La Licence de Location Touristique (VFT) en Andalousie pour les propriétaires de biens neufs

Pour les acheteurs étrangers investissant dans des propriétés neuves sur la Costa del Sol, en Andalousie, il est primordial de comprendre le cadre juridique de la génération de revenus locatifs. La licence de location touristique, connue sous le nom d’enregistrement Vivienda con Fines Turísticos (VFT), est une exigence légale pour quiconque propose son bien à la location de courte durée. Exploiter une location touristique sans cette licence peut entraîner des amendes substantielles et des complications juridiques, ce qui en fait un aspect essentiel de la propriété immobilière responsable et de la planification financière pour les propriétaires non-résidents et les nouveaux résidents.

Le cadre andalou des locations touristiques

Le secteur de la location touristique en Andalousie est principalement régi par le Décret 28/2016, du 2 février, sur les Logements Touristiques en Andalousie, qui a fait l’objet de modifications récentes par le Décret 31/2024, du 29 janvier. Cette législation intègre les hébergements touristiques dans l’offre réglementée, visant à garantir des normes de qualité, à protéger les droits des consommateurs et à prévenir les activités illicites. Le principe fondamental est que toute propriété offerte à la rémunération par des canaux touristiques (par exemple, plateformes en ligne, agences de voyage) est considérée comme une VFT et doit se conformer à des réglementations spécifiques.

Exigences clés pour une licence VFT

Pour enregistrer avec succès une propriété neuve comme VFT, les propriétaires doivent s’assurer que plusieurs conditions clés sont remplies :

• Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Il s’agit d’un document fondamental pour les propriétés neuves en Andalousie. La LPO, également connue sous le nom de Licence de Première Occupation ou Permis d’Habitation, est délivrée par la mairie locale et certifie que la propriété a été construite conformément au permis de construire et qu’elle respecte toutes les normes d’urbanisme, techniques et d’habitabilité. Sans LPO, une propriété ne peut pas être légalement occupée, raccordée aux services publics, ni, surtout, enregistrée comme VFT.
• Certificat de Performance Énergétique (CEE) : Toutes les propriétés annoncées à la vente ou à la location, y compris les locations touristiques, doivent posséder un Certificat de Performance Énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) valide. Ce certificat évalue l’efficacité énergétique de la propriété et doit être affiché dans toute publicité. L’absence d’obtention ou d’affichage d’un CEE peut entraîner des amendes allant de 300 € à 6 000 €.
• Approbation de la Communauté de Propriétaires : Si la propriété neuve fait partie d’une communauté (par exemple, un appartement dans un immeuble ou une villa dans une urbanisation), des réglementations spécifiques s’appliquent. À partir du 1er juillet 2025, une autorisation écrite expresse de la communauté de propriétaires sera requise pour convertir une propriété à un usage touristique. Cette approbation doit être accordée par une majorité qualifiée d’au moins trois cinquièmes (60 %) des propriétaires et des quotes-parts de propriété. Sans ce consentement, l’enregistrement en tant que VFT ne sera pas possible.
• Normes d’Habitabilité et de Sécurité : La propriété doit respecter des normes essentielles, notamment la climatisation dans toutes les chambres et les pièces à vivre lorsqu’elle est louée entre mai et septembre, et le chauffage lorsqu’elle est louée entre octobre et avril. Elle doit également disposer d’une trousse de premiers secours, de formulaires de réclamation (Hojas de Quejas y Reclamaciones), d’un mobilier et d’un équipement suffisants pour sa capacité maximale, et d’une ventilation directe vers l’extérieur dans toutes les chambres et les salons.
• Capacité Maximale : Le nombre d’occupants est limité à un maximum de 15 personnes. Il doit également y avoir au moins une salle de bain pour quatre personnes.
• Assurance Responsabilité Civile : Les propriétaires doivent disposer d’une assurance responsabilité civile appropriée.

Le processus de demande : Declaración Responsable

Le processus d’enregistrement VFT en Andalousie est initié par une « Declaración Responsable », ou Déclaration Responsable, soumise à la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte (Ministère du Tourisme, de la Culture et des Sports) de la Junta de Andalucía. Cette déclaration est une affirmation formelle du propriétaire que la propriété répond à toutes les exigences légales pour fonctionner comme une location touristique. Le processus est généralement électronique et nécessite un certificat numérique.

Dès la soumission réussie de la Declaración Responsable, la propriété est immédiatement enregistrée dans le Registre du Tourisme d’Andalousie et se voit attribuer un code d’enregistrement unique (par exemple, VFT/MA/XXXXX pour Malaga). Ce code doit être affiché dans toutes les publicités et supports promotionnels, y compris les plateformes en ligne. Il est crucial de comprendre que si l’enregistrement est immédiat, l’administration peut par la suite vérifier la conformité. Fournir des informations incorrectes ou ne pas satisfaire aux exigences peut entraîner des sanctions et l’annulation de l’enregistrement. Les propriétaires achetant des propriétés déjà enregistrées comme VFT doivent également soumettre leur propre Declaración Responsable, car la licence n’est pas transférable.

Obligations fiscales des propriétaires étrangers

Les propriétaires étrangers de propriétés neuves en Andalousie générant des revenus locatifs sont soumis à des obligations fiscales spécifiques en Espagne. Naviguer dans celles-ci nécessite une compréhension claire des lois fiscales non-résidentes.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) / Modelo 210

Les personnes physiques non-résidentes qui possèdent une propriété en Espagne et génèrent des revenus locatifs doivent déclarer ces revenus via l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), en utilisant le Modelo 210.

• Fréquence de déclaration : Les revenus locatifs sont généralement déclarés trimestriellement, dans les 20 premiers jours d’avril, juillet, octobre et janvier, pour les revenus gagnés au cours du trimestre précédent.
• Taux d’imposition : Le taux d’imposition applicable dépend de la résidence fiscale du propriétaire :
  • 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein.
  • 24 % pour les résidents en dehors de ces pays.
• Frais déductibles : Pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, diverses dépenses liées à l’activité de location peuvent être déduites du revenu locatif brut, telles que l’entretien de la propriété, les factures de services publics, l’IBI (impôt foncier), l’assurance et l’amortissement. Cependant, les résidents non-UE/EEE n’ont historiquement pas été autorisés à déduire les dépenses, ce qui signifie que leur impôt est calculé sur le revenu brut. Une décision récente de l’Audiencia Nacional a remis en question cette disparité, mais le Bureau de l’Avocat de l’État a fait appel devant la Supreme Court, de sorte que la situation des résidents non-UE/EEE concernant les déductions de dépenses reste incertaine et doit être étroitement surveillée.
• Modelo 210 pour les périodes non louées : Même lorsque la propriété neuve n’est pas louée, les propriétaires non-résidents doivent déclarer un revenu imputé annuellement, avant le 31 décembre pour l’année précédente, via le Modelo 210, pour la simple possession de la propriété. Il s’agit d’une obligation distincte des revenus locatifs.

Taxe sur la valeur ajoutée (IVA)

En général, la simple location d’une propriété à des fins touristiques sans services supplémentaires est exonérée de l’IVA. Au lieu de cela, elle peut être soumise à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), bien que cela ne soit généralement pas appliqué aux locations touristiques de courte durée.

Cependant, si le propriétaire fournit des services similaires à ceux offerts par l’industrie hôtelière, tels que le nettoyage quotidien, les services de blanchisserie pendant le séjour, le petit-déjeuner ou des services de réception permanents, la location devient alors soumise à l’IVA à un taux réduit de 10 %. Dans de tels cas, le propriétaire devrait s’enregistrer à des fins d’IVA et émettre des factures avec l’IVA.

Il est important de noter que des discussions sont en cours concernant d’éventuels changements aux réglementations de l’IVA pour les locations touristiques de courte durée. Des propositions pourraient conduire à l’application obligatoire de l’IVA pour les locations de courte durée dans certaines municipalités dès 2025 ou 2028, même sans la fourniture de services de type hôtelier. Ces changements visent à harmoniser les réglementations avec les directives européennes et pourraient modifier considérablement le paysage fiscal pour les propriétaires de VFT.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI est une taxe foncière locale annuelle perçue par la mairie locale. Elle est basée sur la valeur cadastrale de la propriété, et le taux varie selon la municipalité. Tous les propriétaires en Espagne, qu’ils soient résidents ou non-résidents, sont redevables de l’IBI.

Considérations spécifiques aux nouvelles constructions

Pour les propriétaires de nouvelles constructions, l’obtention de la licence VFT implique souvent un processus plus fluide que pour les propriétés plus anciennes, car les nouvelles constructions sont généralement conçues pour répondre aux normes modernes.

• Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Comme mentionné, la LPO est essentielle. Les promoteurs l’obtiennent généralement, mais les acheteurs doivent toujours confirmer sa délivrance et en obtenir une copie. Sans elle, vous ne pouvez pas utiliser légalement la propriété, y compris pour les locations touristiques.
• Conformité du Promoteur : Les nouvelles constructions sont souvent édifiées au sein d’urbanisations avec des règles de communauté existantes. Bien que la règle d’approbation des 3/5 pour l’usage touristique s’applique à partir de juillet 2025, il est judicieux de se renseigner dès le départ sur toute réglementation ou interdiction spécifique concernant les VFT au sein du développement.
• Planification Précoce : Les futurs propriétaires de nouvelles constructions intéressés par les locations touristiques devraient prendre en compte les exigences VFT pendant le processus d’achat, en en discutant avec leurs conseillers juridiques et potentiellement le promoteur.

Conformité continue et pénalités

Une fois enregistrés, les propriétaires de VFT ont des obligations continues :

• Enregistrement des hôtes : Tous les hôtes doivent être enregistrés auprès des autorités policières compétentes (Policía Nacional ou Guardia Civil) dans les 24 heures suivant leur arrivée. Cela implique de remplir un « Parte de Entrada de Viajeros ».
• Affichage du code VFT : Le numéro d’enregistrement VFT attribué doit être clairement affiché dans toutes les publicités et sur la propriété elle-même.
• Formulaires de réclamation : Tenir à la disposition des hôtes des formulaires de réclamation officiels (Hojas de Quejas y Reclamaciones).
• Assurance : Maintenir une assurance responsabilité civile valide.

Le non-respect de la réglementation VFT peut entraîner des sanctions importantes. Les amendes varient en fonction de la gravité de l’infraction, classée comme mineure, grave ou très grave. Les infractions mineures peuvent entraîner des amendes allant jusqu’à 2 000 €, les graves jusqu’à 18 000 €, et les infractions très graves, telles que l’exploitation sans licence valide, peuvent entraîner des amendes allant de 18 001 € à 150 000 €. Dans certains cas, la Junta de Andalucía a annulé des enregistrements VFT et intensifié les inspections, notamment dans les zones soumises à des restrictions urbanistiques.

Conclusion

Pour les propriétaires étrangers de propriétés neuves en Andalousie, l’obtention et le maintien d’une licence de location touristique (VFT) est une étape indispensable pour proposer légalement et de manière rentable leur propriété à la location saisonnière. Ce processus, bien que nécessitant une attention aux détails, assure la conformité avec les lois régionales du tourisme et les obligations fiscales nationales. S’engager avec des conseillers juridiques et fiscaux experts dès le départ peut simplifier le parcours, protéger votre investissement et garantir une exploitation fluide et conforme de votre nouvelle propriété espagnole.