Fuengirola pour les familles et le rendement locatif

Fuengirola est l’une des villes de la Costa del Sol qui convient aux familles et qui offre un bon rendement locatif à la fois, ce qui est rare sur une côte où de nombreuses stations balnéaires se vident en hiver. Ce guide explique ce qu’un acheteur étranger doit prendre en compte avant d’acquérir une propriété neuve à Fuengirola : le quotidien familial (transports, écoles, santé, plages), le calcul honnête de l’achat, et les taxes que vous continuez de payer une fois propriétaire. Chaque chiffre ci-dessous est lié à une source, et les noms des formulaires et termes juridiques espagnols sont conservés tels qu’ils apparaissent sur les documents officiels afin que vous puissiez les retrouver ultérieurement.

Pourquoi Fuengirola convient aux familles

Fuengirola est une ville compacte, habitée en permanence plutôt qu’une enclave saisonnière. Elle comptait une population enregistrée de 85 211 habitants en janvier 2025 et offre plus de 8 km de plages le long d’une promenade maritime continue.⁵ Cette densité est importante pour les familles : les écoles, cliniques, supermarchés et installations sportives sont accessibles à pied, et la ville reste ouverte tout l’hiver au lieu de fermer. Des attractions comme Bioparc Fuengirola, un zoo axé sur la conservation, ajoutent à l’attrait annuel pour les foyers avec enfants.⁵

Les mêmes caractéristiques soutiennent la demande locative. Une ville qui fonctionne toute l’année permet des locations de vacances en été et des locations de plus longue durée en hiver et à l’année, ce qui confère à Fuengirola sa réputation de rendement locatif plus stable que les endroits plus purement saisonniers des environs.

Comment s’y rendre et se déplacer

Fuengirola est le terminus sud de la ligne de banlieue C-1 Cercanias, exploitée par Cercanias Malaga, avec deux gares dans la ville, Fuengirola et Los Boliches.⁵ Le C-1 dessert directement le centre de Malaga et s’arrête à l’aéroport de Malaga-Costa del Sol en chemin, de sorte que les proches et les locataires de vacances peuvent rejoindre l’appartement sans voiture. Malaga-Costa del Sol est l’aéroport le plus proche.⁵ Pour une famille qui considère les trajets scolaires, les voyages à l’aéroport et une vie sans voiture, cette liaison ferroviaire directe est l’un des plus grands avantages pratiques de Fuengirola sur la côte.

Écoles et soins de santé

La Costa del Sol au sens large dispose d’un réseau bien établi d’écoles internationales et bilingues, et les soins de santé publics sont assurés par le système régional andalou (Servicio Andaluz de Salud), avec également des hôpitaux privés présents dans la région de Fuengirola et Mijas. Étant donné que les admissions spécifiques aux écoles et les détails des zones de recrutement changent d’année en année, confirmez les places et frais actuels directement auprès de chaque école avant de vous engager. Cela s’accorde naturellement avec nos guides connexes sur la relocalisation avec des enfants et sur l’enregistrement aux soins de santé en tant que résident étranger.

Ce que coûte réellement l’achat d’une propriété neuve

L’achat d’une propriété neuve auprès d’un promoteur est taxé différemment d’une revente. Sur une propriété résidentielle neuve, vous payez l’IVA (TVA) à 10 pour cent, plus l’AJD (droit de timbre, Actos Juridicos Documentados).³ En Andalousie, le taux standard d’AJD sur un achat neuf est de 1,2 pour cent.³ Une revente, en revanche, n’entraîne pas d’IVA mais l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) au taux standard andalou de 7 pour cent à la place.³⁴

En plus des taxes, prévoyez des frais juridiques d’environ 1 à 1,5 pour cent du prix (ou des honoraires fixes de quelques milliers d’euros), plus les frais de notaire et d’enregistrement foncier.⁴ En additionnant le tout, les acheteurs devraient prévoir des coûts d’acquisition totaux d’environ 12 à 13 pour cent au-delà du prix annoncé pour une propriété neuve, contre environ 8,5 pour cent pour une revente.⁴ Le tableau présente les principales composantes.

Vous aurez également besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) pour finaliser l’achat, et les acheteurs sur plan doivent s’assurer que les paiements d’acomptes sont protégés par le régime historique de garantie bancaire associé à la Ley 57/68, afin que les versements soient assurés jusqu’à la livraison de la propriété.

Rendement locatif et ses facteurs

Le potentiel locatif à Fuengirola repose sur la demande toute l’année décrite ci-dessus : locations de vacances estivales, un marché hivernal solide de résidents nord-européens de longue durée, et des locations annuelles stables de la part d’une population résidente permanente.⁵ Le train direct pour l’aéroport soutient le marché des locations de courte durée en rendant la propriété facile d’accès sans voiture de location.⁵ Le rendement brut réel dépend fortement de l’immeuble spécifique, de l’étage, de la vue sur la mer et du statut de licence, alors traitez tout pourcentage unique avec prudence et modélisez vos propres chiffres. Notez que la location touristique (à court terme) nécessite un enregistrement et une licence selon les règles andalouses, et les licences ne sont pas toujours disponibles dans chaque immeuble, alors vérifiez le statut de location d’une unité spécifique avant de compter sur les revenus de location de vacances. Notre guide sur les licences de location à court terme sur la Costa del Sol couvre ce processus en détail.

Taxes récurrentes en tant que propriétaire non-résident

Une fois propriétaire, deux charges récurrentes sont importantes. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, dont le taux est fixé par la mairie et appliqué à la valor catastral (valeur cadastrale) ; le propriétaire enregistré au 1er janvier est le contribuable pour cette année.³

La seconde est l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), l’impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le Modelo 210.¹² Son application dépend de la manière dont vous utilisez la propriété :

• Si vous louez la propriété, vous êtes imposé sur les revenus locatifs. Le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, qui peuvent déduire les dépenses autorisées, et de 24 pour cent pour les résidents non-UE, sans déductions.²
• Si la propriété est vide ou gardée pour votre propre usage, vous devez toujours payer l’impôt sur le revenu imputé (renta imputada). La base imposable est de 1,1 pour cent de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2 pour cent lorsque ce n’est pas le cas, et le même taux de 19 ou 24 pour cent s’applique alors.²

Les délais sont importants. Les déclarations de revenus locatifs pour une année fiscale sont déposées l’année suivante (pour les revenus de 2026, entre le 1er et le 20 avril 2027), tandis que la déclaration de revenus imputés est due au plus tard le 31 décembre de l’année suivante.² Pour un aperçu complet, consultez notre guide dédié au Modelo 210 pour les propriétaires non-résidents.

Vendre plus tard : la retenue de 3 pour cent

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 pour cent du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria comme avance sur l’impôt du vendeur (via le Modelo 211).² Le vendeur règle ensuite les plus-values via le Modelo 210, et récupère tout excédent si les 3 pour cent dépassent l’impôt réellement dû. La déclaration des plus-values est généralement déposée dans les quatre mois suivant la finalisation.² Les vendeurs devraient également prévoir la plusvalia municipal, la taxe locale sur la valeur des terrains, que le vendeur paie normalement et que chaque conseil peut calculer selon la méthode la plus favorable parmi les deux autorisées.³ Intégrer la retenue et la plusvalia dans vos calculs de sortie dès le départ permet d’éviter les surprises à la finalisation.

Financement, visas et lectures complémentaires

Les acheteurs étrangers financent couramment une partie d’un achat sur la Costa del Sol avec un prêt hypothécaire espagnol, bien que les non-résidents se voient généralement offrir des ratios prêt/valeur inférieurs à ceux des résidents ; confirmez les conditions actuelles directement auprès d’un prêteur ou d’un courtier, car il s’agit de chiffres commerciaux plutôt que statutaires. Concernant la résidence, notez que la voie de la résidence par investissement (Golden Visa) de l’Espagne a été retirée en 2025, de sorte que les acheteurs cherchant à vivre en Espagne devraient examiner d’autres catégories de visas ; vérifiez les règles actuelles avant de supposer tout avantage de résidence lié à la propriété. Pour une vue d’ensemble, associez ce guide à nos guides complémentaires sur les prêts hypothécaires espagnols pour les acheteurs étrangers, sur les options de visa et de résidence après le Golden Visa, et sur les conventions de double imposition et la manière dont votre pays d’origine crédite les impôts espagnols payés.

En bref, Fuengirola offre une base familiale véritablement annuelle avec la profondeur de transport et de location pour fonctionner également comme un investissement. Faites les bons calculs d’achat (environ 12 à 13 pour cent au-delà du prix pour une nouvelle construction), notez le Modelo 210 et l’IBI chaque année, et planifiez votre sortie autour de la retenue de 3 pour cent, et les chiffres resteront aussi accueillants que la ville.