La Licenza di Affitto Turistico (VFT) in Andalusia per i proprietari di nuove costruzioni

Per gli acquirenti stranieri che investono in proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol, Andalusia, comprendere il quadro legale per la generazione di reddito da locazione è di fondamentale importanza. La Licenza di Locazione Turistica, nota come registrazione di Vivienda con Fines Turísticos (VFT), è un requisito legale per chiunque offra la propria proprietà per affitti turistici a breve termine. Gestire un affitto turistico senza questa licenza può portare a multe consistenti e complicazioni legali, rendendola un aspetto critico della proprietà responsabile e della pianificazione finanziaria sia per i proprietari non residenti che per i nuovi residenti.

Il Quadro Normativo Andaluso per gli Affitti Turistici

Il settore degli affitti turistici dell’Andalusia è principalmente regolato dal Decreto 28/2016, del 2 febbraio, sulle Abitazioni Turistiche in Andalusia, che è stato oggetto di recenti modifiche dal Decreto 31/2024, del 29 gennaio. Questa legislazione integra gli alloggi turistici nell’offerta regolamentata, mirando a garantire standard di qualità, proteggere i diritti dei consumatori e prevenire attività illecite. Il principio fondamentale è che qualsiasi proprietà offerta a titolo oneroso tramite canali turistici (es. piattaforme online, agenzie di viaggio) è considerata una VFT e deve essere conforme a normative specifiche.

Requisiti Chiave per una Licenza VFT

Per registrare con successo una proprietà di nuova costruzione come VFT, i proprietari devono assicurarsi che siano soddisfatte diverse condizioni chiave:

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Questo è un documento fondamentale per le proprietà di nuova costruzione in Andalusia. La LPO, conosciuta anche come Licenza di Prima Occupazione o Licenza di Abitabilità, è rilasciata dal comune locale e certifica che la proprietà è stata costruita in conformità con il permesso di costruzione e rispetta tutti gli standard urbanistici, tecnici e di abitabilità. Senza una LPO, una proprietà non può essere legalmente occupata, collegata ai servizi di pubblica utilità o, in modo cruciale, registrata come VFT.
• Certificato di Prestazione Energetica (CEE): Tutte le proprietà pubblicizzate per la vendita o l’affitto, inclusi gli affitti turistici, devono possedere un Certificato di Prestazione Energetica (Certificado de Eficiencia Energética) valido. Questo certificato valuta l’efficienza energetica della proprietà e deve essere esposto in qualsiasi pubblicità. La mancata ottenimento o esposizione di un CEE può comportare multe che vanno da €300 a €6.000.
• Approvazione della Comunità dei Proprietari: Se la proprietà di nuova costruzione fa parte di una comunità (es. un appartamento all’interno di un condominio o una villa in un’urbanizzazione), si applicano regolamenti specifici. Dal 1° luglio 2025, è richiesta un’autorizzazione scritta esplicita dalla comunità dei proprietari per convertire una proprietà ad uso turistico. Questa approvazione deve essere concessa da una maggioranza qualificata di almeno i tre quinti (60%) sia dei proprietari che delle quote di proprietà. Senza questo consenso, la registrazione come VFT non sarà possibile.
• Standard di Abitabilità e Sicurezza: La proprietà deve soddisfare standard essenziali, inclusa l’aria condizionata in tutte le camere da letto e nelle zone giorno se affittata tra maggio e settembre, e il riscaldamento se affittata tra ottobre e aprile. Deve inoltre disporre di un kit di pronto soccorso, moduli di reclamo (Hojas de Quejas y Reclamaciones), arredi e attrezzature sufficienti per la sua capacità massima, e ventilazione diretta verso l’esterno in tutte le camere da letto e nei soggiorni.
• Capacità Massima: Il numero di occupanti è limitato a un massimo di 15 persone. Deve esserci anche almeno un bagno ogni quattro persone.
• Assicurazione di Responsabilità Civile: I proprietari devono avere un’adeguata assicurazione di responsabilità civile.

Il Processo di Domanda: Declaración Responsable

Il processo di registrazione VFT in Andalusia è avviato tramite una ‘Declaración Responsable’, o Dichiarazione Responsabile, presentata alla Consejería de Turismo, Cultura y Deporte (Ministero del Turismo, Cultura e Sport) della Junta de Andalucía. Questa dichiarazione è una dichiarazione formale del proprietario che afferma che la proprietà soddisfa tutti i requisiti legali per operare come affitto turistico. Il processo è tipicamente elettronico e richiede un certificato digitale.

A seguito della corretta presentazione della Declaración Responsable, la proprietà viene immediatamente registrata nel Registro del Turismo dell’Andalusia e le viene assegnato un codice di registrazione unico (es. VFT/MA/XXXXX per Malaga). Questo codice deve essere esposto in tutte le pubblicità e i materiali promozionali, comprese le piattaforme online. È fondamentale capire che, sebbene la registrazione sia immediata, l’amministrazione può successivamente verificare la conformità. Fornire informazioni errate o non soddisfare i requisiti può portare a sanzioni e alla cancellazione della registrazione. I proprietari che acquistano proprietà già registrate come VFT devono anche presentare la propria Declaración Responsable, poiché la licenza non è trasferibile.

Obblighi Fiscali per i Proprietari Stranieri

I proprietari stranieri di proprietà di nuova costruzione in Andalusia che generano reddito da locazione sono soggetti a specifici obblighi fiscali in Spagna. Orientarsi in questi richiede una chiara comprensione delle leggi fiscali per i non residenti.

Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) / Modelo 210

Le persone fisiche non residenti che possiedono proprietà in Spagna e generano reddito da locazione devono dichiarare questo reddito tramite l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), utilizzando il Modelo 210.

• Frequenza della Dichiarazione: Il reddito da locazione è generalmente dichiarato su base trimestrale, entro i primi 20 giorni di aprile, luglio, ottobre e gennaio, per il reddito conseguito nel trimestre precedente.
• Aliquote Fiscali: L’aliquota fiscale applicabile dipende dalla residenza fiscale del proprietario:
  • 19% per i residenti dell’UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein.
  • 24% per i residenti al di fuori di questi paesi.
• Spese Dedubili: Per i residenti dell’UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, varie spese relative all’attività di locazione possono essere dedotte dal reddito lordo da locazione, come la manutenzione della proprietà, le bollette delle utenze, l’IBI (imposta sulla proprietà), l’assicurazione e l’ammortamento. Tuttavia, ai residenti non UE/SEE non è stato storicamente permesso di dedurre le spese, il che significa che la loro imposta è calcolata sul reddito lordo. Una recente sentenza dell’Audiencia Nacional ha contestato questa disparità, ma l’Avvocatura dello Stato ha presentato ricorso alla Corte Suprema, quindi la situazione per i residenti non UE/SEE per quanto riguarda le deduzioni delle spese rimane incerta e dovrebbe essere attentamente monitorata.
• Modelo 210 per i Periodi Non Affittati: Anche quando la proprietà di nuova costruzione non è affittata, i proprietari non residenti devono dichiarare un reddito imputato annualmente, entro il 31 dicembre per l’anno precedente, tramite il Modelo 210, per la mera proprietà dell’immobile. Questo è un obbligo separato dal reddito da locazione.

Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)

In generale, la semplice locazione di una proprietà a fini turistici senza servizi aggiuntivi è esente da IVA. Invece, potrebbe essere soggetta all’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sebbene questo non sia tipicamente applicato agli affitti turistici a breve termine.

Tuttavia, se il proprietario fornisce servizi simili a quelli offerti dall’industria alberghiera, come pulizia giornaliera, servizi di lavanderia durante il soggiorno, colazione o servizi di reception permanente, allora l’affitto diventa soggetto ad IVA con un’aliquota ridotta del 10%. In tali casi, il proprietario dovrebbe registrarsi ai fini IVA ed emettere fatture con IVA.

È importante notare che sono in corso discussioni riguardo a potenziali modifiche ai regolamenti IVA per gli affitti turistici a breve termine. Ci sono proposte che potrebbero portare all’applicazione obbligatoria dell’IVA per gli affitti di breve durata in alcuni comuni già dal 2025 o 2028, anche senza la fornitura di servizi di tipo alberghiero. Questi cambiamenti mirano a armonizzare le normative con le direttive europee e potrebbero alterare significativamente il panorama fiscale per i proprietari di VFT.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI è un’imposta locale annuale sulla proprietà riscossa dal comune locale. È basata sul valore catastale della proprietà e l’aliquota varia a seconda del comune. Tutti i proprietari di immobili in Spagna, residenti o non residenti, sono soggetti all’IBI.

Considerazioni Specifiche per le Nuove Costruzioni

Per i proprietari di nuove costruzioni, ottenere la licenza VFT spesso comporta un processo più agevole rispetto alle proprietà più vecchie, poiché le nuove costruzioni sono tipicamente progettate per soddisfare gli standard moderni.

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Come menzionato, la LPO è essenziale. Gli sviluppatori di solito la ottengono, ma gli acquirenti dovrebbero sempre confermarne il rilascio e ottenerne una copia. Senza di essa, non è possibile utilizzare legalmente la proprietà, inclusi gli affitti turistici.
• Conformità dello Sviluppatore: Le nuove costruzioni sono spesso edificate all’interno di urbanizzazioni con regole condominiali esistenti. Anche se la regola di approvazione dei 3/5 per l’uso turistico si applica da luglio 2025, è saggio informarsi fin dall’inizio su eventuali regolamenti o divieti specifici riguardanti le VFT all’interno dello sviluppo.
• Pianificazione Anticipata: I futuri proprietari di nuove costruzioni interessati agli affitti turistici dovrebbero considerare i requisiti VFT durante il processo di acquisto, discutendone con i loro consulenti legali e potenzialmente con lo sviluppatore.

Conformità Continua e Sanzioni

Una volta registrati, i proprietari di VFT hanno obblighi continui:

• Registrazione Ospiti: Tutti gli ospiti devono essere registrati presso le autorità di polizia competenti (Policía Nacional o Guardia Civil) entro 24 ore dall’arrivo. Ciò comporta la compilazione di una ‘Parte de Entrada de Viajeros’.
• Esposizione del Codice VFT: Il numero di registrazione VFT assegnato deve essere chiaramente esposto in tutte le pubblicità e presso la proprietà stessa.
• Moduli di Reclamo: Mantenere moduli di reclamo ufficiali (Hojas de Quejas y Reclamaciones) prontamente disponibili per gli ospiti.
• Assicurazione: Mantenere un’assicurazione di responsabilità civile valida.

La mancata conformità alle normative VFT può comportare sanzioni significative. Le multe variano a seconda della gravità dell’infrazione, classificata come minore, grave o molto grave. Le infrazioni minori possono comportare multe fino a €2.000, quelle gravi fino a €18.000, e le infrazioni molto gravi, come operare senza una licenza valida, possono comportare multe che vanno da €18.001 a €150.000. In alcuni casi, la Junta de Andalucía ha annullato registrazioni VFT e intensificato le ispezioni, in particolare in aree con restrizioni urbanistiche.

Conclusione

Per i proprietari stranieri di proprietà di nuova costruzione in Andalusia, ottenere e mantenere una Licenza di Affitto Turistico (VFT) è un passo indispensabile per offrire legalmente e proficuamente la propria proprietà per affitti turistici. Questo processo, pur richiedendo attenzione ai dettagli, garantisce la conformità con le leggi regionali sul turismo e gli obblighi fiscali nazionali. Collaborare con consulenti legali e fiscali esperti fin dall’inizio può semplificare il percorso, salvaguardare il vostro investimento e garantire un funzionamento agevole e conforme della vostra nuova proprietà spagnola.