Benahavis : L'arrière-pays verdoyant de Marbella

Benahavis est l’arrière-pays verdoyant de Marbella : un village de montagne blanchi à la chaux, à peine à quinze minutes à l’intérieur des terres de Puerto Banus, mais à un monde de distance en termes de rythme et de paysage. Niché au pied de la Serrania de Ronda et traversé par trois rivières, le Guadalmina, le Guadaiza et le Guadalmansa, il offre le golf, la gastronomie et l’intimité sécurisée de la Costa del Sol sans la foule du bord de mer ⁵. Ce guide de style de vie explique ce qui rend Benahavis spécial et, tout aussi important, ce qu’un acheteur étranger doit comprendre concernant les taxes, les coûts de propriété et les formalités administratives associés à l’achat d’une maison ici.

Benahavis : un village de montagne à quelques minutes de la mer

Benahavis est situé à environ 150 mètres au-dessus du niveau de la mer, à peu près 7 kilomètres de la côte, et s’étend sur une généreuse superficie de 145 kilomètres carrés de terrain largement préservé ⁵. La population permanente est petite, près de 9 500 habitants, ce qui fait partie de son attrait : c’est l’une des municipalités les plus montagneuses et les moins construites de l’ouest de la Costa del Sol ⁵. Fondée à la fin du XIe siècle et dotée de sa propre charte en 1572, la vieille ville est un enchevêtrement de rues escarpées et fleuries qui conserve une atmosphère andalouse plutôt que celle d’une station balnéaire ⁵.

Le cadre est l’atout majeur. La municipalité est drainée par trois rivières et adossée à la Serrania de Ronda, avec le parc national de la Sierra de las Nieves à portée de main ⁵. Cette combinaison de campagne protégée et de proximité avec Marbella explique pourquoi Benahavis est si souvent décrit comme l’arrière-pays verdoyant de Marbella, et pourquoi les acheteurs qui recherchent l’espace, les vues et l’intimité se tournent vers cette région plutôt que vers la bande côtière plus animée.

Le style de vie : golf, gastronomie et grands espaces

Benahavis a bâti sa réputation sur trois piliers : le golf, la gastronomie et les résidences sécurisées. Plusieurs parcours de golf de championnat se trouvent à l’intérieur ou aux abords de la municipalité, et le village lui-même est largement reconnu le long de la côte comme une destination gastronomique, avec une concentration de restaurants exceptionnellement élevée pour sa taille. Il abrite également certains des domaines privés les plus célèbres d’Europe, notamment La Zagaleta et El Madronal, dont la sécurité, la taille des parcelles et les niveaux de prix attirent des acheteurs internationaux ultra-haut de gamme.

Pour la vie quotidienne, l’attrait est le plein air. Les piscines fluviales comme le Charco de las Mozas, les sentiers de randonnée et de cyclisme dans la sierra, et l’accès rapide aux plages de Marbella et d’Estepona offrent aux propriétaires à la fois la montagne et la côte le même jour. Si vous comparez cela aux destinations voisines prisées, cela s’accorde naturellement avec nos guides de destination sur Marbella et Estepona, et avec nos notes de style de vie sur le golf et le climat de la Costa del Sol.

Ce qu’il en coûte d’acheter à Benahavis

La propriété à Benahavis est imposée selon les mêmes règles andalouses que le reste de la province de Malaga, et la première bifurcation est de savoir si vous achetez du neuf ou une revente.

Un bien neuf (une première vente directement du promoteur) est soumis à l’IVA, la taxe sur la valeur ajoutée espagnole, à 10 % du prix, plus les Actos Juridicos Documentados (AJD, droit de timbre) au taux général andalou de 1,2 %, pour une charge fiscale combinée d’environ 11,2 % ¹³. Un logement de revente est quant à lui soumis à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), la taxe de transfert d’Andalousie, à un taux forfaitaire de 7 % ¹³. La base imposable de l’ITP est la plus élevée entre le prix déclaré dans l’acte ou le valor de referencia (la valeur de référence officielle) du bien, de sorte qu’un prix déclaré exceptionnellement bas ne réduira pas la facture ³. L’ITP doit être réglée dans les 30 jours calendaires suivant la signature chez le notaire ³.

À partir du 1er janvier 2026, l’Andalousie a durci le taux réduit de 2 % de l’ITP utilisé par les opérateurs professionnels qui achètent pour revendre : il ne s’applique désormais que jusqu’à une valeur déclarée de 500 000 euros par unité, annexes incluses, et la propriété doit être revendue dans les deux ans au lieu de cinq ⁴. Ceci vise les acheteurs professionnels plutôt qu’une famille achetant une maison, de sorte que la plupart des propriétaires-occupants étrangers paieront le taux standard de 7 % sur une revente.

En plus de la taxe principale, prévoyez les frais de notaire (environ 750 à 1 400 euros sur le barème officiel), les frais d’enregistrement foncier (environ 400 à 950 euros) et un avocat indépendant à environ 1 % plus TVA ¹³. En règle générale, prévoyez environ 10 % en plus du prix pour une revente et 12 % à 14 % pour un bien neuf une fois tous les coûts inclus ¹². Pour plus de détails sur ces chiffres, consultez nos guides dédiés à la taxe de transfert ITP et à l’IVA et à l’AJD sur les achats de biens neufs.

Si vous achetez sur plan, demandez à votre avocat de confirmer que les paiements échelonnés sont protégés par une garantie bancaire en vertu de la Ley 57/68, la loi qui protège les dépôts versés avant l’achèvement.

Être propriétaire en tant que non-résident : les taxes annuelles

Une fois propriétaire, l’Espagne impose les non-résidents via l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), déclaré sur le Modelo 210. Les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein paient 19 % sur le revenu net, tandis que les résidents d’autres pays paient 24 % sur le revenu brut sans déductions de dépenses ². Cela est important car cela modifie le coût effectif de la propriété en fonction de votre pays de résidence.

Même si vous ne louez jamais le bien, l’Espagne applique un revenu imputé à une résidence secondaire à usage personnel. La base imposable est de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la date de la dernière révision de cette valeur, et votre taux d’IRNR s’applique ensuite à ce chiffre ². Si vous louez le logement, les revenus locatifs sont imposables aux mêmes taux, et les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses associées tandis que d’autres ne le peuvent généralement pas ². En plus de l’IRNR, vous payez l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la taxe foncière municipale annuelle, dont le taux est fixé par chaque mairie et varie donc localement ². Notre guide sur le Modelo 210 et l’impôt sur le revenu des non-résidents détaille entièrement le calendrier de dépôt.

À la revente : la retenue de 3% et la plusvalia

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au bureau des impôts au nom du vendeur à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ². Le vendeur dépose ensuite une déclaration pour régler le gain réel et peut réclamer tout excédent. Séparément, le vendeur paie la plusvalia municipal, la taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain, que chaque conseil fixe dans les limites légales maximales, il n’y a donc pas de taux national unique ². Tenez compte de ces deux éléments dans tout plan de revente, et lisez notre guide sur les plus-values et la plusvalia pour des exemples concrets.

Visas et résidence : la vie après le visa doré

Un changement important pour les acheteurs non-européens : le visa doré espagnol, qui accordait autrefois la résidence en échange d’un investissement immobilier de 500 000 euros, a été aboli le 3 avril 2025 ⁶. Acheter à Benahavis, à n’importe quel prix, ne confère plus de permis de résidence en soi. Les ressortissants de l’UE, de l’EEE et de la Suisse bénéficient toujours de la libre circulation et peuvent s’enregistrer en tant que résidents. Les acheteurs non-européens qui souhaitent vivre ici utilisent généralement le visa non lucratif, qui exige une preuve de ressources suffisantes (environ 30 000 euros) et une assurance maladie privée, mais ne permet pas l’emploi local, ou le visa nomade numérique pour ceux qui travaillent à distance pour des clients en dehors de l’Espagne ⁶. Notre guide de résidence compare ces options plus en détail.

S’y rendre, scolarisation et soins de santé

Benahavis est desservi par l’aéroport de Malaga-Costa del Sol, à environ une heure de route le long des AP-7 et A-7, plaçant la majeure partie de l’Europe du Nord à un court vol. Les familles sont bien couvertes par les écoles internationales regroupées autour de Marbella et Estepona, et les résidents peuvent utiliser à la fois le système de santé public andalou, une fois enregistrés, et les nombreuses cliniques privées de la côte. Tout acheteur étranger aura également besoin d’un NIE (le numéro d’identification de l’étranger) pour finaliser un achat et déclarer ses impôts ; consultez nos guides pour obtenir votre NIE et pour ouvrir un compte bancaire espagnol avant de signer.

Benahavis récompense les acheteurs qui désirent le style de vie de la Costa del Sol à l’écart de la côte : plus vert, plus calme et plus privé, mais toujours à quelques minutes des marinas de Marbella et de l’aéroport de Malaga. Mettez les taxes et la paperasse en ordre dès le départ, et l’arrière-pays verdoyant est à vous de profiter.