Écart de prix entre le neuf et l'occasion sur la Costa del Sol (2026)

Comprendre l’écart de prix entre le neuf et l’ancien sur la Costa del Sol

La Costa del Sol reste une destination très attractive pour les acheteurs immobiliers étrangers, grâce à son climat, son style de vie et ses rendements locatifs élevés. À mesure que le marché évolue, comprendre la dynamique des prix entre les propriétés neuves (obra nueva) et les propriétés de revente est crucial pour des décisions d’investissement éclairées. Cette étude analyse l’écart de prix actuel, en intégrant à la fois les prix d’achat et la fiscalité associée pour les acheteurs étrangers en 2026.

Le Chiffre Clé : Une prime de coût total de 19%

Notre analyse indique que les propriétés neuves sur la Costa del Sol présentent un coût total par mètre carré environ 19% plus élevé que celui des maisons de revente comparables. Ce chiffre tient compte de l’écart de prix d’achat initial et des régimes fiscaux distincts appliqués à chaque type de propriété.

Prix au mètre carré : Une perspective régionale

Selon les données du Colegio de Registradores, le prix moyen par mètre carré pour les propriétés neuves dans la province de Malaga s’élevait à 2 467 € au premier trimestre 2025.¹ En revanche, les maisons de revente affichaient une moyenne de 2 153 € par mètre carré au cours de la même période.¹ Cela représente une prime de prix d’achat initiale d’environ 14,58% pour les nouvelles constructions.

Les tendances générales du marché montrent une appréciation continue des prix. Le prix moyen des propriétés résidentielles dans la province de Malaga était de 3 101 € par mètre carré pour l’année complète 2025.² Plus récemment, les données nationales du Colegio de Registradores pour le deuxième trimestre 2026 ont fait état d’un prix moyen pour les logements d’occasion de 2 448 € par mètre carré, atteignant un nouveau maximum historique.³ Bien que les prix nationaux des nouvelles constructions aient connu une légère baisse trimestrielle de 0,7% au T2 2026, le marché global reste robuste.³

Fiscalité : Un facteur de différenciation significatif

Les obligations fiscales associées à l’acquisition immobilière en Espagne jouent un rôle substantiel dans la différence de coût globale entre les propriétés neuves et de revente. Les acheteurs étrangers, comme tous les acquéreurs, doivent naviguer dans ces structures différentes, un sujet souvent abordé dans notre guide fiscal neuf vs. revente.

• Propriétés neuves : Celles-ci sont soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) à un taux général de 10% sur le prix d’achat.⁴ De plus, le droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados – AJD) est appliqué, généralement à 1,2% du prix d’achat en Andalousie.⁵
• Propriétés de revente : Celles-ci sont soumises à l’Impôt sur les Transferts de Propriété (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP). En Andalousie, le taux général de l’ITP est de 7% du prix d’achat.⁵ Bien que des taux réduits existent pour des profils d’acheteurs ou des valeurs de propriété spécifiques, le taux de 7% est le plus courant pour les acheteurs étrangers de propriétés typiques de la Costa del Sol.

L’effet cumulatif de ces taxes signifie qu’une propriété neuve entraîne environ 11,2% de taxes et droits (10% IVA + 1,2% AJD), tandis qu’une propriété de revente entraîne 7% d’ITP. Cette différence de 4,2 points de pourcentage dans les taux d’imposition contribue de manière significative à l’écart de coût total, comme détaillé dans des ressources telles que notre guide des coûts d’achèvement pour le neuf.

Le calcul du coût total

Pour quantifier la prime de coût total, nous appliquons les taux d’imposition respectifs aux chiffres du prix moyen par mètre carré pour la province de Malaga au T1 2025 :

• Neuf : 2 467 €/m² (prix d’achat) + (10% IVA + 1,2% AJD) = 2 467 € 1,112 = 2 743,04 €/m²
• Revente : 2 153 €/m² (prix d’achat) + 7% ITP = 2 153 € 1,07 = 2 303,71 €/m²

Sur la base de ces chiffres, le coût total effectif par mètre carré pour une propriété neuve est 19,07% plus élevé que pour une propriété de revente. Cette prime substantielle reflète à la fois la valeur intrinsèque attribuée aux constructions modernes, intégrant souvent une efficacité énergétique supérieure et des designs contemporains, et la charge fiscale plus élevée sur les nouvelles constructions.

Dynamique du marché et demande des acheteurs étrangers

Le marché immobilier de la Costa del Sol, en particulier dans la province de Malaga, continue de montrer de solides performances, avec un intérêt international significatif. En 2025, les acheteurs étrangers représentaient 13,8% de toutes les acquisitions immobilières en Espagne, avec des pourcentages encore plus élevés observés dans les régions côtières.² Au deuxième trimestre 2026, le pourcentage d’achats de logements par des étrangers a atteint un maximum historique de 15,98% au niveau national, les îles Baléares (32,27%) et la Comunitat Valenciana (31,03%) affichant les proportions les plus élevées.³ Bien que les données spécifiques de 2026 concernant la part des acheteurs étrangers dans la province de Malaga ne soient pas encore entièrement désagrégées, elle figure constamment parmi les plus élevées d’Espagne. Cette demande soutenue, associée à une offre parfois limitée de nouvelles propriétés, contribue à maintenir la prime pour les maisons neuves dans les emplacements privilégiés de la Costa del Sol.