Pagos por Fases en la Compra Sobre Plano y Avales Bancarios, Paso a Paso

Comprar una propiedad de obra nueva sobre plano en la Costa del Sol ofrece a los compradores extranjeros la oportunidad de personalizar la casa de sus sueños y adquirir una propiedad moderna, a menudo con estándares superiores de eficiencia energética. Sin embargo, el proceso implica una serie de pagos por etapas que se realizan durante el período de construcción, lo que requiere una comprensión clara de las salvaguardas legales y financieras existentes, particularmente las garantías bancarias. Esta guía detalla el proceso paso a paso, las protecciones legales críticas y las implicaciones fiscales clave para los compradores extranjeros.

Entendiendo las Compras sobre Plano y los Pagos por Etapas

Una compra de una propiedad sobre plano significa que usted está adquiriendo una vivienda antes o durante su construcción. Normalmente, se paga un depósito de reserva, seguido de una serie de pagos por etapas a medida que avanza la construcción, y el pago final se realiza a la entrega y firma de la escritura pública.

Esta estructura de pagos requiere sólidas protecciones legales para salvaguardar su inversión en caso de que el promotor no complete el proyecto. La legislación española ofrece estas protecciones, principalmente a través de garantías bancarias (aval bancario).

La Importancia de las Garantías Bancarias (Aval Bancario)

Para los compradores extranjeros, comprender las garantías bancarias es fundamental. La legislación española exige que todas las cantidades pagadas por adelantado para propiedades sobre plano deben estar garantizadas. Esto asegura que si el promotor incumple o no completa la propiedad a tiempo, los compradores tienen derecho a recuperar todos los pagos anticipados más los intereses legales.

Marco Legal para la Protección del Comprador

La protección de los depósitos sobre plano ha evolucionado a través de la legislación española:

1. Ley 57/1968: Históricamente, esta ley proporcionó una fuerte protección a los compradores de viviendas sobre plano al exigir a los promotores que garantizaran todas las sumas pagadas por adelantado, más un 6% de interés anual, a través de una póliza de seguro o garantía bancaria. Esto fue crucial para asegurar que los fondos fueran devueltos si la construcción no procedía o no se completaba a tiempo.
2. Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE): La Ley de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor en el año 2000, regula el proceso de construcción y establece las obligaciones y responsabilidades de todas las partes involucradas. Su Disposición Adicional Primera sustituyó efectivamente a la Ley 57/1968, aunque el principio fundamental de garantizar los pagos anticipados se mantuvo. Esta ley fue posteriormente modificada por la Ley 20/2015.
3. Ley 20/2015: Esta ley aclaró y reforzó aún más los requisitos para las garantías sobre los pagos anticipados de propiedades sobre plano. Reitera la obligación del promotor de asegurar estos pagos. Es importante destacar que los bancos y las compañías de seguros que emiten estas garantías son responsables de la devolución de los fondos si el promotor incumple.

En la práctica, estas leyes significan que un promotor debe proporcionar garantías bancarias individuales o una póliza de seguro para cada pago que usted realice antes de que la propiedad esté lista para su ocupación. Estas garantías deben cubrir las cantidades pagadas, incluyendo el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Paso a Paso: Pagos por Etapas sobre Plano y Garantías Bancarias

1. Contrato de Reserva y Depósito

   El proceso suele comenzar con un contrato de reserva y un depósito de reserva. Este pago inicial, normalmente entre 3.000 y 10.000 euros, asegura la propiedad y la retira del mercado. Es crucial que este depósito también esté cubierto por una garantía bancaria, aunque a menudo es demasiado pequeño para una garantía individual y, en su lugar, lo guarda en una cuenta de depósito en garantía su abogado o el del promotor hasta que se firme el contrato privado de compraventa.

2. Contrato Privado de Compraventa (Contrato de Compraventa)

   A las pocas semanas de la reserva, firmará un contrato privado de compraventa. En esta etapa, normalmente se paga una cantidad mayor, generalmente el 10-15% del precio de compra (menos el depósito de reserva). En este punto, el promotor está legalmente obligado a proporcionarle una garantía bancaria por todas las sumas pagadas hasta la fecha, incluyendo el nuevo pago por etapas y el depósito de reserva inicial. Cada pago por etapas posterior irá acompañado de una garantía bancaria actualizada o nueva.

3. Pagos por Etapas de Construcción

   A medida que avanza la construcción, se realizan pagos por etapas adicionales según un calendario acordado, normalmente vinculado a hitos específicos (por ejemplo, finalización de cimientos, estructura, tejado). Cada uno de estos pagos, incluido el IVA correspondiente, debe estar cubierto por una garantía bancaria individual emitida por un banco o una compañía de seguros. Su representante legal debe verificar la validez de estas garantías antes de que usted libere cualquier fondo.

4. Finalización y Escritura Pública (Escritura Pública)

   Una vez finalizada la propiedad y recibida la Licencia de Primera Ocupación, se realiza el pago final. Esto suele constituir el saldo restante del precio de compra. En esta etapa, usted firmará la escritura pública de compraventa ante un Notario Público. Las garantías bancarias se canjean entonces por el título de propiedad.

Impuestos Clave para Compradores Extranjeros de Propiedades de Obra Nueva

Comprender las implicaciones fiscales es vital al presupuestar una compra sobre plano. Para propiedades de obra nueva, los impuestos principales son el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Para propiedades residenciales de obra nueva en España, el IVA se aplica actualmente a un tipo del 10% del precio de compra.
• A diferencia de las propiedades de reventa, donde se paga un único Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el IVA en las obras nuevas se paga con cada pago por etapas, no solo en la finalización. Esto significa que cada factura del promotor incluirá el 10% de IVA.
• Los compradores deben presupuestar este impuesto durante todo el período de construcción, ya que un pago contractual del 30% se convierte efectivamente en un 33% con el IVA incluido.

2. AJD (Actos Jurídicos Documentados)

• El AJD es un impuesto regional aplicado a las compras de obra nueva junto con el IVA. En Andalucía, el tipo general de AJD es actualmente del 1.2% del precio de compra.
• Este impuesto se paga en el momento de la firma de la escritura pública ante Notario.
• Si bien el 1.2% es el tipo general, pueden aplicarse tipos reducidos en circunstancias específicas, como para viviendas habituales por debajo de ciertos umbrales de valor o para ciertos perfiles de compradores (por ejemplo, compradores jóvenes, personas con discapacidad). Su asesor legal puede confirmar si usted califica para alguna de estas reducciones.

Otros Impuestos Relevantes y Consideraciones para Compradores Extranjeros

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Si usted es un propietario no residente, estará sujeto al IRNR sobre cualquier ingreso generado por su propiedad española. Si la propiedad se alquila, el tipo impositivo es del 19% para residentes de la UE/EEE (con algunos gastos deducibles) y del 24% para residentes de fuera de la UE/EEE (sobre los ingresos brutos). Si la propiedad no se alquila, se aplica anualmente un impuesto sobre la renta imputada, basado típicamente en el 1.1% o el 2% del valor catastral, gravado al 19% para residentes de la UE/EEE y al 24% para residentes de fuera de la UE/EEE. Esto se declara a través del Modelo 210.
• Retención del 3% en la Venta (Modelo 211): Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria Española como pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. El vendedor luego presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia de capital real (gravada al 19% para todos los no residentes) y puede solicitar un reembolso si el 3% retenido excede su obligación fiscal final.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este es un impuesto municipal anual sobre la propiedad basado en el valor catastral de la propiedad, similar al impuesto municipal en el Reino Unido. La tasa varía según el municipio, oscilando típicamente entre el 0.4% y el 1.3% del valor catastral. Se paga anualmente.

Consideraciones Hipotecarias para Compradores No Residentes

Muchos compradores extranjeros optan por una hipoteca española. Los no residentes suelen enfrentarse a ratios de financiación (Loan-to-Value, LTV) de alrededor del 60-70% del precio de compra o tasación de la propiedad (el que sea más bajo). Esto significa que generalmente necesitará un depósito de al menos el 30-40% del valor de la propiedad, además de fondos para impuestos y otros costes de compra.

Aspectos de Reubicación: Golden Visa

Para compradores no comunitarios interesados en la residencia, España ofrece el programa Golden Visa. Este esquema concede derechos de residencia a quienes realizan una inversión significativa en España, siendo la vía más común la compra de bienes inmuebles por un valor mínimo de 500.000 euros. Aunque no está directamente vinculado a los pagos sobre plano, es una consideración crucial para muchos compradores internacionales.

Eligiendo a su Equipo Profesional

Navegar por las complejidades de la compra de una propiedad sobre plano, los pagos por etapas, las protecciones legales y las obligaciones fiscales en España requiere el asesoramiento de expertos. Es muy recomendable contratar a un abogado independiente, de habla inglesa y especializado en derecho inmobiliario español. Ellos se asegurarán de que todos los contratos sean sólidos, de que las garantías bancarias se emitan y validen correctamente, y de que se cumplan todos los requisitos fiscales, brindándole tranquilidad durante todo el proceso.