Plusvalía et plus-values immobilières lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne

# Plusvalía et plus-values lors de la vente d’une propriété en Espagne

Important, veuillez lire attentivement. Ceci est une information générale destinée à un large public, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé, et aucun avocat ou asesor fiscal n’a examiné votre situation individuelle. Les taux, seuils et formulaires fiscaux espagnols changent fréquemment ; les chiffres ci-dessous reflètent les règles comprises comme étant en vigueur à la date de révision (28 juillet 2026) et peuvent avoir changé depuis. Avant d’agir, confirmez les taux et règles qui s’appliquent à votre cas spécifique avec un conseiller fiscal ou un avocat qualifié et enregistré (colegiado). eVoost décline toute responsabilité pour les décisions prises sur la base de ces informations générales.

La vente d’une propriété en Espagne implique généralement deux taxes : une taxe d’État sur votre bénéfice net, l’impôt sur les plus-values (ganancia patrimonial), et une taxe locale perçue par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain, appelée plusvalía municipal ou IIVTNU ⁴⁵. La manière dont la plus-value est calculée dépend de la résidence : les résidents l’incluent dans leur déclaration annuelle IRPF, tandis que les non-résidents déclarent l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) ¹³.

Plusvalía Municipal (IIVTNU) : la taxe locale sur la valeur du terrain

L’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), communément appelé plusvalía municipal, taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains entre l’acquisition et la vente, et est géré par la mairie où se situe la propriété ⁵. Lors d’une vente, l’obligation de paiement incombe au vendeur, généralement dans les 30 jours ouvrables suivant la vente ⁵.

Suite à une décision de la Cour constitutionnelle espagnole (STC 182/2021) et à la réforme via le décret-loi royal 26/2021, la méthode de calcul a été révisée ⁴. Une conséquence clé : s’il n’y a pas de gain réel sur le transfert, la taxe n’est plus due ⁴. Les vendeurs peuvent généralement choisir entre deux méthodes et appliquer celle qui génère la facture la moins élevée ⁴ :

1. Méthode objective : multiplie la valeur cadastrale du terrain (valor catastral del suelo) par un coefficient fixé par le gouvernement, qui varie en fonction du nombre d’années de propriété, puis applique le taux fixé par la mairie ⁴⁵.
2. Méthode du gain réel : base la taxe sur le gain réel attribuable au terrain, en comparant les prix d’achat et de vente et en appliquant la part du terrain dans la valeur cadastrale totale ⁴. Lorsque le gain réel est faible ou nul, cette méthode est souvent plus favorable ⁴.

Les coefficients exacts et les taux municipaux varient selon les mairies et changent périodiquement, les chiffres applicables doivent donc être confirmés localement.

Impôt sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) : la taxe d’État sur le profit

L’impôt sur les plus-values (ganancia patrimonial) est une taxe nationale administrée par l’Agencia Tributaria, prélevée sur le bénéfice net. Le gain est en gros :

Gain = (Prix de vente − Frais de vente) − (Prix d’achat + Coûts d’achat + Améliorations majeures)

Les éléments déductibles comprennent généralement les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier et les commissions d’agent. Le taux diffère pour les résidents et les non-résidents ¹³.

Vendeurs non-résidents

Si vous n’êtes pas un résident fiscal espagnol, la plus-value sur la vente d’une propriété est généralement taxée à un taux forfaitaire de 19%, un taux qui s’applique aux non-résidents quel que soit leur pays d’origine, y compris les résidents de l’UE, du Royaume-Uni et des États-Unis ¹²⁸.

Vendeurs résidents

Pour les résidents fiscaux espagnols, le gain est traité comme un revenu de l’épargne (renta del ahorro) et taxé selon un barème progressif dans le cadre de la déclaration annuelle IRPF ³. Les tranches de revenu de l’épargne pour 2026 sont ³⁸ :

• Jusqu’à 6 000 € : 19%
• 6 001 € – 50 000 € : 21%
• 50 001 € – 200 000 € : 23%
• 200 001 € – 300 000 € : 27%
• Plus de 300 000 € : 30%

(La tranche supérieure est passée de 28% à 30% pour les revenus supérieurs à 300 000 € en vertu de la Ley 7/2024, applicable à partir de 2025 ³⁸.)

La retenue de 3% (Retención) sur les ventes de non-résidents

Afin de garantir l’impôt dû, la loi espagnole exige de l’acheteur de retenir 3% du prix de vente déclaré et de le verser à l’Agence fiscale au nom du vendeur, en utilisant le Modelo 211, généralement dans le mois suivant l’achèvement ¹².

Ces 3% ne sont pas l’impôt final, c’est un acompte sur l’obligation de 19% de plus-values du vendeur ¹². Après la vente, le vendeur dépose le Modelo 210 pour déclarer le gain réel et régulariser sa situation ¹² :

• Si l’impôt de 19% sur le gain est supérieur aux 3% retenus, le vendeur paie la différence ¹².
• S’il est inférieur (ou si la propriété a été vendue à perte), le vendeur peut demander un remboursement de l’excédent ¹².

Le Modelo 210 est généralement dû dans les quatre mois suivant l’acte de vente ; le non-respect de ce délai peut compromettre tout remboursement ¹². Confirmez les délais et procédures actuels avant de déposer.

Allègement de la double imposition pour les vendeurs étrangers

Si vous êtes résident fiscal dans un autre pays, le profit de la vente d’une propriété espagnole peut également y être imposable. Pour éviter la double imposition, l’Espagne a conclu des traités avec de nombreux pays, y compris les États-Unis et le Royaume-Uni ⁶⁷. Ceux-ci permettent généralement un crédit d’impôt étranger pour l’impôt sur les plus-values payé en Espagne, réduisant ainsi l’impôt dû dans votre pays d’origine ⁶⁷.

Pour les personnes américaines, l’impôt espagnol peut généralement être crédité sur l’impôt américain sur le même gain, sous réserve des règles de l’IRS, et la déclaration américaine (telle que FBAR/FATCA) s’applique toujours ⁶. Les résidents britanniques peuvent demander un allègement en vertu de la convention Royaume-Uni-Espagne ⁷. Les résultats des traités dépendent des faits ; confirmez avec un conseiller dans votre pays de résidence.

Allègements et exonérations

Les principaux allègements sur les plus-values en Espagne visent les résidents vendant leur résidence principale (vivienda habitual) ³ :

• Exonération pour réinvestissement dans la résidence principale : les résidents peuvent être entièrement exonérés s’ils réinvestissent l’intégralité des fonds dans une nouvelle résidence principale dans les deux ans (avant ou après la vente) ³.
• Exonération pour les plus de 65 ans : les résidents de plus de 65 ans vendant leur résidence principale peuvent être entièrement exonérés sur le gain, sans obligation de réinvestissement ³.

Les non-résidents ne peuvent généralement pas utiliser ces allègements ², à une exception notable et spécifique aux faits : un non-résident qui est résident fiscal dans un autre pays de l’UE/EEE avec un accord d’échange d’informations fiscales peut demander l’allègement pour réinvestissement lors de la vente de son ancienne résidence principale en Espagne et du réinvestissement dans une nouvelle résidence principale dans un autre pays de l’UE/EEE ².

Comment le processus fonctionne généralement pour un vendeur non-résident

En résumé : un NIE valide est nécessaire pour finaliser la vente ; lors de l’acte, l’acheteur retient 3% et le paie via le Modelo 211 (généralement dans le mois) ; le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 (généralement dans les quatre mois) pour régulariser les 19% et payer ou récupérer la différence ¹²⁸ ; le vendeur dépose et paie également la plusvalía municipal à la mairie dans un délai d’environ 30 jours ouvrables, en utilisant la méthode la moins chère des deux ⁴⁵ ; et enfin, le gain est déclaré dans le pays de résidence, en demandant un crédit conventionnel pour l’impôt espagnol ⁶⁷. Étant donné que les délais, les formulaires et les chiffres changent et dépendent de la municipalité et de votre résidence, un conseiller fiscal ou un avocat colegiado doit confirmer les étapes pour votre cas.