Impôts pour les Acheteurs français de biens immobiliers en Espagne

Acheter sur la Costa del Sol est simple pour les acquéreurs français, mais le système fiscal espagnol fonctionne différemment du système français et les acronymes demandent un certain apprentissage. Ce guide fiscal pour les acheteurs français de biens immobiliers en Espagne expose ce que vous payez à l’achèvement, ce que vous devez chaque année en tant que propriétaire non-résident, et comment la convention de double imposition France-Espagne vous évite d’être imposé deux fois. Les chiffres ci-dessous reflètent l’Andalousie (la région couvrant toute la Costa del Sol) pour 2026. L’impôt est une affaire financière et juridique, traitez donc ceci comme une orientation et confirmez votre propre situation avec un abogado ou un gestor espagnol avant de signer.

La bonne nouvelle : la France est dans l’UE

Votre pays de résidence fiscale détermine presque tous les taux que vous rencontrerez. Parce que la France est membre de l’Union Européenne (et de l’EEE), les résidents français sont imposés comme des non-résidents de l’UE en Espagne, ce qui représente la tranche favorable. Le taux d’imposition sur le revenu des non-résidents est de 19% pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, contre 24% pour les résidents non-UE tels que les acheteurs britanniques post-Brexit.¹ Les acheteurs français conservent également le droit de déduire les frais de location (voir ci-dessous), un avantage historiquement réservé aux résidents de l’UE/EEE.¹ En tant que citoyens de l’UE, vous n’avez pas besoin de visa ou de permis d’achat ; vous obtenez simplement un NIE (numéro d’identification des étrangers), que tout acheteur doit avoir pour finaliser l’achat.

Impôts que vous payez lors de l’achat

Ce que vous payez à l’achat dépend de si le logement est une nouvelle construction achetée auprès du promoteur ou une revente d’un propriétaire privé. Les deux sont mutuellement exclusifs : une propriété est soumise soit à l’IVA plus l’AJD, soit à l’ITP, jamais aux deux.

Propriété neuve : IVA + AJD

Un logement neuf acheté directement auprès du promoteur est soumis à l’IVA (TVA) à 10% du prix, plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre sur l’acte), qui en Andalousie est de 1,2%.² Cela représente un total de 11,2% de taxe indirecte sur un nouvel appartement ou une nouvelle villa. L’IVA est versée au promoteur à l’achèvement ; l’AJD est réglée peu après la signature.

Propriété de revente : ITP

Une maison d’occasion est plutôt soumise à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), la taxe de transfert. L’Andalousie applique un taux forfaitaire unique de 7% depuis la réforme de la Loi 5/2021.³ L’ITP est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence officielle (valor de referencia) de la Junta de Andalucia, et doit être payée dans les 30 jours calendaires suivant la signature de l’escritura.³ Soyez attentif à cette valeur de référence : si elle dépasse votre prix, la taxe est calculée sur le chiffre le plus élevé.

Tableau : impôts d’achat en un coup d’œil (Andalousie, 2026)

Autres frais d’achèvement

En plus des impôts, prévoyez des frais de notaire, des frais de registre foncier et des frais juridiques. Les frais de notaire et de registre sont réglementés et varient en fonction du prix, généralement de quelques centaines à environ mille euros chacun.² Les honoraires d’avocat indépendant représentent généralement environ 1% plus l’IVA. En règle générale, prévoyez environ 10-14% en plus du prix d’achat pour l’ensemble des impôts et frais : plus proche de l’extrémité inférieure pour une nouvelle construction une fois les frais ajoutés, et environ 8-9% pour une revente.² Si vous financez l’achat, la plupart des banques espagnoles prêtent aux non-résidents jusqu’à environ 60-70% de la valeur, un point abordé dans notre guide sur les prêts hypothécaires pour les acheteurs français.

Impôts que vous payez chaque année en tant que propriétaire

La propriété entraîne deux obligations récurrentes : une taxe municipale locale et un impôt national sur le revenu des non-résidents.

IBI et collecte des ordures

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle, prélevée par la mairie sur la valeur cadastrale. Les taux sont fixés localement et varient selon la municipalité, ainsi un appartement à Marbella et une maison de ville à Nerja peuvent différer. Vous verrez généralement aussi une taxe d’enlèvement des ordures séparée (basura). Mettez en place un prélèvement automatique pour ne pas les manquer.

IRNR et Modelo 210

En tant que propriétaire non-résident, vous êtes redevable de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclaré sur le Modelo 210 et administré par l’Agencia Tributaria. Son fonctionnement dépend de la mise en location du logement :

• Si vous le conservez pour votre usage personnel, l’Espagne impose un revenu locatif imputé notionnel, même lorsque la propriété est vide. La base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans le cas contraire, et votre taux de 19% est appliqué à cette base.¹ Le Modelo 210 pour revenu imputé est déposé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année fiscale.¹
• Si vous le louez, vous êtes imposé à 19% sur le loyer net. De manière cruciale, parce que la France est dans l’UE/EEE, vous pouvez déduire les dépenses : IBI, charges de copropriété, assurance, intérêts hypothécaires, amortissement et services publics, entre autres.¹ Un propriétaire non-UE ne peut généralement pas déduire de la même manière. Les déclarations Modelo 210 de location sont déposées l’année suivant les revenus (une période de déclaration printanière s’applique).¹

L’Andalousie a également un impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) qui est largement neutralisé par un abattement régional, mais l’Impôt de Solidarité sur les Grandes Fortunes national peut s’appliquer aux patrimoines très élevés. La plupart des acheteurs de résidences secondaires ne sont pas concernés ; si vos actifs espagnols sont importants, prenez conseil.

Impôts lors de la vente

Vendre en tant que non-résident déclenche deux mécanismes. Premièrement, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser au bureau des impôts via le Modelo 211 dans un délai d’un mois à compter de l’achèvement.⁴ Il ne s’agit pas d’un impôt supplémentaire : c’est une avance sur votre impôt sur les plus-values, et si votre facture finale est inférieure, vous récupérez la différence.⁴ Deuxièmement, vous déclarez la plus-value réelle sur le Modelo 210, imposée à 19% pour les résidents de l’UE/EEE, dans les quatre mois suivant la vente.⁴¹ Vous devrez également la plusvalia municipal, une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain ; depuis les récentes décisions de la Cour Suprême, vous pouvez choisir la méthode de calcul (gain objectif ou réel) qui produit le chiffre le plus bas.⁴

La convention de double imposition France-Espagne

Les résidents français sont protégés par la convention de double imposition France-Espagne. En règle générale, en vertu de ces traités, les revenus de biens immobiliers et les gains sur leur vente sont imposables dans l’État où le bien est situé, ainsi votre maison sur la Costa del Sol est d’abord imposée en Espagne. La France, en tant que votre pays de résidence, atténue ensuite la double imposition sur ces revenus de source espagnole en vertu du traité. Vous devez toujours déclarer la propriété et les revenus espagnols aux autorités fiscales françaises ; le traité détermine l’allégement, et non une exemption de déclaration. Parce que l’interaction de l’IRNR espagnol avec l’impôt sur le revenu français et les éventuels prélèvements sociaux est véritablement technique, utilisez un conseiller familier avec les deux systèmes (voir nos guides connexes sur le processus d’achat et sur la résidence et les visas, ce dernier étant bien plus simple pour les citoyens de l’UE).

Liste de contrôle pratique pour les acheteurs français

1. Obtenez votre NIE tôt ; rien ne se finalise sans lui.
2. Confirmez si le logement est une nouvelle construction (IVA + AJD) ou une revente (ITP) avant de modéliser les coûts.
3. Vérifiez le valor de referencia de la Junta : il peut augmenter votre base ITP au-dessus du prix payé.³
4. Prévoyez 10-14% en plus du prix pour les impôts et les frais.²
5. Notez dans votre agenda votre Modelo 210 annuel et votre IBI pour ne rien oublier.¹
6. Conservez chaque facture : en tant que résident de l’UE, vous pouvez déduire les frais de location.¹
7. Pour toute vente future, attendez-vous à la retenue de 3% et à la déclaration de plus-value sous quatre mois.⁴

Gérée correctement, la charge fiscale espagnole pour un acheteur français est prévisible et, grâce au statut de l’UE, plus légère que pour de nombreux autres acquéreurs étrangers. Associez ce guide à nos articles complémentaires sur le processus d’achat, les prêts hypothécaires et la résidence pour planifier l’ensemble de votre déménagement.