Las Mejores Zonas en la Costa del Sol: Marbella vs Estepona vs Mijas vs Fuengirola
Marbella, Estepona, Mijas y Fuengirola se adaptan cada una a un tipo diferente de comprador extranjero: Marbella para un prestigio de primer nivel, Estepona para crecimiento y valor, Mijas para una vida en la ladera verde y Fuengirola para una vida urbana transitable y bien conectada. Elija la que elija, presupueste un 10% de IVA más un 1.2% de AJD en una obra nueva en Andalucía y planifique los impuestos para no residentes desde el primer día.
Elegir las mejores zonas de la Costa del Sol se trata realmente de hacer coincidir un pueblo con la forma en que quieres vivir y lo que quieres gastar. Esta guía compara cuatro de los destinos más populares para compradores extranjeros de propiedades de nueva construcción, Marbella, Estepona, Mijas y Fuengirola, y luego expone los impuestos, las normas hipotecarias y las opciones de visado que se aplican a cualquier compra de no residentes en Andalucía. Las cuatro se encuentran en la Costa del Sol occidental, a unos 30 a 45 minutos del aeropuerto de Málaga, por lo que las diferencias radican en el carácter, el precio y el estilo de vida, más que en el acceso.
Marbella: prestigio de primera y sofisticación internacional
Marbella sigue siendo el referente del lujo en la Costa del Sol. Combina el casco antiguo histórico, el glamour del puerto deportivo de Puerto Banús, los exclusivos enclaves de villas de la Milla de Oro y Sierra Blanca, y un interior rico en campos de golf en Nueva Andalucía. Para los compradores extranjeros, ofrece la mayor oferta de apartamentos de nueva construcción de alta gama y urbanizaciones cerradas, educación internacional, atención médica privada y servicios durante todo el año en varios idiomas.
La contrapartida es el precio: Marbella es consistentemente el municipio más caro de los cuatro, y las direcciones de primera categoría conllevan una prima significativa. Se adapta a compradores que priorizan el prestigio, la liquidez de reventa y un estilo de vida cosmopolita sobre el valor por metro cuadrado.
Estepona: crecimiento, valor y el “Jardín de la Costa del Sol”
Estepona se ha reinventado en la última década con un casco antiguo restaurado, sus calles llenas de flores, un paseo marítimo moderno y una oleada de proyectos de nueva construcción. Típicamente ofrece mejor valor que Marbella, mientras se sitúa justo al oeste a lo largo de la misma costa, razón por la cual se ha convertido en una de las opciones de mayor crecimiento para los compradores extranjeros que buscan propiedades más nuevas a precios más accesibles.
Estepona funciona bien para compradores que desean una auténtica sensación de pueblo español junto con desarrollos modernos, y que se sienten cómodos estando un poco más lejos de los centros de Marbella y Málaga a cambio de valor y una sólida cartera de viviendas nuevas.
Mijas: vida verde en la ladera y atractivo familiar
Mijas abarca tres zonas distintas: el pueblo blanco de montaña de Mijas Pueblo, la franja costera de Mijas Costa (incluyendo La Cala de Mijas), y las zonas residenciales y de golf intermedias. Es popular entre familias y compradores que desean un entorno más verde y abierto, vistas al mar desde las colinas y un ritmo de vida más tranquilo, manteniéndose cerca de la costa y de Fuengirola para los servicios.
La oferta de nueva construcción en Mijas es sólida, particularmente adosados y complejos de apartamentos con piscinas y jardines comunitarios. Si desea espacio, naturaleza y golf sin el precio de Marbella, Mijas es una entrada natural en su lista. Los compradores que comparen esto con las ciudades vecinas quizás también quieran una guía de la zona de Fuengirola y una guía de estilo de vida de Mijas Costa junto con esta.
Fuengirola: vida urbana, conectada y transitable
Fuengirola es la más urbana y transitable de las cuatro. Cuenta con un largo paseo marítimo, una densa mezcla de restaurantes y tiendas, una comunidad internacional establecida y, lo que es crucial, una línea directa de tren de cercanías que la conecta con la ciudad de Málaga y el aeropuerto. Esa conectividad, además de precios de entrada más bajos que Marbella, la convierte en una favorita para los compradores que desean servicios urbanos durante todo el año y facilidad para viajar sin necesidad de un coche a diario.
Las opciones de nueva construcción en el centro de Fuengirola son más limitadas que en Mijas o Estepona porque la ciudad ya está construida, por lo que muchos proyectos más recientes se ubican en los márgenes hacia Mijas o Los Boliches. Se adapta a compradores que valoran la comodidad, la demanda de alquiler y un ambiente animado durante todo el año.
De un vistazo: qué zona se adapta a qué comprador
| Área | Ideal para | Carácter | Precio relativo |
|---|---|---|---|
| Marbella | Prestigio, propiedades de lujo de nueva construcción, liquidez de reventa | Cosmopolita, de alta gama | Más alto |
| Estepona | Valor más oferta moderna, ambiente de pueblo español | En crecimiento, auténtico | Medio, buen valor |
| Mijas | Familias, vida verde en la ladera, golf | Espacioso, natural | Medio |
| Fuengirola | Transitabilidad, acceso a tren, demanda de alquiler | Urbano, animado | Entrada más baja |
Comprar una propiedad de nueva construcción: los impuestos que todo comprador extranjero debe presupuestar
Dondequiera que compre en la Costa del Sol, el marco fiscal de la propiedad se establece a nivel nacional y andaluz, por lo que no cambia entre estas ciudades. Para una propiedad de nueva construcción (primera transmisión del promotor) se paga IVA al 10% del precio 1, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) de Andalucía al 1.2% 2. Tenga en cuenta que los garajes y trasteros comprados por separado de la vivienda se gravan al tipo general de IVA del 21% en lugar del 10% 1. Las viviendas de reventa (segunda mano) funcionan de manera diferente: conllevan ITP en lugar de IVA y AJD, generalmente el 7% en Andalucía 2, no cubierto en detalle aquí.
Además de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría, Registro de la Propiedad y legales, y obtenga su NIE (número de identificación de extranjero) con antelación, ya que no puede completar la compra ni pagar impuestos sin él.
Protección de planos: Ley 57/1968
Si compra sobre plano y realiza pagos por etapas antes de la finalización, la ley española exige que el promotor garantice esos pagos a través de una garantía bancaria o una póliza de seguro bajo la Ley 57/1968. Si la vivienda no se entrega según lo acordado, usted tiene derecho a recuperar el 100% de las sumas pagadas más los intereses legales, y estas protecciones no pueden ser renunciadas en el contrato 3. Confirme siempre que la garantía está en vigor antes de transferir cualquier depósito.
Impuestos continuos y de salida para no residentes
Ser propietario como no residente conlleva obligaciones recurrentes. Usted paga anualmente el IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) al ayuntamiento, cuya tasa se establece localmente y varía según el municipio. También debe presentar el Modelo 210 para el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes). Si la propiedad es para su propio uso, el impuesto se calcula sobre una renta imputada equivalente al 1.1% o 2% del valor catastral (1.1% cuando el valor catastral fue revisado en el año fiscal o en los diez años anteriores, de lo contrario 2%), gravado al 19% para residentes de la UE/EEE y al 24% para no residentes de la UE como los ciudadanos del Reino Unido 4. Si alquila la propiedad, declara los ingresos reales del alquiler en su lugar.
Cuando vende, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la autoridad fiscal a través del Modelo 211 como pago a cuenta de su impuesto sobre las ganancias de capital 5. Su ganancia real se grava entonces a un tipo fijo del 19% para no residentes, declarado en el Modelo 210 dentro de aproximadamente cuatro meses desde la venta, y puede reclamar cualquier exceso retenido 6. Por separado, el ayuntamiento recauda la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo urbano durante su propiedad 6.
Hipotecas para no residentes
Los bancos españoles suelen prestar a no residentes entre el 60% y el 70% del valor de tasación de la propiedad, así que planifique un depósito de al menos el 30% más los gastos de compra. Los plazos suelen ser más cortos que para los residentes, comúnmente de 20 a 25 años 7. Conseguir una hipoteca aprobada en principio antes de comprometerse le ayuda a presupuestar con precisión, ya que la tasación bancaria, no el precio de venta, establece el límite del préstamo.
Visados y residencia
Comprar una propiedad ya no otorga residencia. España abolió su “Golden Visa” para inversores bajo la Ley Orgánica 1/2025, con el cierre de la vía el 3 de abril de 2025 8. Los compradores no comunitarios que desean vivir en España suelen utilizar ahora el Visado No Lucrativo (para quienes viven de ahorros, pensiones o ingresos de inversión), el Visado de Nómada Digital o el Visado de Emprendedor. El umbral de ingresos del Visado No Lucrativo está vinculado al índice IPREM al 400% para el solicitante principal (alrededor de 2,400 euros al mes en 2026), más aproximadamente un 100% adicional del IPREM por cada miembro familiar adicional; la cifra exacta se establece anualmente, así que confirme la cantidad actual antes de solicitar 8. Los ciudadanos de la UE/EEE no necesitan visado, pero deben registrar su residencia si permanecen a largo plazo.
Cómo elegir
Preseleccione por estilo de vida primero, luego por precio. Elija Marbella por su prestigio de primera y el mercado más amplio de propiedades de lujo de nueva construcción, Estepona por su valor moderno y su ambiente de pueblo español, Mijas por su vida verde y familiar en la ladera, y Fuengirola por una vida urbana transitable y bien conectada con una fuerte demanda de alquiler. Luego aplique la misma lista de verificación fiscal y de financiación a la que elija. Para una lectura más detallada, consulte guías relacionadas sobre los costes de compra de nueva construcción en Andalucía, los impuestos para no residentes en España y el Visado No Lucrativo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál de las cuatro zonas es la más barata para comprar?
Como regla general, Fuengirola ofrece los precios de entrada más bajos, seguida de Estepona y Mijas, siendo Marbella la más cara. Los precios varían mucho según la ubicación dentro de cada localidad, así que compare promociones específicas en lugar de promedios por ciudad.
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol?
En una vivienda de obra nueva usted paga 10% de IVA más 1.2% de AJD en Andalucía, además de los gastos de notaría, registro y honorarios legales. Los garajes o trasteros comprados por separado tributan al 21% de IVA. Las viviendas de segunda mano, en cambio, pagan ITP, generalmente 7% en Andalucía.
¿Todavía obtengo la residencia si compro una propiedad en España?
No. España abolió la Golden Visa para inversores el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Los compradores no comunitarios que deseen vivir en España ahora utilizan vías como el visado no lucrativo, el de Nómada Digital o el de Emprendedor.
¿Cuánto puede pedir prestado un no residente para una hipoteca española?
Los bancos españoles suelen financiar entre el 60% y el 70% del valor tasado para no residentes, así que espere financiar al menos el 30% más los gastos de compra usted mismo, en un plazo de aproximadamente 20 a 25 años.
¿Qué es el Modelo 210 y tengo que presentarlo?
El Modelo 210 es la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Incluso si solo usa la vivienda usted mismo, debe presentarlo y pagar impuestos sobre una renta imputada del 1.1% o 2% del valor catastral, al 19% (UE/EEE) o 24% (no UE).
¿Qué sucede fiscalmente cuando vendo?
El comprador retiene el 3% del precio a través del Modelo 211 como adelanto de su impuesto sobre ganancias patrimoniales. Su ganancia se grava a un tipo fijo del 19% para no residentes en el Modelo 210, y puede reclamar cualquier exceso. El ayuntamiento también cobra la plusvalía municipal.
