Pagamenti per fasi per immobili sulla carta e garanzie bancarie, passo dopo passo

Acquistare una proprietà di nuova costruzione, o ‘obra nueva’, su progetto sulla Costa del Sol offre agli acquirenti stranieri l’opportunità di personalizzare la casa dei loro sogni e di acquisire una proprietà moderna, spesso con standard di efficienza energetica superiori. Tuttavia, il processo comporta una serie di pagamenti a stato avanzamento lavori effettuati durante il periodo di costruzione, il che richiede una chiara comprensione delle garanzie legali e finanziarie in atto, in particolare le garanzie bancarie. Questa guida illustra il processo passo dopo passo, le protezioni legali critiche e le principali implicazioni fiscali per gli acquirenti stranieri.

Comprendere gli acquisti su progetto e i pagamenti a stato avanzamento lavori

L’acquisto di una proprietà su progetto significa che stai comprando una casa prima o durante la sua costruzione. Tipicamente, si paga un deposito di prenotazione, seguito da una serie di pagamenti a stato avanzamento lavori man mano che la costruzione procede, con il pagamento finale dovuto al completamento e alla firma dell’atto pubblico.

Questa struttura di pagamento richiede robuste protezioni legali per salvaguardare il tuo investimento nel caso in cui il costruttore non riuscisse a completare il progetto. La legge spagnola fornisce queste protezioni, principalmente attraverso le garanzie bancarie (aval bancario).

L’importanza delle garanzie bancarie (Aval Bancario)

Per gli acquirenti stranieri, la comprensione delle garanzie bancarie è fondamentale. La legge spagnola impone che tutti gli importi pagati in anticipo per proprietà su progetto debbano essere garantiti. Ciò assicura che, in caso di inadempienza del costruttore o mancato completamento della proprietà in tempo, gli acquirenti abbiano diritto a recuperare tutti i pagamenti anticipati più gli interessi legali.

Quadro giuridico per la protezione dell’acquirente

La protezione dei depositi su progetto si è evoluta attraverso la legislazione spagnola:

1. Legge 57/1968: Storicamente, questa legge forniva una forte protezione agli acquirenti di case su progetto, richiedendo ai costruttori di garantire tutte le somme versate in anticipo, più un interesse annuo del 6%, tramite una polizza assicurativa o una garanzia bancaria. Questo era cruciale per assicurare la restituzione dei fondi se la costruzione non procedeva o non veniva completata nei tempi previsti.
2. Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE): La Legge sulla Regolamentazione Edilizia, entrata in vigore nel 2000, regola il processo di costruzione e stabilisce gli obblighi e le responsabilità di tutte le parti coinvolte. La sua Disposizione Aggiuntiva Prima ha di fatto sostituito la Legge 57/1968, sebbene il principio fondamentale di garantire i pagamenti anticipati sia rimasto. Questa legge è stata successivamente modificata dalla Ley 20/2015.
3. Ley 20/2015: Questa legge ha ulteriormente chiarito e rafforzato i requisiti per le garanzie sui pagamenti anticipati per le proprietà su progetto. Ribadisce l’obbligo del costruttore di garantire questi pagamenti. È importante sottolineare che le banche e le compagnie di assicurazione che emettono queste garanzie sono ritenute responsabili della restituzione dei fondi se il costruttore non rispetta i termini.

In pratica, queste leggi significano che un costruttore deve fornire garanzie bancarie individuali o una polizza assicurativa per ogni pagamento che effettui prima che la proprietà sia pronta per l’occupazione. Queste garanzie dovrebbero coprire gli importi versati, inclusa l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA).

Passo dopo passo: pagamenti a stato avanzamento lavori e garanzie bancarie per proprietà su progetto

1. Contratto di Prenotazione e Deposito

   Il processo inizia tipicamente con un contratto di prenotazione e un deposito di prenotazione. Questo pagamento iniziale, solitamente tra €3.000 e €10.000, assicura la proprietà e la toglie dal mercato. Fondamentalmente, questo deposito dovrebbe essere coperto anche da una garanzia bancaria, sebbene spesso sia troppo piccolo per una garanzia individuale e venga invece detenuto in un conto fiduciario dal tuo avvocato o da quello del costruttore fino alla firma del contratto di acquisto privato.

2. Contratto di Acquisto Privato (Contrato de Compraventa)

   Entro poche settimane dalla prenotazione, firmerai un contratto di acquisto privato. In questa fase, di solito si paga un importo maggiore, solitamente il 10-15% del prezzo di acquisto (meno il deposito di prenotazione). A questo punto, il costruttore è legalmente obbligato a fornirti una garanzia bancaria per tutte le somme versate fino ad oggi, inclusi il nuovo pagamento a stato avanzamento lavori e il deposito di prenotazione iniziale. Ogni successivo pagamento a stato avanzamento lavori sarà accompagnato da una garanzia bancaria aggiornata o nuova.

3. Pagamenti a Stato Avanzamento Lavori di Costruzione

   Man mano che la costruzione procede, ulteriori pagamenti a stato avanzamento lavori vengono effettuati secondo un programma concordato, tipicamente legati a tappe specifiche (ad esempio, completamento delle fondamenta, della struttura, del tetto). Ognuno di questi pagamenti, inclusa la relativa IVA, deve essere coperto da una garanzia bancaria individuale rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazioni. Il tuo rappresentante legale dovrebbe verificare la validità di queste garanzie prima che tu sblocchi qualsiasi fondo.

4. Completamento e Atto Pubblico (Escritura Pública)

   Al completamento della proprietà e al ricevimento della Licenza di Prima Occupazione, viene effettuato il pagamento finale. Questo di solito costituisce il saldo rimanente del prezzo di acquisto. In questa fase, firmerai l’atto pubblico di vendita davanti a un Notaio Pubblico. Le garanzie bancarie vengono quindi scambiate con il titolo di proprietà.

Imposte chiave per gli acquirenti stranieri di proprietà di nuova costruzione

Comprendere le implicazioni fiscali è vitale quando si pianifica l’acquisto di una proprietà su progetto. Per le proprietà di nuova costruzione, le imposte principali sono l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) e l’AJD (Actos Jurídicos Documentados).

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – Imposta sul Valore Aggiunto)

• Per le proprietà residenziali di nuova costruzione in Spagna, l’IVA è attualmente applicata a un tasso del 10% del prezzo di acquisto.
• A differenza delle proprietà di rivendita, dove si paga una singola imposta di trasferimento (ITP), l’IVA sulle nuove costruzioni viene pagata con ogni pagamento a stato avanzamento lavori, non solo al completamento finale. Ciò significa che ogni fattura del costruttore includerà il 10% di IVA.
• Gli acquirenti dovrebbero prevedere questa imposta per tutto il periodo di costruzione, poiché un pagamento contrattuale del 30% diventa effettivamente il 33% con l’IVA inclusa.

2. AJD (Actos Jurídicos Documentados – Imposta di Bollo)

• L’AJD è un’imposta regionale applicata agli acquisti di nuove costruzioni insieme all’IVA. In Andalusia, l’aliquota generale per l’AJD è attualmente dell’1.2% del prezzo di acquisto.
• Questa imposta viene pagata al momento della firma dell’atto pubblico presso il Notaio.
• Mentre l’1.2% è l’aliquota generale, aliquote ridotte possono applicarsi in circostanze specifiche, come per le residenze principali al di sotto di determinate soglie di valore o per specifici profili di acquirenti (ad esempio, giovani acquirenti, persone disabili). Il tuo consulente legale può confermare se hai diritto a tali riduzioni.

Altre imposte e considerazioni rilevanti per gli acquirenti stranieri

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Imposta sul reddito dei non residenti): Se sei un proprietario non residente, sarai soggetto all’IRNR su qualsiasi reddito generato dalla tua proprietà spagnola. Se la proprietà è affittata, l’aliquota fiscale è del 19% per i residenti UE/SEE (con alcune spese deducibili) e del 24% per i residenti non UE/SEE (sul reddito lordo). Se la proprietà non è affittata, viene applicata annualmente un’imposta sul reddito imputato, tipicamente basata sull’1.1% o il 2% del valore catastale, tassata al 19% per i residenti UE/SEE e al 24% per i residenti non UE/SEE. Questa viene dichiarata tramite Modelo 210.
• Ritenuta del 3% sulla vendita (Modelo 211): Quando un non residente vende una proprietà in Spagna, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agenzia delle Entrate spagnola (Agencia Tributaria) come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore. Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per dichiarare la plusvalenza effettiva (tassata al 19% per tutti i non residenti) e può richiedere un rimborso se il 3% trattenuto supera la sua passività fiscale finale.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Tassa Comunale): Questa è una tassa municipale annuale sulla proprietà basata sul valore catastale della proprietà, simile alla tassa comunale nel Regno Unito. L’aliquota varia per comune, tipicamente compresa tra lo 0.4% e l’1.3% del valore catastale. Viene pagata annualmente.

Considerazioni sul mutuo per acquirenti non residenti

Molti acquirenti stranieri optano per un mutuo spagnolo. I non residenti tipicamente affrontano rapporti Loan-to-Value (LTV) di circa il 60-70% del prezzo di acquisto o della valutazione della proprietà (a seconda di quale sia inferiore). Ciò significa che generalmente avrai bisogno di un deposito di almeno il 30-40% del valore della proprietà, oltre ai fondi per le tasse e altri costi di acquisto.

Aspetti del trasferimento: Golden Visa

Per gli acquirenti non UE interessati alla residenza, la Spagna offre il programma Golden Visa. Questo schema concede diritti di residenza a coloro che effettuano un investimento significativo in Spagna, con la via più comune che è l’acquisto di beni immobiliari per un valore di almeno €500.000. Sebbene non sia direttamente collegato ai pagamenti su progetto, è una considerazione cruciale per molti acquirenti internazionali.

Scegliere il tuo team di professionisti

Navigare le complessità dell’acquisto di una proprietà su progetto, i pagamenti a stato avanzamento lavori, le protezioni legali e gli obblighi fiscali in Spagna richiede una guida esperta. È altamente consigliato ingaggiare un avvocato indipendente e di lingua inglese specializzato in diritto immobiliare spagnolo. Essi garantiranno che tutti i contratti siano validi, che le garanzie bancarie siano correttamente emesse e convalidate e che tutti i requisiti fiscali siano soddisfatti, fornendo tranquillità durante l’intero processo.