Impôt sur les plus-values pour les propriétaires suisses de biens immobiliers neufs en Espagne

Investir dans une propriété neuve sur la Costa del Sol offre un style de vie attrayant et un potentiel d’appréciation du capital. Pour les ressortissants suisses qui envisagent de vendre leur maison neuve espagnole, comprendre les implications de l’impôt sur les plus-values (IPV) en Espagne est crucial. Ce guide offre un aperçu faisant autorité du paysage fiscal, se concentrant sur les spécificités pour les propriétaires non-résidents suisses.

Les informations fournies ici sont basées sur la législation fiscale espagnole et la Convention de double imposition entre l’Espagne et la Suisse, visant à vous fournir les connaissances nécessaires pour naviguer efficacement dans le processus. Bien que nous recommandions divers développements neufs de haute qualité sur la Costa del Sol, nous ne fournissons pas de conseils fiscaux. Consultez toujours un conseiller fiscal qualifié pour des conseils personnalisés.

Comprendre l’impôt sur les plus-values en Espagne pour les non-résidents

L’impôt sur les plus-values (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR, dans sa modalité de plus-values) est prélevé sur le bénéfice généré par la vente d’un actif, tel que l’immobilier. Pour les non-résidents en Espagne, cet impôt est applicable lorsque l’actif vendu est situé sur le territoire espagnol.

Taux d’imposition pour les propriétaires suisses

En tant que particulier non-résident vendant une propriété en Espagne, toute plus-value réalisée est soumise à l’IPV espagnol. Pour les particuliers, le taux d’imposition actuel appliqué aux plus-values issues de la vente de propriétés espagnoles par des non-résidents est de 19 % sur le gain net. Ce taux s’applique uniformément à tous les non-résidents sur les gains issus des ventes de propriétés, quel que soit leur pays de résidence pour ce type de revenu spécifique.

Calcul de votre plus-value sur une propriété neuve

La plus-value est calculée comme la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de transfert (de vente) de la propriété.

1. Valeur d’acquisition

La valeur d’acquisition comprend le prix réel que vous avez payé pour la propriété neuve, plus tous les coûts et taxes associés à son achat. Ceux-ci incluent généralement :

• Le prix de la propriété tel qu’indiqué dans l’acte public (escritura).
• La Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) payée sur l’achat du neuf, qui est généralement de 10 % du prix d’achat pour les résidences privées.
• Les Droits de Timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD) payés sur l’achat du neuf, qui en Andalousie sont généralement de 1,2 % du prix d’achat.
• Les frais de notaire.
• Les frais de Registre Foncier.
• Les frais juridiques pour l’achat.
• Tous les coûts d’améliorations ou d’extensions essentielles apportées à la propriété, à condition qu’ils soient dûment documentés et qu’ils augmentent la valeur ou l’habitabilité de la propriété, et non de simples frais d’entretien ou de réparation.

2. Valeur de transfert (de vente)

La valeur de transfert est le prix de vente réel de la propriété, moins toutes les dépenses et taxes engagées lors de la vente. Ceux-ci peuvent inclure :

• Le prix de vente indiqué dans l’acte public.
• Les frais d’agence immobilière.
• Les frais juridiques pour la vente.
• La Plusvalía Municipal (taxe locale sur les plus-values foncières sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains), si elle est payée par le vendeur (ce qui est courant, mais légalement c’est l’obligation du vendeur sauf accord contraire, et si le vendeur est un non-résident, l’acheteur est le contribuable substitut).

La plus-value nette est calculée en soustrayant la valeur d’acquisition ajustée de la valeur de transfert ajustée.

La retenue de 3 % pour les vendeurs non-résidents (Modelo 211)

Une caractéristique distinctive de la vente d’une propriété en tant que non-résident en Espagne est la retenue de 3 %. Lorsqu’un non-résident vend une propriété, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente convenu. Ce montant doit être déposé auprès de l’Agence Fiscale espagnole (Agencia Tributaria) dans un délai d’un mois à compter de la date de vente, en utilisant le Modelo 211.

Ce 3 % n’est pas l’impôt définitif ; il agit comme un acompte sur la dette fiscale de l’impôt sur les plus-values du vendeur. L’acheteur doit fournir au vendeur une copie du Modelo 211 comme preuve de ce paiement, ce qui est essentiel pour la déclaration fiscale ultérieure du vendeur.

Déclaration de la plus-value : Modelo 210

Après la vente, le vendeur non-résident doit déposer le Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) pour déclarer la plus-value réelle et régler ses obligations fiscales. Le délai pour présenter le Modelo 210 et, le cas échéant, demander un remboursement ou payer tout montant dû, est de quatre mois à compter de la date de vente.

Dans cette déclaration, le vendeur calcule l’impôt sur les plus-values précis dû. Si la retenue de 3 % payée par l’acheteur dépasse la dette fiscale réelle, le vendeur peut demander le remboursement de la différence. Inversement, si l’impôt dû est supérieur aux 3 % retenus, le vendeur doit payer le montant additionnel. En cas de perte sur la vente, le vendeur peut demander un remboursement intégral des 3 % retenus.

La Convention de double imposition Espagne-Suisse

L’Espagne et la Suisse ont une Convention de double imposition (CDI) en vigueur pour éviter que les revenus ne soient imposés dans les deux pays. Pour les biens immobiliers, la CDI stipule que les revenus et les plus-values tirés de biens situés dans un État contractant (par exemple, l’Espagne) peuvent être imposés dans cet État.

Cela signifie qu’en tant que résident suisse vendant une propriété en Espagne, vous paierez l’IPV en Espagne conformément à la loi espagnole. Pour éviter la double imposition, la Suisse accordera généralement un crédit ou une déduction pour l’impôt payé en Espagne sur toute dette fiscale similaire en Suisse, conformément aux dispositions de la CDI. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal suisse concernant la méthode spécifique pour éviter la double imposition dans votre pays d’origine.

Autres taxes pertinentes pour les propriétaires immobiliers

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI est une taxe foncière municipale annuelle perçue par la mairie où la propriété est située. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale de la propriété, qui est une valeur administrative fixée par la Direction Générale du Cadastre. Chaque municipalité fixe son propre taux d’imposition (tipo impositivo) dans les limites nationales, de sorte que le montant de l’IBI peut varier considérablement d’un endroit à l’autre sur la Costa del Sol. La personne qui est le propriétaire enregistré de la propriété au 1er janvier d’une année donnée est redevable de l’IBI pour toute cette année.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)

La Plusvalía Municipal est une taxe locale qui s’applique à l’augmentation de la valeur des terrains urbains lors d’un transfert de propriété. Cette taxe est distincte de l’IPV car elle ne prend en compte que la valeur du terrain, et non celle du bâtiment, et est payée à la mairie locale. Alors que généralement le vendeur est redevable de cette taxe, si le vendeur est un non-résident, l’acheteur devient le contribuable substitut et est obligé de la payer à l’autorité locale. Cette taxe doit être déclarée et payée dans les 30 jours ouvrables suivant la date de la vente.

Conclusion

Vendre une propriété neuve sur la Costa del Sol en tant que non-résident suisse implique plusieurs considérations fiscales, principalement l’impôt sur les plus-values de 19 % sur le bénéfice net, le système de retenue de 3 %, et l’obligation de déposer le Modelo 210. De plus, la compréhension des rôles de l’IVA et de l’AJD dans votre valeur d’acquisition initiale, et les implications de l’IBI et de la Plusvalía Municipal, assure une approche exhaustive de la propriété et de la vente immobilière en Espagne. La Convention de double imposition entre l’Espagne et la Suisse est conçue pour atténuer le fardeau d’être imposé deux fois sur le même revenu. Nous encourageons tous les propriétaires immobiliers à solliciter des conseils fiscaux professionnels pour assurer une conformité totale et optimiser leur situation fiscale, leur permettant ainsi de profiter pleinement des avantages de style de vie des développements que nous recommandons sur la Costa del Sol.