Avales bancarios en la compra de viviendas sobre plano (Ley 57/68)
Cuando usted compra una vivienda sobre plano en la Costa del Sol, cada pago a cuenta que usted realice antes de la finalización de la obra debe estar garantizado por un aval bancario o una póliza de seguro bajo el régimen español de pagos a cuenta (históricamente la Ley 57/68, ahora la LOE). Si la propiedad nunca se construye o no se entrega, usted tiene derecho a un reembolso completo de sus depósitos, incluyendo los impuestos pagados, más los intereses legales.
Comprar sobre plano en la Costa del Sol significa pagar por una vivienda antes de que exista. Normalmente se firma una reserva, luego un contrato de compraventa privado, y se van entregando pagos a plazos a medida que avanza la construcción, liquidando el resto en la entrega. La protección legal más importante para un comprador extranjero en esta situación es la garantía bancaria en las compras sobre plano, el mecanismo que obliga al promotor a reembolsar cada euro que usted adelantó si la propiedad nunca se entrega. Esta guía explica cómo funciona esa protección según la Ley 57/68 y su sucesora moderna, qué debe cubrir la garantía y cómo reclamar.
Qué protege la garantía bancaria
La regla es simple: cualquier dinero que usted pague a un promotor antes de recibir la vivienda terminada y legalmente habitable no es dinero del promotor para gastar libremente. Cada pago anticipado debe estar garantizado para que, si la construcción no comienza o no llega a buen fin, usted recupere su dinero en lugar de unirse a la cola de los acreedores de un promotor insolvente. La protección cubre viviendas sobre plano compradas directamente a un promotor, que es precisamente la situación para la mayoría de las compras de obra nueva en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas y en toda la Costa del Sol.
De la Ley 57/68 a la LOE
La normativa original fue la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. 1 Fue derogada formalmente con efectos desde el 1 de enero de 2016 por la Ley 20/2015, que reescribió el régimen y lo trasladó a la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). 23 En la práctica, los compradores y abogados todavía se refieren a la protección como “Ley 57/68”, y los tribunales continúan aplicando la antigua ley a los contratos firmados antes de 2016, por lo que el nombre sigue siendo la abreviatura de todo el sistema. Los contratos firmados hoy se rigen por la LOE, pero la esencia es muy similar.
Las obligaciones del promotor
Según la Disposición adicional primera de la LOE, un promotor que recibe pagos anticipados por viviendas en construcción debe hacer dos cosas. Primero, el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales, desde la fecha en que se obtenga la licencia de obra, ya sea a través de una póliza de seguro de caución emitida por una aseguradora autorizada o mediante un aval solidario de una entidad de crédito autorizada, cubriendo el caso en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. 24
Segundo, el dinero en sí mismo debe ser manejado correctamente. Los pagos anticipados deben ser recibidos a través de una entidad de crédito y depositados en una cuenta especial, separada de los otros fondos del promotor, que solo podrá utilizarse para los costes derivados de la construcción de las viviendas. 24 Se espera que el banco receptor ejerza un cuidado particular para asegurar que los fondos lleguen a esa cuenta dedicada, y el Tribunal Supremo ha declarado a los bancos responsables cuando no lo hicieron.
Qué debe cubrir la garantía
La garantía no se limita al capital puro que usted pagó. El Banco de España confirma que el aval debe cubrir la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero desde la fecha en que se realiza cada pago hasta la fecha de entrega prevista. 4 La inclusión de impuestos es importante para los compradores sobre plano, porque los pagos a plazos de obra nueva llevan IVA, y ese IVA forma parte de la cantidad que usted tiene derecho a recuperar. Los impuestos exactos de compra en una obra nueva se tratan en la guía separada sobre IVA y AJD de obra nueva.
Interés legal: la cifra que hace crecer su reclamación
Si una reclamación tiene éxito, usted recupera el 100% de sus depósitos más el interés legal del dinero que se devenga desde cada pago. España establece esa tasa anualmente en su Ley de Presupuestos. Se ha mantenido en el 3.25% desde los Presupuestos de 2023 (Ley 31/2022) y, dado que ninguna nueva Ley de Presupuestos ha reemplazado esa referencia, se mantiene en el 3.25% para 2026; el interés relacionado por demora en el pago de impuestos (interés de demora) es del 4.0625% para 2026. 5 Dado que el interés se devenga desde el día de cada pago hasta que se le reembolsa realmente, una reclamación que tarda años en resolverse puede valer sustancialmente más que la cantidad que usted entregó originalmente, y el Tribunal Supremo ha confirmado que este interés sigue devengándose incluso cuando el promotor es insolvente.
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Legislación vigente actual | Disposición adicional primera, LOE (Ley 38/1999) |
| Legislación histórica | Ley 57/1968, derogada con efectos 1 enero 2016 |
| Forma de garantía | Garantía bancaria (aval) o seguro de caución |
| Qué se cubre | Todos los pagos anticipados, incluidos impuestos, más interés legal |
| Interés legal del dinero (2026) | 3.25% |
| Cuenta especial | Blindada, destinada exclusivamente a la construcción |
Cómo reclamar si la vivienda no se entrega
Si la construcción no comienza o no finaliza dentro del plazo acordado, el proceso es, en líneas generales, sencillo. Primero debe requerir al promotor la devolución de todas las cantidades que pagó. Si el promotor no cumple en un plazo de 30 días, usted puede reclamar el reembolso directamente al garante (el banco o la aseguradora). 4 Usted no tiene que demostrar primero la insolvencia del promotor; la garantía es independiente, y el garante no puede eludir su responsabilidad argumentando que debe menos que el promotor.
La jurisprudencia española ha sido muy protectora con los compradores. El Tribunal Supremo ha dictaminado que la ausencia de un certificado de garantía individual no anula su derecho a la restitución cuando existe una póliza colectiva o global para la promoción, y que el banco garante debe reembolsar la totalidad de los depósitos más los intereses legales incluso si usted pagó a través de un intermediario o en una cuenta distinta a la del propio garante. Si nunca recibió un documento de garantía individual (muchos compradores en promociones antiguas de la Costa del Sol no lo hicieron), eso por sí solo no invalida su reclamación.
Cuándo termina la garantía
La garantía no es indefinida. Se cancela una vez que el promotor demuestra que se ha emitido el certificado de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente, y que la vivienda le ha sido entregada efectivamente. 4 A partir de ese momento, el riesgo sobre plano para el que fue diseñada la garantía ha pasado, y su protección se traslada a la fase de finalización, revisión de defectos y entrega, cubierta en la guía de revisión de defectos y entrega.
Plazos
No asuma que una reclamación caducada sigue viva. El plazo de prescripción para una acción personal en España se redujo de 15 a 5 años por la reforma de 2015 del artículo 1964 del Código Civil, aplicándose a las relaciones surgidas a partir del 7 de octubre de 2015; las relaciones anteriores estaban sujetas a un plazo de transición. El Tribunal Supremo ha confirmado que el plazo ordinario del artículo 1964 rige las reclamaciones para recuperar cantidades anticipadas. 6 Dado que la aritmética de las normas transitorias es inflexible y el cómputo del plazo puede depender de los hechos, cualquier persona con un depósito histórico sobre plano debería buscar asesoramiento legal español rápidamente en lugar de demorarse.
Lista de verificación práctica para compradores hoy
- Antes de entregar cualquier dinero, solicite por escrito el certificado de garantía individual (aval o seguro de caución) que le nombre como beneficiario por las cantidades exactas.
- Verifique que el material promocional y el contrato nombren al garante y a la entidad de crédito que posee la cuenta especial, tal como la LOE exige a los promotores. 2
- Pague únicamente en la cuenta especial designada del promotor, nunca en una cuenta personal o general.
- Guarde cada recibo de transferencia: el interés legal se calcula desde la fecha de cada pago individual. 4
- Confirme que la cantidad cubierta incluye el IVA cobrado en los pagos a plazos, no solo el precio neto. 4
La garantía bancaria es la columna vertebral de la protección del comprador sobre plano en España, pero funciona junto con los otros elementos de la compra. Léala junto con las guías sobre reserva sobre plano, sobre plano versus reventa, hipotecas y depósitos para no residentes, y el pago del depósito y la finalización desde el extranjero, para que los aspectos legales, financieros y fiscales de su compra en la Costa del Sol estén en orden antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente la Ley 57/68?
La Ley 57/1968 fue derogada formalmente con efectos a partir del 1 de enero de 2016 y reemplazada por la Disposición Adicional Primera de la LOE (Ley 38/1999), según la modificación de la Ley 20/2015. La protección continúa bajo la LOE, y los tribunales siguen aplicando la antigua Ley 57/68 a los contratos firmados antes de 2016, por lo que su nombre aún se utiliza.
¿Qué cubre exactamente la garantía?
Cubre el importe total de cada pago anticipado que haya realizado, incluidos los impuestos cargados sobre dichos pagos, más el interés legal del dinero que se devengue desde la fecha de cada pago hasta que se le reembolse. Para 2026 el interés legal del dinero es del 3.25%.
¿Qué pasa con mi dinero si el promotor quiebra antes de la finalización?
Usted reclama contra el banco o aseguradora garante, no contra el promotor insolvente. El Tribunal Supremo ha confirmado que el interés legal sigue acumulándose incluso cuando el promotor es insolvente, y el garante debe abonar la garantía independientemente del estado financiero del promotor.
El promotor nunca me dio un certificado de garantía individual. ¿Aun así puedo reclamar?
A menudo sí. La jurisprudencia española sostiene que la ausencia de un certificado individual no anula sus derechos de restitución cuando existe una póliza colectiva o global para la promoción, y el banco puede ser responsable incluso si usted pagó a través de un intermediario o a una cuenta diferente. Consulte asesoramiento legal español sobre sus hechos específicos.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la devolución de mi depósito?
El plazo de prescripción para una acción personal es ahora de 5 años según el artículo 1964 del Código Civil (reducido de 15 años para relaciones a partir del 7 de octubre de 2015, con un plazo transitorio para las anteriores). Dado que el cómputo puede ser técnico, actúe con rapidez y busque asesoramiento en lugar de asumir que aún queda tiempo.
¿Cuándo deja de protegerme la garantía bancaria?
La garantía se cancela una vez que el promotor demuestra que se ha emitido la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o equivalente y que la vivienda le ha sido efectivamente entregada. Después de eso, el riesgo sobre plano ha pasado y se aplican las protecciones normales de la propiedad.
