Casares et la New Golden Mile

Casares et le New Golden Mile sont situés à l’extrémité ouest plus tranquille de la Costa del Sol, où le littoral entre Estepona et Marbella s’ouvre sur une succession de complexes de golf, de développements en bord de mer et de paysages andalous. Pour un acheteur étranger envisageant une maison neuve, Casares offre quelque chose que le cœur plus animé du New Golden Mile ne peut souvent pas : trois environnements distincts au sein d’une seule municipalité, un rythme plus lent, et des prix qui restent inférieurs à ceux de Marbella tout en partageant le même climat et les mêmes connexions. Ce guide présente le style de vie, les coûts d’achat et les règles fiscales et de résidence qu’un acheteur étranger doit connaître avant de s’engager.

Où Casares se situe sur le New Golden Mile

Le New Golden Mile est le tronçon côtier s’étendant approximativement d’Estepona vers San Pedro de Alcantara et Marbella, et Casares ancre son flanc ouest. La municipalité borde Estepona, Manilva et Gaucin et couvre environ 160 kilomètres carrés, avec une population résidente d’environ 9 000 habitants en janvier 2025.¹ Ce qui rend Casares inhabituel, c’est qu’il présente trois visages à la fois.

Les trois visages de Casares

• Casares pueblo, le village blanc classique empilé sous un château maure du XIIe siècle et connu comme le lieu de naissance de Blas Infante, l’écrivain considéré comme le père de l’identité andalouse.¹
• Casares Costa, la bande côtière plus plate avec des projets d’appartements neufs en bord de mer et à proximité de la plage, des promenades et un accès direct à la mer.
• La zone de golf et de complexes de villégiature à l’intérieur des terres, abritant des parcours de championnat et des communautés de villégiature sécurisées qui attirent les acheteurs internationaux.

Cette diversité permet à un acheteur de choisir entre le caractère d’un village, une base balnéaire ou un style de vie en complexe de villégiature sans quitter la même mairie, la même municipalité fiscale et le même secteur scolaire.

Style de vie, climat et connexions

L’ouest de la Costa del Sol bénéficie d’un micro-climat méditerranéen doux ; la ville voisine d’Estepona rapporte plus de 325 jours d’ensoleillement par an, et Casares partage la même exposition côtière.² Le golf est au cœur de l’attrait de la région, avec Finca Cortesin et d’autres parcours à portée de main, aux côtés des plages, des marinas et des promenades d’Estepona à une courte distance en voiture vers l’est.

Les connexions sont un atout pratique. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol, la principale porte d’entrée internationale de la région, est à environ 80 kilomètres d’Estepona et de Casares le long de l’A-7 et de l’AP-7, tandis que l’aéroport de Gibraltar se trouve à environ 45 kilomètres à l’ouest, offrant aux acheteurs deux aéroports à environ une heure de distance.²³ Pour les besoins quotidiens, les acheteurs s’appuient sur le réseau de santé public andalou (Servicio Andaluz de Salud) ainsi que sur les cliniques privées le long de la côte, et sur le regroupement d’écoles internationales autour d’Estepona, Sotogrande et Marbella qui enseignent les programmes britanniques et d’autres programmes étrangers. Vérifiez directement les places scolaires actuelles et les services cliniques spécifiques, car les dispositions peuvent changer.

Acheter une construction neuve : taxes et coûts d’achat

La distinction principale pour un acheteur étranger est entre neuf et revente. Une maison neuve achetée au promoteur est soumise à la TVA, et non à la taxe de transfert. En Espagne, le taux réduit de TVA (IVA) sur les propriétés résidentielles neuves est de 10%.⁴ En plus de l’IVA, l’achat d’une construction neuve en Andalousie est soumis au droit de timbre (Actos Juridicos Documentados, ou AJD), qui en Andalousie est généralement d’environ 1,2% de la valeur de l’acte.⁵ Les maisons de revente fonctionnent différemment : au lieu de l’IVA et de l’AJD, elles sont soumises à la taxe de transfert (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ou ITP), qui en Andalousie est un taux forfaitaire dans la fourchette de 6% à 8% appliqué par la communauté autonome, généralement cité à 7%.⁴⁵

Au-delà des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais du Registre Foncier (Registro de la Propiedad) et la représentation légale. Un total approximatif des coûts d’acquisition pour une construction neuve est présenté ci-dessous.

À titre indicatif, les acheteurs étrangers devraient prévoir environ 12% à 14% en plus du prix d’une construction neuve pour les taxes et frais combinés. Confirmez les pourcentages exacts d’AJD et d’ITP auprès de l’Agencia Tributaria de Andalucia avant de signer, car les taux régionaux sont fixés par la Junta de Andalucia et peuvent être révisés.⁵

Protections et formalités pour les achats sur plan

De nombreuses maisons de Casares Costa et des complexes de villégiature sont vendues sur plan. La loi espagnole exige que les promoteurs garantissent les dépôts des acheteurs versés avant l’achèvement ; le cadre historiquement connu sous le nom de Ley 57/1968, maintenant intégré à la législation sur la construction, oblige le promoteur à garantir les paiements échelonnés par le biais d’une garantie bancaire ou d’une assurance afin que votre argent soit protégé en cas d’échec du projet. Avant tout achat, vous aurez besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), d’un compte bancaire espagnol pour les paiements, et idéalement d’un avocat indépendant qui n’est pas lié au promoteur ou à l’agent.

Taxes permanentes pour les propriétaires étrangers

Une fois propriétaire, deux obligations récurrentes s’appliquent quelle que soit la nationalité. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière locale annuelle perçue par la mairie de Casares, calculée sur la valeur cadastrale et tombant généralement entre environ 0,5% et 1,1% de cette valeur selon le taux municipal.⁶ La seconde est la déclaration annuelle de non-résident.

Les propriétaires non-résidents déposent l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) en utilisant le Modelo 210. Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne impose un revenu notionnel (imputé) basé sur la valeur cadastrale, et si vous la louez, les revenus locatifs sont imposés. Le taux de l’IRNR est de 19% pour les résidents de l’UE, de la Norvège et de l’Islande, et de 24% pour les résidents d’autres pays.⁴⁷ Les propriétaires de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses autorisées des revenus locatifs ; les propriétaires non-européens ne le peuvent généralement pas, de sorte que les 24% s’appliquent généralement au loyer brut. Les rendements nets réels diffèrent donc fortement selon la nationalité de l’acheteur, ce qu’il convient de modéliser avant d’acheter. La base du revenu imputé est généralement indiquée comme 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale ; confirmez quelle s’applique à votre propriété avec un conseiller fiscal.

Vendre plus tard : retenue et plusvalia

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l’administration fiscale au nom du vendeur, le vendeur réglant ensuite les éventuelles plus-values via Modelo 210 et récupérant tout excédent.⁷ Séparément, le vendeur paie généralement la plusvalia municipal (la taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains), perçue par la mairie de Casares. Les deux devraient être pris en compte dans tout montant de revente, et le moment de la retenue de 3% en particulier a tendance à surprendre les vendeurs étrangers.

Financement, visas et résidence

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, bien que le ratio prêt/valeur soit généralement plus conservateur que pour les résidents ; les acheteurs devraient prévoir un pourcentage d’emprunt maximal inférieur et fournir une preuve complète de revenus. Confirmez la limite actuelle avec votre prêteur, car les critères varient selon les banques et les profils.

Concernant la résidence, la situation a changé en 2025. Le visa doré espagnol, la voie de résidence par investissement qui acceptait un achat immobilier de 500 000 euros, a été fermé aux nouvelles demandes le 3 avril 2025.⁸ L’achat d’une maison à Casares ne confère plus la résidence à lui seul. Les acheteurs étrangers qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais généralement le visa non-lucratif (pour ceux qui ont un revenu passif suffisant) ou le visa nomade numérique (pour les travailleurs à distance qui atteignent un seuil de revenu mensuel), tandis que les citoyens de l’UE conservent la libre circulation.⁸ L’achat d’une propriété soutient toujours ces demandes en prouvant un lieu de résidence, mais le visa est un processus distinct.

Guides connexes à lire

Puisqu’il s’agit d’un aperçu du style de vie, associez-le aux guides plus techniques de cette série : Modelo 210 et explication de l’impôt des non-résidents, acheter sur plan sur la Costa del Sol, le NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, les hypothèques pour les acheteurs étrangers en Espagne, et la comparaison New Golden Mile versus Marbella. Pour les options voisines, les guides des zones d’Estepona et Manilva couvrent le même tronçon de côte avec des points de prix différents.

Casares vous convient-il ?

Casares convient à un acheteur étranger qui recherche le climat et les connexions de la Costa del Sol sans les prix de Marbella, et qui apprécie d’avoir un village, une plage et un complexe de golf au sein d’une seule municipalité. L’argument du style de vie est fort ; l’argument financier repose sur la bonne compréhension des détails fiscaux, de l’IVA de 10% et de l’AJD andalou à l’achat à l’IRNR que vous déclarerez chaque année et à la retenue de 3% lorsque vous vendrez finalement. Prenez des conseils juridiques et fiscaux indépendants, vérifiez chaque taux auprès de l’Agencia Tributaria de Andalucia et de l’Agencia Tributaria (AEAT) au moment de la transaction, et Casares peut être l’une des entrées les plus avantageuses sur le New Golden Mile.