Le migliori zone sulla Costa del Sol per acquirenti olandesi e belgi
Gli acquirenti olandesi e belgi si muovono liberamente in tutta l'UE, quindi la Costa del Sol non richiede alcun visto, ma solo un NIE e, per soggiorni più lunghi, un certificato di registrazione UE. Le case di nuova costruzione sono soggette al 10% di IVA più l'1.2% di AJD in Andalusia; sulle rivendite si applica il 7% di ITP. In qualità di non residenti, si presenta quindi il Modelo 210 ogni anno, e i trattati con i Paesi Bassi e il Belgio impediscono che la vostra casa spagnola venga tassata due volte.
Gli acquirenti olandesi e belgi sono diventati uno dei gruppi stranieri più attivi sulla Costa del Sol, ed è facile capirne il motivo. In quanto cittadini dell’UE godono di piena libertà di movimento, quindi non è richiesto alcun visto d’oro o permesso di residenza per possedere una casa qui; un numero di identificazione fiscale spagnolo (NIE) è sufficiente per l’acquisto, e un certificato di registrazione dell’UE è necessario solo una volta che si trascorrono più di tre mesi consecutivi in Spagna. Questa guida illustra le migliori zone della Costa del Sol per gli acquirenti olandesi e belgi, e le tasse di acquisto, annuali e di uscita che ogni non residente dell’UE dovrebbe comprendere prima di firmare.
La connettività è la base pratica. Malaga-Costa del Sol è il quarto aeroporto più trafficato della Spagna, con circa 275 rotte operative nel 2024, con Amsterdam e Bruxelles tra le città che offrono il maggior numero di posti, quindi un lungo weekend nella vostra casa spagnola è davvero realistico tutto l’anno. 10
Perché la Costa del Sol è adatta agli acquirenti olandesi e belgi
Oltre ai voli, l’attrattiva è un clima invernale mite, una consolidata comunità nordeuropea, l’inglese e sempre più l’olandese parlati lungo tutta la costa, e un profondo mercato del nuovo dalla Manilva a ovest fino a Nerja a est. Poiché il Belgio e i Paesi Bassi sono all’interno dell’UE e del SEE, gli acquirenti qui sono trattati come non residenti dell’UE ai fini fiscali spagnoli, il che è importante: fissa la vostra aliquota dell’imposta sul reddito alla fascia inferiore del 19% anziché al 24% applicato ai proprietari extra-UE. 3
Le migliori zone della Costa del Sol, per profilo di acquirente
Non esiste un’unica città migliore: la zona giusta dipende dal budget, se la casa è per lo stile di vita o per un reddito da locazione, e quanta vivacità desiderate. Ecco come si presenta la costa per gli acquirenti olandesi e belgi.
Marbella e Benahavis: stile di vita esclusivo e valore di rivendita
Marbella rimane il punto di riferimento per proprietà di lusso, golf e una folla cosmopolita, con Benahavis alle sue spalle che offre comunità di ville recintate e viste sulle montagne. I prezzi sono i più alti della costa, ma lo è anche la liquidità quando si vende. Per gli affitti, le unità di Marbella ben gestite mostrano tipicamente rendimenti lordi di circa il 3,5% al 5,5% per affitti a lungo termine e dal 6% al 9% per affitti brevi ben gestiti. 1112
Estepona e la Nuova Miglio d’Oro: valore con potenziale di crescita
Estepona ha reinventato il suo centro storico e aggiunto una serie di moderni sviluppi di nuova costruzione lungo la Nuova Miglio d’Oro. Tende a offrire rendimenti più elevati rispetto a Marbella per un prezzo di ingresso inferiore, nella regione del 5,5% al 7,5% lordo, rendendola una favorita degli investitori belgi e olandesi che desiderano crescita del capitale più reddito da locazione. 12
Fuengirola, Benalmadena e Mijas: vivibilità quotidiana
Questo tratto centrale offre una vera vita cittadina tutto l’anno, un lungo lungomare, il treno pendolare Cercanias per Malaga e appartamenti più accessibili. È adatto agli acquirenti che desiderano una facile base per le vacanze o un reddito stabile da affitto a lungo termine piuttosto che immobili di prestigio.
Malaga città e la costa orientale: cultura e domanda di affitti
Malaga città è diventata un centro culturale e tecnologico con una forte domanda turistica e di affitti a lungo termine, mentre Nerja e l’Axarquia a est mantengono un’atmosfera andalusa più tranquilla e tradizionale. Malaga è adatta agli acquirenti che apprezzano i servizi urbani e la vicinanza all’aeroporto; l’est è adatto a coloro che cercano autenticità e prezzi più bassi.
L’estremo ovest: Manilva, Casares e Sotogrande
A ovest di Estepona, Manilva e Casares offrono alcune delle migliori proprietà di nuova costruzione della costa in termini di valore, e la vicina Sotogrande porta prestigio con il polo, il porto turistico e le scuole internazionali di alto livello. È qui che gli acquirenti olandesi e belgi attenti al prezzo trovano spesso la casa migliore per i loro soldi.
Cosa si paga in tasse quando si acquista
La prima decisione riguarda nuova costruzione versus rivendita, perché sono tassate su basi completamente diverse e non si pagano mai entrambe. Una nuova casa acquistata direttamente dal costruttore comporta il 10% di IVA (VAT) più l’1,2% di imposta di bollo AJD in Andalusia, un totale combinato dell’11,2% sul prezzo. 45 Una casa di rivendita comporta invece l’imposta di trasferimento ITP, che l’Andalusia applica con un’aliquota fissa del 7%, con aliquote ridotte per le case di valore inferiore. 45
| Voce di costo | Nuova costruzione (dal costruttore) | Rivendita (venditore privato) |
|---|---|---|
| Imposta sull’acquisto | 10% IVA + 1.2% AJD | 7% ITP |
| Notaio e Catasto | Tipicamente dall’1% al 2% combinato | Tipicamente dall’1% al 2% combinato |
| Spese legali | Circa l’1% più IVA | Circa l’1% più IVA |
| Totale realistico in aggiunta al prezzo | Circa dal 12% al 14% | Circa dal 9% al 10% |
Come regola generale, prevedete un budget di circa il 12% al 14% in aggiunta al prezzo di una nuova costruzione e circa dal 9% al 10% su una rivendita una volta aggiunti i costi notarili, del Catasto e legali. 45 Quando acquistate su progetto, verificate che i pagamenti a rate del costruttore siano garantiti da banca ai sensi della Ley 57/68, che protegge il denaro versato prima del completamento.
Tasse annuali e di uscita come non residente
Possedere una casa spagnola crea due obblighi ricorrenti distinti. Il primo è l’IBI, l’imposta comunale locale fatturata dal comune sul valore catastale. Il secondo è l’IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti, presentata sul Modelo 210 con l’Agencia Tributaria; i due sono indipendenti e pagare l’uno non copre l’altro. 1
Se non affittate la proprietà, la Spagna applica comunque una tassa su un reddito presunto (imputato). La base imponibile è l’1,1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% altrimenti, e i proprietari olandesi e belgi pagano l’aliquota UE del 19% su tale base. 3 Se affittate la casa, l’affitto stesso è tassato al 19%, e in quanto residenti dell’UE potete dedurre spese ammissibili come IBI, spese condominiali e interessi ipotecari, cosa che i proprietari extra-UE non possono fare. 1
Quando alla fine vendete, accadono due cose. L’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e pagarlo all’ufficio delle imposte sul Modelo 211 come anticipo sulla vostra imposta sulle plusvalenze; voi poi riconciliate il guadagno effettivo sul Modelo 210 e o recuperate l’eccedenza o pagate la differenza. 6 Le plusvalenze per i non residenti dell’UE sono tassate al 19%. 1 Separatamente, l’imposta comunale plusvalia sull’aumento del valore del terreno è dovuta sulla vendita.
Finanziamento come acquirente UE non residente
Gli acquirenti olandesi e belgi possono prendere in prestito dalle banche spagnole, ma il finanziamento ai non residenti è più conservativo. Aspettatevi un rapporto prestito-valore massimo di circa il 60% al 70% del prezzo di acquisto, il che significa che finanzierete il saldo più tutte le tasse e le spese di cui sopra con i vostri risparmi. 7 I tassi di interesse per i non residenti nel 2025 hanno tipicamente oscillato da circa il 3,5% al 5%, a seconda del prestatore e del vostro profilo. 7 Includete l’imposta di bollo AJD dell’atto ipotecario nei vostri costi e avviate la richiesta in anticipo perché i controlli della documentazione per i non residenti richiedono più tempo.
Doppia imposizione: come i Paesi Bassi e il Belgio trattano la vostra casa spagnola
La principale garanzia per gli acquirenti è che non sarete tassati due volte sulla stessa proprietà. In base al trattato fiscale Spagna-Paesi Bassi, i redditi e i guadagni derivanti da immobili spagnoli sono tassabili in Spagna, e i Paesi Bassi concedono poi un’agevolazione tramite esenzione con progressione: il bene viene preso in considerazione nella vostra posizione olandese del Box 3, ma un’esenzione proporzionale rimuove la parte che la Spagna può tassare. 28 Il Belgio opera con la stessa logica di trattato per i redditi immobiliari situati in Spagna, esentando il reddito immobiliare spagnolo con progressione pur aspettandosi che dichariate la casa straniera nella vostra dichiarazione belga. 9 Entrambi i meccanismi significano che la Spagna tassa la casa e il vostro paese d’origine evita di tassarvela nuovamente, sebbene il vostro obbligo di dichiarazione mondiale nel vostro paese rimanga.
Questioni pratiche: NIE, istruzione e assistenza sanitaria
Ogni acquirente necessita di un NIE, il numero di identificazione dello straniero, prima di firmare dal notaio; è anche richiesto per il mutuo, le utenze e le dichiarazioni fiscali. Le famiglie che si trasferiscono troveranno scuole internazionali e bilingue concentrate intorno a Marbella, Estepona, Sotogrande e Malaga, molte delle quali seguono programmi di studio britannici o internazionali. Per quanto riguarda l’assistenza sanitaria, in quanto cittadini dell’UE mantenete i vostri diritti dal vostro paese: le brevi visite sono coperte dalla Tessera Europea di Assicurazione Malattia, e i pensionati statali che si trasferiscono permanentemente possono registrarsi per l’assistenza sanitaria pubblica spagnola utilizzando il percorso S1, sebbene dobbiate confermare il vostro diritto esatto con la vostra autorità nazionale prima di farvi affidamento.
Per i dettagli dietro ogni fase, consultate le nostre guide complementari sul processo di acquisto di nuove costruzioni, le tasse dei non residenti e il Modelo 210, i mutui spagnoli per non residenti e le licenze di affitto turistico in Andalusia.
Domande frequenti
I compratori olandesi o belgi necessitano di un visto o di un visto d'oro per acquistare sulla Costa del Sol?
No. Paesi Bassi e Belgio sono stati membri dell'UE, quindi i loro cittadini godono della libertà di movimento e non necessitano di visto per acquistare o possedere proprietà in Spagna. È necessario solo un NIE (numero di identificazione fiscale per stranieri) per l'acquisto, e un certificato di registrazione UE se si soggiorna per più di tre mesi alla volta. Si noti che il programma spagnolo del golden visa è stato in ogni caso chiuso nel 2025, ma non è mai stato rilevante per i cittadini dell'UE.
Quanta tassa pago quando acquisto una casa di nuova costruzione in Andalusia?
Una nuova costruzione acquistata dal costruttore comporta il 10% di IVA (imposta sul valore aggiunto) più l'1.2% di imposta di bollo AJD, per un totale combinato dell'11.2% sul prezzo. Una volta aggiunte le spese notarili, di registro immobiliare e legali, si preveda un budget di circa il 12% al 14% in più rispetto al prezzo di acquisto. Una rivendita viene tassata in modo diverso, al 7% di imposta di trasferimento ITP, e non si pagano mai sia l'IVA che l'ITP sulla stessa transazione.
Cos'è il Modelo 210 e devo presentarlo se la proprietà è vuota?
Il Modelo 210 è la dichiarazione dei redditi per i non residenti (IRNR) presentata all'Agencia Tributaria. Sì, è necessario presentarlo anche se la casa è vuota: la Spagna applica un'imposta su un reddito presunto dell'1.1% del valore catastale (2% se tale valore non è stato rivisto in dieci anni), e come residente dell'UE si paga l'aliquota del 19% su tale base. È separato dalla tassa comunale locale IBI.
Sarò tassato due volte, in Spagna e nel mio paese?
No. La Spagna ha trattati per evitare la doppia imposizione fiscale con i Paesi Bassi e il Belgio. I redditi e i guadagni dalla tua proprietà spagnola sono tassati in Spagna, e il tuo paese d'origine applica poi l'esenzione con progressione, in modo che lo stesso reddito immobiliare non sia tassato di nuovo lì. Devi comunque dichiarare la proprietà estera nella tua dichiarazione olandese o belga, ma gli sgravi fiscali prevengono la vera doppia imposizione.
Cosa succede dal punto di vista fiscale quando vendo la mia proprietà sulla Costa del Sol?
L'acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita e lo versa all'ufficio delle imposte sul Modelo 211 come anticipo sulla tua imposta sulle plusvalenze. Tu dichiari poi il guadagno effettivo sul Modelo 210, tassato al 19% per i residenti dell'UE, e recuperi l'eventuale trattenuta in eccesso o paghi la differenza. L'imposta comunale plusvalia sull'aumento del valore del terreno è anche dovuta al momento del completamento.
Posso ottenere un mutuo spagnolo come non residente, e quanto posso prendere in prestito?
Sì. Le banche spagnole concedono prestiti agli acquirenti non residenti dell'UE, tipicamente fino a circa il 60% al 70% del valore del prestito, quindi tu finanzi il resto più tutti i costi di acquisto dai tuoi risparmi. I tassi di interesse per i non residenti nel 2025 sono generalmente variati da circa il 3.5% al 5%. Inizia per tempo, poiché la documentazione e i controlli sul reddito richiedono più tempo che per i residenti.
