Fuengirola pour les Familles et le Rendement Locatif
Fuengirola offre un style de vie familial authentique toute l'année avec une forte demande locative à court et à long terme, grâce à ses plages, son train de banlieue direct (Cercanias) vers l'aéroport de Malaga et ses nombreuses commodités. Les acheteurs devraient prévoir un budget d'environ 12 à 13 per cent en plus du prix d'une nouvelle construction (10 per cent IVA plus les frais d'AJD et autres frais), puis anticiper l'IRNR annuel via le Modelo 210 et l'IBI comme coûts récurrents.
Fuengirola est l’une des villes de la Costa del Sol qui convient à la fois aux familles et au rendement locatif, ce qui est rare sur une côte où de nombreuses stations se vident en hiver. Ce guide explique ce qu’un acheteur étranger doit prendre en compte avant d’acheter une propriété neuve à Fuengirola : le cas familial au quotidien (transports, écoles, soins de santé, plages), les calculs d’achat honnêtes et les impôts que vous continuez à payer une fois propriétaire. Chaque chiffre ci-dessous est lié à une source, et les noms des documents et termes juridiques espagnols sont conservés tels qu’ils apparaissent sur les documents officiels afin que vous puissiez les retrouver plus tard.
Pourquoi Fuengirola convient aux familles
Fuengirola est une ville compacte, habitée en permanence plutôt qu’une enclave saisonnière. Elle comptait une population enregistrée de 85 211 habitants en janvier 2025 et offre plus de 8 km de plages le long d’une promenade maritime continue.5 Cette densité est importante pour les familles : les écoles, les cliniques, les supermarchés et les installations sportives sont accessibles à pied, et la ville reste ouverte tout l’hiver au lieu de fermer. Des attractions telles que Bioparc Fuengirola, un zoo axé sur la conservation, ajoutent à l’attrait toute l’année pour les foyers avec enfants.5
Les mêmes caractéristiques sous-tendent la demande locative. Une ville qui fonctionne toute l’année soutient à la fois les locations de vacances en été et les locations de longue durée en hiver et à l’année, ce qui confère à Fuengirola sa réputation de rendement locatif plus stable que les endroits plus purement saisonniers des environs.
S’y rendre et se déplacer
Fuengirola est le terminus sud de la ligne de banlieue C-1 Cercanias exploitée par Cercanias Malaga, avec deux gares dans la ville, Fuengirola et Los Boliches.5 La C-1 dessert directement le centre de Malaga et s’arrête à l’aéroport de Malaga-Costa del Sol en route, de sorte que les proches et les locataires de vacances peuvent rejoindre l’appartement sans voiture. Malaga-Costa del Sol est l’aéroport le plus proche.5 Pour une famille qui considère les trajets scolaires, les voyages à l’aéroport et la vie sans voiture, cette liaison ferroviaire directe est l’un des avantages pratiques les plus importants de Fuengirola sur la côte.
Écoles et soins de santé
La Costa del Sol au sens large dispose d’un réseau bien établi d’écoles internationales et bilingues, et les soins de santé publics sont fournis par le système régional andalou (Servicio Andaluz de Salud) avec des hôpitaux privés également présents dans la région de Fuengirola et Mijas. Étant donné que les admissions scolaires spécifiques et les détails des zones de recrutement changent d’année en année, confirmez les places et les frais actuels directement auprès de chaque école avant de vous engager. Ceci s’accorde naturellement avec nos guides connexes sur le déménagement avec des enfants et sur l’inscription aux soins de santé en tant que résident étranger.
Ce que coûte réellement l’achat d’un bien neuf
L’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur est imposé différemment d’une revente. Sur une nouvelle propriété résidentielle, vous payez la TVA (IVA) à 10 pour cent, plus l’AJD (droit de timbre, Actos Juridicos Documentados).3 En Andalousie, le taux standard d’AJD sur l’achat d’un bien neuf est de 1,2 pour cent.3 Une revente, en revanche, n’entraîne pas d’IVA mais l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) au taux standard andalou de 7 pour cent à la place.34
En plus des taxes, prévoyez des frais juridiques d’environ 1 à 1,5 pour cent du prix (ou des frais fixes de quelques milliers d’euros), plus les frais de notaire et d’enregistrement foncier.4 En ajoutant tout, les acheteurs devraient prévoir des coûts d’acquisition totaux d’environ 12 à 13 pour cent au-delà du prix affiché pour un bien neuf, contre environ 8,5 pour cent pour une revente.4 Le tableau présente les principaux éléments.
| Élément | Bien neuf (promoteur) | Revente |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10 % | Non applicable |
| AJD (droit de timbre, Andalousie) | 1,2 % | Non applicable |
| ITP (taxe de transfert, Andalousie) | Non applicable | 7 % |
| Frais juridiques | environ 1 à 1,5 % | environ 1 à 1,5 % |
| Notaire et Registre Foncier | Frais fixes réglementés | Frais fixes réglementés |
| Total indicatif sur le prix | environ 12 à 13 % | environ 8,5 % |
Vous aurez également besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) pour finaliser l’achat, et les acheteurs sur plan devront confirmer que les paiements d’acomptes sont protégés en vertu du régime historique de garantie bancaire associé à la Ley 57/68, de sorte que les versements sont assurés jusqu’à la livraison de la propriété.
Rendement locatif et ses moteurs
Le cas locatif à Fuengirola repose sur la demande annuelle décrite ci-dessus : locations de vacances estivales, un marché hivernal fort de Nord-Européens en long séjour, et des locations annuelles stables de la part d’une population résidente permanente.5 Le train direct vers l’aéroport facilite les locations à court terme en rendant la propriété facile d’accès sans voiture de location.5 Le rendement brut réel dépend fortement du bâtiment spécifique, de l’étage, de la vue sur la mer et du statut de la licence, alors traitez tout pourcentage unique avec prudence et calculez vos propres chiffres. Notez que la location touristique (à court terme) nécessite un enregistrement et une licence selon les règles andalouses, et que les licences ne sont pas toujours disponibles dans tous les bâtiments, alors vérifiez le statut de location d’une unité spécifique avant de compter sur les revenus de location de vacances. Notre guide sur les licences de location à court terme sur la Costa del Sol couvre ce processus en détail.
Impôts courants en tant que propriétaire non-résident
Une fois propriétaire, deux charges récurrentes sont importantes. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, dont le taux est fixé par la mairie et appliqué à la valor catastral (valeur cadastrale) ; le propriétaire enregistré au 1er janvier est le contribuable pour cette année.3
Le second est l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), l’impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le Modelo 210.12 Son application dépend de la façon dont vous utilisez la propriété :
- Si vous louez la propriété, vous êtes imposé sur les revenus locatifs. Le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, qui peuvent déduire les dépenses autorisées, et de 24 pour cent pour les résidents non-UE, sans déductions.2
- Si la propriété est vide ou réservée à votre usage personnel, vous devez toujours des impôts sur les revenus imputés (renta imputada). La base imposable est de 1,1 pour cent de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2 pour cent lorsqu’elle ne l’a pas été, et le même taux de 19 ou 24 pour cent s’applique alors.2
Les délais sont importants. Les déclarations de revenus locatifs pour une année fiscale sont déposées l’année suivante (pour les revenus de 2026, entre le 1er et le 20 avril 2027), tandis que la déclaration de revenus imputés est due avant le 31 décembre de l’année suivante.2 Pour un aperçu complet, consultez notre guide dédié au Modelo 210 pour les propriétaires non-résidents.
Vendre plus tard : la retenue de 3 pour cent
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 pour cent du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria à titre d’avance sur l’impôt du vendeur (via le Modelo 211).2 Le vendeur règle ensuite les plus-values via le Modelo 210, et récupère tout excédent si les 3 pour cent dépassent l’impôt réellement dû. La déclaration de plus-value est généralement déposée dans les quatre mois suivant l’achèvement.2 Les vendeurs doivent également prévoir la plusvalia municipal, la taxe locale sur la valeur des terrains, que le vendeur paie normalement et que chaque conseil municipal peut calculer par l’une ou l’autre des deux méthodes autorisées, la plus favorable étant retenue.3 Intégrer la retenue et la plusvalia dans vos calculs de sortie dès le départ évite les surprises à l’achèvement.
Financement, visas et lectures complémentaires
Les acheteurs étrangers financent couramment une partie d’un achat sur la Costa del Sol avec un prêt immobilier espagnol, bien que des ratios prêt/valeur inférieurs soient généralement proposés aux non-résidents par rapport aux résidents ; confirmez les conditions actuelles directement auprès d’un prêteur ou d’un courtier, car il s’agit de chiffres commerciaux plutôt que statutaires. Concernant la résidence, notez que la voie de la résidence par investissement (Golden Visa) de l’Espagne a été retirée en 2025, de sorte que les acheteurs souhaitant vivre en Espagne devraient se tourner vers d’autres catégories de visas ; vérifiez les règles actuelles avant de supposer tout avantage de résidence lié à la propriété. Pour une vue d’ensemble plus large, associez ce guide à nos compléments sur les prêts immobiliers espagnols pour les acheteurs étrangers, sur les options de visa et de résidence après le Golden Visa, et sur les conventions de double imposition et la manière dont votre pays d’origine crédite l’impôt espagnol payé.
En bref, Fuengirola offre une base familiale véritablement annuelle avec une profondeur de transport et de location qui en fait également un investissement. Faites les bons calculs d’achat (environ 12 à 13 pour cent au-delà du prix sur un bien neuf), tenez à jour le Modelo 210 et l’IBI chaque année, et planifiez votre sortie autour de la retenue de 3 pour cent, et les chiffres resteront aussi favorables que la ville.
Questions fréquentes
Combien d'impôts dois-je payer lors de l'achat d'un appartement neuf à Fuengirola ?
Pour une construction neuve d'un promoteur, vous payez l'IVA (TVA) à 10 pour cent plus l'AJD (droit de timbre) au taux standard andalou de 1.2 pour cent, ce qui donne une taxe combinée d'environ 11.2 pour cent, avant les frais juridiques, de notaire et d'enregistrement. Prévoyez environ 12 à 13 pour cent du prix total en plus.34
Quelle est la différence fiscale entre une construction neuve et une revente ?
Une construction neuve est taxée avec 10 pour cent d'IVA plus 1.2 pour cent d'AJD. Une revente n'a pas d'IVA mais supporte l'ITP (taxe de transfert) au taux standard andalou de 7 pour cent. Les coûts d'acquisition totaux sont donc plus élevés sur les constructions neuves (environ 12 à 13 pour cent) que sur les reventes (environ 8.5 pour cent).34
Dois-je déclarer des impôts espagnols si je ne loue jamais ma propriété à Fuengirola ?
Oui. Même si le logement est vide ou uniquement pour votre usage personnel, les non-résidents doivent l'IRNR sur le revenu imputé (renta imputada), déclaré sur le Modelo 210. La base est de 1.1 pour cent de la valeur cadastrale si elle a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2 pour cent autrement, taxée à 19 pour cent (UE/EEE) ou 24 pour cent (hors UE). La déclaration est due avant le 31 décembre de l'année suivante.2
Quel taux d'imposition s'applique à mes revenus locatifs en tant que non-résident ?
Les résidents de l'UE, de l'EEE, de l'Islande, du Liechtenstein et de la Norvège paient 19 pour cent et peuvent déduire les dépenses admissibles. Les résidents hors UE paient 24 pour cent sur le revenu brut sans déductions. Les deux sont déclarés sur le Modelo 210.2
Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends ?
L'acheteur doit retenir 3 pour cent du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria via le Modelo 211 à titre d'avance sur votre impôt sur les plus-values. Vous réglez ensuite la plus-value sur le Modelo 210, généralement dans les quatre mois suivant la finalisation, et récupérez tout excédent. Le vendeur paie également normalement la plusvalia municipal à la mairie.23
Puis-je obtenir un prêt immobilier espagnol en tant qu'acheteur étranger à Fuengirola ?
Oui, mais les non-résidents se voient généralement proposer des ratios prêt/valeur inférieurs à ceux des résidents espagnols, et les conditions sont fixées commercialement par chaque prêteur plutôt que par la loi. Confirmez les conditions actuelles auprès d'une banque ou d'un courtier hypothécaire avant d'établir votre budget, et consultez notre guide des prêts immobiliers espagnols pour les acheteurs étrangers.
