a la escritura de hipoteca. El AJD se cobra por separado en una escritura de compra de obra nueva (véase más abajo), y ese AJD de compra lo paga el comprador.
Impuestos de compra que acompañan a la hipoteca
La financiación es solo una parte del presupuesto. El impuesto que usted paga depende de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, y el impuesto sobre la propiedad en la Costa del Sol se rige por las normas andaluzas.
Propiedad de obra nueva
Una vivienda a estrenar comprada a un promotor conlleva IVA (VAT) al 10% del precio para propiedades residenciales, que es un tipo nacional, más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al tipo general andaluz del 1,2% sobre la escritura de compraventa.2 Así, en una obra nueva de 400.000 euros, usted presupuestaría alrededor de 40.000 euros de IVA más 4.800 euros de AJD.
Propiedad de segunda mano
Una vivienda de segunda mano no devenga IVA. En su lugar, usted paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que Andalucía fija en un tipo fijo del 7% del precio.2 No hay un cargo de AJD de compra separado en una reventa.
| Coste | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% | No aplicable |
| Impuesto de AJD (escritura de compraventa) | 1.2% (Andalucía) | No aplicable |
| Impuesto de transmisiones patrimoniales ITP | No aplicable | 7% (Andalucía) |
| Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría | Aproximadamente del 1% al 2% combinado (orientativo) | |
La retención del 3% a vendedores no residentes
Si usted compra una vivienda de segunda mano a un vendedor no residente, usted como comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211, como anticipo del impuesto sobre la renta de no residentes por ganancias patrimoniales del vendedor.1 Esto no se aplica cuando usted compra una obra nueva a un promotor español. Es una obligación del vendedor que usted gestiona, pero es importante porque su abogado se encarga de ello en la firma.
Impuestos continuos para propietarios alemanes
Una vez que es propietario de la vivienda, dos obligaciones recurrentes son las más importantes:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal anual sobre la propiedad basado en el valor catastral. Los tipos son fijados por cada ayuntamiento y suelen oscilar en una horquilla amplia del 0,4% al 1,1% del valor catastral.7
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), a través del Modelo 210: incluso si nunca alquila la vivienda, España grava una renta imputada nocional por el período en que está a su disposición. Esto se calcula como el 1,1% del valor catastral (cuando ese valor ha sido revisado en los últimos diez años) o el 2% en caso contrario, y se grava al 19% para los residentes de la UE o el EEE, lo que incluye a Alemania. Si alquila la propiedad, los residentes de la UE también tributan al 19%, pero sobre la renta neta después de gastos deducibles.1
El convenio de doble imposición entre Alemania y España
Alemania y España tienen un convenio de doble imposición (el tratado actual se firmó el 3 de febrero de 2011 y se aplica desde el 1 de enero de 2013) que evita que los mismos ingresos tributen dos veces.4 En la práctica, los ingresos de propiedades españolas tributan primero en España; Alemania aplica luego sus propias normas para evitar la doble imposición, aunque generalmente tiene en cuenta los ingresos españoles para su tipo impositivo alemán (progresión). Debe presentar el Modelo 210 español y declarar el activo apropiadamente en Alemania. Dado que la fiscalidad transfronteriza interactúa con su situación personal, consulte a un asesor cualificado en ambos países.
Compra sobre plano: protección de depósitos
Muchas obras nuevas en la Costa del Sol se venden sobre plano. La ley española exige que un promotor garantice (mediante aval bancario o seguro) cualquier cantidad que usted pague a cuenta antes de que la vivienda esté terminada, una protección establecida originalmente por la Ley 57/1968 y ahora contenida en la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).8 Nunca realice un pago a cuenta en una cuenta no garantizada; su abogado debe confirmar que la garantía está en vigor. Consulte nuestra guía relacionada sobre la compra sobre plano y las garantías de depósito de la Ley 57/68.
Reubicación: educación y sanidad
Las familias alemanas que se reubican en la provincia de Málaga tienen acceso al Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), que sigue el currículo alemán, junto con una amplia gama de escuelas internacionales y bilingües a lo largo de la costa. Para la atención sanitaria, como ciudadano de la UE puede utilizar la tarjeta EHIC para estancias cortas; si se traslada permanentemente, los pensionistas pueden registrarse en el sistema español utilizando el formulario S1, mientras que las personas en edad de trabajar suelen utilizar un seguro de salud privado o contribuir a la seguridad social española. Confirme los trámites actuales con su ayuntamiento local (empadronamiento) y el consulado alemán.
Secuencia práctica para un comprador alemán
- Obtenga su NIE (en persona en España o a través del consulado español en Alemania).
- Obtenga una aprobación de hipoteca en principio para conocer su presupuesto real, incluyendo el depósito del 30% al 40% para no residentes.
- Contrate a un abogado español independiente (no el del promotor o agente).
- Reserve la propiedad y luego firme el contrato privado de compraventa con protección de depósito en caso de obra sobre plano.
- Formalice en la notaría, donde se firman la compraventa y la hipoteca, se liquidan los impuestos y se inscribe la escritura.
Para una imagen más amplia de los costes, lea nuestras guías complementarias sobre los costes de compra de obra nueva, el proceso de solicitud del NIE y la presentación del impuesto de no residentes Modelo 210.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal. Los tipos y umbrales cambian; confirme las cifras actuales con la Agencia Tributaria, la Agencia Tributaria de Andalucía y un asesor cualificado antes de comprometerse.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto depósito necesitan los compradores alemanes para una hipoteca española?
Si sigue siendo residente fiscal en Alemania, se le considerará un prestatario no residente y los bancos españoles suelen prestar entre el 60% y el 70% del precio o de la tasación, por lo que debería presupuestar un depósito del 30% al 40% más aproximadamente un 10% a un 12% para impuestos y tasas. Los compradores que se convierten en residentes fiscales españoles suelen poder obtener hasta el 80% del préstamo.
¿Los compradores alemanes se enfrentan a un riesgo de divisa en una hipoteca española?
No. Tanto Alemania como España utilizan el euro, por lo que una hipoteca española se concede y se paga en euros sin exposición al tipo de cambio, a diferencia de los compradores de fuera de la eurozona.
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol?
Una obra nueva de un promotor conlleva IVA al 10% del precio más el impuesto de AJD al tipo general andaluz del 1,2% sobre la escritura de compraventa. Una vivienda de segunda mano, en cambio, paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que Andalucía fija en un 7%.
¿Los propietarios alemanes tienen que presentar el Modelo 210 incluso sin alquilar la propiedad?
Sí. Los no residentes deben pagar el IRNR sobre una renta imputada, incluso por una vivienda destinada a uso personal. Se calcula como el 1,1% del valor catastral (2% si el valor no ha sido revisado en los últimos diez años) y se grava al 19% para los residentes de la UE/EEE, incluidos los alemanes, y se declara en el Modelo 210.
¿Necesitan los ciudadanos alemanes un visado o Golden Visa para comprar en España?
No. Los ciudadanos alemanes son nacionales de la UE con plena libertad de movimiento, por lo que no se requiere visado para comprar o residir. La vía de la Golden Visa, en cualquier caso, se cerró a nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 y nunca se aplicó a ciudadanos de la UE.
¿Quién paga los gastos de formalización de la hipoteca en España?
Desde las reformas de 2018 y 2019, el prestamista paga el impuesto AJD sobre la escritura de hipoteca, además de los honorarios de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría para la hipoteca. El prestatario generalmente solo paga la tasación de la propiedad.
