Impuestos para compradores polacos al comprar propiedades en España (Costa del Sol)
Dado que Polonia es un estado miembro de la UE, un comprador polaco es generalmente tratado como residente de la UE a efectos del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en España, un tipo fijo del 19% sobre los ingresos por alquiler, los ingresos imputados por segunda vivienda y las ganancias de capital, en lugar del 24% que se aplica a la mayoría de los no residentes de la UE, y con derecho a deducir gastos de los ingresos por alquiler. Al comprar en Andalucía el coste estándar es 10% IVA + 1.2% AJD en una obra nueva o 7% ITP en una reventa, más una retención del 3% sobre el precio de venta cuando venda más tarde. Según el Convenio de Doble Imposición entre España y Polonia, España tiene el derecho principal de gravar los ingresos inmobiliarios; Polonia elimina la doble imposición en su declaración polaca, confirme el método exacto para su año fiscal, ya que se vio afectado por el Instrumento Multilateral de la OCDE.
# Impuestos para compradores polacos que adquieren una propiedad en España
Importante, por favor, lea primero. Esto es información general, no asesoramiento legal o fiscal personalizado. Las tasas, formularios y calendarios son los verificados como actuales en la fecha de revisión (28 de julio de 2026) y cambian según el año fiscal y las circunstancias; la mecánica del tratado por el lado polaco en particular depende de su año fiscal y de cómo se aplique el Instrumento Multilateral de la OCDE. Confirme su propio caso con un asesor fiscal colegiado en España y un doradca podatkowy en Polonia antes de actuar.
Los impuestos tienen dos niveles: lo que debe en España y cómo interactúa eso con sus obligaciones polacas. Esta guía cubre la compra, la propiedad anual y la eventual venta, y señala dónde ser residente fiscal polaco (UE) cambia las cosas.
Impuestos de Compra: Los Mismos para Cada Comprador
El impuesto de compra depende de si la propiedad es de nueva construcción o de segunda mano, y es el mismo independientemente de la nacionalidad. En la Costa del Sol (Andalucía):
- Nueva construcción (primera venta de un promotor): IVA al 10% a nivel nacional, más Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) a la tasa general de Andalucía del 1,2% 6.
- Reventa (segunda mano, de un vendedor particular): en lugar de IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cobrado en Andalucía a una tasa fija general del 7% 6. (Existen tipos reducidos como el 3,5% para perfiles específicos que un no residente que compra una segunda vivienda no cumpliría normalmente 6.)
La nacionalidad no cambia estos impuestos de compra. Lo que cambia según la nacionalidad es la tributación continua y de salida que se detalla a continuación.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en España: La Ventaja de la UE
Como residente fiscal polaco que posee una propiedad en España pero no pasa más de 183 días al año en España, usted está sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre los ingresos relacionados con esa propiedad. Aquí es donde ser polaco (es decir, de la UE) importa más: los residentes de la UE/EEE tributan al 19%, mientras que la mayoría de los residentes de fuera de la UE/EEE (por ejemplo, compradores del Reino Unido post-Brexit) tributan al 24% 1.
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
El IRNR se aplica en dos situaciones comunes, ambas declaradas en el Modelo 210 2:
- Renta imputada (propiedad para uso personal): si posee una segunda vivienda que no alquila, España grava una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral, el 1,1% cuando el valor catastral ha sido revisado recientemente, de lo contrario el 2%, y aplica el tipo del 19% a esa base. Se declara anualmente, con la presentación a lo largo del año posterior al ejercicio fiscal y la fecha límite el 31 de diciembre de ese año siguiente 12.
- Rendimientos de alquiler: si alquila la propiedad, la declara en el Modelo 210 al 19% y, con la ventaja de la UE, sobre la renta neta, deduciendo los gastos permitidos (intereses hipotecarios, seguros, mantenimiento, gastos de comunidad, suministros). Los residentes de fuera de la UE no pueden deducir estos gastos y tributan al 24% sobre la renta bruta 1. Desde la reforma de 2024 (Orden HAC/56/2024), el Modelo 210 para rendimientos de alquiler se presenta generalmente de forma anual en lugar de trimestral; confirme el calendario del año en curso con su asesor 2.
Venta: La Retención del 3% y las Ganancias de Capital
Se producen dos eventos fiscales cuando un no residente vende:
- Retención del 3%: el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en su nombre utilizando el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta, entregándole el formulario sellado como prueba. Es un pago a cuenta de su impuesto sobre las ganancias de capital 3.
- Ganancias de capital: la ganancia (precio de venta menos coste de adquisición y gastos) tributa a un tipo fijo del 19% para no residentes. Presenta un Modelo 210 final en el plazo de cuatro meses desde la venta para liquidar el impuesto real: si el 3% retenido supera el impuesto debido, reclama la diferencia; si es insuficiente, lo complementa 23.
El Lado Polaco: El Convenio y Su Declaración Polaca
El Convenio de Doble Imposición España–Polonia (publicado en el BOE, BOE-A-1982-14239, y modificado posteriormente por el Instrumento Multilateral de la OCDE) asigna los derechos de imposición 45.
- Derechos de imposición: los ingresos derivados de bienes inmuebles, incluidos los rendimientos de alquiler y las ganancias de venta, pueden ser gravados por el país donde se encuentra la propiedad, por lo que España tiene el derecho principal de gravar los ingresos de su propiedad en la Costa del Sol 4.
- Eliminación de la doble imposición: como residente fiscal polaco, debe seguir declarando sus ingresos mundiales, incluidos los ingresos de la propiedad española, en su declaración polaca, y Polonia luego alivia la doble imposición. La ley del impuesto sobre la renta de Polonia prevé esto a través de un método de desgravación de la doble imposición (históricamente exención con progresión, avanzando hacia el método de crédito proporcional / metoda proporcjonalnego odliczenia tras el Instrumento Multilateral), pero el método y su fecha de entrada en vigor dependen de su año fiscal y no están completamente establecidos en la orientación pública, así que confirme el método que se le aplica con un asesor polaco 57. Los ingresos extranjeros y cualquier desgravación fiscal extranjera se declaran en el anexo PIT/ZG junto con su declaración PIT principal, con fecha límite el 30 de abril del año siguiente 7.
Cómo un comprador polaco liquida los impuestos sobre la propiedad en España
- Obtenga un NIE, necesario para cada paso fiscal y de propiedad 1.
- Pague el impuesto de compra en la firma, 7% ITP o 10% IVA + 1,2% AJD, generalmente a través de su abogado/representante 6.
- Presente el IRNR anualmente, renta imputada (Modelo 210, 19% de la base catastral del 1,1%/2%, antes del 31 de diciembre del año siguiente) y/o rendimientos netos de alquiler (Modelo 210, 19%, calendario a confirmar) 12.
- Declare en Polonia, los rendimientos de alquiler españoles y/o la ganancia en su PIT con el anexo PIT/ZG, aplicando la desgravación que se ajuste a su año fiscal, antes del 30 de abril 7.
- Liquide los impuestos de venta, el comprador retiene el 3% (Modelo 211); luego presenta un Modelo 210 final en el plazo de cuatro meses para liquidar la ganancia del 19% y reclamar cualquier exceso 3.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la principal ventaja fiscal para un comprador polaco frente a un comprador británico?
Dado que Polonia es un estado miembro de la UE, un comprador polaco es generalmente un residente de la UE para el IRNR de España y tributa al 19%, con derecho a deducir gastos de los ingresos por alquiler. Un comprador británico post-Brexit es tratado como no-UE y tributa al 24% sobre los ingresos brutos por alquiler sin deducciones.
¿Tengo que pagar impuestos españoles incluso si nunca alquilo mi propiedad?
Generalmente sí, un impuesto anual de "renta imputada": España asume un beneficio nocional del 1,1% o 2% del valor catastral y lo grava al 19% para residentes de la UE, mediante el Modelo 210.
¿Cómo evita Polonia que me graven dos veces por mis ingresos por alquiler en España?
Según el tratado entre España y Polonia, España grava primero los ingresos por propiedad en España, y luego Polonia aplica un método de alivio de doble imposición en su declaración polaca (informado a través de PIT/ZG). El método específico fue afectado por el Instrumento Multilateral de la OCDE y depende de su año fiscal, por lo que debe confirmarlo con un asesor polaco.
¿Qué ocurre con el 3% retenido cuando vendo?
Es un pago a cuenta de su impuesto sobre ganancias de capital (19% de la ganancia), pagado por el comprador a la Agencia Tributaria en el Modelo 211. Tras la venta, usted presenta un Modelo 210 final en un plazo de cuatro meses: si el 3% excede el impuesto adeudado, obtendrá un reembolso; si es menor, pagará la diferencia.
¿Qué impuestos pago en el momento de la compra en Andalucía?
Una obra nueva de un promotor conlleva el 10% de IVA más el 1,2% de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD); una reventa de un vendedor privado conlleva el 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Ambos se liquidan en la firma de la escritura pública y se aplican independientemente de la nacionalidad.
