Drogi do uzyskania rezydencji dla zamożnych nabywców z krajów Zatoki i spoza UE

Trasy rezydencyjne dla nabywców o wysokich dochodach z Zatoki Perskiej i spoza UE zmieniły się zasadniczo w 2025 roku. Przez dekadę zakup nieruchomości o wartości 500 000 euro lub więcej otwierał szybką ścieżkę do hiszpańskiej rezydencji poprzez wizę inwestorską. Te drzwi są teraz zamknięte. Ten przewodnik wyjaśnia, co pozostaje otwarte dla nabywców z Emiratów i innych krajów spoza UE, którzy szukają domu na Costa del Sol, jak rezydencja i własność są teraz dwiema oddzielnymi sprawami, oraz ramy podatkowe (od IVA i AJD przy zakupie po IRNR, IBI i traktat Hiszpania-Zjednoczone Emiraty Arabskie), które regulują nabycie nieruchomości o wysokiej wartości na całym wybrzeżu Andaluzji.

Koniec złotej wizy: co zmieniło się w 2025 roku

Hiszpania zniosła swoją wizę rezydencką dla inwestorów («złotą wizę») poprzez Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, opublikowaną w Boletin Oficial del Estado i wchodzącą w życie 3 kwietnia 2025 roku.¹ Środek ten zniósł całą ścieżkę inwestorską, w tym próg zakupu nieruchomości, który przyciągnął tak wielu nabywców z Zatoki Perskiej i międzynarodowych. Każdy, kto już posiadał ważną złotą wizę lub złożył wniosek przed datą graniczną, zachowuje swoje prawa i odnawia ją zgodnie z zasadami obowiązującymi w momencie pierwszego przyznania zezwolenia.¹ Dla wszystkich innych proste równanie zakupu nieruchomości w celu uzyskania rezydencji już nie istnieje. Dostępność mieszkań była uzasadnieniem rządu, biorąc pod uwagę, jak bardzo skoncentrowany stał się zagraniczny popyt na zakup w rynkach przybrzeżnych i metropolitalnych.¹

Ścieżki rezydencyjne nadal dostępne dla nabywców spoza UE

Zakup nieruchomości na Costa del Sol pozostaje w pełni możliwy dla nabywców spoza UE, a kilka ścieżek rezydencyjnych nadal służy zamożnym wnioskodawcom, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii. Żadna z nich nie jest związana z inwestycją w nieruchomość, ale zakup domu wzmacnia praktyczne argumenty za osiedleniem się.

Wiza bez prawa do pracy (NLV)

Wiza bez prawa do pracy pasuje nabywcom, którzy mogą utrzymać się z dochodów pasywnych lub kapitału bez pracy w Hiszpanii. Wymóg finansowy wynosi 400% IPREM. Przy IPREM utrzymanym na poziomie 600 euro miesięcznie na 2026 rok, oznacza to około 2400 euro miesięcznie, czyli około 28 800 euro rocznie, dla głównego wnioskodawcy, plus dodatkowe 600 euro miesięcznie (7200 euro rocznie) na każdego zależnego członka rodziny.² Dowodem mogą być emerytury, dywidendy, dochody z wynajmu lub znaczne oszczędności. Jest to naturalne rozwiązanie dla emerytów i inwestorów, choć nie zezwala na zatrudnienie lokalne.

Wiza cyfrowego nomady (DNV)

Wprowadzona przez hiszpańską ustawę o startupach (Ley 28/2022), wiza cyfrowego nomady pozwala pracownikom zdalnym i freelancerom mieszkać w Hiszpanii, pracując dla firm lub klientów z zagranicy. Próg dochodowy jest powiązany z 200% krajowej płacy minimalnej, co na 2026 rok wynosi około 2849 euro miesięcznie (około 34 188 euro rocznie), z dodatkowymi kwotami dla osób zależnych.³ Nie więcej niż 20% dochodów może pochodzić ze źródeł hiszpańskich, a wnioskodawcy muszą wykazać ugruntowaną relację zawodową (zazwyczaj co najmniej trzy miesiące z pracodawcą lub rok dla samozatrudnionych).³ O wizę DNV można ubiegać się w konsulacie lub z terenu Hiszpanii, gdzie jest ona przyznawana jako trzyletnie zezwolenie na pobyt.³

Inne kwalifikujące ścieżki

Nabywcy o wysokich dochodach, którzy zamierzają prowadzić hiszpański biznes lub w niego inwestować, mogą rozważyć zezwolenie dla wysoko wykwalifikowanych specjalistów lub ścieżkę przedsiębiorcy, obie również regulowane przez Ley 28/2022. Wiążą się one z rzeczywistą działalnością gospodarczą lub ofertą pracy, a nie pasywną inwestycją w nieruchomości, i warto je omówić z prawnikiem imigracyjnym, jeśli w planie jest założenie family office lub spółki operacyjnej.³

Zakup bez rezydowania: własność i NIE

Ponieważ rezydencja jest teraz oddzielona od zakupu, większość nabywców z Zatoki Perskiej dokona nabycia nieruchomości na Costa del Sol jako nierezydenci. Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacji podatkowej wymaganego do podpisania aktu notarialnego, podłączenia mediów i składania zeznań podatkowych. Posiadanie nieruchomości jako nierezydent jest proste, ale wiąże się z cyklicznymi hiszpańskimi obowiązkami podatkowymi, nawet jeśli dom jest używany tylko przez kilka tygodni w roku, jak opisano poniżej. Jeśli później spędzasz w Hiszpanii ponad 183 dni w roku, stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, a Twoje światowe dochody i majątek podlegają opodatkowaniu, i wtedy traktat oraz planowanie rezydencji mają znaczenie.

Podatki od zakupu nowej nieruchomości na Costa del Sol

Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera w Andaluzji jest opodatkowany IVA (VAT) plus AJD (podatek skarbowy), a nie podatkiem od przeniesienia własności ITP, który ma zastosowanie do nieruchomości z rynku wtórnego. Krajowa stawka IVA dla nieruchomości mieszkalnych wynosi 10%, a ogólna stawka AJD w Andaluzji to 1,2%.⁴ Należy pamiętać, że podstawa opodatkowania to wyższa z wartości: ceny zapłaconej lub wartości referencyjnej katastru (valor de referencia).⁴

W praktyce, nabywcy powinni zaplanować budżet w wysokości około 13% do 15% ponad cenę zakupu nowej nieruchomości po doliczeniu kosztów profesjonalnych.⁴ Podatek skarbowy od samego aktu hipotecznego płaci kredytodawca, a nie kupujący, od czasu Real Decreto-ley 17/2018.⁴ Aby uzyskać pełniejsze zestawienie, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po kosztach zakupu i podatkach.

Bieżące podatki dla właścicieli nierezydentów

Po zakupie obowiązują trzy roczne zobowiązania. Pierwszym jest IBI, miejski podatek od nieruchomości pobierany przez ratusz, zazwyczaj w wysokości od około 0,4% do 1,1% wartości katastralnej w zależności od gminy, należny od każdego, kto jest właścicielem nieruchomości 1 stycznia.⁵ Drugim jest IRNR, podatek dochodowy dla nierezydentów, składany na Modelo 210. Jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania przypisuje domniemany dochód w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej (w zależności od tego, kiedy wartość ta była ostatnio korygowana).⁶ Jako mieszkańcy ZEA i innych krajów spoza UE, nabywcy płacą stawkę dla nierezydentów spoza UE w wysokości 24% od kwoty brutto, bez odliczeń, i składają zeznanie rocznie.⁶ Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, to samo 24% ma zastosowanie do dochodu brutto z wynajmu dla właścicieli spoza UE (lipcowy wyrok Sądu Krajowego z 2025 roku zaczął kwestionować brak odliczeń, dlatego należy zasięgnąć aktualnej porady).⁶ Trzecim jest podatek od majątku, omówiony poniżej. Zobacz także nasze przewodniki na temat podatku dochodowego dla nierezydentów oraz podatku od majątku i solidarności.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Andaluzja stosuje 100% ulgę (bonificacion) w regionalnym podatku od majątku, więc ani rezydenci, ani nierezydenci nie płacą regionalnego Impuesto sobre el Patrimonio od aktywów w regionie.⁷ Jednakże, krajowe uzupełnienie, Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, zostało zaprojektowane właśnie po to, aby objąć duże fortuny w regionach, które zniosły podatek od majątku. Ma zastosowanie powyżej progu wartości netto majątku wynoszącego 3 000 000 euro, w stawkach 1,7% (od 3 000 000 do około 5 347 998 euro), 2,1% (do około 10 695 996 euro) i 3,5% powyżej tej kwoty, z zaliczeniem każdego zapłaconego regionalnego podatku od majątku na poczet tego podatku.⁸ Pierwotnie tymczasowy, został przedłużony na czas nieokreślony.⁸ Ogólna kwota wolna od podatku w wysokości 700 000 euro ma zastosowanie do podstawy podatku od majątku, z dodatkowym zwolnieniem do 300 000 euro dla głównego miejsca zamieszkania.⁹ Nierezydenci są opodatkowani na podstawie rzeczywistego obowiązku, co oznacza, że liczą się tylko aktywa znajdujące się w Hiszpanii, więc portfel nieruchomości na Costa del Sol o bardzo wysokiej wartości może włączyć podatek solidarnościowy. Dokładny zakres podatku solidarnościowego dla nierezydentów jest przedmiotem dyskusji wśród doradców, więc nabywca o wysokiej wartości powinien potwierdzić swoje ryzyko przed zakupem.⁸⁹

Późniejsza sprzedaż: 3% potrącenie i zyski kapitałowe

Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria na Modelo 211 jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego.¹⁰ Sprzedający składa następnie Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby rozliczyć rzeczywisty zysk, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych; jeśli 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie, saldo podlega zwrotowi, a w przypadku straty całe potrącenie może zostać odzyskane.¹⁰ Nasz przewodnik na temat zysków kapitałowych i 3% potrącenia opisuje mechanikę dla sprzedających.

Traktat podatkowy Hiszpania-ZEA

Konwencja między Hiszpanią a Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi w sprawie unikania podwójnego opodatkowania weszła w życie 2 kwietnia 2007 roku.¹¹ Rozwiązuje ona konflikty podwójnej rezydencji poprzez zastosowanie reguł „tie-breaker” w stylu OECD w kolejności: stałe miejsce zamieszkania, następnie ośrodek interesów życiowych, a następnie miejsce zwykłego pobytu.¹¹ Co kluczowe dla nieruchomości, zyski ze sprzedaży nieruchomości (i dochody z niej) pozostają opodatkowane w kraju, w którym nieruchomość się znajduje, więc dom na Costa del Sol zawsze podlega opodatkowaniu w Hiszpanii, niezależnie od rezydencji właściciela w ZEA.¹¹ Traktat zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu, ale nie zwalnia nieruchomości położonych w Hiszpanii z podatku hiszpańskiego. Nabywcy z Emiratów, którzy stają się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, powinni dokładnie przeanalizować swoją sytuację w świetle traktatu, ponieważ ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych, a wynik zastosowania reguł „tie-breaker” może znacząco zmienić ogólny rachunek podatkowy.

Finansowanie zakupu jako nierezydent

Nabywcy spoza UE mogą uzyskać hiszpańskie kredyty hipoteczne, choć limity LTV są bardziej rygorystyczne niż dla rezydentów. W 2026 roku kredytodawcy zazwyczaj ograniczają pożyczki dla nierezydentów do około 50% do 60% wartości dla wnioskodawców spoza UE (60% do 70% dla nabywców z UE), co oznacza, że znaczny wkład własny gotówką plus wszystkie koszty transakcji muszą być dostępne przed zwróceniem się do banku.¹² Stałe stopy procentowe dla nabywców spoza UE wynosiły około 4,3% do 5,2% na początku 2026 roku.¹² Wielu nabywców z Zatoki Perskiej dokonuje zakupu gotówkowego, ale kredyt hipoteczny może być użytecznym narzędziem planowania. Zobacz nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów, aby zapoznać się z kryteriami kredytodawców i wymaganą dokumentacją.

Uwaga na temat Prawa Beckhama

Nabywcy, którzy uzyskują hiszpańską rezydencję podatkową poprzez kwalifikujące się zatrudnienie, mogą skorzystać ze specjalnego reżimu dla imigrantów, znanego jako Prawo Beckhama: stała stawka 24% od dochodów pochodzących z Hiszpanii do 600 000 euro przez sześć lat podatkowych, z większością dochodów zagranicznych poza zakresem hiszpańskiego opodatkowania i podatkiem od majątku ograniczonym do aktywów hiszpańskich.¹³ Kwalifikacja wymaga, aby osoba nie była rezydentem podatkowym Hiszpanii w ciągu poprzednich pięciu lat i zazwyczaj dotyczy przeprowadzki związanej z pracą, więc pasuje do relokacji kadry kierowniczej, a nie do czysto pasywnego nabywcy nieruchomości.¹³ Warto rozważyć, czy zatrudnienie lub profil założyciela startupu jest częścią relokacji.

Główne przesłanie dla nabywców o wysokich dochodach z Zatoki Perskiej i spoza UE jest proste: dom na Costa del Sol nadal jest jednym z najbardziej atrakcyjnych aktywów lifestyle’owych i inwestycyjnych w Europie, ale nie wiąże się już z rezydencją. Zaplanuj ścieżkę rezydencyjną i strukturę podatkową jako oddzielne, przemyślane decyzje i zasięgnij kwalifikowanej hiszpańskiej porady prawnej i podatkowej przed podpisaniem umowy.