Hypothèques pour acheteurs allemands en Espagne

Prêts immobiliers pour les acheteurs allemands en Espagne : comment fonctionne le financement

Obtenir un prêt immobilier pour une maison sur la Costa del Sol est simple pour les acheteurs allemands, mais les règles diffèrent de celles de leur pays. En tant que citoyen allemand, vous êtes un ressortissant de l’UE, vous bénéficiez donc d’une totale liberté de circulation et n’avez pas besoin de visa ni de l’ancien Golden Visa (la résidence par investissement immobilier a été fermée aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025).⁶ Comme l’Allemagne et l’Espagne utilisent toutes deux l’euro, un prêt immobilier espagnol ne comporte aucun risque de change, ce qui constitue un réel avantage par rapport aux acheteurs extérieurs à la zone euro. Ce guide couvre les limites de prêt par rapport à la valeur (loan-to-value), les taux, les taxes associées au prêt et les documents qu’un prêteur espagnol vous demandera.

Combien les acheteurs allemands peuvent-ils emprunter ? Prêt par rapport à la valeur (loan-to-value) pour les non-résidents

Le chiffre clé est votre résidence fiscale, pas votre nationalité. Si vous restez résident fiscal en Allemagne, les banques espagnoles vous traitent comme un emprunteur non-résident et prêtent généralement 60% à 70% du prix d’achat ou de l’évaluation (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie un acompte de 30% à 40%, plus environ 10% à 12% supplémentaires pour les taxes et frais. Les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux espagnols peuvent généralement atteindre jusqu’à 80% de prêt par rapport à la valeur (loan-to-value).

Les prêteurs évaluent la capacité d’endettement sur la base du ratio dette/revenu, souhaitant généralement que la dette mensuelle totale (y compris le nouveau prêt immobilier) reste égale ou inférieure à environ 30% à 35% de votre revenu net. Les durées s’étendent généralement sur 20 à 30 ans, la plupart des banques exigeant que le prêt soit remboursé avant l’âge de 75 ans. Des produits à taux fixe et à taux variable liés à l’Euribor sont disponibles ; l’Euribor à 12 mois est l’indice de référence standard pour les prêts immobiliers espagnols à taux variable.

Documents qu’une banque espagnole demandera

• Un NIE (Número de Identidad de Extranjero), qui est obligatoire pour acheter une propriété et signer un prêt immobilier.
• Les déclarations fiscales allemandes (Steuerbescheid) des une à deux dernières années et les bulletins de salaire récents ou, si vous êtes travailleur indépendant, les comptes de l’entreprise.
• Les relevés bancaires récents et un aperçu des dettes existantes (un relevé de crédit de type SCHUFA).
• L’évaluation immobilière (tasación), réalisée par un évaluateur agréé selon les règles hypothécaires espagnoles.

Qui paie les frais de montage du prêt immobilier ?

Depuis le Real Decreto-ley 17/2018, le prêteur paie les droits de timbre Actos Jurídicos Documentados (AJD) sur l’acte de prêt immobilier, et non l’emprunteur.⁵ En vertu de la loi sur le crédit immobilier, Ley 5/2019 (LCCI), la banque couvre également les frais de notaire, de Registre Foncier et de gestoría (traitement) pour le prêt immobilier lui-même ; l’emprunteur ne paie normalement que l’évaluation immobilière.³ Cela a considérablement réduit le coût initial du financement par rapport à il y a dix ans. Notez que cet AJD concerne l’acte de prêt immobilier. L’AJD est facturé séparément sur un acte d’achat d’une nouvelle construction (voir ci-dessous), et cet AJD d’achat est payé par l’acheteur.

Taxes d’achat associées au prêt immobilier

Le financement ne représente qu’une partie du budget. La taxe que vous payez dépendra de si le logement est une nouvelle construction ou une revente, et la taxe foncière sur la Costa del Sol relève des règles andalouses.

Propriété neuve

Une maison neuve achetée à un promoteur est soumise à l’IVA (TVA) à 10% du prix pour les propriétés résidentielles, qui est un taux national, plus l’AJD (droit de timbre) au taux général andalou de 1.2% sur l’acte de vente.² Ainsi, pour une nouvelle construction de 400,000 euros, vous prévoirez environ 40,000 euros d’IVA plus 4,800 euros d’AJD.

Propriété de revente

Une maison d’occasion n’attire pas l’IVA. Au lieu de cela, vous payez l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que l’Andalousie fixe à un taux forfaitaire de 7% du prix.² Il n’y a pas de frais d’achat AJD distincts sur une revente.

La retenue de 3% sur les vendeurs non-résidents

Si vous achetez une propriété de revente à un vendeur non-résident, vous, en tant qu’acheteur, devez retenir 3% du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211, en tant qu’avance sur l’impôt sur les plus-values des non-résidents du vendeur.¹ Cela ne s’applique pas lorsque vous achetez une nouvelle construction à un promoteur espagnol. C’est une obligation du vendeur que vous gérez, mais elle est importante car votre avocat la gère lors de la finalisation.

Taxes récurrentes pour les propriétaires allemands

Une fois que vous êtes propriétaire de la maison, deux obligations récurrentes sont les plus importantes :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : une taxe foncière municipale annuelle basée sur la valor catastral (valeur cadastrale). Les taux sont fixés par chaque mairie et se situent généralement dans une fourchette large de 0.4% à 1.1% de la valeur cadastrale.⁷
• IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), via le Modelo 210 : même si vous ne louez jamais le logement, l’Espagne taxe un revenu imputé notionnel pour la période où il est à votre disposition. Celui-ci est calculé à 1.1% de la valeur cadastrale (lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années) ou à 2% dans le cas contraire, et taxé à 19% pour les résidents de l’UE ou de l’EEE, ce qui inclut l’Allemagne. Si vous louez la propriété, les résidents de l’UE sont également taxés à 19%, mais sur le revenu net après déduction des dépenses.¹

La convention de double imposition Allemagne-Espagne

L’Allemagne et l’Espagne ont une convention de double imposition (le traité actuel a été signé le 3 février 2011 et s’applique depuis le 1er janvier 2013) qui empêche le même revenu d’être imposé deux fois.⁴ En pratique, les revenus des biens immobiliers espagnols sont d’abord imposables en Espagne ; l’Allemagne applique ensuite ses propres règles pour éviter la double imposition tout en prenant généralement en compte les revenus espagnols pour votre taux allemand (progression). Vous devez déposer le Modelo 210 espagnol et déclarer l’actif de manière appropriée en Allemagne. Étant donné que la fiscalité transfrontalière interagit avec votre situation personnelle, demandez conseil à un conseiller qualifié dans les deux pays.

Achat sur plan : protection de l’acompte

De nombreuses nouvelles constructions sur la Costa del Sol sont vendues sur plan. La loi espagnole exige qu’un promoteur garantisse (par caution bancaire ou assurance) toutes les sommes que vous payez en acompte avant l’achèvement du logement, une protection initialement établie par la Ley 57/1968 et désormais contenue dans la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁸ Ne versez jamais de paiement échelonné sur un compte non garanti ; votre avocat doit confirmer que la garantie est en place. Consultez notre guide connexe sur l’achat sur plan et les garanties d’acompte de la Ley 57/68.

Déménagement : scolarité et soins de santé

Les familles allemandes s’installant dans la province de Málaga ont accès au Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), qui suit le programme allemand, ainsi qu’à un large éventail d’écoles internationales et bilingues le long de la côte. En matière de soins de santé, en tant que citoyen de l’UE, vous pouvez utiliser la carte EHIC pour les séjours de courte durée ; si vous déménagez de façon permanente, les retraités peuvent s’inscrire au système espagnol en utilisant le formulaire S1, tandis que les personnes en âge de travailler utilisent généralement une assurance maladie privée ou cotisent à la sécurité sociale espagnole. Confirmez les dispositions actuelles avec votre mairie locale (empadronamiento) et le consulat d’Allemagne.

Séquence pratique pour un acheteur allemand

1. Obtenez votre NIE (en personne en Espagne ou par l’intermédiaire du consulat d’Espagne en Allemagne).
2. Obtenez une décision de principe pour le prêt immobilier afin de connaître votre budget réel, y compris l’acompte de 30% à 40% pour les non-résidents.
3. Engagez un avocat espagnol indépendant (pas celui du promoteur ou de l’agent).
4. Réservez la propriété, puis signez le contrat d’achat privé avec protection de l’acompte si sur plan.
5. Finalisez chez le notaire, où l’achat et le prêt immobilier sont signés, les taxes sont réglées et l’acte est enregistré.

Pour une vue d’ensemble des coûts, consultez nos guides complémentaires sur les coûts d’achat de nouvelles constructions, le processus de demande de NIE et la déclaration fiscale Modelo 210 pour les non-résidents.

Ce guide est une information générale, il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les seuils changent ; confirmez les chiffres actuels auprès de l’Agencia Tributaria, de l’Agencia Tributaria de Andalucía et d’un conseiller qualifié avant de vous engager.