Percorsi di residenza per acquirenti con alto patrimonio netto del Golfo e non-UE

Le vie di residenza per gli acquirenti con patrimonio elevato del Golfo e non-UE sono cambiate radicalmente nel 2025. Per un decennio, l’acquisto di una proprietà di 500.000 euro o più apriva una corsia preferenziale per la residenza spagnola attraverso il visto per investitori. Quella porta è ora chiusa. Questa guida spiega cosa rimane aperto agli acquirenti emiratini e di altri paesi non-UE che cercano una casa sulla Costa del Sol, come la residenza e la proprietà siano ora due cose separate, e il quadro fiscale (dall’IVA e AJD sull’acquisto all’IRNR, IBI e al trattato Spagna-EAU) che regola un’acquisizione di alto valore lungo la costa dell’Andalusia.

La fine del visto d’oro: cosa è cambiato nel 2025

La Spagna ha abolito il suo visto di residenza per investitori (il «visto d’oro») tramite la Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, pubblicata nel Boletin Oficial del Estado e in vigore dal 3 aprile 2025.¹ La misura ha rimosso l’intera via per gli investitori, inclusa la soglia di acquisto di proprietà che aveva attratto così tanti acquirenti del Golfo e internazionali. Chiunque fosse già titolare di un visto d’oro valido, o avesse fatto domanda prima della data limite, conserva i propri diritti e rinnova secondo le regole in vigore al momento del primo rilascio del permesso.¹ Per tutti gli altri, la semplice equazione di acquistare una proprietà per ottenere la residenza non esiste più. L’accessibilità abitativa è stata la motivazione dichiarata dal governo, dato quanto la domanda di acquisto straniera si era concentrata nei mercati costieri e metropolitani.¹

Percorsi di residenza ancora aperti agli acquirenti extra-UE

Un acquisto sulla Costa del Sol rimane pienamente possibile per gli acquirenti extra-UE, e diversi percorsi di residenza continuano a servire i richiedenti con patrimonio elevato che desiderano vivere in Spagna. Nessuno è legato a un investimento immobiliare, ma l’acquisto di una casa rafforza la motivazione pratica per stabilirsi.

Visto non-lucrativo (NLV)

Il visto non-lucrativo è adatto agli acquirenti che possono mantenersi con redditi passivi o capitale senza lavorare in Spagna. Il requisito finanziario è fissato al 400% dell’IPREM. Con l’IPREM mantenuto a 600 euro al mese per il 2026, ciò significa circa 2.400 euro al mese, o circa 28.800 euro all’anno, per il richiedente principale, più ulteriori 600 euro al mese (7.200 euro all’anno) per ogni persona a carico.² La prova può provenire da pensioni, dividendi, redditi da locazione o risparmi consistenti. È una soluzione naturale per i pensionati e gli investitori, sebbene non consenta l’impiego locale.

Visto per nomadi digitali (DNV)

Introdotto dalla legge spagnola sulle startup (Ley 28/2022), il visto per nomadi digitali consente a lavoratori a distanza e freelance di vivere in Spagna pur lavorando per aziende o clienti con sede all’estero. La soglia di reddito è legata al 200% del salario minimo nazionale, che per il 2026 ammonta a circa 2.849 euro al mese (circa 34.188 euro all’anno), con importi aggiuntivi per le persone a carico.³ Non più del 20% del reddito può provenire da fonti spagnole, e i richiedenti devono dimostrare una relazione professionale consolidata (generalmente almeno tre mesi con un datore di lavoro, o un anno per i lavoratori autonomi).³ Il DNV può essere richiesto presso un consolato o dall’interno della Spagna, dove viene concesso come permesso di residenza di tre anni.³

Altre vie qualificanti

Gli acquirenti con patrimonio elevato che intendono gestire o investire in un’attività spagnola possono considerare il permesso per professionisti altamente qualificati o il percorso per imprenditori, entrambi anch’essi disciplinati dalla Ley 28/2022. Questi implicano un’attività economica genuina o un’offerta di lavoro piuttosto che un investimento immobiliare passivo, e vale la pena esplorarli con un avvocato specializzato in immigrazione laddove una family office o una società operativa facciano parte del piano.³

Acquistare senza risiedere: proprietà e il NIE

Poiché la residenza è ora disaccoppiata dall’acquisto, la maggior parte degli acquirenti del Golfo completerà un’acquisizione sulla Costa del Sol come non residenti. Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale richiesto per firmare l’atto, attivare le utenze e presentare le dichiarazioni fiscali. La proprietà come non residente è semplice, ma comporta oneri fiscali spagnoli ricorrenti anche quando la casa viene utilizzata solo poche settimane all’anno, come indicato di seguito. Se in seguito trascorri più di 183 giorni all’anno in Spagna, diventi un residente fiscale spagnolo e il tuo reddito e patrimonio mondiale rientrano nell’ambito di applicazione, il che è dove il trattato e la pianificazione della residenza contano.

Imposte di acquisto su una nuova costruzione sulla Costa del Sol

Una casa nuova di zecca acquistata da uno sviluppatore in Andalusia è tassata sotto IVA (VAT) più AJD (imposta di bollo), non l’imposta di trasferimento ITP che si applica alla proprietà di rivendita. L’aliquota IVA residenziale è del 10% a livello nazionale, e l’aliquota AJD generale dell’Andalusia è dell’1,2%⁴. Si noti che la base imponibile è il maggiore tra il prezzo pagato o il valore di riferimento del Catasto (valor de referencia).⁴

In pratica, gli acquirenti dovrebbero prevedere circa il 13% al 15% in più rispetto al prezzo di acquisto per una nuova costruzione una volta aggiunti i costi professionali.⁴ L’imposta di bollo sull’atto di mutuo stesso è pagata dal prestatore, non dall’acquirente, a partire dal Real Decreto-ley 17/2018.⁴ Per un’analisi più dettagliata, consulta la nostra guida sui costi e le tasse di acquisto.

Imposte ricorrenti per i proprietari non residenti

Una volta di proprietà, si applicano tre obblighi annuali. Il primo è l’IBI, l’imposta municipale sulla proprietà riscossa dal comune, generalmente tra circa lo 0,4% e l’1,1% del valore catastale a seconda del comune, e dovuta da chiunque possieda la proprietà al 1° gennaio.⁵ Il secondo è l’IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti, presentata sul Modelo 210. Laddove la casa non sia affittata, la Spagna imputa un reddito presunto dell’1,1% o del 2% del valore catastale (a seconda di quando tale valore è stato revisionato l’ultima volta).⁶ Come residenti negli EAU e in altri paesi non-UE, gli acquirenti pagano l’aliquota non-UE del 24% sulla cifra lorda, senza deduzioni, e presentano annualmente.⁶ Se la proprietà è affittata, lo stesso 24% si applica al reddito lordo da locazione per i proprietari non-UE (una sentenza del Tribunale Nazionale di luglio 2025 ha iniziato a contestare la posizione senza deduzioni, quindi richiedere una consulenza attuale).⁶ La terza è l’imposta sul patrimonio, trattata di seguito. Vedi anche le nostre guide sull’imposta sul reddito dei non residenti e sull’imposta sul patrimonio e di solidarietà.

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

L’Andalusia applica un’esenzione del 100% (bonificacion) sull’imposta regionale sul patrimonio, quindi né residenti né non residenti pagano l’Impuesto sobre el Patrimonio regionale sui beni nella regione.⁷ Tuttavia, un’imposta nazionale aggiuntiva, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, è stata concepita proprio per colpire le grandi fortune nelle regioni che avevano eliminato l’imposta sul patrimonio. Si applica al di sopra di una soglia di patrimonio netto di 3.000.000 di euro, con aliquote dell’1,7% (da 3.000.000 a circa 5.347.998 euro), 2,1% (fino a circa 10.695.996 euro) e 3,5% oltre tale importo, con qualsiasi imposta regionale sul patrimonio pagata accreditata contro di essa.⁸ Originariamente temporanea, è stata estesa a tempo indeterminato.⁸ Si applica un’esenzione generale di 700.000 euro alla base imponibile dell’imposta sul patrimonio sottostante, con fino a 300.000 euro di residenza principale anch’essi esenti.⁹ I non residenti sono valutati per obbligo reale, il che significa che contano solo gli asset situati in Spagna, quindi un portafoglio di altissimo valore sulla Costa del Sol può far entrare in gioco l’imposta di solidarietà. La portata precisa dell’imposta di solidarietà sui non residenti è dibattuta tra i consulenti, quindi un acquirente di alto valore dovrebbe confermare la propria esposizione prima dell’acquisto.⁸⁹

Vendita successiva: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e pagarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore.¹⁰ Il venditore presenta poi il Modelo 210 entro quattro mesi per liquidare la plusvalenza effettiva, tassata al 19% per i residenti UE/SEE e al 24% per gli altri; se il 3% supera l’effettiva passività, il saldo è rimborsabile, e in caso di perdita l’intera ritenuta può essere recuperata.¹⁰ La nostra guida sulle plusvalenze e la ritenuta del 3% copre i meccanismi per i venditori.

Il trattato fiscale Spagna-EAU

La Convenzione tra la Spagna e gli Emirati Arabi Uniti per evitare la doppia imposizione è entrata in vigore il 2 aprile 2007.¹¹ Risolve i conflitti di doppia residenza tramite regole di spareggio in stile OCSE applicate in ordine: residenza permanente, poi centro degli interessi vitali, poi dimora abituale.¹¹ Criticamente per la proprietà, i guadagni derivanti dalla vendita di beni immobili (e i redditi da essi) rimangono tassabili nel paese in cui si trova la proprietà, quindi una casa sulla Costa del Sol è sempre soggetta alla tassazione spagnola indipendentemente dalla residenza dell’EAU del proprietario.¹¹ Il trattato impedisce che lo stesso reddito venga tassato due volte, ma non esenta gli immobili situati in Spagna dalla tassazione spagnola. Gli acquirenti emiratini che diventano residenti fiscali spagnoli dovrebbero confrontare attentamente la loro posizione con il trattato, poiché gli EAU non applicano imposte sul reddito personale e il risultato dello spareggio può modificare materialmente il conto complessivo.

Finanziare un acquisto come non residente

Gli acquirenti non-UE possono ottenere mutui spagnoli, sebbene i limiti del rapporto prestito/valore siano più stringenti rispetto ai residenti. Nel 2026, i prestatori di solito limitano il prestito ai non residenti a circa il 50% al 60% del valore per i richiedenti non-UE (60% al 70% per gli acquirenti UE), il che significa che un deposito in contanti sostanzioso più tutti i costi di transazione devono essere disponibili prima di rivolgersi a una banca.¹² I tassi fissi per gli acquirenti non-UE si aggiravano approssimativamente tra il 4,3% e il 5,2% all’inizio del 2026.¹² Molti acquirenti del Golfo acquistano a titolo definitivo, ma un mutuo può essere uno strumento di pianificazione utile. Consulta la nostra guida sui mutui per non residenti per i criteri e la documentazione del prestatore.

Una nota sulla Legge Beckham

Gli acquirenti che assumono la residenza fiscale spagnola tramite un impiego qualificante possono optare per il regime speciale per impatriati noto come Legge Beckham: un’aliquota fissa del 24% sul reddito di fonte spagnola fino a 600.000 euro per sei anni fiscali, con la maggior parte del reddito estero fuori dall’ambito spagnolo e l’imposta sul patrimonio limitata agli asset spagnoli.¹³ L’idoneità richiede di non essere stati residenti fiscali spagnoli nei cinque anni precedenti e generalmente un trasferimento basato sul lavoro, quindi si adatta a un trasferimento di dirigenti piuttosto che a un acquirente di proprietà puramente passivo.¹³ Vale la pena considerarlo laddove l’occupazione o un profilo di fondatore di startup facciano parte del trasferimento.

Il titolo per gli acquirenti con patrimonio elevato del Golfo e non-UE è semplice: una casa sulla Costa del Sol è ancora uno degli asset di stile di vita e investimento più attraenti d’Europa, ma non viene più fornita con la residenza annessa. Pianificate il percorso di residenza e la struttura fiscale come decisioni separate e deliberate, e consultate un avvocato e un consulente fiscale spagnolo qualificati prima di firmare.