Construction neuve vs Revente sur la Costa del Sol : La différence fiscale

Pour les acheteurs étrangers qui envisagent la Costa del Sol ensoleillée, comprendre le paysage fiscal est primordial. Le choix entre une propriété neuve (obra nueva) et une propriété de revente a des implications fiscales distinctes qui peuvent avoir un impact significatif sur le coût global de votre investissement. Ce guide explore ces différences, offrant un aperçu faisant autorité en anglais britannique, en se concentrant sur les obligations fiscales des acheteurs internationaux en Andalousie, Espagne.

Acheter une Propriété Neuve : Taxes Clés

Lorsque vous achetez une propriété neuve directement auprès d’un promoteur sur la Costa del Sol, vous serez principalement soumis à deux taxes importantes : l’IVA et l’AJD.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – Taxe sur la Valeur Ajoutée)

L’IVA est l’équivalent espagnol de la TVA et s’applique exclusivement aux propriétés neuves vendues pour la première fois par le promoteur. Le taux standard pour les propriétés résidentielles neuves, incluant jusqu’à deux places de garage et annexes vendues avec la maison, est actuellement de 10% du prix d’achat [4, 24, 30, 35, 42]. Pour certains types de logements subventionnés (Viviendas de Protección Oficial – VPO), un taux réduit de 4% peut s’appliquer, sous réserve de conditions spécifiques [24, 30, 35].

AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – Droit de Timbre)

En plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves entraînent également l’AJD, un droit de timbre appliqué aux documents juridiques officiels qui nécessitent un enregistrement, comme l’acte public de vente. En Andalousie, le taux général de l’AJD pour les propriétés neuves est de 1.2% du prix d’achat [4, 9, 30, 35, 40].

Autres Coûts d’Acquisition pour les Propriétés Neuves

Au-delà des taxes principales, les acheteurs doivent prévoir des coûts supplémentaires :

• Frais de Notaire : Ce sont des frais réglementés pour l’acte public de vente, allant généralement de 0.1% à 0.5% de la valeur de la propriété, habituellement entre 600 € et 1 200 € [13, 15, 33, 48].
• Frais d’Enregistrement de la Propriété : Pour enregistrer la propriété à votre nom, ces frais varient généralement de 0.1% à 0.25% de la valeur de la propriété, souvent entre 300 € et 600 € [10, 13, 15, 48].
• Frais Juridiques : Bien qu’optionnel, faire appel à un avocat est fortement recommandé pour les acheteurs étrangers afin de naviguer dans les complexités du droit immobilier espagnol. Les honoraires varient généralement de 1% à 1.5% du prix d’achat, plus l’IVA.
• Frais de Gestoría : Une agence administrative (gestoría) peut gérer les paiements d’impôts et les formalités administratives. Leurs frais varient généralement de 300 € à 600 € [4, 10, 13, 15].

Acheter une Propriété de Revente : Taxes Clés

Lors de l’acquisition d’une propriété de revente auprès d’un particulier sur la Costa del Sol, la structure fiscale diffère considérablement, l’IVA étant remplacée par l’ITP.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – Taxe de Transfert de Propriété)

L’ITP est la taxe principale pour les propriétés de revente. Contrairement à l’IVA, qui est un taux national fixe, les taux de l’ITP sont fixés par chaque communauté autonome. En Andalousie, le taux général de l’ITP est de 7% du prix d’achat [8, 9, 35, 40, 47]. Il est important de noter que l’assiette fiscale pour l’ITP en Andalousie est le montant le plus élevé entre le prix d’achat déclaré et la valeur de référence (valor de referencia) établie par le Cadastre ³⁵. Des taux réduits peuvent s’appliquer pour certains acheteurs ou types de propriétés (par exemple, des résidences principales de moindre valeur ou des acheteurs de moins de 35 ans dans des circonstances spécifiques) [35, 40, 41, 47], mais les acheteurs étrangers sont généralement confrontés au taux général.

Autres Coûts d’Acquisition pour les Reventes

Les coûts additionnels pour les propriétés de revente sont similaires à ceux des propriétés neuves :

• Frais de Notaire : 0.1% à 0.5% de la valeur de la propriété [13, 15, 33, 48].
• Frais d’Enregistrement de la Propriété : 0.1% à 0.25% de la valeur de la propriété [10, 13, 15, 48].
• Frais Juridiques : Recommandés pour la diligence raisonnable et la gestion du processus.
• Frais de Gestoría : Pour les tâches administratives.

Taxes Annuelles sur la Propriété pour les Propriétaires Étrangers

Une fois que vous possédez une propriété sur la Costa del Sol, plusieurs taxes annuelles s’appliquent, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’une revente.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Taxe Foncière Locale)

L’IBI est une taxe municipale annuelle payée à la mairie locale. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande [5, 37, 39, 46]. Le taux d’imposition est fixé par chaque municipalité dans les limites légales et varie généralement de 0.4% à 1.1% de la valeur cadastrale ³⁷. Le propriétaire de la propriété au 1er janvier de chaque année est redevable de l’IBI pour cette année ⁵.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) / Modelo 210

Les propriétaires étrangers qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne doivent déclarer les revenus obtenus en Espagne via l’IRNR (Modelo 210). Ceci s’applique à deux scénarios :

1. Revenu Imputé (pour usage personnel ou propriétés inoccupées) : Si votre propriété n’est pas louée, les autorités fiscales espagnoles présument un revenu notionnel (renta imputada). Celui-ci est généralement calculé à 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale (2% si la valeur cadastrale n’a pas été révisée au cours des 10 dernières années) [16, 36, 37, 38, 46]. Ce revenu imputé est ensuite imposé annuellement à un taux de 19% pour les résidents des pays de l’UE/EEE et de 24% pour les résidents hors UE/EEE [16, 22, 34, 36, 37, 38, 46].
2. Revenu Locatif : Si vous louez votre propriété, vous devez déclarer le revenu locatif réel. Pour les résidents de l’UE/EEE, certaines dépenses liées à l’activité de location peuvent être déduites, et le revenu net est imposé à 19% [16, 19, 20, 28, 34, 36, 46]. Pour les résidents hors UE/EEE, le revenu locatif brut est imposé à 24%, avec moins de dépenses déductibles [19, 20, 34, 36]. Ceci est généralement déclaré trimestriellement [16, 34].

Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

L’impôt sur la fortune est un impôt national, partiellement cédé aux communautés autonomes, qui s’applique aux actifs nets dépassant certains seuils. Bien qu’il existe une exemption nationale de 700,000 € par individu, les communautés autonomes comme l’Andalousie peuvent modifier ces seuils et ces taux. Les non-résidents sont imposés uniquement sur les actifs situés en Espagne [38, 39]. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour déterminer si cet impôt s’applique à votre situation financière spécifique.

Taxes sur la Vente d’une Propriété en Espagne

Lorsqu’un propriétaire étranger décide de vendre une propriété sur la Costa del Sol, plusieurs taxes entrent en jeu.

Impôt sur les Plus-values (Impuesto sobre el Incremento Patrimonial)

Cet impôt est prélevé sur le bénéfice réalisé lors de la vente de la propriété. Le gain est calculé comme la différence entre le prix de vente (moins les frais de vente) et le prix d’acquisition (plus les frais d’achat et les coûts d’amélioration documentés) [6, 11, 18, 32, 43]. Pour les vendeurs non-résidents, le taux de l’impôt sur les plus-values est de 19% pour les résidents de l’UE/EEE et de 24% pour les résidents hors UE/EEE [6, 18, 34, 43]. Ceci est déclaré via le Modelo 210 [6, 11, 17].

Retenue de 3% pour les Non-Résidents

Un aspect crucial pour les vendeurs non-résidents est la retenue obligatoire de 3% sur le prix de vente. L’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement à l’Agence Fiscale Espagnole (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211 [6, 12, 14, 18, 23, 26]. Ceci agit comme un paiement anticipé de l’impôt sur les plus-values du vendeur [12, 17, 18]. Le vendeur dispose ensuite de quatre mois pour déposer son Modelo 210 pour l’impôt sur les plus-values. Si l’impôt réel dû est inférieur aux 3% retenus, le vendeur peut demander un remboursement de la différence [12, 17]. S’il n’y a pas eu de plus-value, les 3% peuvent être entièrement réclamés [14, 17].

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)

Il s’agit d’une taxe municipale locale sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain (pas du bâtiment lui-même) entre la date d’acquisition et la date de vente [7, 21, 29, 31]. Le vendeur est généralement responsable du paiement de cette taxe, qui est calculée sur la base de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années pendant lesquelles la propriété a été détenue [7, 21, 31]. La méthode de calcul et les coefficients varient selon les municipalités ⁷. Il est à noter que si aucun gain financier réel n’a été réalisé lors de la vente de la propriété, la Plusvalía Municipal pourrait ne pas être due [27, 31].

Conclusion

La distinction fiscale entre les propriétés neuves et de revente sur la Costa del Sol est une considération fondamentale pour les acheteurs étrangers. Alors que les nouvelles constructions entraînent principalement l’IVA et l’AJD, les reventes sont soumises à l’ITP. De plus, des taxes annuelles telles que l’IBI et l’IRNR s’appliquent à tous les propriétaires, avec des taux et réglementations spécifiques pour les non-résidents. Lors de la vente, l’Impôt sur les Plus-values, la retenue de 3%, et la Plusvalía Municipal sont des considérations clés. Faire appel à des professionnels juridiques et fiscaux qualifiés est essentiel pour assurer la conformité et optimiser votre investissement dans cette magnifique région d’Espagne.