Garanzie Bancarie sugli Acquisti su Progetto (Ley 57/68)

Acquistare ‘sulla carta’ sulla Costa del Sol significa pagare per una casa prima che esista. Tipicamente si firma una prenotazione, poi un contratto di compravendita privato, e si rilascia il denaro a rate man mano che l’edificio avanza, con il saldo dovuto al completamento. La protezione legale più importante per un acquirente straniero in questa situazione è la garanzia bancaria sugli acquisti ‘sulla carta’, il meccanismo che costringe il promotore a rimborsare ogni euro anticipato se la proprietà non viene mai consegnata. Questa guida spiega come funziona tale protezione ai sensi della Ley 57/68 e del suo successore moderno, cosa deve coprire la garanzia e come presentare un reclamo.

Cosa protegge la garanzia bancaria

La regola è semplice: qualsiasi denaro che paghi a un promotore prima di ricevere la casa finita e legalmente abitabile non è denaro del promotore da spendere liberamente. Ogni anticipo deve essere garantito in modo che, se la costruzione non inizia o non giunge a buon fine, tu possa riavere i tuoi soldi invece di unirti alla coda dei creditori di un promotore insolvente. La protezione copre le case ‘sulla carta’ acquistate direttamente da un promotore, che è precisamente la situazione per la maggior parte degli acquisti di nuove costruzioni a Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas e in tutta la Costa del Sol.

Dalla Ley 57/68 alla LOE

La legge originaria era la Ley 57/1968, del 27 luglio, sulla riscossione degli anticipi nella costruzione e vendita di abitazioni. ¹ È stata formalmente abrogata con effetto dal 1° gennaio 2016 dalla Ley 20/2015, che ha riscritto il regime e lo ha trasferito nella Prima Disposizione Aggiuntiva (Disposicion adicional primera) della Ley 38/1999, la Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE). ²³ In pratica, acquirenti e avvocati si riferiscono ancora alla protezione come “Ley 57/68”, e i tribunali continuano ad applicare la vecchia legge ai contratti firmati prima del 2016, quindi il nome rimane la scorciatoia per l’intero sistema. I contratti firmati oggi sono regolati dalla LOE, ma la sostanza è molto simile.

Gli obblighi del promotore

Ai sensi della Prima Disposizione Aggiuntiva della LOE, un promotore che accetta anticipi per case in costruzione deve fare due cose. In primo luogo, il promotore deve garantire la restituzione delle somme versate, più gli interessi legali, dalla data di ottenimento della licenza di costruzione, sia tramite una polizza assicurativa di cauzione (seguro de caucion) emessa da un assicuratore autorizzato, sia tramite una garanzia bancaria solidale (aval solidario) da un ente creditizio autorizzato, coprendo il caso in cui la costruzione non inizi o non giunga a buon fine. ²⁴

In secondo luogo, il denaro stesso deve essere gestito correttamente. Gli anticipi devono essere ricevuti tramite un ente creditizio e depositati in un conto speciale, tenuto separato dagli altri fondi del promotore, che può essere utilizzato solo per i costi derivanti dalla costruzione delle case. ²⁴ Si prevede che la banca ricevente eserciti particolare attenzione per garantire che i fondi finiscano in quel conto dedicato, e la Corte Suprema ha ritenuto le banche responsabili qualora non lo avessero fatto.

Cosa deve coprire la garanzia

La garanzia non si limita al capitale nudo versato. Il Banco de España conferma che l’aval deve coprire la totalità degli anticipi, incluse le tasse applicabili, più l’interesse legale del denaro (interes legal del dinero) dalla data di ciascun pagamento fino alla data di consegna prevista. ⁴ L’inclusione delle tasse è importante per gli acquirenti ‘sulla carta’, perché i pagamenti a rate per le nuove costruzioni prevedono l’IVA, e tale IVA fa parte della somma che si ha diritto di recuperare. Le tasse esatte sull’acquisto di una nuova costruzione sono trattate nella guida separata su IVA e AJD per le nuove costruzioni.

Interesse legale: la cifra che fa crescere il tuo reclamo

Se un reclamo ha successo, recuperi il 100% dei tuoi depositi più l’interesse legale del denaro che decorre da ogni pagamento. La Spagna stabilisce tale tasso annualmente nella sua Legge di Bilancio. È stato del 3.25% dal Bilancio 2023 (Ley 31/2022) e, poiché nessun nuovo Bilancio ha sostituito tale riferimento, rimane al 3.25% per il 2026; l’interesse correlato per il ritardato pagamento delle imposte (interes de demora) è del 4.0625% per il 2026. ⁵ Poiché gli interessi maturano dal giorno di ciascun pagamento fino a quando non si viene effettivamente rimborsati, un reclamo che richiede anni per essere risolto può valere sostanzialmente di più della somma originariamente versata, e la Corte Suprema ha confermato che questo interesse continua a maturare anche quando il promotore è insolvente.

Come presentare un reclamo se la casa non viene consegnata

Se la costruzione non inizia o non termina entro il periodo concordato, il processo è, a grandi linee, semplice. Per prima cosa si richiede al promotore di restituire tutte le somme versate. Se il promotore non si conforma entro 30 giorni, è possibile richiedere il rimborso direttamente al garante (la banca o l’assicuratore). ⁴ Non è necessario dimostrare prima l’insolvenza del promotore; la garanzia è indipendente, e il garante non può sottrarsi argomentando di dovere meno del promotore.

La giurisprudenza spagnola è stata fortemente protettiva nei confronti degli acquirenti. La Corte Suprema ha stabilito che l’assenza di un certificato di garanzia individuale non pregiudica il diritto alla restituzione laddove esista una polizza collettiva o generale per lo sviluppo, e che la banca garante deve rimborsare tutti i depositi più gli interessi legali anche nel caso in cui si sia pagato tramite un intermediario o in un conto diverso da quello del garante. Se non hai mai ricevuto un documento di garanzia individuale (molti acquirenti nei vecchi sviluppi della Costa del Sol non l’hanno fatto), questo da solo non invalida il tuo reclamo.

Quando la garanzia termina

La garanzia non è a tempo indeterminato. Viene annullata una volta che il promotore prova sia che il certificato di abitabilità, la licenza di prima occupazione o un documento equivalente è stato rilasciato, sia che la casa ti è stata effettivamente consegnata. ⁴ Da quel momento il rischio ‘sulla carta’ per il quale la garanzia era stata progettata è passato, e la tua protezione si sposta alla fase di completamento, verifica dei difetti e consegna, trattata nella guida su verifica dei difetti e consegna.

Limiti di tempo

Non si deve presumere che un reclamo obsoleto sia ancora valido. Il periodo di prescrizione per un’azione personale in Spagna è stato ridotto da 15 anni a 5 anni dalla riforma del 2015 dell’articolo 1964 del Codice Civile, applicabile ai rapporti sorti dal 7 ottobre 2015 in poi; i rapporti più vecchi erano soggetti a un termine transitorio. La Corte Suprema ha confermato che il periodo ordinario dell’articolo 1964 regola i reclami per il recupero degli anticipi. ⁶ Poiché l’aritmetica delle regole transitorie è inflessibile e il conteggio del periodo può dipendere dai fatti specifici, chiunque abbia un deposito storico ‘sulla carta’ dovrebbe richiedere rapidamente una consulenza legale spagnola piuttosto che ritardare.

Checklist pratica per gli acquirenti oggi

• Prima di versare qualsiasi somma, richiedi per iscritto il certificato di garanzia individuale (aval o seguro de caucion) che ti nomini come beneficiario per gli importi esatti.
• Verifica che il materiale promozionale e il contratto indichino il garante e l’ente creditizio che detiene il conto speciale, come richiesto dalla LOE ai promotori. ²
• Paga solo sul conto speciale designato dal promotore, mai su un conto personale o generico.
• Conserva ogni ricevuta di bonifico: l’interesse legale viene calcolato dalla data di ogni singolo pagamento. ⁴
• Conferma che la somma coperta includa l’IVA applicata sui pagamenti a rate, non solo il prezzo netto. ⁴

La garanzia bancaria è la spina dorsale della protezione degli acquirenti ‘sulla carta’ in Spagna, ma opera insieme agli altri elementi dell’acquisto. Leggila insieme alle guide sulla prenotazione ‘sulla carta’, ‘sulla carta’ versus rivendita, mutui e depositi per non residenti, e sul pagamento del deposito e del completamento dall’estero, in modo che tutti gli aspetti legali, finanziari e fiscali del tuo acquisto sulla Costa del Sol siano allineati prima di firmare.