Casares i Nowa Złota Mila
Casares łączy w sobie bieloną górską wioskę, pas wybrzeża Casares Costa oraz pas golfowy i kurortowy na zachodnim krańcu Nowej Złotej Mili. Dla zagranicznego nabywcy, zakup nowej nieruchomości wiąże się z 10% IVA plus około 1.2% AJD w Andaluzji, a bieżące zobowiązania nierezydenta realizowane są poprzez Modelo 210, obecnie rezydencję uzyskuje się za pośrednictwem ścieżek non-lucrative lub digital nomad od kiedy golden visa została zamknięta 3 kwietnia 2025 roku.
Casares i Nowa Złota Mila znajdują się na spokojniejszym, zachodnim krańcu Costa del Sol, gdzie linia brzegowa między Esteponą a Marbellą otwiera się na szereg ośrodków golfowych, inwestycji nadmorskich i andaluzyjskiej wsi. Dla zagranicznego nabywcy rozważającego zakup domu z rynku pierwotnego, Casares oferuje coś, czego często nie może zaoferować bardziej ruchliwy rdzeń Nowej Złotej Mili: trzy odrębne scenerie w jednej gminie, wolniejsze tempo oraz ceny, które wciąż są niższe niż w Marbelli, jednocześnie dzieląc ten sam klimat i połączenia. Niniejszy przewodnik przedstawia styl życia, koszty zakupu oraz zasady podatkowe i rezydencyjne, które zagraniczny nabywca musi znać przed podjęciem zobowiązania.
Gdzie Casares znajduje się na Nowej Złotej Mili
Nowa Złota Mila to odcinek wybrzeża rozciągający się mniej więcej od Estepony w kierunku San Pedro de Alcantara i Marbelli, a Casares kotwiczy jego zachodnią flankę. Gmina graniczy z Esteponą, Manilvą i Gaucin i obejmuje około 160 kilometrów kwadratowych, z populacją mieszkańców liczącą około 9 000 osób według stanu na styczeń 2025 r.1 Tym, co czyni Casares niezwykłym, jest to, że ma jednocześnie trzy oblicza.
Trzy oblicza Casares
- Casares pueblo, klasyczna biała wioska położona u podnóża XII-wiecznego zamku mauretańskiego, znana jako miejsce urodzenia Blasa Infante, pisarza uważanego za ojca tożsamości andaluzyjskiej.1
- Casares Costa, płaski pas wybrzeża z nadmorskimi i bliskimi plaży nowymi osiedlami apartamentowymi, promenadami i bezpośrednim dostępem do morza.
- Strefa golfowa i kurortowa w głębi lądu od wybrzeża, gdzie znajdują się pola golfowe mistrzowskie i zamknięte osiedla resortowe, które przyciągają międzynarodowych nabywców.
Ten rozkład pozwala nabywcy wybrać między charakterem wioski, bazą plażową lub stylem życia w kurorcie, nie opuszczając tej samej rady miejskiej, gminy podatkowej i rejonu szkolnego.
Styl życia, klimat i połączenia
Zachodnie Costa del Sol cieszy się łagodnym śródziemnomorskim mikroklimatem; sąsiednia Estepona odnotowuje ponad 325 słonecznych dni w roku, a Casares ma takie samo położenie nadmorskie.2 Golf jest kluczowy dla atrakcyjności regionu, z Finca Cortesin i innymi polami golfowymi w zasięgu ręki, obok plaż, przystani i promenad Estepony, krótki przejazd na wschód.
Połączenia są praktyczną siłą. Lotnisko Malaga-Costa del Sol, główna międzynarodowa brama regionu, znajduje się około 80 kilometrów od Estepony i Casares wzdłuż A-7 i AP-7, podczas gdy lotnisko Gibraltar leży około 45 kilometrów na zachód, dając nabywcom dwa lotniska w ciągu około godziny.23 Dla codziennych potrzeb nabywcy polegają na andaluzyjskiej publicznej sieci zdrowotnej (Servicio Andaluz de Salud) obok prywatnych klinik wzdłuż wybrzeża, a także na skupisku międzynarodowych szkół wokół Estepony, Sotogrande i Marbelli, które nauczają brytyjskich i innych zagranicznych programów nauczania. Bezpośrednio weryfikuj aktualne miejsca w szkołach i konkretne usługi klinik, ponieważ świadczenia ulegają zmianom.
Kupno nieruchomości z rynku pierwotnego: podatki i koszty zakupu
Głównym rozróżnieniem dla zagranicznego nabywcy jest nieruchomość z rynku pierwotnego kontra wtórnego. Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega podatkowi VAT, a nie podatkowi od przeniesienia własności. W Hiszpanii obniżona stawka VAT (IVA) na nowe nieruchomości mieszkalne wynosi 10%.4 Oprócz IVA, zakup nowej nieruchomości w Andaluzji podlega opłacie skarbowej (Actos Juridicos Documentados, czyli AJD), która w Andaluzji wynosi zazwyczaj około 1,2% wartości aktu notarialnego.5 Nieruchomości z rynku wtórnego działają inaczej: zamiast IVA i AJD podlegają podatkowi od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, czyli ITP), który w Andaluzji jest stałą stawką w przedziale od 6% do 8% stosowaną przez wspólnotę autonomiczną, ogólnie podawaną na poziomie 7%.45
Oprócz podatku należy uwzględnić opłaty notarialne, opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad) oraz reprezentację prawną. Orientacyjna suma kosztów nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego przedstawiono poniżej.
| Pozycja kosztów | Nowa nieruchomość (od dewelopera) | Uwagi |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% ceny | Obniżona stawka na nowe nieruchomości mieszkalne4 |
| AJD (opłata skarbowa) | Około 1,2% | Ogólna stawka w Andaluzji; samodzielnie rozliczana za pośrednictwem Modelo 6005 |
| Notariusz i Rejestr Nieruchomości | Około 1% do 2% łącznie | Skalowane według ceny; potwierdź u notariusza |
| Opłaty prawne | Około 1% plus VAT | Zalecany niezależny prawnik |
Orientacyjnie, zagraniczni nabywcy powinni przewidzieć około 12% do 14% ponad cenę nieruchomości z rynku pierwotnego na łączne podatki i opłaty. Przed podpisaniem potwierdź dokładne wartości procentowe AJD i ITP w Agencia Tributaria de Andalucia, ponieważ stawki regionalne są ustalane przez Junta de Andalucia i mogą ulec zmianie.5
Ochrona i dokumentacja przy zakupie z planu
Wiele domów w Casares Costa i kurortach sprzedaje się z planu. Hiszpańskie prawo wymaga od deweloperów zagwarantowania wpłaconych przez kupujących depozytów przed ukończeniem budowy; ramy prawne, historycznie znane jako Ley 57/1968, a obecnie włączone do ustawodawstwa budowlanego, zobowiązują dewelopera do zabezpieczenia płatności etapowych poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczenie, aby Twoje pieniądze były chronione w przypadku niepowodzenia projektu. Przed jakimkolwiek zakupem będziesz potrzebować NIE (Numero de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego konta bankowego do płatności, a idealnie niezależnego prawnika, który nie jest powiązany z deweloperem ani agentem.
Bieżące podatki dla zagranicznych właścicieli
Po staniu się właścicielem, niezależnie od narodowości, obowiązują dwa powtarzające się zobowiązania. Pierwszym jest IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny lokalny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd miasta Casares, obliczany na podstawie wartości katastralnej i zazwyczaj wynoszący od około 0,5% do 1,1% tej wartości w zależności od stawki gminnej.6 Drugim jest roczne zeznanie podatkowe dla nierezydentów.
Właściciele niebędący rezydentami składają Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) za pomocą Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania opodatkowuje dochód fikcyjny (przypisany) oparty na wartości katastralnej, a jeśli wynajmujesz, dochód z najmu jest opodatkowany. Stawka IRNR wynosi 19% dla rezydentów UE, Norwegii i Islandii oraz 24% dla rezydentów innych krajów.47 Właściciele nieruchomości z UE/EOG mogą odliczać dozwolone wydatki od dochodu z najmu; właściciele spoza UE zazwyczaj nie mogą, więc 24% zazwyczaj dotyczy czynszu brutto. Rzeczywiste dochody netto znacznie różnią się zatem w zależności od narodowości nabywcy, co warto modelować przed zakupem. Podstawa dochodu fikcyjnego jest powszechnie podawana jako 1,1% lub 2% wartości katastralnej; potwierdź, która z nich dotyczy Twojej nieruchomości, u doradcy podatkowego.
Późniejsza sprzedaż: zatrzymanie i plusvalia
Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, nabywca musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do organu podatkowego na konto sprzedającego, a następnie sprzedający rozlicza wszelkie zyski kapitałowe za pośrednictwem Modelo 210 i odzyskuje nadwyżkę.7 Odrębnie, sprzedający zazwyczaj płaci plusvalia municipal (podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich), pobierany przez urząd miasta Casares. Oba te elementy powinny być uwzględnione w każdej kwocie odsprzedaży, a w szczególności termin zatrzymania 3% zaskakuje zagranicznych sprzedawców.
Finansowanie, wizy i rezydencja
Hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom, choć wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości jest zazwyczaj bardziej konserwatywny niż dla rezydentów; nabywcy powinni planować wokół niższego maksymalnego procentu pożyczki i przedstawić pełny dowód dochodu. Potwierdź aktualny limit u swojego pożyczkodawcy, ponieważ kryteria różnią się w zależności od banku i profilu.
W kwestii rezydencji, sytuacja zmieniła się w 2025 roku. Hiszpańska złota wiza, droga do uzyskania rezydencji poprzez inwestycję, która akceptowała zakup nieruchomości za 500 000 euro, została zamknięta dla nowych wniosków 3 kwietnia 2025 r.8 Zakup domu w Casares sam w sobie nie daje już rezydencji. Zagraniczni nabywcy, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, obecnie zazwyczaj korzystają z wizy non-lucrativa (dla osób z wystarczającym dochodem pasywnym) lub wizy cyfrowego nomady (dla pracowników zdalnych spełniających miesięczny próg dochodowy), podczas gdy obywatele UE zachowują swobodę przemieszczania się.8 Zakup nieruchomości nadal wspiera te wnioski, świadcząc o miejscu zamieszkania, ale wiza jest osobnym procesem.
Powiązane przewodniki warte przeczytania
Ponieważ jest to przegląd stylu życia, połącz go z bardziej technicznymi przewodnikami z tej serii: Modelo 210 i wyjaśnienie podatku dla nierezydentów, zakup z planu na Costa del Sol, NIE i otwarcie hiszpańskiego konta bankowego, kredyty hipoteczne dla zagranicznych nabywców w Hiszpanii, oraz porównanie Nowej Złotej Mili z Marbellą. Dla sąsiednich opcji, przewodniki po Esteponie i Manilvie obejmują ten sam odcinek wybrzeża z różnymi przedziałami cenowymi.
Czy Casares jest dla Ciebie odpowiednie?
Casares pasuje do zagranicznego nabywcy, który chce klimatu i połączeń Costa del Sol bez cen Marbelli, i który ceni sobie posiadanie wioski, plaży i kurortu golfowego w jednej gminie. Aspekt stylu życia jest silny; aspekt finansowy opiera się na prawidłowym zrozumieniu szczegółów podatkowych, od 10% IVA i andaluzyjskiego AJD przy zakupie, po IRNR, które będziesz składać co roku, oraz 3% zatrzymania przy ostatecznej sprzedaży. Skorzystaj z niezależnej porady prawnej i podatkowej, zweryfikuj każdą stawkę w Agencia Tributaria de Andalucia i Agencia Tributaria (AEAT) w momencie dokonywania transakcji, a Casares może być jedną z bardziej wartościowych opcji wejścia na Nową Złotą Milę.
Najczęściej zadawane pytania
Jakie podatki płacę kupując nowo wybudowany dom w Casares?
Nowo wybudowany dom kupiony od dewelopera objęty jest 10% IVA (VAT) od ceny, co jest obniżoną stawką dla nowych nieruchomości mieszkalnych, plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) w wysokości około 1.2% w Andaluzji. Należy doliczyć opłaty notarialne, za wpis do Księgi Wieczystej i prawne, co daje łącznie około 12% do 14% ponad cenę. Domy z rynku wtórnego płacą natomiast podatek od przeniesienia własności (ITP), stałą stawkę andaluzyjską, zazwyczaj wynoszącą 7%.
Jaka jest różnica w opodatkowaniu między kupującymi z UE a spoza UE?
Stawka podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR) wynosi 19% dla rezydentów UE, Norwegii i Islandii oraz 24% dla rezydentów innych krajów. Właściciele z UE/EOG mogą również odliczać wydatki od dochodów z najmu, podczas gdy właściciele spoza UE zazwyczaj nie mogą, więc właściciel spoza UE jest zwykle opodatkowany od czynszu brutto stawką 24%. Może to znacząco zmienić Twój dochód netto z najmu.
Czy zakup nieruchomości w Casares daje mi rezydencję hiszpańską?
Nie. Hiszpańska złota wiza, która akceptowała inwestycję w nieruchomość o wartości 500,000 euro, została zamknięta dla nowych wniosków 3 kwietnia 2025 roku. Zakup domu nie gwarantuje już rezydencji. Kupujący spoza UE, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, zazwyczaj korzystają z wizy non-lucrative lub wizy dla cyfrowych nomadów, które są oddzielnymi wnioskami; obywatele UE zachowują swobodę przemieszczania się.
Jakie bieżące podatki będę musiał płacić jako zagraniczny właściciel?
Dwa główne. IBI to roczny lokalny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd miasta Casares od wartości katastralnej, wynoszący około 0.5% do 1.1% w zależności od stawki miejskiej. Co roku składasz również deklarację podatkową dla nierezydentów (Modelo 210), płacąc podatek od dochodu przypisanego, jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, lub od dochodu z najmu, jeśli to robisz, według stawki 19% lub 24% w zależności od kraju rezydencji.
Co dzieje się pod względem podatkowym, gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość?
Kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i wpłaca je hiszpańskim władzom podatkowym w imieniu sprzedającego; sprzedający następnie rozlicza zyski kapitałowe poprzez Modelo 210 i odzyskuje wszelkie nadpłaty. Sprzedający zazwyczaj płaci również plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, do urzędu miasta Casares.
Jak daleko Casares znajduje się od lotniska?
Lotnisko Malaga-Costa del Sol, główna międzynarodowa brama, znajduje się około 80 kilometrów od Casares, drogami A-7 i AP-7, co zajmuje około godziny samochodem. Lotnisko Gibraltar jest bliżej, około 45 kilometrów na zachód. Posiadanie dwóch lotnisk w odległości około godziny jazdy to jedna z praktycznych zalet tego obszaru dla zagranicznych właścicieli podróżujących samolotem.
