La Licence de Location Touristique (VFT) en Andalousie pour les propriétaires de constructions neuves

Pour les acheteurs étrangers investissant dans des propriétés neuves sur la Costa del Sol, en Andalousie, la compréhension du cadre juridique pour générer des revenus locatifs est primordiale. La licence de location touristique, connue sous le nom d’enregistrement Vivienda con Fines Turísticos (VFT), est une exigence légale pour quiconque propose sa propriété à la location de vacances à court terme. L’exploitation d’une location touristique sans cette licence peut entraîner des amendes substantielles et des complications juridiques, ce qui en fait un aspect essentiel de la possession immobilière responsable et de la planification financière pour les propriétaires non-résidents et nouveaux résidents.

Le cadre andalou des locations touristiques

Le secteur de la location touristique en Andalousie est principalement régi par le décret 28/2016, du 2 février, sur les logements à usage touristique en Andalousie, qui a fait l’objet de récentes modifications par le décret 31/2024, du 29 janvier. Cette législation intègre les hébergements touristiques dans l’offre réglementée, visant à garantir des normes de qualité, à protéger les droits des consommateurs et à prévenir les activités illicites. Le principe fondamental est que toute propriété proposée à la rémunération par le biais de canaux touristiques (par exemple, plateformes en ligne, agences de voyage) est considérée comme une VFT et doit se conformer à des réglementations spécifiques.

Exigences clés pour une licence VFT

Pour enregistrer avec succès une propriété neuve en tant que VFT, les propriétaires doivent s’assurer que plusieurs conditions clés sont remplies :

• Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Il s’agit d’un document fondamental pour les propriétés neuves en Andalousie. La LPO, également connue sous le nom de Licence de Première Occupation ou Permis d’Habitabilité, est délivrée par la mairie locale et certifie que la propriété a été construite conformément au permis de construire et qu’elle respecte toutes les normes d’urbanisme, techniques et d’habitabilité. Sans LPO, une propriété ne peut être légalement occupée, raccordée aux services publics, ni, surtout, enregistrée en tant que VFT.
• Certificat de Performance Énergétique (CEE) : Toutes les propriétés annoncées à la vente ou à la location, y compris les locations touristiques, doivent posséder un Certificat de Performance Énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) valide. Ce certificat évalue l’efficacité énergétique de la propriété et doit être affiché dans toute publicité. Le fait de ne pas obtenir ou d’afficher un CEE peut entraîner des amendes allant de 300 € à 6 000 €.
• Approbation de la communauté des propriétaires : Si la propriété neuve fait partie d’une communauté (par exemple, un appartement dans un immeuble ou une villa dans une urbanisation), des réglementations spécifiques s’appliquent. À partir du 1er juillet 2025, une autorisation écrite expresse de la communauté des propriétaires est requise pour convertir une propriété en usage touristique. Cette approbation doit être accordée par une majorité qualifiée d’au moins trois cinquièmes (60 %) des propriétaires et des quotes-parts de propriété. Sans ce consentement, l’enregistrement en tant que VFT ne sera pas possible.
• Normes d’habitabilité et de sécurité : La propriété doit respecter des normes essentielles, notamment la climatisation dans toutes les chambres et les espaces de vie lorsqu’elle est louée entre mai et septembre, et le chauffage lorsqu’elle est louée entre octobre et avril. Elle doit également disposer d’une trousse de premiers secours, de formulaires de réclamation (Hojas de Quejas y Reclamaciones), d’un mobilier et d’équipements suffisants pour sa capacité maximale, et d’une ventilation directe vers l’extérieur dans toutes les chambres et les salons.
• Capacité maximale : Le nombre d’occupants est limité à un maximum de 15 personnes. Il doit également y avoir au moins une salle de bain pour quatre personnes.
• Assurance responsabilité civile : Les propriétaires doivent souscrire une assurance responsabilité civile appropriée.

Le processus de demande : Declaración Responsable

Le processus d’enregistrement VFT en Andalousie est initié par une « Declaración Responsable », ou Déclaration Responsable, soumise à la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte (Ministère du Tourisme, de la Culture et du Sport) de la Junta de Andalucía. Cette déclaration est une affirmation formelle du propriétaire attestant que la propriété remplit toutes les exigences légales pour fonctionner comme une location touristique. Le processus est généralement électronique et nécessite un certificat numérique.

Dès la soumission réussie de la Declaración Responsable, la propriété est immédiatement enregistrée au Registre du Tourisme d’Andalousie et se voit attribuer un code d’enregistrement unique (par exemple, VFT/MA/XXXXX pour Malaga). Ce code doit être affiché dans toutes les publicités et les supports promotionnels, y compris les plateformes en ligne. Il est crucial de comprendre que si l’enregistrement est immédiat, l’administration peut par la suite vérifier la conformité. Fournir des informations incorrectes ou ne pas satisfaire aux exigences peut entraîner des sanctions et l’annulation de l’enregistrement. Les propriétaires qui achètent des propriétés déjà enregistrées en tant que VFT doivent également soumettre leur propre Declaración Responsable, car la licence n’est pas transférable.

Obligations fiscales pour les propriétaires étrangers

Les propriétaires étrangers de propriétés neuves en Andalousie générant des revenus locatifs sont soumis à des obligations fiscales spécifiques en Espagne. La navigation dans ces exigences nécessite une compréhension claire des lois fiscales pour les non-résidents.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) / Modelo 210

Les personnes physiques non-résidentes qui possèdent des biens immobiliers en Espagne et génèrent des revenus locatifs doivent déclarer ces revenus via l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), en utilisant le Modelo 210.

• Fréquence de déclaration : Les revenus locatifs sont généralement déclarés trimestriellement, dans les 20 premiers jours d’avril, juillet, octobre et janvier, pour les revenus gagnés au cours du trimestre précédent.
• Taux d’imposition : Le taux d’imposition applicable dépend de la résidence fiscale du propriétaire :
  • 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein.
  • 24 % pour les résidents hors de ces pays.
• Dépenses déductibles : Pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, diverses dépenses liées à l’activité de location peuvent être déduites du revenu locatif brut, telles que l’entretien de la propriété, les factures de services publics, l’IBI (taxe foncière), l’assurance et l’amortissement. Cependant, les résidents hors UE/EEE n’ont historiquement pas été autorisés à déduire les dépenses, ce qui signifie que leur impôt est calculé sur le revenu brut. Une récente décision de l’Audiencia Nacional a contesté cette disparité, mais le Bureau de l’Avocat de l’État a fait appel devant la Cour suprême, de sorte que la situation des résidents hors UE/EEE concernant les déductions de dépenses reste incertaine et doit être étroitement surveillée.
• Modelo 210 pour les périodes non louées : Même lorsque la propriété neuve n’est pas louée, les propriétaires non-résidents doivent déclarer un revenu imputé annuellement, avant le 31 décembre de l’année précédente, via le Modelo 210, pour la simple possession de la propriété. Il s’agit d’une obligation distincte des revenus locatifs.

Taxe sur la valeur ajoutée (IVA)

En général, la simple location d’une propriété à des fins touristiques sans services additionnels est exempte d’IVA. En revanche, elle peut être soumise à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), bien que cela ne soit généralement pas appliqué aux locations touristiques de courte durée.

Cependant, si le propriétaire fournit des services similaires à ceux offerts par l’industrie hôtelière, tels que le nettoyage quotidien, les services de blanchisserie pendant le séjour, le petit-déjeuner ou des services de réception permanents, la location est alors soumise à l’IVA à un taux réduit de 10 %. Dans de tels cas, le propriétaire devrait s’enregistrer pour l’IVA et émettre des factures avec IVA.

Il est important de noter que des discussions sont en cours concernant d’éventuelles modifications des réglementations relatives à l’IVA pour les locations touristiques de courte durée. Il existe des propositions qui pourraient entraîner l’application obligatoire de l’IVA pour les locations de courte durée dans certaines municipalités dès 2025 ou 2028, même sans la fourniture de services de type hôtelier. Ces changements visent à harmoniser les réglementations avec les directives européennes et pourraient modifier de manière significative le paysage fiscal pour les propriétaires de VFT.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI est une taxe foncière locale annuelle perçue par la mairie. Elle est basée sur la valeur cadastrale de la propriété, et le taux varie selon la municipalité. Tous les propriétaires en Espagne, qu’ils soient résidents ou non-résidents, sont redevables de l’IBI.

Considérations spécifiques aux propriétés neuves

Pour les propriétaires de biens neufs, l’obtention de la licence VFT implique souvent un processus plus simple que pour les propriétés plus anciennes, car les nouvelles constructions sont généralement conçues pour répondre aux normes modernes.

• Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Comme mentionné, la LPO est essentielle. Les promoteurs l’obtiennent généralement, mais les acheteurs doivent toujours confirmer sa délivrance et en obtenir une copie. Sans elle, vous ne pouvez pas utiliser légalement la propriété, y compris pour des locations touristiques.
• Conformité du promoteur : Les constructions neuves sont souvent érigées au sein d’urbanisations avec des règlements de copropriété existants. Bien que la règle d’approbation des 3/5 pour l’usage touristique s’applique à partir de juillet 2025, il est judicieux de s’informer dès le départ sur toute réglementation spécifique ou interdiction concernant les VFT au sein du développement.
• Planification précoce : Les futurs propriétaires de biens neufs intéressés par les locations touristiques devraient prendre en compte les exigences VFT pendant le processus d’achat, en discutant de ces points avec leurs conseillers juridiques et éventuellement le promoteur.

Conformité continue et sanctions

Une fois enregistrés, les propriétaires de VFT ont des obligations continues :

• Enregistrement des hôtes : Tous les hôtes doivent être enregistrés auprès des autorités policières compétentes (Policía Nacional ou Guardia Civil) dans les 24 heures suivant leur arrivée. Cela implique de remplir un « Parte de Entrada de Viajeros ».
• Affichage du code VFT : Le numéro d’enregistrement VFT attribué doit être clairement affiché dans toutes les publicités et sur la propriété elle-même.
• Formulaires de réclamation : Tenir à disposition des hôtes les formulaires de réclamation officiels (Hojas de Quejas y Reclamaciones).
• Assurance : Maintenir une assurance responsabilité civile valide.

Le non-respect des réglementations VFT peut entraîner des sanctions importantes. Les amendes varient en fonction de la gravité de l’infraction, classée comme mineure, grave ou très grave. Les infractions mineures peuvent entraîner des amendes allant jusqu’à 2 000 €, les infractions graves jusqu’à 18 000 €, et les infractions très graves, comme l’exploitation sans licence valide, peuvent entraîner des amendes allant de 18 001 € à 150 000 €. Dans certains cas, la Junta de Andalucía a annulé des enregistrements VFT et intensifié les inspections, en particulier dans les zones soumises à des restrictions urbanistiques.

Conclusion

Pour les propriétaires étrangers de propriétés neuves en Andalousie, l’obtention et le maintien d’une licence de location touristique (VFT) est une étape indispensable pour proposer légalement et de manière rentable leur propriété à la location de vacances. Ce processus, bien que nécessitant une attention aux détails, garantit la conformité avec les lois régionales sur le tourisme et les obligations fiscales nationales. Faire appel à des conseillers juridiques et fiscaux experts dès le départ peut simplifier le parcours, protéger votre investissement et assurer un fonctionnement fluide et conforme de votre nouvelle propriété espagnole.