Meilleures zones de la Costa del Sol pour les acheteurs allemands
Les meilleures zones de la Costa del Sol pour les acheteurs allemands s'étendent de Marbella et Estepona à l'ouest jusqu'à Nerja, Torrox et l'Axarquia, fortement imprégnées de culture allemande, à l'est. En tant que citoyens de l'UE, les Allemands achètent librement sans visa, paient 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD sur une construction neuve, et sont protégés de la double imposition par le traité de 2011 entre l'Allemagne et l'Espagne.
Le choix des meilleures zones de la Costa del Sol pour les acheteurs allemands est en partie une question de style de vie et en partie une question de chiffres. En tant que citoyens allemands, vous bénéficiez de la pleine liberté de circulation au sein de l’UE, donc aucun visa ou permis de séjour non lucratif n’est requis pour posséder ou vivre en Espagne ; il vous suffit d’obtenir un NIE et, si vous restez à long terme, de vous enregistrer en tant que citoyen de l’UE. Ce qui importe davantage est de choisir un emplacement qui correspond à votre budget, à vos besoins de voyage et au type de communauté que vous souhaitez autour de vous, puis de comprendre les impôts et le financement qui s’appliquent à un acheteur étranger. Ce guide présente les zones les plus attractives pour les acquéreurs allemands ainsi que les aspects financiers et juridiques liés à l’achat d’un bien neuf.
Pourquoi la Costa del Sol convient aux acheteurs allemands
La côte de Malaga jouit d’une présence allemande bien établie. Les Allemands constituent l’une des plus grandes communautés étrangères de la province de Malaga, avec environ 11 369 résidents enregistrés selon les dernières données du registre municipal (padron). 11 La province dans son ensemble a atteint 1 798 265 habitants au 1er juillet 2025, et les résidents nés à l’étranger représentent 24,3 % de la population, bien au-dessus de la moyenne nationale. 10 Cette densité de résidents internationaux signifie que des avocats, médecins, agents immobiliers et clubs sociaux germanophones sont faciles à trouver, particulièrement dans les villes côtières de l’est.
La connectivité est l’autre atout. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol propose des vols directs fréquents vers l’Allemagne, avec Lufthansa desservant Francfort, Munich, Düsseldorf, Stuttgart, Cologne/Bonn, Hambourg, Berlin et Hanovre, parmi d’autres liaisons. 13 La ligne de Francfort à elle seule offre une très haute fréquence hebdomadaire, et le temps de vol est d’environ trois heures. 12 Pour un trajet aller-retour le week-end entre un domicile en Bavière et un endroit près de la plage, c’est difficile à égaler.
Meilleures zones pour les acheteurs allemands
La côte se divise naturellement en une partie ouest, plus internationale et luxueuse, et une partie est, plus traditionnellement allemande et nordique. Les deux ont d’importants projets de construction neuve.
Marbella et Estepona (l’ouest)
Marbella reste le fleuron pour les acheteurs qui recherchent un prestige établi, du golf, des marinas et un marché de la revente profond. Estepona, juste à l’ouest, s’est réinventée avec une vieille ville piétonne, une longue promenade et une vague de nouveaux développements d’appartements et de maisons de ville à des prix inférieurs à ceux du centre de Marbella. Cette zone a tendance à attirer les acheteurs allemands à la recherche d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire de haute qualité plutôt que d’une bonne affaire, et elle offre le plus grand choix de constructions neuves de marque et écoénergétiques.
Fuengirola, Mijas et Benalmadena (le centre)
La côte centrale est un juste milieu pratique : plus proche de l’aéroport, bien desservie par la ligne de train côtière, et moins chère au mètre carré que Marbella. Mijas Costa et Benalmadena combinent des constructions neuves avec vue sur mer et une vie d’expatrié établie à l’année, tandis que Fuengirola offre une atmosphère plus dense et urbaine où tout est accessible à pied. Cette zone convient bien aux acheteurs allemands qui souhaitent un potentiel locatif en plus de leur usage personnel, compte tenu de la forte demande touristique.
Nerja, Torrox et l’Axarquia (l’est)
À l’est de la ville de Malaga, l’Axarquia est la partie de la côte la plus historiquement orientée vers les Allemands. Torrox Costa en particulier s’est positionnée depuis des décennies sur son microclimat doux et possède une communauté allemande remarquablement grande, tandis que Nerja, à proximité, offre une ambiance de station balnéaire plus haut de gamme avec son célèbre front de mer ‘balcon de l’Europe’. Les prix ici sont généralement plus doux que dans l’ouest, et le rythme est plus tranquille. Si vous souhaitez des voisins allemands, des boulangeries allemandes et des services germanophones à portée de main, c’est le premier endroit naturel où chercher.
Ce que les acheteurs allemands paient en taxe d’achat
La plus grande distinction est entre la construction neuve et la revente. Une construction neuve (achetée auprès du promoteur, première transmission) est soumise à l’IVA (TVA) plus les droits de timbre (AJD) ; une revente est soumise à la taxe sur les transferts (ITP) à la place. Le tableau indique les taux en Andalousie.
| Type d’achat | Taxe | Taux en Andalousie |
|---|---|---|
| Construction neuve (du promoteur) | IVA (TVA) + AJD (droits de timbre) | 10% + 1.2% = 11.2% 3 |
| Revente (seconde main) | ITP (taxe sur les transferts) | 7% standard 1 |
| Revente jusqu’à 500 000 euros, sous certaines conditions | Taux réduit ITP | 2% 2 |
L’Andalousie est passée à un ITP forfaitaire de 7 % en vertu de la Loi 5/2021, et cela reste le taux standard de la taxe sur les transferts pour les logements de revente. 1 À partir de 2026, suite à la loi de budget régional 8/2025 publiée au BOJA, le taux réduit de 2 % d’ITP est réservé aux propriétés dont la valeur totale ne dépasse pas 500 000 euros, et la durée de qualification de la revente a été réduite à deux ans ; vous devriez confirmer votre éligibilité auprès d’un avocat car les conditions sont spécifiques. 2 Sur une construction neuve, le coût combiné est de 10 % d’IVA et 1,2 % d’AJD, soit un total de 11,2 %. 3 En plus des taxes d’achat, prévoyez les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques, de sorte que la plupart des conseillers suggèrent de prévoir environ 12 % à 14 % du prix total. Consultez notre guide séparé sur les coûts d’achat d’une construction neuve sur la Costa del Sol pour le détail complet.
Taxes annuelles et de sortie pour les non-résidents
Si vous conservez votre résidence fiscale allemande et utilisez la propriété comme résidence secondaire, vous déclarez chaque année l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur le Modelo 210, le formulaire officiel de l’Agencia Tributaria. 4 Même sans revenus locatifs, l’Espagne applique un revenu imputé (présumé) basé sur un pourcentage de la valeur cadastrale, généralement 1,1 % de cette valeur lorsqu’elle a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % dans les autres cas. En tant que résidents de l’UE, les Allemands sont imposés à 19 % sur cette base plutôt qu’aux 24 % qui s’appliquent aux propriétaires non-UE. 5 Si vous louez le bien, vous déclarez le loyer réel, à nouveau à 19 % pour les résidents de l’UE, avec des dépenses déductibles disponibles. Notre guide dédié au Modelo 210 couvre le calendrier de déclaration en détail.
Séparément, chaque propriétaire paie l’IBI, la taxe foncière municipale annuelle facturée par la mairie sur la valeur cadastrale ; le taux est fixé localement et varie entre les municipalités, vérifiez donc le taux spécifique à votre ville. Lorsque vous vendez finalement, si vous êtes toujours non-résident, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’administration fiscale sur le Modelo 211, à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values ; vous déposerez ensuite votre propre déclaration IRNR dans les mois suivants pour régler le chiffre final et récupérer tout excédent. 6 Une taxe municipale plusvalia sur l’augmentation de la valeur du terrain peut également s’appliquer lors de la vente. Conservez chaque facture, car les coûts d’achat et les améliorations réduisent le gain imposable.
Financement en tant que non-résident
Les banques espagnoles prêtent aux étrangers, mais à des conditions plus strictes qu’aux résidents. En tant qu’acheteur de l’UE, vous pouvez généralement emprunter jusqu’à environ 60 % à 70 % de la valeur du prêt pour une résidence secondaire, ce qui signifie que vous avez besoin d’au moins 30 % à 40 % du prix en espèces, plus tous les frais d’achat en sus. 7 Les taux en 2026 sont couramment proposés sous forme de produits fixes ou mixtes (une période fixe suivie d’une phase variable liée à l’Euribor). 7 Étant donné que vos revenus et actifs allemands seront évalués, il est judicieux d’obtenir un accord de principe hypothécaire avant de vous engager à une réservation ; notre guide sur les hypothèques pour non-résidents explique la documentation demandée par les prêteurs espagnols.
La convention de double imposition Allemagne-Espagne
L’actuelle convention de double imposition entre l’Espagne et l’Allemagne a été signée à Madrid le 3 février 2011 et suit le modèle de l’OCDE. 8 Pour l’immobilier, elle attribue le droit d’imposer les revenus et gains immobiliers espagnols à l’Espagne, et l’Allemagne atténue ensuite la double imposition du côté allemand, de sorte que le même revenu n’est pas effectivement imposé deux fois. 9 En pratique, cela signifie que vous payez l’IRNR et l’IBI espagnols décrits ci-dessus, déclarez les revenus de source espagnole en Allemagne et vous appuyez sur le mécanisme de la convention pour éviter une double imposition. Comme l’interaction entre les déclarations allemandes et espagnoles peut être complexe, surtout si vous louez le logement, la plupart des acheteurs allemands font appel à un conseiller familier avec les deux systèmes. Rien dans la convention ne modifie votre droit en tant que citoyen de l’UE d’acheter librement sans visa.
Vivre sur place : scolarité, soins de santé et vie quotidienne
Pour les familles qui déménagent, la côte offre des options scolaires internationales et orientées vers l’allemand, et la région élargie de Malaga a longtemps servi la communauté allemande ; confirmez les places et les programmes actuels directement auprès de chaque école. Les soins de santé sont un mélange du système public espagnol (accessible une fois que vous vous enregistrez et contribuez ou via les règles de coordination de l’UE) et d’un vaste secteur privé avec des cliniques germanophones, en particulier autour de Marbella et de l’Axarquia. Ajoutez le climat doux toute l’année, les vols directs vers l’Allemagne et le tissu social allemand établi, et la Costa del Sol offre l’un des atterrissages les plus doux en Espagne pour un acheteur allemand. Pour la partie administrative, lisez notre guide NIE et enregistrement-UE en parallèle de celui-ci.
Questions fréquentes
Les citoyens allemands ont-ils besoin d'un visa pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. En tant que citoyens de l'UE, les Allemands jouissent de la libre circulation et peuvent acheter et posséder une propriété en Espagne sans visa ni permis de séjour non lucratif. Vous n'avez besoin que d'un NIE (numéro d'identification d'étranger) pour finaliser l'achat, et si vous vous installez à long terme, vous vous enregistrez en tant que citoyen de l'UE. Il s'agit d'un droit légal de l'UE plutôt que d'un permis discrétionnaire.
Quelle taxe un acheteur allemand paie-t-il sur une maison neuve en Andalousie ?
Une nouvelle construction du promoteur est soumise à 10% d'IVA (TVA) plus 1.2% de droits de timbre AJD, soit un total de 11.2%, en Andalousie. 3 Une revente est plutôt soumise à 7% de taxe de transfert ITP en standard, avec un taux réduit de 2% pour les logements éligibles jusqu'à 500,000 euros à partir de 2026. 12 Ajoutez à cela les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques.
Quelles sont les zones de la Costa del Sol qui ont les plus grandes communautés allemandes ?
La côte est, en particulier Torrox Costa et Nerja dans l'Axarquía, a le caractère le plus traditionnellement allemand, avec des services germanophones et une communauté établie. Marbella et Estepona à l'ouest attirent les acheteurs allemands recherchant de nouvelles constructions de prestige, tandis que les villes centrales de Fuengirola, Mijas et Benalmádena offrent un bon rapport qualité-prix et une proximité avec l'aéroport.
Dois-je payer des impôts en Espagne chaque année même si je ne loue pas la propriété ?
Oui. Les propriétaires non-résidents déclarent l'IRNR sur le Modelo 210 chaque année sur un revenu imputé basé sur la valeur cadastrale (généralement 1.1% ou 2% de celle-ci), imposé à 19% pour les résidents de l'UE tels que les Allemands. 45 Vous payez également l'IBI municipal annuel. Si vous louez la maison, vous déclarez le loyer réel à 19% à la place.
Serai-je imposé deux fois, en Espagne et en Allemagne ?
Pas efficacement. Le traité de double imposition Allemagne-Espagne de 2011 attribue les droits d'imposition sur les revenus et les gains immobiliers espagnols à l'Espagne, et l'Allemagne atténue ensuite la double imposition de son côté. 89 Vous déclarez toujours les revenus de source espagnole en Allemagne, mais le traité empêche le même revenu d'être entièrement imposé dans les deux pays. Un conseiller familier avec les deux systèmes est recommandé, en particulier pour les revenus locatifs.
Combien un acheteur allemand peut-il emprunter auprès d'une banque espagnole ?
En tant que non-résident de l'UE, vous pouvez généralement obtenir un prêt hypothécaire d'environ 60% à 70% du rapport prêt/valeur sur une résidence secondaire, vous avez donc besoin de 30% à 40% du prix en espèces plus les frais d'achat. 7 En 2026, les banques proposent couramment des taux fixes ou mixtes, ces derniers commençant fixes puis passant à un taux variable lié à l'Euribor. Vos revenus et actifs allemands sont évalués dans la demande.
