Golf et Mode de Vie sur la New Golden Mile

Le New Golden Mile est le tronçon côtier s’étendant approximativement de la limite ouest de Marbella jusqu’à Estepona, et pour de nombreux acheteurs étrangers, il est devenu le point de référence pour le golf et le style de vie sur la Costa del Sol. Ce guide explique ce que le New Golden Mile offre réellement, quels sont les parcours accessibles en quelques minutes de voiture et, tout aussi important, ce qu’il en coûte d’acheter et de posséder une maison neuve ici en tant que non-résident. Le golf est le titre principal ; les détails fiscaux et juridiques sont ce qui protège votre argent.

Où se situe le New Golden Mile, et pourquoi le golf le définit

La région allie des urbanisations établies, des promenades en bord de mer et un dense regroupement de complexes de golf, c’est pourquoi le style de vie et le golf sont presque inséparables sur le New Golden Mile. Estepona elle-même s’est repositionnée comme l’un des pôles de développement de nouvelles constructions à la croissance la plus rapide sur la côte, populaire auprès des acheteurs britanniques, nord-européens et nord-américains à la recherche d’une base détendue mais connectée.⁸

Le golf est le point d’ancrage. En quelques minutes, vous avez plusieurs parcours de championnat. Le El Paraiso Golf Club est un parcours de 18 trous conçu par Gary Player, ouvert en 1973, situé dans une vallée en contrebas de la montagne La Concha.⁶ L’Atalaya Golf and Country Club propose deux parcours de 18 trous de type ‘parkland’ (l’Ancien, de 1968, et le Nouveau).⁶ À une courte distance à l’intérieur des terres, à Benahavis, le complexe Villa Padierna abrite trois parcours (Flamingos, Alferini et Tramores) ainsi qu’une académie de petit jeu.⁶ Pour un acheteur qui joue régulièrement, l’attrait est d’avoir cette concentration accessible sans un long trajet.

Ce que vous payez pour acheter une maison neuve

Les coûts d’achat sont le premier chiffre à bien maîtriser, car une construction neuve (obra nueva) est imposée différemment d’une revente. Sur une maison neuve, vous payez la TVA (IVA) à 10% du prix, plus les droits de timbre (Actos Juridicos Documentados, AJD) au taux général de l’Andalousie de 1.2%.¹ Cette charge de transfert combinée de 11.2% est supérieure à l’ITP de 7% qui s’applique à une revente en Andalousie, donc la surprime pour une construction neuve est réelle et doit être budgétisée dès le départ.¹

En plus des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier et les frais juridiques. Une règle générale couramment admise sur la Costa del Sol est de prévoir environ 10% à 13% du prix pour les taxes et les frais de transaction lors de l’achat d’une construction neuve.⁴ Vous avez également besoin d’un numéro d’identification d’étranger (NIE) avant de pouvoir finaliser l’achat.⁴

Des tranches d’AJD réduites existent en Andalousie (par exemple 0.3% pour les acheteurs ayant un handicap reconnu, les familles nombreuses ou les moins de 35 ans achetant une résidence principale de moins de 150 000 euros), mais la plupart des acheteurs internationaux d’une propriété sur le New Golden Mile ne relèveront pas de ces seuils.¹

Acheter sur plan en toute sécurité

Une grande partie du stock de constructions neuves ici est vendue sur plan, avec un acompte suivi de paiements échelonnés pendant la construction et le solde à la livraison. La loi espagnole protège ces paiements anticipés. En vertu de la Ley 57/68, telle que renforcée par la Ley 20/2015, un promoteur doit garantir chaque paiement que vous effectuez avant l’achèvement par une garantie bancaire ou une police d’assurance, sans frais pour vous.⁹ Si le promoteur ne livre pas, cette garantie devrait vous restituer votre argent plus les intérêts légaux.⁹

Le détail important est que la protection doit être individualisée : chaque certificat de garantie doit mentionner votre nom, faire référence à votre unité spécifique et couvrir le montant exact payé, y compris la TVA et les intérêts.⁹ Avant de débloquer de l’argent, faites confirmer par un avocat indépendant que la garantie est en place. C’est un point à lire en complément avec un guide dédié à l’achat sur plan et au processus de transfert de propriété.

Financement en tant que non-résident

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu’à 60% à 70% de la valeur ou du prix d’achat, prévoyez donc un acompte d’environ 30% à 40% plus les frais de transaction mentionnés ci-dessus.⁴ Les prêteurs demanderont deux ans de documents de revenus, et il faut généralement plusieurs semaines entre la demande et la signature chez le notaire.⁴ Étant donné que le New Golden Mile compte de nombreuses maisons de grande valeur, notez que pour les propriétés d’une valeur supérieure à environ un million d’euros, certaines banques réduisent encore le ratio prêt/valeur maximum.⁴ Un guide de financement séparé couvre les taux et la comparaison des prêteurs plus en détail.

Le coût annuel de la propriété

Une fois propriétaire, trois éléments récurrents sont importants. Premièrement, l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière locale, est facturée annuellement par la mairie et est calculée sur la valeur cadastrale ; les taux urbains en Espagne se situent généralement entre environ 0.4% et 1.3% selon la municipalité, confirmez donc le chiffre actuel d’Estepona sur votre premier reçu.¹⁰ Deuxièmement, en tant que non-résident, vous devez l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré sur le Modelo 210.²

Si la maison est à usage personnel et n’est pas louée, vous payez l’impôt sur un revenu notionnel “imputé” : la base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été établie l’année en cours ou les dix précédentes, ou de 2% dans les autres cas.² Le taux d’imposition sur cette base est de 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et de 24% pour les autres non-résidents, qui ne peuvent pas non plus déduire de dépenses.² Le Modelo 210 pour les revenus imputés est déposé une fois par an, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année fiscale.²

Troisièmement, si vous louez la propriété, les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210. Depuis 2024, les revenus locatifs sont déclarés annuellement plutôt que trimestriellement.² Les propriétaires de l’UE/EEE sont imposés à 19% et peuvent déduire les dépenses autorisées ; les propriétaires non-UE paient 24% sur les loyers bruts sans aucune déduction.² Estepona et Marbella ont tendance à montrer la demande locative la plus forte sur la côte, avec des rendements couramment cités dans la région de 4% à 6% pour les locations de vacances, selon l’emplacement et le type de propriété.⁸ Considérez-les comme indicatifs, non garantis, et notez que les locations de vacances en Andalousie doivent être enregistrées avant toute publicité. Des frais de communauté s’appliquent également dans la plupart des complexes résidentiels. Pour les règles de location et la fiscalité, consultez un guide dédié à la location et à l’IRNR.

Vendre plus tard : rétention, plus-values et plusvalia

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le payer à l’Agence fiscale en utilisant le Modelo 211 ; il s’agit d’une avance sur votre impôt sur les plus-values, et non d’une taxe supplémentaire.³ Vous déposez ensuite le Modelo 210 pour déclarer le gain réel, imposé à 19% pour les non-résidents, et réclamer tout excédent si les 3% étaient supérieurs à votre obligation fiscale.³ Séparément, la mairie perçoit la plusvalia municipal, une taxe locale sur la valeur foncière qui varie selon les municipalités.³ Intégrer les coûts de sortie dans vos calculs à l’achat évite les surprises des années plus tard.

Résidence, visas et aspects pratiques

Un changement récent est important pour les acheteurs non-UE : l’Espagne a aboli le Golden Visa basé sur la propriété. La Loi Organique 1/2025 a mis fin au programme le 3 avril 2025, de sorte qu’un achat immobilier de 500 000 euros ou plus ne confère plus la résidence ; les demandes déposées avant cette date sont toujours traitées.⁵ Les ressortissants non-UE qui souhaitent vivre ici devraient désormais envisager d’autres voies de résidence (par exemple le visa non-lucratif) plutôt qu’un investissement immobilier. L’achat d’une maison reste simple pour tout étranger possédant un NIE, quel que soit son statut de résidence.⁴⁵

Dans la vie quotidienne, la connectivité est un véritable atout. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol a accueilli près de 25 millions de passagers en 2024 sur environ 275 routes, et se trouve à environ une heure de route d’Estepona.⁷ Les familles disposent d’options d’enseignement britannique comme la Mayfair International Academy à Estepona, et de soins de santé privés, y compris Hospiten Estepona avec des services pour patients internationaux.⁸ Les conventions espagnoles de double imposition permettent généralement que l’impôt payé en Espagne soit crédité sur l’impôt dû dans votre pays d’origine, bien que les modalités dépendent de votre pays de résidence, alors confirmez votre situation auprès d’un conseiller. Pour les voies de résidence en détail, et pour le traitement fiscal dans votre pays d’origine spécifique, lisez les guides complémentaires sur les visas et la réinstallation.

Pour faire le point

Le New Golden Mile a bâti sa réputation sur son style de vie : golf à quelques minutes, plages, une liaison rapide vers un grand aéroport international, et les services dont les familles qui déménagent ont besoin. En tant qu’achat, traitez-le avec la même discipline que toute nouvelle construction espagnole. Prévoyez les 10% d’IVA et 1.2% d’AJD, sécurisez vos paiements sur plan conformément à la Ley 57/68, planifiez le financement autour d’un ratio prêt/valeur de 60% à 70%, et notez dans votre agenda votre Modelo 210 annuel. Faites cela, et le golf sera la partie que vous apprécierez.