Frais d'acquisition lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne (Costa del Sol, Andalousie)

Important, veuillez lire. Ce guide est une information générale, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les taux et règles ci-dessous reflètent la réglementation en vigueur en Andalousie à la date de révision (28 juillet 2026) et peuvent changer par exercice fiscal et par communauté autonome. Les circonstances individuelles (résidence, usage de la propriété, taux réduits, timing) modifient matériellement les chiffres. Avant de vous engager dans un achat, confirmez votre cas spécifique avec un avocat et conseiller fiscal qualifié et mandaté indépendamment (asesor fiscal / abogado colegiado) en Espagne.

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, prévoyez plus que le prix affiché : une part significative de la dépense totale est constituée de taxes et de frais administratifs (frais de clôture), normalement à la charge de l’acheteur. Les chiffres ci-dessous sont des estimations générales pour l’Andalousie, et non un devis pour une transaction particulière.

Neuf vs. revente : la différence fiscale

La plus grande variable est de savoir si vous achetez un logement neuf auprès d’un promoteur ou un bien d’occasion auprès d’un ancien propriétaire.

• Construction neuve (Obra Nueva) : En tant que premier propriétaire, vous payez 10 % de TVA (IVA) sur le prix d’achat ², une taxe nationale, plus les droits de Stamp Duty (AJD) régionaux. En Andalousie, le taux général d’AJD est de 1,2 % ¹. Des taux d’AJD réduits peuvent s’appliquer à certains acheteurs (par exemple, les achats de résidence habituelle par des groupes protégés) ; vérifiez si vous êtes éligible.
• Revente (Segunda Mano) : Au lieu de la TVA et de l’AJD, l’acheteur paie la taxe sur les transferts de propriété (Property Transfer Tax – ITP). En Andalousie, le taux général d’ITP est de 7 % ¹, avec des taux réduits pour certains cas (par exemple, les résidences habituelles de faible valeur, les acheteurs de moins de 35 ans) qu’un conseiller peut confirmer.

Répartition des frais de clôture pour une construction neuve en Andalousie

1. Taxes, la plus grande dépense (environ 11,2 %)

• TVA (IVA) : Fixée nationalement à 10 % pour les nouvelles propriétés résidentielles ². Le taux de 10 % couvre également jusqu’à deux places de garage et les annexes transmises avec le logement dans la même transaction ².
• Stamp Duty (AJD) : Prélevée sur l’acte de vente notarié. Le taux général andalou est de 1,2 % ¹. L’auto-évaluation doit être déposée et payée dans les deux mois suivant le jour de la signature de l’acte (pour les faits générateurs d’impôt à partir du 1er janvier 2022), en utilisant le formulaire (modelo) 600 ¹.

2. Frais de notaire (Arancel Notarial) Le notaire certifie l’acte public de vente (escritura pública) ⁶. Les frais suivent un tarif légal national (arancel) basé sur le prix de la propriété ³ ; le montant final varie légèrement en fonction de la complexité de l’acte et du nombre de copies. À titre indicatif, le chiffre se situe généralement entre quelques centaines et ~1 200 €, selon le barème légal ³, demandez au bureau du notaire le montant exact pour votre acte.

3. Frais d’enregistrement foncier (Arancel Registral) L’enregistrement de la propriété à votre nom au Registre Foncier (Registro de la Propiedad) ⁷ est également régi par un tarif légal national basé sur la valeur de la propriété ⁴. En pratique, cela représente généralement quelques centaines d’euros, selon ce barème ⁴.

4. Frais professionnels et administratifs (non réglementés)

• Avocat (Honorarios de Abogado) : Les acheteurs étrangers mandatent couramment un avocat indépendant spécialisé en droit immobilier espagnol pour effectuer la due diligence et examiner les contrats. Ces honoraires ne sont pas fixés par un taux légal ; un chiffre de marché couramment cité est d’environ 1 % du prix d’achat, plus 21 % de TVA, confirmez les honoraires directement avec le cabinet que vous engagez.
• Agent administratif (Gestoría) : Une gestoría s’occupe souvent du paiement des impôts et de l’enregistrement des actes. Si vous contractez un prêt hypothécaire, la banque nomme généralement la sienne. Ce n’est pas un taux légal ; les frais sont généralement de quelques centaines d’euros.

5. Coûts liés à l’hypothèque (le cas échéant)

• Évaluation immobilière (Tasación) : Une banque exige une évaluation officielle avant d’approuver un prêt, payée par l’acheteur. Ce n’est pas un tarif réglementé et cela varie généralement de quelques centaines d’euros et plus selon la propriété.
• Autres frais bancaires : En vertu de la loi hypothécaire de 2019 (Ley 5/2019), le prêteur, et non l’acheteur, paie les frais de notaire, d’enregistrement et de Stamp Duty (AJD) de l’acte hypothécaire lui-même. L’acheteur paie toujours l’évaluation.

Comment établir un budget pour les frais de clôture

1. Commencez par le prix d’achat convenu.
2. Ajoutez les taxes principales, environ 11,2 % pour une construction neuve (10 % de TVA ² + 1,2 % d’AJD andalou ¹). Sur une maison de 500 000 €, cela représente environ 56 000 €. Confirmez les taux actuels avant de vous y fier.
3. Ajoutez les frais réglementés, les frais combinés de notaire ³ et d’enregistrement foncier ⁴, qui suivent les tarifs légaux nationaux (généralement dans la fourchette des quelques milliers d’euros au total).
4. Ajoutez les services professionnels, environ 1 % du prix pour un avocat (plus 21 % de TVA sur ces honoraires) et quelques centaines d’euros pour une gestoría ; aucun des deux n’est un taux légal.
5. Ajoutez les frais hypothécaires si financement, une évaluation bancaire de quelques centaines d’euros.
6. Ajoutez une provision pour imprévus, un supplément d’environ 0,5 % du prix pour les variations imprévues.