Impôts pour les acheteurs belges de biens immobiliers en Espagne

Impôts pour les acheteurs belges de biens immobiliers en Espagne : l’essentiel

Si vous êtes un acheteur belge à la recherche d’une propriété sur la Costa del Sol, les impôts que vous devrez payer se répartissent en deux catégories claires : les impôts dus à l’achat (payés une seule fois) et les impôts dus chaque année tant que vous êtes propriétaire du logement. En tant que résident belge, vous êtes un citoyen de l’UE/EEE, ce qui est important pour deux raisons : vous bénéficiez du taux d’imposition réduit de 19% pour les non-résidents, et vous n’avez pas besoin de visa pour acheter, posséder ou vivre en Espagne. Ce guide présente les principaux chiffres pour 2026, en utilisant les taux régionaux d’Andalousie, afin que vous puissiez établir un budget précis avant de signer. Pour une lecture complémentaire, consultez nos guides sur les coûts d’achat, le processus d’obtention du NIE et les prêts hypothécaires pour non-résidents.

Impôts à l’achat : neuf versus revente

La variable la plus importante est de savoir si le logement est neuf (acheté pour la première fois au promoteur) ou d’occasion (revente).

Propriété neuve : IVA plus AJD

Un logement neuf est soumis à la TVA nationale (IVA) à 10% du prix d’achat, et au logement officiellement protégé (VPO) à un taux réduit de 4% ¹⁴. En plus de l’IVA, vous payez le droit de timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), qui en Andalousie est appliqué à un taux général de 1.2% ¹. Ainsi, un bien neuf standard représente environ 11.2% de taxe d’achat combinée avant les frais de notaire, d’enregistrement foncier et les honoraires d’avocat.

Propriété d’occasion : ITP

Un logement d’occasion (de revente) n’est pas soumis à l’IVA. Au lieu de cela, vous payez l’impôt sur les transmissions de patrimoine (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP), que l’Andalousie applique à un taux forfaitaire général de 7% ²⁴. Des taux réduits existent mais sont étroits : 6% pour une résidence habituelle d’une valeur allant jusqu’à 150 000 euros, et 3.5% pour les acheteurs de moins de 35 ans acquérant une résidence habituelle jusqu’à 150 000 euros ². La plupart des acheteurs belges d’une résidence secondaire sur la Costa del Sol relèveront du taux standard de 7%. L’acheteur est le contribuable, et l’ITP doit être déclaré et payé dans les deux mois suivant l’acte ².

Le NIE : vous ne pouvez pas payer d’impôts sans lui

Chaque acheteur non-résident a besoin d’un Numero de Identificacion de Extranjero (NIE), le numéro d’identification fiscale des étrangers. Il est requis pour signer l’acte, payer les taxes d’achat, souscrire aux services publics et déposer toute déclaration espagnole. En tant que citoyen belge (UE), vous l’obtenez auprès d’un consulat espagnol en Belgique ou en personne en Espagne. Prévoyez suffisamment de temps pour l’obtenir bien avant la finalisation ; consultez notre guide dédié au NIE.

Impôts annuels une fois propriétaire

IBI (impôt foncier local)

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est l’impôt foncier municipal annuel, prélevé par chaque mairie sur la valeur cadastrale (valor catastral). Le taux est fixé localement et se situe généralement entre 0.4% et 1.1% de la valeur cadastrale, le chiffre exact dépend donc de la municipalité (Marbella, Estepona, Mijas et Fuengirola fixent chacune le leur). Vous devriez confirmer le taux actuel auprès de la mairie concernée.

IRNR : impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210)

C’est l’impôt que la plupart des acheteurs belges négligent. Si vous possédez une propriété espagnole mais n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous devez l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), déclaré sur le Modelo 210 ³. Il existe deux scénarios :

• Vous ne louez pas le logement. Le droit espagnol considère toujours un revenu *imputé* basé sur la valeur cadastrale. La base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans les autres cas ⁵. En tant que résident de l’UE/EEE, cette base est imposée à 19% ³⁵. Exemple : une valeur cadastrale de 100 000 euros à 2% donne une base de 2 000 euros, imposée à 19% = 380 euros pour l’année. Ceci est déclaré une fois par an.
• Vous louez le logement. Vous payez 19% sur les revenus locatifs, et en tant que résident belge (UE/EEE), vous pouvez déduire les dépenses associées (charges de copropriété, IBI, réparations, intérêts hypothécaires, amortissement proportionnel) ³⁵. Les propriétaires non-UE paient 24% sans déductions, votre statut d’UE est donc un véritable avantage. Les déclarations de revenus locatifs sont généralement déposées trimestriellement.

Vente ultérieure : la retenue de 3% et les plus-values

Lorsque vous vendez finalement en tant que non-résident, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente et de le verser à l’agence fiscale (AEAT) sur le Modelo 211, à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values ⁶⁷. Ce n’est pas un impôt supplémentaire : c’est un acompte. Votre plus-value réelle (prix de vente moins coût d’acquisition et dépenses déductibles) est imposée au titre de l’IRNR, et pour les résidents de l’UE/EEE, le taux est de 19% ⁶. Si les 3% retenus dépassent votre obligation fiscale finale, vous réclamez la différence via le Modelo 210, généralement dans les quelques mois suivant le dépôt ⁶.

Vous devrez également la plusvalia municipal, la taxe locale sur l’augmentation de la valeur foncière, payable à la mairie (les taux varient selon la municipalité et sont réglés dans les 30 jours suivant l’acte) ⁶. Conservez toutes les factures d’achat, car les coûts légitimes réduisent le gain imposable.

Impôt sur la fortune et la taxe de solidarité

L’Espagne prélève un impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) sur les actifs espagnols des non-résidents. L’Andalousie applique une réduction régionale de 100%, ce qui en pratique supprime l’impôt régional ordinaire sur la fortune pour la plupart des propriétaires. Cependant, la taxe de solidarité nationale sur les grandes fortunes peut toujours s’appliquer aux patrimoines très élevés (en gros, les actifs espagnols dépassant le seuil de plusieurs millions d’euros après abattements). Pour une maison de vacances typique sur la Costa del Sol, ce n’est pas une préoccupation, mais les acheteurs de grande valeur devraient demander des conseils spécifiques.

Belgique et Espagne : éviter la double imposition

La Belgique et l’Espagne ont une convention de double imposition en vigueur, vous ne serez donc pas imposé deux fois sur le même revenu. En vertu de la convention, les revenus et les plus-values des biens immobiliers sont imposables en Espagne (le pays où se situe la propriété). La Belgique, en tant que votre pays de résidence, vous demande toujours de déclarer la propriété espagnole dans votre déclaration belge ; la Belgique applique généralement une méthode d’exemption avec progression, ce qui signifie que le revenu espagnol est exonéré en Belgique mais peut augmenter le taux appliqué à vos autres revenus belges. Les mécanismes précis ont changé avec un protocole récent, alors confirmez le traitement actuel avec un conseiller belge pour vos propres chiffres.

Pas de visa, pas de visa doré : votre avantage en tant qu’UE

Parce que la Belgique est un État membre de l’UE, vous avez le droit de libre circulation. Vous n’avez pas besoin de permis d’achat, de visa de résidence ou de la voie du visa doré (maintenant interrompue). Si vous séjournez en Espagne plus de trois mois, vous vous inscrivez simplement en tant que citoyen de l’UE et obtenez un certificat de résidence vert (certificado de registro). Notez que passer plus de 183 jours par an en Espagne vous rend généralement résident fiscal espagnol, ce qui modifie entièrement votre profil fiscal : consultez notre guide sur la résidence et la résidence fiscale avant de planifier de longs séjours.

Soins de santé et écoles (brièvement)

En tant que citoyen de l’UE, vous pouvez utiliser votre carte européenne d’assurance maladie pour des séjours temporaires, et les retraités qui déménagent peuvent accéder aux soins de santé publics espagnols via le formulaire S1. La Costa del Sol offre un large choix d’écoles internationales et bilingues (programmes britanniques et autres européens) à Marbella, Estepona et sur l’ensemble de la côte, que de nombreuses familles belges déménageant utilisent. Ce sont des questions pratiques, et non fiscales, mais elles influencent le coût total du déménagement.

Règle générale de budgétisation

Au-delà des impôts principaux, prévoyez environ 10% à 14% du prix d’achat pour l’ensemble des coûts d’acquisition combinés (taxes plus frais de notaire, d’enregistrement foncier et honoraires d’avocat). Un bien neuf au niveau de l’IVA-plus-AJD se situe dans la fourchette supérieure ; une revente sous ITP se situe plus bas. Modélisez toujours votre propre cas avec un avocat local et un gestor avant de vous engager.

Ce guide est une information générale pour 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal personnel. Les taux et les seuils changent, et l’Andalousie en fixe plusieurs régionalement. Confirmez les chiffres auprès de l’Agencia Tributaria, de la Junta de Andalucia et d’un conseiller qualifié avant de procéder à la transaction.