Rentabilidades de Alquiler por Localidad: Marbella vs Estepona vs Fuengirola
Estepona tiende a liderar las tres localidades en rentabilidad bruta por alquiler (aproximadamente del 5.5 al 7.5 por ciento), Fuengirola ofrece rendimientos estables en alquileres de larga duración impulsados por la ocupación, y Marbella intercambia una menor rentabilidad bruta por crecimiento del capital. Independientemente de la cifra principal, el impuesto para no residentes (IRNR a través del Modelo 210), los impuestos de compraventa y la licencia turística VFT deciden lo que realmente conservas.
La rentabilidad por alquiler en la Costa del Sol varía mucho más por ciudad de lo que la mayoría de los folletos admiten. Esta guía compara la rentabilidad por alquiler en Marbella, Estepona y Fuengirola, tres de los mercados más buscados de la costa, y luego muestra cómo los impuestos y las licencias españolas convierten un porcentaje nominal en el rendimiento neto que realmente llega a su cuenta bancaria. Si usted es un comprador extranjero que valora un apartamento de nueva construcción para alquilar, la ciudad que elija cambia la cifra bruta, pero el papeleo cambia la neta.
¿Por qué la rentabilidad por alquiler varía tanto a lo largo de una misma costa?
La rentabilidad bruta por alquiler es simplemente la renta anual dividida por el precio de compra. Dos factores la empujan en direcciones opuestas a lo largo de esta costa. Las ciudades de primera categoría exigen alquileres más altos pero precios aún más elevados, lo que comprime la rentabilidad. Las ciudades con buena relación calidad-precio tienen una oferta más económica y una demanda de inquilinos fiable, lo que la eleva. Además, se superpone la división entre alquileres de larga duración (un alquiler estable de doce meses) y alquileres vacacionales de corta duración (tarifas nocturnas más altas, pero lagunas estacionales, costes de gestión y un requisito de licencia). Una comparación realista debe mantener esas dos estrategias separadas, porque un porcentaje nominal de alquiler a corto plazo del 8 por ciento y un porcentaje nominal de alquiler a largo plazo del 4 por ciento pueden describir el mismo piso.
Rentabilidad por alquiler por ciudad: Marbella vs Estepona vs Fuengirola
La siguiente tabla presenta los rangos indicativos de rentabilidad bruta reportados para 2026. Trátelos como señales de mercado, no como garantías: la rentabilidad real depende de la unidad específica, sus vistas al mar, su distancia de la playa y lo bien que se gestione.
| Ciudad | Rentabilidad bruta indicativa (larga duración) | Potencial de alquiler a corto plazo | Perfil de inversor |
|---|---|---|---|
| Marbella | Alrededor del 3,5 al 5,5 por ciento 3 | Alrededor del 6 al 9 por ciento en unidades bien gestionadas 3 | Crecimiento del capital primero, rentabilidad segundo |
| Estepona | Alrededor del 5,5 al 7,5 por ciento 12 | Fuerte, impulsado por la regeneración del frente marítimo 1 | Rentabilidad y crecimiento equilibrados |
| Fuengirola | Impulsado por la ocupación, oferta con precios competitivos 1 | Alta demanda durante todo el año 1 | Ingresos estables, precio de entrada más bajo |
Marbella
Marbella suele presentar la rentabilidad bruta más baja de las tres en un alquiler de larga duración, aproximadamente del 3,5 al 5,5 por ciento, debido a sus altos precios 3. Su caso se basa en la revalorización del capital y el rendimiento superior de los alquileres a corto plazo, donde las unidades bien gestionadas pueden alcanzar entre un 6 y un 9 por ciento bruto 3. Si su prioridad es un activo resiliente en una ubicación reconocida globalmente en lugar del multiplicador de ingresos más alto, Marbella encaja, pero no debe esperar la rentabilidad de una ciudad con buena relación calidad-precio.
Estepona
Estepona es nombrada repetidamente entre los ganadores de 2026 por su pura rentabilidad por alquiler, con rendimientos brutos esperados comúnmente en la franja del 5,5 al 7,5 por ciento y a menudo citados alrededor del 6 al 7 por ciento 12. Las mejoras de infraestructura, la reurbanización del frente marítimo y un animado casco antiguo han ampliado la demanda de inquilinos sin elevar aún los precios a niveles de Marbella, lo que mantiene la rentabilidad atractiva 1. Para muchos compradores extranjeros, es la jugada del equilibrio: mejores ingresos que Marbella, más margen de crecimiento que las ciudades turísticas más antiguas.
Fuengirola
Fuengirola es la historia de la ocupación. Apartamentos a precios competitivos y una fuerte demanda durante todo el año tanto de inquilinos a largo plazo como de turistas la convierten en una favorita para los compradores centrados en los ingresos en lugar de los cazadores de trofeos 1. Aquí, la rentabilidad está impulsada por una alta ocupación y precios de entrada bajos en lugar de por alquileres nominales, por lo que la cifra neta a menudo se mantiene bien una vez deducidos los costes. Se adapta a un comprador que busca un flujo de caja fiable cerca del aeropuerto.
El impuesto que decide su rendimiento neto: IRNR y Modelo 210
Todo no residente que obtenga ingresos por alquiler en España debe declararlos a través del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) en el Modelo 210 4. El tipo es del 19 por ciento para residentes de la UE, el EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, y del 24 por ciento para no residentes de la UE, lo que desde el Brexit incluye al Reino Unido 4. La diferencia no es solo el tipo. Los propietarios de la UE y el EEE tributan sobre el ingreso neto y pueden deducir costes como el IBI, las cuotas de la comunidad, los seguros, los intereses hipotecarios y la depreciación, mientras que los propietarios no comunitarios históricamente han tributado sobre el ingreso bruto sin deducciones 4. Una sentencia judicial de 2025 abrió la puerta a que los propietarios no comunitarios también deduzcan gastos, pero la implementación aún se está aclarando, por lo que los compradores no comunitarios deben modelar ambos escenarios 4.
La presentación de informes también se está endureciendo. La regulación HAC/623/2026, publicada en junio de 2026, amplía lo que una propiedad alquilada debe declarar en la declaración del IRNR: identificación precisa de la propiedad, ingresos brutos, los gastos deducibles aplicados y el ingreso neto resultante 7. Mantenga registros claros desde el primer día. Cuando venda más tarde, las ganancias de capital de no residentes tributan al 19 por ciento, y el comprador debe retener el 3 por ciento del precio de venta a cuenta y pagarlo a través del Modelo 211, que usted recupera o compensa al presentar su declaración 4. Lecturas relacionadas en esta serie cubren el Modelo 210 en profundidad y el proceso de venta para no residentes.
Costes de compra que fijan su precio de entrada
Su denominador de rentabilidad es el precio de compra todo incluido, por lo que los impuestos de adquisición importan. Para una obra nueva comprada a un promotor, usted paga el IVA (IVA) al 10 por ciento más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) 6. En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1,2 por ciento, confirmado por la Junta de Andalucía como en vigor desde el 28 de abril de 2021 según la Ley 5/2021 5. Una propiedad de segunda mano es diferente: en lugar de IVA y AJD, usted paga el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), fijado en un general 7 por ciento en Andalucía 5. Nunca paga ambos regímenes en la misma compra. Presupueste los honorarios del notario, del registro de la propiedad y los gastos legales además, y para el NIE que necesitará antes de la finalización. Nuestras guías de costes de compra y proceso de compra desglosan estos conceptos.
Financiación como no residente
Si solicita un préstamo, el límite de financiación (loan-to-value) determina tanto su coste de entrada como sus intereses deducibles. Los compradores no residentes en 2026 suelen pedir prestado entre el 60 y el 70 por ciento del LTV, con el extremo superior reservado para perfiles financieros más sólidos y solicitantes de la UE, y los solicitantes no comunitarios a menudo más cerca del 50 al 60 por ciento 8. Los prestamistas activos en la costa incluyen Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank y UCI 8. Dado que los propietarios de la UE y el EEE pueden deducir los intereses hipotecarios de los ingresos por alquiler, la financiación puede mejorar la rentabilidad neta, así como distribuir el desembolso de capital 48. Planifique una tasación y tenga en cuenta el AJD hipotecario y los costes de gestión en su modelo.
Licencias turísticas y la cuestión del alquiler a corto plazo
Gran parte de la diferencia entre la rentabilidad de alquiler a largo plazo y a corto plazo depende de si se puede operar legalmente un alquiler vacacional. En Andalucía, una vivienda de vacaciones es una Vivienda con Fines Turísticos (VFT), regulada por el Decreto 28/2016 y actualizada por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025 910. El registro es una declaración responsable presentada al Registro de Turismo de Andalucía, no un permiso discrecional, pero las reformas recientes añadieron límites de capacidad, una declaración de compatibilidad urbanística y, desde abril de 2025, un requisito de consentimiento explícito de la comunidad de propietarios 910. Desde finales de 2025, las propiedades VFT también deben aparecer en el registro nacional NRUA 9. Operar sin registro conlleva el riesgo de fuertes multas, así que confirme la elegibilidad de una unidad específica y sus reglas comunitarias antes de asegurar una rentabilidad de alquiler a corto plazo 10. Si su edificio impide los alquileres vacacionales, modele la cifra de alquiler a largo plazo en su lugar.
Convertir una rentabilidad nominal en una cifra neta
Para comparar las tres ciudades honestamente, trabaje de arriba abajo. Comience con la rentabilidad bruta para su estrategia elegida, luego reste el IRNR al 19 o 24 por ciento sobre la base imponible, el IBI recurrente y las cuotas de la comunidad, el seguro, la gestión (típicamente más alta para alquileres a corto plazo), y cualquier coste hipotecario 4. Estepona a menudo lidera en rentabilidad bruta entre las tres, Fuengirola tiende a defender su cifra neta a través de la ocupación y precios bajos, y Marbella le pide que acepte un multiplicador de ingresos más bajo a cambio de crecimiento y prestigio 123. La respuesta correcta depende de si está comprando para flujo de caja, para revalorización o para uso personal con ingresos adicionales. En cuanto al estilo de vida, la costa es atendida durante todo el año por el aeropuerto de Málaga con densas conexiones europeas, junto con escuelas internacionales establecidas y atención médica privada, todo lo cual sustenta la demanda de inquilinos en todas las ciudades de la zona.
Preguntas frecuentes
¿Cuál de las tres localidades tiene la mayor rentabilidad por alquiler?
En alquileres de larga duración, Estepona generalmente presenta la mayor rentabilidad bruta de las tres, comúnmente citada entre el 5.5 y el 7.5 por ciento para 2026, mientras que Marbella tiende a ser más baja, aproximadamente del 3.5 al 5.5 por ciento, debido a que los precios son más altos. Fuengirola compite en ocupación y precios de entrada bajos más que en alquileres nominales. La rentabilidad de los alquileres de corta duración puede ser mayor en todas partes, pero requiere una licencia turística VFT.
¿Cómo se gravan mis ingresos por alquiler como propietario extranjero?
A través del IRNR en el Modelo 210. Los residentes de la UE y del EEE pagan el 19 por ciento y pueden deducir gastos como el IBI, gastos de comunidad, seguros e intereses hipotecarios; los no residentes de la UE pagan el 24 por ciento y históricamente han sido gravados sobre la renta bruta, aunque una resolución de 2025 podría extenderles las deducciones a la espera de una aclaración.
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de obra nueva para alquilar?
Una vivienda de obra nueva de un promotor conlleva IVA (VAT) al 10 por ciento más el impuesto de AJD, que es el 1.2 por ciento en Andalucía. Una propiedad de segunda mano, en cambio, conlleva el ITP a un tipo general del 7 por ciento en Andalucía. Nunca se pagan ambos regímenes en la misma compra, y los honorarios de notaría, registro y legales se aplican además.
¿Necesito una licencia para alquilar mi apartamento a turistas?
Sí. En Andalucía, una vivienda vacacional debe registrarse como Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en el Registro de Turismo de Andalucía, y desde finales de 2025 también en el registro nacional NRUA. Reformas recientes han añadido límites de capacidad, una declaración de compatibilidad urbanística y un requisito de consentimiento de la comunidad de propietarios, y el alquiler no registrado conlleva el riesgo de fuertes multas.
¿Cuánto puede pedir prestado un no residente para comprar en la Costa del Sol?
En 2026, los compradores no residentes suelen obtener entre el 60 y el 70 por ciento del valor de tasación, reservándose el límite superior para perfiles de la UE más sólidos y los solicitantes de fuera de la UE a menudo se acercan al 50 o 60 por ciento. Entre los prestamistas activos se incluyen Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank y UCI. Los propietarios de la UE y el EEE pueden deducir los intereses hipotecarios de los ingresos por alquiler.
¿Qué ocurre fiscalmente cuando finalmente venda?
Las plusvalías de no residentes se gravan al 19 por ciento. El comprador está legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la autoridad fiscal a través del Modelo 211 como pago a cuenta, que luego usted conciliará al presentar su declaración de ganancias. Guarde un registro completo de los costes de compra y las mejoras para reducir la ganancia imponible.
