Taxes pour les acheteurs de biens immobiliers basés aux Émirats Arabes Unis en Espagne
Un acheteur basé aux Émirats Arabes Unis d'une propriété neuve sur la Costa del Sol paie 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD (environ 11.2% de taxes), puis une taxe annuelle pour non-résidents (IRNR via Modelo 210) à 24% sur le revenu imputé. Étant donné que les Émirats Arabes Unis ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, la convention fiscale Espagne-Émirats Arabes Unis pour éviter la double imposition produit rarement un crédit, il faut donc prévoir la totalité de l'impôt espagnol et budgétiser 13% à 15% en plus du prix pour l'achat d'une propriété neuve.
L’achat sur la Costa del Sol depuis les Émirats Arabes Unis est simple, mais le traitement fiscal diffère de manière importante de celui d’un acheteur de l’UE. Ce guide présente les impôts pour les acheteurs de biens immobiliers en Espagne basés aux Émirats Arabes Unis : ce que vous payez à l’achat, ce que vous payez chaque année en tant que non-résident, et ce qui se passe lorsque vous vendez. Tous les chiffres concernent l’Andalousie (qui gouverne l’ensemble de la Costa del Sol) et sont valables pour 2026. Conservez les noms des formulaires espagnols tels qu’ils apparaissent, car votre avocat (abogado) et votre gestor les utiliseront.
Impôts à l’achat pour les acheteurs des Émirats Arabes Unis : neuf contre revente
Le plus gros impôt à l’achèvement dépend de si le logement est neuf (acheté directement au promoteur) ou de revente (d’occasion). Cette distinction s’applique à tout acheteur quelle que soit sa nationalité, ainsi un résident des Émirats Arabes Unis est soumis aux mêmes taux d’achat que n’importe qui d’autre.
Propriété neuve : IVA plus AJD
Un logement neuf acheté directement auprès du promoteur est assujetti à l’IVA (TVA) à 10 % du prix déclaré, plus l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre) à 1,2 % en Andalousie. La charge fiscale combinée sur un bien neuf est donc d’environ 11,2 % 12. L’IVA est payée au promoteur à chaque appel de fonds et l’AJD est réglé lorsque l’acte (escritura) est signé et enregistré.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Propriété de revente : ITP
Un logement d’occasion est exonéré d’IVA et est plutôt soumis à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, taxe de transfert) à un taux forfaitaire de 7 % en Andalousie 12. Il n’y a pas d’AJD distinct sur une revente, car les deux taxes s’excluent mutuellement. Des taux d’ITP réduits existent en Andalousie (par exemple pour une résidence principale en dessous d’un certain plafond de prix, ou pour les revendeurs professionnels), mais ceux-ci s’appliquent rarement à un acheteur étranger de résidence secondaire, prévoyez donc le plein 7 %.
Autres frais d’achèvement
En plus des impôts, prévoyez les frais de notaire (environ 550 à 1 400 euros à l’échelle nationale), les frais de Registre Foncier (environ 400 à 950 euros) et les frais juridiques ou de transfert de propriété 1. Un budget tout compris réaliste est d’environ 13 % à 15 % au-dessus du prix pour un bien neuf et d’environ 9 % à 11 % pour une revente 1. Si vous achetez sur plan, les acomptes versés avant la livraison doivent légalement être garantis par une garantie bancaire ou une police d’assurance (la protection historiquement connue sous le nom de Ley 57/1968, désormais intégrée à la Ley de Ordenación de la Edificación) ; insistez pour voir cette garantie. Consultez nos guides connexes sur les coûts d’achat et les achats sur plan pour le détail complet.
Obtenir un NIE et payer en tant que non-résident
Tout acheteur a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro fiscal espagnol d’étranger, avant l’achèvement. Les ressortissants des Émirats Arabes Unis peuvent en faire la demande au Consulat d’Espagne à Abu Dhabi ou à Dubaï, ou en Espagne, et un avocat peut agir sous procuration. Le NIE est ce qui vous relie à l’Agencia Tributaria (l’autorité fiscale espagnole) pour toutes les déclarations décrites ci-dessous.
Impôt annuel en tant que propriétaire non-résident : IRNR et Modelo 210
Une fois que vous possédez une maison sur la Costa del Sol mais que vous vivez aux Émirats Arabes Unis, vous êtes non-résident fiscal espagnol et relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Le point clé pour les acheteurs des Émirats Arabes Unis est le taux : les résidents de l’UE ou de l’EEE sont imposés à 19 %, mais comme les Émirats Arabes Unis se trouvent en dehors de cette zone, un propriétaire basé aux Émirats Arabes Unis est imposé au taux général de non-résident de 24 % 3.
Si vous conservez la propriété pour votre usage personnel
Si le logement n’est pas loué, l’Espagne impose un « revenu imputé » notionnel. Celui-ci est calculé à 2 % de la valeur cadastrale (valor catastral), réduit à 1,1 % lorsque la valeur cadastrale a été révisée au cours des dernières années 4. Cette base est ensuite imposée au taux non-résident de 24 % et déclarée une fois par an sur le Modelo 210 34. En pratique, la facture annuelle pour un appartement de valeur modeste s’élève souvent à quelques centaines d’euros, mais elle doit être déposée même une année sans revenus locatifs.
Si vous louez la propriété
Les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210 et imposés à 24 % pour un résident des Émirats Arabes Unis. Crucialement, la déduction des dépenses (intérêts hypothécaires, charges de copropriété, réparations, frais d’agence) sur les revenus locatifs n’est disponible que pour les résidents de l’UE/EEE imposés à 19 %. En tant que propriétaire non-UE, vous êtes généralement imposé sur le loyer brut à 24 %, sans déduire les coûts 3. Cette asymétrie est la principale raison pour laquelle l’impôt effectif d’un acheteur des Émirats Arabes Unis sur le rendement locatif est plus élevé que celui d’un voisin de l’UE, et il est utile de le modéliser avant de compter sur des rendements locatifs nets.
IBI et autres taxes locales
Indépendamment de l’IRNR, chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie (ayuntamiento) en pourcentage de la valeur cadastrale, généralement entre 0,4 % et 1,1 % pour les propriétés urbaines 5. Attendez-vous également à une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (basura) et à des charges de copropriété si le logement se trouve dans un lotissement. Ce sont des coûts locaux, que le traité Espagne-Émirats Arabes Unis n’affecte pas.
Impôt sur la fortune et la taxe de solidarité
Les non-résidents sont assujettis à l’impôt espagnol sur la fortune uniquement sur les actifs situés en Espagne, avec une exonération générale de 700 000 euros par personne 5. L’Andalousie applique une exonération régionale complète, de sorte que l’impôt régional standard sur la fortune est effectivement neutralisé. Cependant, la taxe de solidarité au niveau de l’État sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) s’applique toujours sur la richesse nette espagnole supérieure à 3 millions d’euros, à des taux progressifs de 1,7 % jusqu’à 3,5 % 5. Pour la plupart des acheteurs d’une seule propriété, cela n’est pas pertinent, mais les investisseurs des Émirats Arabes Unis possédant des biens de grande valeur ou plusieurs propriétés devraient prendre conseil avant de structurer un achat.
Vente : la retenue de 3 % et les plus-values
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier espagnol, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria (via Modelo 211) en tant qu’avance sur l’impôt du vendeur 1. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler la plus-value réelle, qui est imposée à 19 % pour les non-résidents 3. Si la retenue de 3 % excède la réelle obligation de 19 % (ou s’il y a une perte), l’excédent est remboursable ; si le gain est plus important, le solde est dû. Une taxe municipale distincte sur l’augmentation de la valeur du terrain, plusvalía municipal, est normalement à la charge du vendeur. Conservez toutes les factures d’achat (impôts, notaire, frais juridiques, travaux d’amélioration), car celles-ci augmentent votre base de coût et réduisent le gain imposable.
La convention fiscale Espagne-Émirats Arabes Unis (et pourquoi elle pourrait ne pas vous aider)
L’Espagne et les Émirats Arabes Unis ont une convention de double imposition en vigueur depuis 2007 6. Son but est d’éviter que le même revenu ne soit imposé deux fois et d’attribuer les droits d’imposition. Cependant, les revenus des biens immobiliers sont imposables dans le pays où se trouve la propriété, donc l’Espagne conserve le droit d’imposer votre maison sur la Costa del Sol en vertu du traité. Étant donné que les Émirats Arabes Unis ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, il n’y a généralement pas d’impôt des Émirats Arabes Unis contre lequel créditer l’impôt espagnol que vous avez payé. L’effet pratique est que l’IRNR espagnol et l’impôt sur les plus-values ont tendance à être un coût final, et non quelque chose que vous récupérez dans votre pays. Considérez tout chiffre que vous avez vu cité pour un acheteur de l’UE comme un seuil minimum, et non comme votre chiffre.
Résidence, visas et prêts hypothécaires
L’achat d’une propriété n’octroie plus la résidence. Le Golden Visa espagnol, qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500 000 euros, a été fermé aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025 ; les titulaires existants conservent leurs droits mais la voie immobilière a disparu 7. Les ressortissants des Émirats Arabes Unis qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais les voies ordinaires, principalement le visa non-lucratif (pour ceux ayant des revenus passifs suffisants) ou le visa de nomade numérique (pour les travailleurs à distance) 7. Posséder une maison sur la Costa del Sol peut appuyer une telle demande mais ne confère pas en soi le droit de rester au-delà de la limite standard de 90 jours du visa touristique Schengen.
En matière de financement, les banques espagnoles prêtent aux non-résidents mais à des conditions plus strictes qu’aux résidents. En règle générale, les acheteurs non-résidents devraient s’attendre à un ratio prêt/valeur d’environ 60 % à 70 % du prix d’achat ou d’évaluation, le solde et toutes les taxes étant financés par leurs propres ressources. Confirmez le chiffre exact auprès du prêteur, car la politique varie selon la banque et le profil de l’acheteur.
Un exemple chiffré
| Article | Neuf (Andalousie) | Revente (Andalousie) |
|---|---|---|
| Taxe à l’achat | 10% IVA + 1.2% AJD = 11.2% | 7% ITP |
| Notaire + Registre + frais juridiques | approx. 1.5% to 3% | approx. 1.5% to 3% |
| Tout compris sur le prix | approx. 13% to 15% | approx. 9% to 11% |
| Annuel (usage propre) | IRNR 24% on 1.1% or 2% of cadastral value (Modelo 210) + IBI | |
| Annuel (loué) | IRNR 24% on gross rent, no expense deduction + IBI | |
| À la vente | Retenue de 3 % ; plus-values 19 % ; plusvalía (vendeur) | |
Ce sont les règles générales ; votre situation exacte dépend de la valeur cadastrale, du prix et de si vous louez. Engagez toujours un avocat espagnol et un gestor avant de signer, et lisez nos guides connexes sur les coûts d’achat, le processus d’achat et les options de résidence.
Ce guide est une information générale, pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les seuils changent ; confirmez les chiffres actuels auprès de l’Agencia Tributaria ou d’un conseiller qualifié avant d’effectuer une transaction.
Questions fréquentes
Quelle taxe les acheteurs des Émirats arabes unis paient-ils sur une nouvelle construction sur la Costa del Sol ?
Une nouvelle construction entraîne 10% IVA (TVA) plus 1.2% AJD (droits de timbre) en Andalousie, soit une taxe combinée d'environ 11.2% du prix. Avec les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques, prévoyez environ 13% à 15% en plus du prix d'achat.
Pourquoi le taux non-résident est-il de 24% et non de 19% ?
L'Espagne applique 19% aux résidents de l'UE ou de l'EEE et 24% à tous les autres. Les Émirats arabes unis étant en dehors de l'UE/EEE, un propriétaire basé aux Émirats arabes unis est imposé au taux général non-résident de 24% sur les revenus imputés et les revenus locatifs en vertu de l'IRNR (Modelo 210).
Un propriétaire des Émirats arabes unis peut-il déduire des dépenses des revenus locatifs espagnols ?
Généralement non. La déduction de coûts tels que les intérêts hypothécaires, les charges de copropriété et les réparations n'est autorisée que pour les résidents de l'UE/EEE imposés à 19%. Un propriétaire non-UE est normalement imposé sur le loyer brut à 24% sans déduction de dépenses, de sorte que l'impôt effectif est plus élevé.
La convention fiscale Espagne-Émirats arabes unis empêche-t-elle une double imposition ?
La convention (en vigueur depuis 2007) attribue les droits d'imposition, mais les revenus immobiliers sont imposés là où se situe la propriété, donc l'Espagne conserve le droit d'imposer votre logement sur la Costa del Sol. Étant donné que les Émirats arabes unis n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, il n'y a généralement pas d'impôt du pays d'origine à créditer, de sorte que l'impôt espagnol est effectivement définitif.
Qu'est-ce que la rétention de 3% lors de la vente ?
Lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria (Modelo 211) à titre d'avance sur l'impôt du vendeur. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler l'impôt sur les plus-values de 19% et récupérer tout excédent retenu.
Les ressortissants des Émirats arabes unis peuvent-ils encore obtenir la résidence en achetant une propriété en Espagne ?
Non. La voie immobilière du Golden Visa espagnol a fermé aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025. Les ressortissants des Émirats arabes unis qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais des voies standard telles que le visa non lucratif ou le visa nomade numérique ; la possession d'une maison ne confère pas à elle seule la résidence.
