Acheter du neuf à Nerja et en Axarquia

L’attrait de la Costa del Sol continue de captiver les acheteurs étrangers, Nerja et la région plus large de l’Axarquía se distinguant comme des destinations particulièrement prisées. Réputée pour son littoral magnifique, ses charmants villages blanchis à la chaux et son caractère andalou authentique, cette partie orientale de la province de Málaga offre un mélange unique de vie espagnole traditionnelle et de commodités modernes. Pour ceux qui rêvent de s’installer au soleil, l’achat d’une propriété neuve représente une voie attrayante, combinant un design contemporain avec les dernières normes de construction et garanties.

Présentation de Nerja et de l’Axarquía

Nerja, souvent surnommée le « Joyau de la Costa del Sol », est célèbre pour son Balcón de Europa, les grottes de Nerja et ses plages pittoresques. Contrairement à certains de ses voisins plus développés, Nerja a largement conservé son charme traditionnel, avec des réglementations de construction strictes préservant son profil de faible hauteur. Autour de Nerja, la région de l’Axarquía englobe un paysage diversifié de montagnes, de plantations d’avocats et de mangues, et de villages tranquilles tels que Frigiliana, Competa et Torrox. Cette région offre un rythme de vie plus lent, tout en restant bien connectée à la ville de Málaga et à son aéroport international. La demande de propriétés neuves dans cette région prisée reflète son attrait durable pour les acheteurs étrangers cherchant à la fois une résidence secondaire et une résidence permanente.

Pourquoi choisir une propriété neuve à Nerja et dans l’Axarquía ?

Avantages des propriétés neuves

Opter pour une propriété neuve, en particulier un achat sur plan, présente plusieurs avantages significatifs. La construction moderne respecte les derniers codes du bâtiment européens, offrant souvent une efficacité énergétique supérieure, une meilleure isolation et des designs contemporains qui maximisent la lumière naturelle et les espaces de vie extérieurs. Les propriétés neuves sont généralement accompagnées de garanties du promoteur, offrant une tranquillité d’esprit concernant les éléments structurels et les équipements pendant plusieurs années. De plus, l’achat sur plan peut offrir aux acheteurs la possibilité de personnaliser les finitions et les agencements, adaptant ainsi la propriété à leurs goûts et besoins spécifiques avant l’achèvement.

Le marché actuel à Nerja et en Axarquía

Le marché des propriétés neuves à Nerja et dans l’Axarquía se caractérise par des développements de haute qualité, offrant souvent des piscines communes, des jardins paysagers et des vues sur la mer. Bien que moins étendu que dans d’autres parties de la Costa del Sol, de nouveaux projets sont constamment mis sur le marché, offrant un éventail d’options allant des appartements et maisons de ville aux villas de luxe. Ces propriétés sont conçues pour répondre aux demandes des acheteurs internationaux, intégrant souvent des espaces de vie ouverts, des terrasses privées et des cuisines modernes.

Le processus d’achat d’une propriété neuve

Le processus d’achat d’une propriété neuve en Espagne, en particulier sur plan, implique plusieurs étapes distinctes, chacune nécessitant une attention méticuleuse.

Sécuriser votre propriété (Réservation et Contrat Privé)

La première étape consiste généralement à signer un contrat de réservation et à payer des frais de réservation minimes pour retirer la propriété du marché. Cela sécurise la propriété pour une période limitée, permettant le temps nécessaire à la diligence raisonnable légale. Suite à cela, un contrat de vente privé (Contrato de Compraventa Privado) est signé. Cet accord juridiquement contraignant décrit les termes de la vente, y compris le prix d’achat, le calendrier de paiement, la date d’achèvement et une description détaillée de la propriété. À ce stade, un acompte plus important, généralement de 10 % à 30 % du prix d’achat, est généralement versé.

Considérations légales clés

• NIE Number: Un Número de Identificación de Extranjero (NIE) est un numéro d’identification fiscale unique essentiel pour toutes les transactions financières et légales en Espagne, y compris l’achat d’une propriété, l’ouverture d’un compte bancaire et le paiement des impôts. Il peut être obtenu auprès de la police nationale espagnole en Espagne ou auprès d’un consulat espagnol dans votre pays d’origine.
• Représentation légale : Il est fortement recommandé d’engager un avocat espagnol indépendant spécialisé en droit immobilier. Votre avocat effectuera une diligence raisonnable approfondie, s’assurera que le promoteur dispose de toutes les licences et garanties nécessaires, examinera les contrats et gérera les aspects juridiques de l’achat.
• Compte bancaire : Un compte bancaire espagnol est nécessaire pour gérer les paiements liés à la propriété, y compris les dépôts, les impôts, les remboursements de prêt immobilier et les factures de services publics.
• Garanties du promoteur et protection des achats sur plan : Pour les achats sur plan, la loi espagnole offre une protection significative pour les dépôts des acheteurs. Law 20/2015 (entrée en vigueur le 1 January 2016) a remplacé la précédente Ley 57/1968, obligeant les promoteurs à garantir toutes les sommes versées à l’avance par les acheteurs pour les logements neufs. Cette garantie, généralement sous la forme d’une police d’assurance caution (seguro de caución) ou d’une garantie bancaire (aval bancario), assure que vos fonds seront remboursés, plus les intérêts légaux, si la propriété n’est pas achevée ou si le permis de construire n’est pas obtenu. Ces paiements anticipés doivent être déposés sur un compte bancaire spécial et séparé. Votre avocat vérifiera que ces garanties sont en place.

Achèvement chez le notaire

La dernière étape du processus d’achat a lieu chez un notaire public espagnol. Ici, l’acte public de vente (Escritura Pública de Compraventa) est signé par l’acheteur et le vendeur (ou leurs représentants légaux). Le solde restant du prix d’achat, ainsi que toutes les taxes et frais applicables, sont payés à ce moment. Le notaire s’assure de la légalité de la transaction, atteste la signature et veille à ce que l’acte soit correctement enregistré. Après l’achèvement, votre avocat prendra les dispositions nécessaires pour que la propriété soit enregistrée à votre nom au Registre Foncier (Registro de la Propiedad).

Comprendre les impôts immobiliers pour les propriétés neuves en Andalousie

Lors de l’achat d’une propriété neuve à Nerja ou dans l’Axarquía, plusieurs taxes et coûts associés s’appliquent.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Pour les propriétés neuves achetées directement auprès d’un promoteur, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) est appliquée. Le taux standard pour les propriétés résidentielles neuves en Espagne est de 10 % du prix d’achat. Ceci est payé par l’acheteur au moment de la signature de l’acte public de vente chez le notaire.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

En plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves sont soumis au droit de timbre, connu sous le nom d’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En Andalousie, le taux actuel de l’AJD sur les propriétés neuves est de 1,2 % du prix d’achat. Cette taxe couvre la documentation légale de l’acte d’achat et son enregistrement.

Autres coûts associés

• Frais de notaire : Ceux-ci sont réglementés par la loi et varient en fonction du prix d’achat de la propriété.
• Frais du Registre Foncier : Également réglementés, ces frais couvrent le coût de l’enregistrement de la propriété à votre nom et sont proportionnels au prix d’achat.
• Frais juridiques : Généralement compris entre 1 % et 1,5 % du prix d’achat, plus l’IVA.
• Frais administratifs (Gestoría) : Si un gestor (agence administrative) est utilisé pour gérer les paiements fiscaux et les raccordements aux services publics, ses frais s’appliqueront.

Globalement, les acheteurs devraient prévoir un budget supplémentaire de 10 % à 15 % du prix d’achat pour couvrir toutes les taxes, frais juridiques et coûts associés pour une propriété neuve en Andalousie.

Impôts fonciers récurrents

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Il s’agit d’une taxe foncière municipale annuelle, similaire à la Council Tax au Royaume-Uni. Le montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative attribuée par les autorités fiscales, et non la valeur marchande. Les taux varient selon la municipalité.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) : Les propriétaires non-résidents en Espagne sont soumis à l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes, déclaré via le Modelo 210. Si la propriété n’est pas louée, un impôt sur l’« imputation de revenus locatifs » est prélevé annuellement sur la base d’un pourcentage de la valeur cadastrale (généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, avec un taux d’imposition de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et de 24 % pour les résidents hors UE/EEE). Si la propriété est louée, l’impôt est payé sur le revenu locatif réel. Pour les résidents de l’UE/EEE, certaines dépenses peuvent être déduites des revenus locatifs. Pour les résidents hors UE/EEE, aucune déduction n’est généralement autorisée. Cet impôt est généralement déclaré trimestriellement pour les revenus locatifs et annuellement pour les revenus imputés.

Financer votre achat de propriété neuve

Options de prêt immobilier pour les non-résidents

Les banques espagnoles proposent des produits hypothécaires aux non-résidents souhaitant acheter une propriété. Il est conseillé d’explorer les options auprès de plusieurs prêteurs et d’envisager de faire appel à un courtier en prêts immobiliers spécialisé dans les prêts aux non-résidents.

Rapports prêt/valeur

Pour les acheteurs non-résidents, les banques espagnoles proposent généralement un rapport prêt/valeur (LTV) inférieur à celui des résidents. Vous pouvez généralement vous attendre à obtenir un prêt immobilier pour un montant allant jusqu’à 60 % à 70 % du prix d’achat ou de l’évaluation de la propriété, selon le montant le plus bas. Cela signifie que vous devrez fournir un acompte d’au moins 30 % à 40 % de la valeur de la propriété, plus les 10 % à 15 % supplémentaires pour les taxes et les frais. Les prêts hypothécaires pour non-résidents peuvent également être assortis de taux d’intérêt légèrement plus élevés et de périodes de remboursement plus courtes, souvent plafonnées à 20 ans.

Déménagement et résidence pour les acheteurs étrangers

Pour les acheteurs britanniques et autres citoyens non-européens, il est crucial de comprendre les règles de résidence espagnoles, en particulier après le Brexit.

Règle de l’espace Schengen (90/180 jours)

Sans visa ou permis de séjour spécifique, les citoyens non-européens sont limités à passer un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen (qui inclut l’Espagne).

Options de résidence

• Visa non lucratif : Ce visa convient aux personnes qui souhaitent résider en Espagne sans exercer d’activité économique. Les demandeurs doivent démontrer des moyens financiers suffisants pour subvenir à leurs besoins et à ceux de leurs personnes à charge (actuellement 400 % de l’IPREM pour le demandeur principal, plus 100 % de l’IPREM pour chaque personne à charge, par an) et détenir une assurance maladie privée complète couvrant tous les risques en Espagne.
• Golden Visa (Résidence par investissement) : Le Golden Visa espagnol offre une voie vers la résidence aux citoyens non-européens qui réalisent un investissement significatif en Espagne. La voie la plus courante est l’acquisition immobilière, nécessitant un investissement de 500 000 € ou plus dans une ou plusieurs propriétés. Les premiers 500 000 € de l’investissement doivent être libres de toute hypothèque. Ce visa confère la résidence à l’investisseur et à sa famille, et permet de voyager librement dans l’espace Schengen.
• Visa de nomade numérique : Introduit récemment, ce visa s’adresse aux travailleurs à distance et aux nomades numériques. Il exige des demandeurs d’être employés par une entreprise hors d’Espagne ou d’être travailleurs indépendants avec des clients principalement hors d’Espagne, de démontrer un revenu suffisant, de détenir une assurance maladie privée et d’avoir un casier judiciaire vierge.

La vie à Nerja et dans l’Axarquía

Au-delà de la propriété, le style de vie à Nerja et dans l’Axarquía est un attrait majeur. La région bénéficie d’un climat fantastique avec plus de 300 jours de soleil par an, un rythme de vie détendu et un fort sentiment de communauté. Les activités de plein air abondent, de la randonnée dans les montagnes de la Sierra de Almijara aux sports nautiques le long de la côte. La cuisine locale est un point fort, avec des fruits de mer frais, des fruits tropicaux et des tapas traditionnels. D’excellentes écoles locales, des établissements de santé et une communauté internationale croissante en font un lieu idéal pour les propriétaires de résidences secondaires et ceux qui cherchent une relocalisation permanente. Acheter une propriété neuve ici offre non seulement une maison, mais une porte d’entrée vers un style de vie méditerranéen désirable.

Conclusion

L’achat d’une propriété neuve à Nerja et dans l’Axarquía représente une opportunité passionnante pour les acheteurs étrangers d’adopter le style de vie de la Costa del Sol. Bien que le processus implique de naviguer dans les exigences légales et fiscales espagnoles, avec des conseils professionnels et une compréhension claire des étapes impliquées, cela peut être une expérience fluide et gratifiante. Les protections en place pour les achats sur plan, combinées à des options de financement attrayantes et à diverses voies de résidence, font de ce magnifique coin d’Andalousie un rêve accessible pour beaucoup.