Podatki dla Polaków kupujących nieruchomość w Hiszpanii (Costa del Sol)

# Podatki dla polskich nabywców kupujących nieruchomość w Hiszpanii

Ważne, proszę przeczytać najpierw. To są informacje ogólne, a nie spersonalizowana porada prawna ani podatkowa. Stawki, formularze i kalendarze zostały zweryfikowane jako aktualne w dniu przeglądu (28 lipca 2026) i zmieniają się w zależności od roku podatkowego oraz okoliczności; mechanika traktatu po stronie polskiej w szczególności zależy od Twojego roku podatkowego i od tego, w jaki sposób stosowany jest Wielostronny Instrument OECD. Potwierdź swoją własną sytuację z zarejestrowanym doradcą (asesor fiscal colegiado) w Hiszpanii oraz doradcą podatkowym w Polsce przed podjęciem działań.

Podatek ma dwie warstwy: to, co jesteś winien w Hiszpanii, i jak to współgra z Twoimi polskimi zobowiązaniami. Niniejszy przewodnik obejmuje zakup, roczne posiadanie i ostateczną sprzedaż, a także wskazuje, w których miejscach bycie polskim (unijnym) rezydentem podatkowym zmienia sytuację.

Podatki od zakupu: Takie same dla każdego nabywcy

Podatek od zakupu zależy od tego, czy nieruchomość jest nowo wybudowana, czy z rynku wtórnego, i jest taki sam niezależnie od narodowości. Na Costa del Sol (Andaluzja):

• Nowa budowa (pierwsza sprzedaż od dewelopera): VAT (IVA) w wysokości 10% ogólnokrajowo, plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD, Actos Jurídicos Documentados) według ogólnej stawki Andaluzji wynoszącej 1.2% ⁶.
• Rynek wtórny (używana, od prywatnego sprzedawcy): zamiast VAT-u, podatek od przeniesienia własności (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), pobierany w Andaluzji według ogólnej stawki ryczałtowej 7% ⁶. (Obniżone stawki, takie jak 3.5%, istnieją dla określonych profili, których nierezydent kupujący drugi dom zazwyczaj by nie spełniał ⁶.)

Narodowość nie zmienia tych podatków od zakupu. To, co zmienia się w zależności od narodowości, to bieżące i wyjazdowe opodatkowanie poniżej.

Hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR): Przewaga UE

Jako polski rezydent podatkowy, który posiada hiszpańską nieruchomość, ale nie spędza więcej niż 183 dni w roku w Hiszpanii, podlegasz podatkowi dochodowemu od nierezydentów (IRNR) od dochodów związanych z tą nieruchomością. W tym miejscu bycie Polakiem (tj. obywatelem UE) ma największe znaczenie: rezydenci UE/EOG są opodatkowani stawką 19%, podczas gdy większość rezydentów spoza UE/EOG (na przykład nabywcy z Wielkiej Brytanii po Brexicie) jest opodatkowana stawką 24% ¹.

IRNR ma zastosowanie w dwóch typowych sytuacjach, obie deklarowane na formularzu Modelo 210 ²:

1. Dochód przypisywany (nieruchomość na użytek własny): jeśli posiadasz drugi dom, którego nie wynajmujesz, Hiszpania opodatkowuje szacowany dochód w wysokości 1.1% lub 2% wartości katastralnej (valor catastral), 1.1% w przypadku, gdy wartość katastralna została niedawno zmieniona, w przeciwnym razie 2%, i stosuje stawkę 19% do tej podstawy. Deklarowany corocznie, z terminem składania do końca roku następującego po roku podatkowym i terminem ostatecznym na dzień 31 grudnia tego następnego roku ¹².
2. Dochód z wynajmu: jeśli wynajmujesz nieruchomość, deklarujesz go na Modelo 210 w wysokości 19% i, co jest przewagą UE, od dochodu netto, odliczając dopuszczalne wydatki (odsetki od kredytu hipotecznego, ubezpieczenie, utrzymanie, opłaty wspólnotowe, media). Rezydenci spoza UE nie mogą ich odliczać i są opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto ¹. Od czasu reformy z 2024 roku (Order HAC/56/2024), Modelo 210 dla dochodów z wynajmu jest zazwyczaj składane rocznie, a nie kwartalnie; potwierdź kalendarz na bieżący rok z Twoim doradcą ².

Sprzedaż: Potrącenie 3% i zyski kapitałowe

Dwa zdarzenia podatkowe mają miejsce, gdy nierezydent sprzedaje:

• 3% potrącenie (retención): nabywca jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia go do Agencia Tributaria w Twoim imieniu, używając formularza Modelo 211, w ciągu jednego miesiąca od sprzedaży, przekazując Ci podstemplowany formularz jako dowód. Jest to zaliczka na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych ³.
• Zyski kapitałowe: zysk (cena sprzedaży minus koszt nabycia i wydatki) jest opodatkowany stałą stawką 19% dla nierezydentów. Składasz ostateczny formularz Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby uregulować rzeczywisty podatek: jeśli potrącone 3% przekracza należny podatek, odzyskujesz różnicę; jeśli jest za mało, dopłacasz ²³.

Strona Polska: Traktat i Twoje Polskie Zeznanie Podatkowe

Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Polską (opublikowana w BOE, BOE-A-1982-14239, a następnie zmodyfikowana przez Wielostronny Instrument OECD) przydziela prawa do opodatkowania ⁴⁵.

• Prawa do opodatkowania: dochód z nieruchomości, w tym dochód z wynajmu i zyski ze sprzedaży, może być opodatkowany przez kraj, w którym nieruchomość się znajduje, dlatego Hiszpania ma pierwotne prawo do opodatkowania Twojego dochodu z nieruchomości na Costa del Sol ⁴.
• Eliminowanie podwójnego obciążenia: jako polski rezydent podatkowy nadal musisz zgłosić swój globalny dochód, w tym dochód z nieruchomości w Hiszpanii, w swoim polskim zeznaniu podatkowym, a Polska następnie łagodzi podwójne opodatkowanie. Polskie prawo podatkowe przewiduje to poprzez metodę unikania podwójnego opodatkowania (historycznie wyłączenie z progresją, zmierzające w kierunku metody proporcjonalnego odliczenia / metoda proporcjonalnego odliczenia po wejściu w życie Wielostronnego Instrumentu), ale metoda i jej data wejścia w życie zależą od Twojego roku podatkowego i nie są w pełni uregulowane w publicznych wytycznych, dlatego potwierdź metodę, która Cię dotyczy, z polskim doradcą ⁵⁷. Dochody zagraniczne i wszelkie ulgi podatkowe za granicą są zgłaszane na załączniku PIT/ZG wraz z głównym zeznaniem PIT, którego termin przypada na 30 kwietnia następnego roku ⁷.

Jak polski nabywca rozlicza hiszpańskie podatki od nieruchomości

1. Uzyskaj NIE, wymagany do każdego kroku podatkowego i dotyczącego nieruchomości ¹.
2. Zapłać podatek od zakupu przy podpisaniu umowy, 7% ITP lub 10% IVA + 1.2% AJD, zazwyczaj za pośrednictwem Twojego prawnika/przedstawiciela ⁶.
3. Składaj IRNR corocznie, dochód przypisywany (Modelo 210, 19% od 1.1%/2% podstawy katastralnej, do 31 grudnia następnego roku) i/lub dochód netto z wynajmu (Modelo 210, 19%, kalendarz do potwierdzenia) ¹².
4. Zadeklaruj w Polsce, hiszpański dochód z wynajmu i/lub zysk na Twoim PIT wraz z załącznikiem PIT/ZG, stosując ulgę odpowiadającą Twojemu rokowi podatkowemu, do 30 kwietnia ⁷.
5. Rozlicz podatki od sprzedaży, nabywca potrąca 3% (Modelo 211); następnie składasz ostateczny Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby rozliczyć 19% zysku i odzyskać ewentualną nadpłatę ³.