Najlepsze Obszary na Costa del Sol dla holenderskich i belgijskich kupujących

Kupujący z Holandii i Belgii stali się jedną z najbardziej aktywnych grup zagranicznych na Costa del Sol i łatwo zrozumieć dlaczego. Jako obywatele UE cieszą się pełną swobodą przemieszczania się, więc nie jest wymagana złota wiza ani zezwolenie na pobyt, aby posiadać tutaj dom; hiszpański numer podatkowy (NIE) wystarczy do zakupu, a zaświadczenie o rejestracji w UE jest potrzebne tylko wtedy, gdy spędzisz w Hiszpanii więcej niż trzy miesiące na raz. Ten przewodnik przedstawia najlepsze obszary na Costa del Sol dla kupujących z Holandii i Belgii, a także podatki od zakupu, roczne i od sprzedaży, które każdy nierezydent UE powinien zrozumieć przed podpisaniem umowy.

Połączenia komunikacyjne to praktyczna podstawa. Malaga-Costa del Sol to czwarte najbardziej ruchliwe lotnisko w Hiszpanii, obsługujące około 275 tras w 2024 roku, z Amsterdamem i Brukselą wśród miast oferujących najwięcej miejsc, więc długi weekend w Twoim hiszpańskim domu jest naprawdę realistyczny przez cały rok. ¹⁰

Dlaczego Costa del Sol pasuje kupującym z Holandii i Belgii

Poza lotami, atrakcyjność to łagodny klimat zimowy, ugruntowana społeczność północnoeuropejska, język angielski i coraz częściej holenderski mówiony na całym wybrzeżu oraz głęboki rynek nowych nieruchomości od Manilvy na zachodzie po Nerję na wschodzie. Ponieważ Belgia i Holandia należą do UE i EOG, kupujący są tutaj traktowani jako nierezydenci UE dla celów podatkowych w Hiszpanii, co ma znaczenie: ustala to stawkę podatku dochodowego na niższym poziomie 19% zamiast 24% stosowanych wobec właścicieli spoza UE. ³

Najlepsze obszary na Costa del Sol, według profilu kupującego

Nie ma jednego najlepszego miasta: odpowiedni obszar zależy od budżetu, tego, czy dom ma służyć do zamieszkania czy generowania dochodu z wynajmu, oraz ile tętniącego życia chcesz. Oto jak wybrzeże dzieli się dla kupujących z Holandii i Belgii.

Marbella i Benahavis: luksusowy styl życia i wartość przy odsprzedaży

Marbella pozostaje wzorcem dla nieruchomości premium, golfa i kosmopolitycznej publiczności, a Benahavis za nią oferuje zamknięte osiedla willowe i widoki na góry. Ceny są najwyższe na wybrzeżu, ale taka sama jest płynność, gdy przychodzi do sprzedaży. W przypadku wynajmu, dobrze zarządzane nieruchomości w Marbelli zazwyczaj wykazują rentowność brutto w wysokości około 3.5% do 5.5% przy wynajmie długoterminowym i 6% do 9% przy dobrze zarządzanym wynajmie krótkoterminowym. ¹¹¹²

Estepona i Nowa Złota Mila: wartość z potencjałem wzrostu

Estepona odnowiła swoje stare miasto i dodała falę nowoczesnych nowych inwestycji wzdłuż Nowej Złotej Mili. Zazwyczaj oferuje wyższe zyski niż Marbella za niższą cenę wejścia, w granicach 5.5% do 7.5% brutto, co czyni ją ulubionym miejscem belgijskich i holenderskich inwestorów, którzy szukają wzrostu kapitału plus dochodu z wynajmu. ¹²

Fuengirola, Benalmadena i Mijas: codzienne życie

Ten centralny odcinek oferuje prawdziwe życie miejskie przez cały rok, długą promenadę, pociąg podmiejski Cercanias do Malagi i bardziej przystępne cenowo apartamenty. Pasuje kupującym, którzy szukają łatwej bazy wakacyjnej lub stałego dochodu z długoterminowego wynajmu, a nie luksusowej nieruchomości.

Miasto Malaga i wschodnie wybrzeże: kultura i popyt na wynajem

Miasto Malaga rozwinęło się w centrum kultury i technologii z silnym popytem na wynajem turystyczny i długoterminowy, podczas gdy Nerja i Axarquia na wschodzie zachowują spokojniejszy, bardziej tradycyjny andaluzyjski charakter. Malaga pasuje kupującym, którzy cenią miejskie udogodnienia i bliskość lotniska; wschód pasuje tym, którzy szukają autentyczności i niższych cen.

Daleki zachód: Manilva, Casares i Sotogrande

Na zachód od Estepony, Manilva i Casares oferują jedne z najlepszych cenowo nowych budynków na wybrzeżu, a sąsiednie Sotogrande wnosi prestiż polo, przystani i międzynarodowych szkół na najwyższym poziomie. To tutaj świadomi cen kupujący z Holandii i Belgii często znajdują najwięcej domu za swoje pieniądze.

Co płacisz w podatku, gdy kupujesz

Pierwszą decyzją jest wybór między nową a używaną nieruchomością, ponieważ są one opodatkowane na całkowicie różnych podstawach i nigdy nie płacisz obu. Nowy dom kupiony bezpośrednio od dewelopera podlega 10% IVA (VAT) plus 1.2% opłaty skarbowej AJD w Andaluzji, co daje łącznie 11.2% ceny. ⁴⁵ Nieruchomość z rynku wtórnego podlega natomiast podatkowi od przeniesienia własności ITP, który Andaluzja pobiera w stałej wysokości 7%, z obniżonymi stawkami dla domów o niższej wartości. ⁴⁵

Zasadniczo, należy zaplanować około 12% do 14% dodatkowo do ceny nowej nieruchomości i około 9% do 10% do ceny nieruchomości z rynku wtórnego, po dodaniu kosztów notarialnych, rejestru gruntów i prawnych. ⁴⁵ Kupując nieruchomość w budowie, sprawdź, czy płatności etapowe dewelopera są gwarantowane bankowo zgodnie z Ley 57/68, co chroni pieniądze, które wpłacasz przed zakończeniem budowy.

Roczne podatki i podatki od sprzedaży dla nierezydentów

Posiadanie hiszpańskiego domu wiąże się z dwoma odrębnymi, powtarzającymi się zobowiązaniami. Pierwszy to IBI, lokalny podatek gminny naliczany przez ratusz od wartości katastralnej. Drugi to IRNR, podatek dochodowy od nierezydentów, składany na Modelo 210 w Agencia Tributaria; te dwa podatki są niezależne, a opłacenie jednego nie zwalnia z drugiego. ¹

Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal pobiera podatek od domniemanego (imputowanego) dochodu. Podstawa opodatkowania wynosi 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, a właściciele z Holandii i Belgii płacą stawkę UE 19% od tej podstawy. ³ Jeśli wynajmujesz dom, sam czynsz jest opodatkowany stawką 19%, a jako rezydenci UE możesz odliczyć dozwolone wydatki, takie jak IBI, opłaty wspólnotowe i odsetki od kredytu hipotecznego, czego właściciele spoza UE nie mogą. ¹

Kiedy ostatecznie sprzedajesz, dzieją się dwie rzeczy. Kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do urzędu skarbowego na Modelo 211 jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych; następnie rozliczasz faktyczny zysk na Modelo 210 i albo odzyskujesz nadpłatę, albo dopłacasz różnicę. ⁶ Zyski kapitałowe dla nierezydentów UE są opodatkowane stawką 19%. ¹ Oddzielnie, podczas sprzedaży należy uiścić miejski podatek plusvalia od wzrostu wartości gruntu.

Finansowanie jako nierezydent UE kupujący

Kupujący z Holandii i Belgii mogą pożyczać od hiszpańskich banków, ale udzielanie kredytów nierezydentom jest bardziej konserwatywne. Spodziewaj się maksymalnej kwoty kredytu do wartości nieruchomości wynoszącej około 60% do 70% ceny zakupu, co oznacza, że resztę plus wszystkie powyższe podatki i opłaty finansujesz z własnych oszczędności. ⁷ Stopy procentowe dla nierezydentów w 2025 roku typowo wahały się od około 3.5% do 5%, w zależności od kredytodawcy i Twojego profilu. ⁷ Włącz do kosztów własną opłatę skarbową AJD za akt hipoteczny i rozpocznij proces składania wniosku wcześnie, ponieważ weryfikacja dokumentów nierezydentów trwa dłużej.

Podwójne opodatkowanie: jak Holandia i Belgia traktują Twój hiszpański dom

Kluczowym zapewnieniem dla kupujących jest to, że nie zostaniesz dwukrotnie opodatkowany tą samą nieruchomością. Zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią, dochody i zyski z hiszpańskich nieruchomości są opodatkowane w Hiszpanii, a Holandia następnie udziela ulgi poprzez zwolnienie z progresją: aktywa są uwzględniane w Twojej holenderskiej pozycji w Box 3, ale proporcjonalne zwolnienie usuwa część, którą Hiszpania może opodatkować. ²⁸ Belgia stosuje tę samą logikę traktatową dla dochodów z nieruchomości położonych w Hiszpanii, zwalniając hiszpański dochód z nieruchomości z progresją, jednocześnie oczekując, że zgłosisz zagraniczny dom w swoim belgijskim zeznaniu podatkowym. ⁹ Oba mechanizmy oznaczają, że Hiszpania opodatkowuje dom, a Twój kraj ojczysty unika ponownego pobierania podatku, choć Twoje globalne obowiązki sprawozdawcze w kraju pozostają.

Sprawy praktyczne: NIE, edukacja i opieka zdrowotna

Każdy kupujący potrzebuje NIE, numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, przed podpisaniem aktu u notariusza; jest on również wymagany do kredytu hipotecznego, mediów i rozliczeń podatkowych. Rodziny przeprowadzające się znajdą międzynarodowe i dwujęzyczne szkoły skoncentrowane wokół Marbelli, Estepony, Sotogrande i Malagi, z których kilka realizuje brytyjskie lub międzynarodowe programy nauczania. W kwestii opieki zdrowotnej, jako obywatele UE zachowujesz swoje prawa z kraju: krótkie wizyty są pokrywane przez Europejską Kartę Ubezpieczenia Zdrowotnego, a emeryci państwowi przenoszący się na stałe mogą zarejestrować się w hiszpańskiej publicznej opiece zdrowotnej za pośrednictwem trasy S1, choć powinieneś potwierdzić swoje dokładne uprawnienia z własnym organem krajowym, zanim na tym polegać.

Aby uzyskać szczegółowe informacje na temat każdego etapu, zapoznaj się z naszymi towarzyszącymi przewodnikami dotyczącymi procesu zakupu nowej nieruchomości, podatków dla nierezydentów i Modelo 210, hiszpańskich kredytów hipotecznych dla nierezydentów oraz licencji na wynajem turystyczny w Andaluzji.