Casares et le New Golden Mile
Casares allie un village de montagne blanchi à la chaux, la bande côtière de Casares Costa et une zone de golf et de complexes hôteliers à l'extrémité ouest du New Golden Mile. Pour un acheteur étranger, l'acquisition d'une propriété neuve entraîne 10% IVA plus environ 1.2% AJD en Andalousie, et les obligations continues pour les non-résidents sont gérées via le Modelo 210, la résidence étant désormais obtenue par le biais des voies non-lucrative ou du nomade numérique depuis la fermeture du golden visa le 3 April 2025.
Casares et la Nouvelle Mille d’Or se situent à l’extrémité ouest plus tranquille de la Costa del Sol, où le littoral entre Estepona et Marbella s’ouvre sur une série de complexes de golf, de développements en bord de mer et de paysages andalous. Pour un acheteur étranger envisageant une maison neuve, Casares offre quelque chose que le cœur plus animé de la Nouvelle Mille d’Or ne peut souvent pas offrir : trois cadres distincts au sein d’une même municipalité, un rythme plus lent et des prix qui restent inférieurs à ceux de Marbella tout en partageant le même climat et les mêmes connexions. Ce guide présente le style de vie, les coûts d’achat ainsi que les règles fiscales et de résidence qu’un acheteur étranger doit connaître avant de s’engager.
Où Casares se situe sur la Nouvelle Mille d’Or
La Nouvelle Mille d’Or est la bande côtière s’étendant grosso modo d’Estepona vers San Pedro de Alcantara et Marbella, et Casares ancre son flanc ouest. La municipalité borde Estepona, Manilva et Gaucin et couvre environ 160 kilomètres carrés, avec une population résidente d’environ 9 000 habitants en janvier 2025.1 Ce qui rend Casares inhabituelle, c’est qu’elle présente trois visages à la fois.
Les trois visages de Casares
- Casares pueblo, le village blanchi à la chaux classique empilé sous un château maure du XIIe siècle et connu comme le lieu de naissance de Blas Infante, l’écrivain considéré comme le père de l’identité andalouse.1
- Casares Costa, la bande côtière plus plate avec des projets d’appartements neufs en bord de mer ou près de la plage, des promenades et un accès direct à la mer.
- La zone de golf et de complexes touristiques à l’intérieur des terres, qui abrite des terrains de golf de championnat et des communautés résidentielles fermées qui attirent des acheteurs internationaux.
Cette diversité permet à un acheteur de choisir entre le caractère d’un village, une base balnéaire ou un style de vie de complexe touristique sans quitter la même mairie, la même municipalité fiscale et la même zone de chalandise scolaire.
Style de vie, climat et connexions
L’ouest de la Costa del Sol jouit d’un microclimat méditerranéen doux ; Estepona voisine rapporte plus de 325 jours d’ensoleillement par an, et Casares partage la même exposition côtière.2 Le golf est au cœur de l’attrait de la région, avec Finca Cortesin et d’autres terrains de golf facilement accessibles, ainsi que des plages, des marinas et les promenades d’Estepona à une courte distance en voiture vers l’est.
Les connexions sont un atout pratique. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol, la principale porte d’entrée internationale de la région, se trouve à environ 80 kilomètres d’Estepona et de Casares le long de l’A-7 et de l’AP-7, tandis que l’aéroport de Gibraltar se situe à environ 45 kilomètres à l’ouest, offrant aux acheteurs deux aéroports à environ une heure de route.23 Pour les besoins quotidiens, les acheteurs peuvent compter sur le réseau de santé publique andalou (Servicio Andaluz de Salud) ainsi que sur les cliniques privées le long de la côte, et sur le regroupement d’écoles internationales autour d’Estepona, Sotogrande et Marbella qui enseignent les programmes britanniques et autres programmes étrangers. Vérifiez directement les places scolaires actuelles et les services cliniques spécifiques, car l’offre peut changer.
Acheter une propriété neuve : taxes et frais d’achat
La distinction principale pour un acheteur étranger est entre une propriété neuve et une revente. Une maison neuve achetée auprès du promoteur est soumise à la TVA, et non à la taxe de transfert. En Espagne, le taux réduit de TVA (IVA) sur les propriétés résidentielles neuves est de 10 %.4 En plus de l’IVA, l’achat d’une propriété neuve en Andalousie est soumis au droit de timbre (Actos Juridicos Documentados, ou AJD), qui en Andalousie est généralement d’environ 1,2 % de la valeur de l’acte.5 Les maisons de revente fonctionnent différemment : au lieu de l’IVA et de l’AJD, elles sont soumises à la taxe de transfert (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ou ITP), qui en Andalousie est un taux fixe dans la bande de 6 % à 8 % appliqué par la communauté autonome, généralement cité à 7 %.45
Au-delà des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais du Registre Foncier (Registro de la Propiedad) et les frais de représentation juridique. Un total approximatif des coûts d’acquisition pour une propriété neuve est présenté ci-dessous.
| Poste de coût | Propriété neuve (du promoteur) | Notes |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10 % du prix | Taux réduit sur les propriétés résidentielles neuves4 |
| AJD (droit de timbre) | Environ 1,2 % | Taux général d’Andalousie ; auto-déclaré via le Modelo 6005 |
| Notaire et Registre Foncier | Environ 1 % à 2 % combinés | Échelle en fonction du prix ; à confirmer avec votre notaire |
| Frais juridiques | Environ 1 % plus TVA | Avocat indépendant recommandé |
À titre indicatif, les acheteurs étrangers devraient prévoir environ 12 % à 14 % en plus du prix d’une propriété neuve pour les taxes et les frais combinés. Confirmez les pourcentages exacts d’AJD et d’ITP auprès de l’Agencia Tributaria de Andalucia avant de signer, car les taux régionaux sont fixés par la Junta de Andalucia et peuvent être révisés.5
Protections et formalités pour les achats sur plan
De nombreuses maisons de Casares Costa et des complexes touristiques sont vendues sur plan. La loi espagnole exige que les promoteurs garantissent les dépôts des acheteurs payés avant l’achèvement ; le cadre historiquement connu sous le nom de Ley 57/1968, désormais intégré à la législation sur la construction, oblige le promoteur à garantir les paiements échelonnés par une garantie bancaire ou une assurance afin que votre argent soit protégé si le projet échoue. Avant tout achat, vous aurez besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), d’un compte bancaire espagnol pour les paiements, et idéalement d’un avocat indépendant qui n’est pas lié au promoteur ou à l’agent.
Taxes récurrentes pour les propriétaires étrangers
Une fois propriétaire, deux obligations récurrentes s’appliquent quelle que soit la nationalité. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière annuelle locale perçue par la mairie de Casares, calculée sur la valeur cadastrale et se situant généralement entre environ 0,5 % et 1,1 % de cette valeur selon le taux municipal.6 La seconde est la déclaration annuelle des non-résidents.
Les propriétaires non-résidents déposent l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) en utilisant le Modelo 210. Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne taxe un revenu notionnel (imputé) basé sur la valeur cadastrale, et si vous la louez, le revenu locatif est imposé. Le taux de l’IRNR est de 19 % pour les résidents de l’UE, de la Norvège et de l’Islande, et de 24 % pour les résidents d’autres pays.47 Les propriétaires de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses admissibles des revenus locatifs ; les propriétaires non-UE ne le peuvent généralement pas, de sorte que les 24 % s’appliquent généralement au loyer brut. Les rendements nets réels diffèrent donc fortement selon la nationalité de l’acheteur, ce qui mérite d’être modélisé avant d’acheter. La base du revenu imputé est généralement indiquée comme 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale ; confirmez quelle valeur s’applique à votre propriété auprès d’un conseiller fiscal.
Vendre plus tard : retenue et plusvalia
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’autorité fiscale pour le compte du vendeur, le vendeur réglant ensuite les éventuels gains en capital via le Modelo 210 et récupérant tout excédent.7 Séparément, le vendeur paie généralement la plusvalia municipal (la taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains), collectée par la mairie de Casares. Les deux devraient être pris en compte dans tout prix de revente, et le moment de la retenue de 3 % en particulier tend à surprendre les vendeurs étrangers.
Financement, visas et résidence
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, bien que le ratio prêt/valeur soit généralement plus conservateur que pour les résidents ; les acheteurs devraient prévoir un pourcentage d’emprunt maximal inférieur et fournir une preuve complète de revenus. Confirmez la limite actuelle auprès de votre prêteur, car les critères varient selon les banques et les profils.
En matière de résidence, la situation a changé en 2025. Le visa doré espagnol, la voie de résidence par investissement qui acceptait un achat immobilier de 500 000 euros, a été fermé aux nouvelles demandes le 3 avril 2025.8 L’achat d’une maison à Casares ne confère plus la résidence en soi. Les acheteurs étrangers qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais généralement le visa non lucratif (pour ceux ayant un revenu passif suffisant) ou le visa de nomade numérique (pour les travailleurs à distance répondant à un seuil de revenu mensuel), tandis que les citoyens de l’UE conservent la libre circulation.8 L’achat d’une propriété soutient toujours ces demandes en prouvant un lieu de résidence, mais le visa est un processus distinct.
Guides connexes à lire
Puisqu’il s’agit d’un aperçu du style de vie, associez-le aux guides plus techniques de cette série : Modelo 210 et la fiscalité des non-résidents expliqués, l’achat sur plan sur la Costa del Sol, le NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, les hypothèques pour les acheteurs étrangers en Espagne, et la comparaison Nouvelle Mille d’Or versus Marbella. Pour les options voisines, les guides de la région d’Estepona et de Manilva couvrent la même étendue de côte avec des gammes de prix différentes.
Casares est-elle faite pour vous ?
Casares convient à un acheteur étranger qui souhaite le climat et les connexions de la Costa del Sol sans les prix de Marbella, et qui apprécie d’avoir un village, une plage et un complexe de golf au sein d’une même municipalité. L’argument du style de vie est solide ; l’argument financier repose sur la bonne compréhension des détails fiscaux, depuis l’IVA de 10 % et l’AJD andalouse à l’achat jusqu’à l’IRNR que vous devrez déclarer chaque année et la retenue de 3 % lorsque vous vendrez finalement. Prenez des conseils juridiques et fiscaux indépendants, vérifiez chaque taux auprès de l’Agencia Tributaria de Andalucia et de l’Agencia Tributaria (AEAT) au moment de la transaction, et Casares peut être l’une des meilleures options d’entrée sur la Nouvelle Mille d’Or en termes de rapport qualité-prix.
Questions fréquentes
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une maison neuve à Casares ?
Une construction neuve achetée auprès du promoteur est soumise à 10% d'IVA (TVA) sur le prix, ce qui est le taux réduit pour les nouvelles propriétés résidentielles, plus les droits de timbre (AJD) d'environ 1.2% en Andalousie. Ajoutez les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques, et prévoyez environ 12% à 14% en plus du prix total. Les maisons de revente paient plutôt la taxe de transfert (ITP), un taux forfaitaire andalou généralement cité à 7%.
Quelle est la différence fiscale entre les acheteurs de l'UE et ceux hors UE ?
Le taux de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) est de 19% pour les résidents de l'UE, de la Norvège et de l'Islande, et de 24% pour les résidents d'autres pays. Les propriétaires de l'UE/EEE peuvent également déduire des dépenses de leurs revenus locatifs, tandis que les propriétaires non-UE ne le peuvent généralement pas, de sorte qu'un propriétaire non-UE est généralement imposé sur le loyer brut à 24%. Cela peut modifier considérablement votre rendement locatif net.
L'achat d'une propriété à Casares me donne-t-il la résidence espagnole ?
Non. Le visa doré espagnol, qui acceptait un investissement immobilier de 500,000 euro, a été fermé aux nouvelles demandes le 3 April 2025. L'achat d'une maison ne confère plus la résidence. Les acheteurs non-UE qui souhaitent vivre en Espagne utilisent généralement le visa non lucratif ou le visa nomade numérique, qui sont des demandes distinctes ; les citoyens de l'UE conservent la libre circulation.
Quelles sont les taxes récurrentes que je devrai en tant que propriétaire étranger ?
Deux principales. L'IBI est la taxe foncière locale annuelle perçue par la mairie de Casares sur la valeur cadastrale, environ 0.5% à 1.1% selon le taux municipal. Et vous déposez la déclaration de non-résident (Modelo 210) chaque année, en payant des impôts sur les revenus imputés si vous ne louez pas la propriété, ou sur les revenus locatifs si vous le faites, à 19% ou 24% selon votre pays de résidence.
Que se passe-t-il fiscalement lorsqu'un non-résident vend ?
L'acheteur retient 3% du prix de vente et le verse à l'autorité fiscale espagnole au nom du vendeur ; le vendeur règle ensuite les gains en capital via Modelo 210 et réclame tout trop-perçu. Le vendeur paie également généralement la plusvalia municipal, la taxe locale sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, à la mairie de Casares.
À quelle distance Casares se trouve-t-elle d'un aéroport ?
L'aéroport de Malaga-Costa del Sol, la principale porte d'entrée internationale, est à environ 80 kilometres via l'A-7 et l'AP-7, soit environ une heure en voiture. L'aéroport de Gibraltar est plus proche, à environ 45 kilometres à l'ouest. Avoir deux aéroports à environ une heure est l'un des avantages pratiques de la région pour les propriétaires étrangers qui voyagent.
