Stopa zwrotu z najmu według miast: Marbella vs Estepona vs Fuengirola

Rentowność najmu na Costa del Sol różni się znacznie bardziej w zależności od miasta, niż przyznaje większość broszur. Ten przewodnik porównuje rentowność najmu w Marbelli, Esteponie i Fuengiroli, trzech z najczęściej wyszukiwanych rynków na wybrzeżu, a następnie pokazuje, jak hiszpańskie podatki i licencje przekształcają początkowy procent w rzeczywisty zwrot netto, który faktycznie trafia na Twoje konto bankowe. Jeśli jesteś zagranicznym nabywcą rozważającym apartament z rynku pierwotnego pod wynajem, wybrane przez Ciebie miasto zmienia wartość brutto, ale formalności zmieniają wartość netto.

Dlaczego rentowność najmu tak bardzo różni się na jednym wybrzeżu

Rentowność najmu brutto to po prostu roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Dwie rzeczy ciągną ją w przeciwne strony wzdłuż tego wybrzeża. Miejscowości premium oferują wyższe czynsze, ale jeszcze wyższe ceny, co zmniejsza rentowność. Miejscowości o niższych cenach mają tańsze nieruchomości i stabilne zapotrzebowanie ze strony najemców, co podnosi rentowność. Dodatkowo, istnieje podział na najem długoterminowy (stabilna dwunastomiesięczna umowa najmu) i krótkoterminowy najem wakacyjny (wyższe stawki za noc, ale sezonowe luki, koszty zarządzania i wymóg posiadania licencji). Realistyczne porównanie musi te dwie strategie traktować oddzielnie, ponieważ deklarowana rentowność najmu krótkoterminowego wynosząca 8 procent i deklarowana rentowność najmu długoterminowego wynosząca 4 procent mogą opisywać to samo mieszkanie.

Rentowność najmu według miast: Marbella kontra Estepona kontra Fuengirola

Poniższa tabela przedstawia orientacyjne przedziały rentowności brutto zgłoszone na rok 2026. Traktuj je jako sygnały rynkowe, a nie gwarancje: rzeczywista rentowność zależy od konkretnej nieruchomości, jej widoku na morze, odległości od plaży i jakości zarządzania.

Marbella

Marbella zazwyczaj wykazuje najniższą rentowność brutto z tych trzech miast w przypadku najmu długoterminowego, około 3,5 do 5,5 procent, ponieważ ceny są wysokie ³. Jej argumenty opierają się na wzroście wartości kapitału i wysokiej rentowności najmu krótkoterminowego, gdzie dobrze zarządzane nieruchomości mogą osiągnąć od 6 do 9 procent brutto ³. Jeśli Twoim priorytetem jest odporny aktyw w globalnie rozpoznawalnej lokalizacji, a nie najwyższy mnożnik dochodu, Marbella pasuje, ale nie powinieneś oczekiwać rentowności typowej dla miast o niższych cenach.

Estepona

Estepona jest wielokrotnie wymieniana wśród zwycięzców 2026 roku pod względem czystej rentowności najmu, z oczekiwanymi zwrotami brutto zazwyczaj w przedziale od 5,5 do 7,5 procent i często cytowanymi na poziomie około 6 do 7 procent ¹². Ulepszenia infrastruktury, rewitalizacja nabrzeża i tętniące życiem stare miasto poszerzyły popyt na najem bez jeszcze podnoszenia cen do poziomu Marbelli, co utrzymuje atrakcyjność rentowności ¹. Dla wielu zagranicznych nabywców jest to gra o równowagę: lepszy dochód niż w Marbelli, większy potencjał wzrostu niż w starszych miastach wypoczynkowych.

Fuengirola

Fuengirola to historia obłożenia. Konkurencyjnie wycenione apartamenty i silne, całoroczne zapotrzebowanie zarówno ze strony najemców długoterminowych, jak i turystów, sprawiają, że jest to ulubione miejsce dla nabywców skoncentrowanych na dochodzie, a nie dla poszukiwaczy trofeów ¹. Rentowność tutaj jest napędzana wysokim obłożeniem i niskimi cenami wejścia, a nie nominalnymi czynszami, więc wartość netto często utrzymuje się dobrze po odliczeniu kosztów. Pasuje to nabywcy, który chce niezawodnego przepływu gotówki blisko lotniska.

Podatek, który decyduje o Twojej rentowności netto: IRNR i Modelo 210

Każdy nierezydent, który osiąga hiszpański dochód z wynajmu, musi go zadeklarować za pośrednictwem Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) na formularzu Modelo 210 ⁴. Stawka wynosi 19 procent dla rezydentów UE, EOG, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii oraz 24 procent dla rezydentów spoza UE, co od czasu Brexitu obejmuje Zjednoczone Królestwo ⁴. Różnica dotyczy nie tylko stawki. Właściciele z UE i EOG są opodatkowani od dochodu netto i mogą odliczyć koszty takie jak IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego i amortyzację, podczas gdy właściciele spoza UE byli historycznie opodatkowani od dochodu brutto bez możliwości odliczeń ⁴. Orzeczenie sądu z 2025 roku otworzyło drzwi dla właścicieli spoza UE do odliczania wydatków, ale wdrożenie jest wciąż wyjaśniane, więc nabywcy spoza UE powinni rozważyć oba scenariusze ⁴.

Wymogi sprawozdawcze również się zaostrzają. Rozporządzenie HAC/623/2026, opublikowane w czerwcu 2026 roku, rozszerza zakres informacji, które nieruchomość wynajmowana musi ujawnić w deklaracji IRNR: dokładna identyfikacja nieruchomości, dochód brutto, zastosowane wydatki podlegające odliczeniu oraz wynikający z nich dochód netto ⁷. Prowadź szczegółową dokumentację od pierwszego dnia. Kiedy później sprzedasz, zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stawką 19 procent, a nabywca musi potrącić 3 procent ceny sprzedaży jako zaliczkę i zapłacić ją za pośrednictwem Modelo 211, którą odzyskujesz lub odliczasz przy składaniu deklaracji ⁴. Powiązane artykuły z tej serii szczegółowo omawiają Modelo 210 i proces sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta.

Koszty zakupu, które kształtują Twoją cenę wejścia

Mianownikiem Twojej rentowności jest całkowita cena zakupu, więc podatki związane z nabyciem mają znaczenie. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego kupionej od dewelopera płacisz IVA (VAT) w wysokości 10 procent plus AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych) ⁶. W Andaluzji ogólna stawka AJD wynosi 1,2 procent, co zostało potwierdzone przez Junta de Andalucía jako obowiązujące od 28 kwietnia 2021 roku na mocy Ley 5/2021 ⁵. Nieruchomość z rynku wtórnego to inna sytuacja: zamiast IVA i AJD płacisz ITP (podatek od przeniesienia własności), ustalony na ogólnym poziomie 7 procent w Andaluzji ⁵. Nigdy nie płacisz obu reżimów przy tym samym zakupie. Zarezerwuj dodatkowo środki na opłaty notarialne, za wpis do rejestru gruntów i prawne, a także na NIE, które będziesz potrzebować przed finalizacją zakupu. Nasze przewodniki dotyczące kosztów zakupu i procesu kupna szczegółowo omawiają te pozycje.

Finansowanie jako nierezydent

Jeśli bierzesz kredyt, maksymalny wskaźnik LTV (loan-to-value) wpływa zarówno na koszt wejścia, jak i na odsetki podlegające odliczeniu. Nabywcy nierezydenci w 2026 roku zazwyczaj zaciągają kredyty w przedziale od 60 do 70 procent LTV, przy czym wyższa granica jest zarezerwowana dla osób o mocniejszym profilu finansowym i wnioskodawców z UE, a wnioskodawcy spoza UE często zbliżają się do 50 do 60 procent ⁸. Aktywni kredytodawcy na wybrzeżu to Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank i UCI ⁸. Ponieważ właściciele z UE i EOG mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od dochodu z wynajmu, finansowanie może poprawić rentowność netto, a także rozłożyć wydatki kapitałowe ⁴⁸. Zaplanuj wycenę i uwzględnij w swoim modelu AJD od kredytu hipotecznego oraz koszty aranżacji.

Licencje turystyczne a kwestia najmu krótkoterminowego

W dużej mierze różnica między rentownością najmu długoterminowego a krótkoterminowego zależy od tego, czy możesz legalnie prowadzić wynajem wakacyjny. W Andaluzji dom wakacyjny to Vivienda con Fines Turisticos (VFT), regulowany przez Decreto 28/2016 i zaktualizowany przez Decreto 31/2024 oraz Decreto-ley 1/2025 ⁹¹⁰. Rejestracja to declaracion responsable składana do Registro de Turismo de Andalucia, a nie zezwolenie uznaniowe, ale ostatnie reformy wprowadziły ograniczenia pojemności, deklarację zgodności urbanistycznej oraz, od kwietnia 2025 roku, wymóg wyraźnej zgody wspólnoty właścicieli ⁹¹⁰. Od końca 2025 roku nieruchomości VFT muszą również figurować w krajowym rejestrze NRUA ⁹. Działanie bez rejestracji grozi wysokimi grzywnami, dlatego przed zatwierdzeniem rentowności najmu krótkoterminowego potwierdź kwalifikowalność konkretnej nieruchomości i zasady jej wspólnoty ¹⁰. Jeśli Twój budynek blokuje wynajem wakacyjny, zamiast tego uwzględnij dane dla najmu długoterminowego.

Przekształcanie nominalnej rentowności w wartość netto

Aby uczciwie porównać te trzy miasta, pracuj od ogółu do szczegółu. Zacznij od rentowności brutto dla wybranej strategii, a następnie odejmij IRNR w wysokości 19 lub 24 procent od podstawy opodatkowania, cykliczne opłaty IBI i wspólnotowe, ubezpieczenie, zarządzanie (zazwyczaj wyższe dla najmu krótkoterminowego) oraz wszelkie koszty kredytu hipotecznego ⁴. Estepona często prowadzi pod względem rentowności brutto spośród tych trzech miast, Fuengirola ma tendencję do utrzymywania swojej wartości netto dzięki obłożeniu i niskim cenom, a Marbella prosi o zaakceptowanie niższego mnożnika dochodu w zamian za wzrost i prestiż ¹²³. Właściwa odpowiedź zależy od tego, czy kupujesz dla przepływu gotówki, dla wzrostu wartości, czy do użytku osobistego z dodatkowym dochodem. W kontekście stylu życia, wybrzeże jest obsługiwane przez cały rok przez lotnisko Malaga z gęstymi połączeniami europejskimi, a także przez uznane międzynarodowe szkoły i prywatną opiekę zdrowotną, a wszystko to wspiera popyt najemców we wszystkich tutejszych miastach.