Najlepsze obszary na Costa del Sol dla kupujących z Holandii i Belgii
Kupujący z Holandii i Belgii poruszają się swobodnie po UE, więc Costa del Sol nie wymaga wizy, jedynie NIE, a w przypadku dłuższych pobytów, certyfikatu rejestracji UE. Nowe nieruchomości obciążone są 10% IVA plus 1.2% AJD w Andaluzji, natomiast nieruchomości z rynku wtórnego – 7% ITP. Jako nierezydenci składacie Państwo co roku Modelo 210, a umowy z Holandią i Belgią zapobiegają podwójnemu opodatkowaniu Państwa hiszpańskiej nieruchomości.
Nabywcy z Holandii i Belgii stali się jedną z najbardziej aktywnych grup zagranicznych na Costa del Sol i łatwo zrozumieć dlaczego. Jako obywatele UE cieszą się pełną swobodą przemieszczania się, więc nie jest wymagana złota wiza ani zezwolenie na pobyt, aby posiadać tutaj dom; hiszpański numer podatkowy (NIE) wystarczy do zakupu, a unijny certyfikat rejestracyjny jest potrzebny tylko wtedy, gdy spędzisz w Hiszpanii jednorazowo więcej niż trzy miesiące. Ten przewodnik przedstawia najlepsze obszary na Costa del Sol dla kupujących z Holandii i Belgii, a także podatki od zakupu, roczne i wyjazdowe, które każdy nierezydent UE powinien zrozumieć przed podpisaniem umowy.
Praktyczną podstawą jest łączność. Lotnisko Malaga-Costa del Sol jest czwartym najbardziej ruchliwym lotniskiem w Hiszpanii, obsługującym około 275 tras w 2024 roku, z Amsterdamem i Brukselą wśród miast oferujących najwięcej miejsc, więc długi weekend w Twoim hiszpańskim domu jest naprawdę realistyczny przez cały rok. 10
Dlaczego Costa del Sol odpowiada nabywcom z Holandii i Belgii
Poza lotami, atrakcyjność wynika z łagodnego zimowego klimatu, ugruntowanej społeczności północnoeuropejskiej, języka angielskiego i coraz częściej holenderskiego używanego na całym wybrzeżu, oraz szerokiego rynku nowo budowanych nieruchomości od Manilvy na zachodzie po Nerję na wschodzie. Ponieważ Belgia i Holandia należą do UE i EOG, nabywcy są tu traktowani jako nierezydenci UE dla celów hiszpańskiego podatku, co ma znaczenie: ustala to stawkę podatku dochodowego na niższym poziomie 19%, a nie 24% stosowanym wobec właścicieli spoza UE. 3
Najlepsze obszary na Costa del Sol, według profilu nabywcy
Nie ma jednego najlepszego miasta: właściwy obszar zależy od budżetu, tego, czy dom ma służyć stylowi życia, czy dochodowi z wynajmu, oraz ile szumu chcesz. Oto jak wybrzeże rozkłada się dla nabywców z Holandii i Belgii.
Marbella i Benahavis: luksusowy styl życia i wartość odsprzedaży
Marbella pozostaje punktem odniesienia dla luksusowych nieruchomości, golfa i kosmopolitycznego tłumu, a Benahavis za nią oferuje zamknięte osiedla willowe i widoki na góry. Ceny są najwyższe na wybrzeżu, ale także płynność jest wysoka, gdy przyjdzie czas na sprzedaż. W przypadku wynajmu, dobrze zarządzane nieruchomości w Marbelli zazwyczaj wykazują rentowność brutto od około 3.5% do 5.5% przy wynajmach długoterminowych i od 6% do 9% przy dobrze prowadzonych wynajmach krótkoterminowych. 1112
Estepona i Nowa Złota Mila: wartość z potencjałem wzrostu
Estepona odnowiła swoje stare miasto i dodała falę nowoczesnych, nowo wybudowanych osiedli wzdłuż Nowej Złotej Mili. Zazwyczaj oferuje wyższe zyski niż Marbella za niższą cenę zakupu, w regionie od 5.5% do 7.5% brutto, co czyni ją ulubionym miejscem inwestorów z Belgii i Holandii, którzy chcą wzrostu kapitału plus dochodu z wynajmu. 12
Fuengirola, Benalmadena i Mijas: codzienna wygoda życia
Ten centralny odcinek oferuje prawdziwe całoroczne życie miejskie, długą promenadę, pociąg podmiejski Cercanias do Malagi i bardziej przystępne cenowo apartamenty. Jest odpowiedni dla nabywców, którzy szukają łatwej bazy wakacyjnej lub stałego dochodu z długoterminowego wynajmu, a nie prestiżowej nieruchomości.
Malaga miasto i wschodnie wybrzeże: kultura i popyt na wynajem
Miasto Malaga rozwinęło się w centrum kulturalne i technologiczne z silnym popytem turystycznym i długoterminowym na wynajem, podczas gdy Nerja i Axarquia na wschodzie zachowują spokojniejszy, bardziej tradycyjny andaluzyjski charakter. Malaga odpowiada nabywcom, którzy cenią udogodnienia miejskie i bliskość lotniska; wschód odpowiada tym, którzy szukają autentyczności i niższych cen.
Daleki zachód: Manilva, Casares i Sotogrande
Na zachód od Estepony, Manilva i Casares oferują jedne z najlepiej wycenionych nowo budowanych nieruchomości na wybrzeżu, a sąsiednie Sotogrande wnosi prestiż polo, przystani jachtowej i szkół międzynarodowych w najwyższym segmencie. To tutaj świadomi cen nabywcy z Holandii i Belgii często znajdują najwięcej domu za swoje pieniądze.
Co płacisz w podatkach przy zakupie
Pierwsza decyzja dotyczy nieruchomości nowo budowanej w porównaniu do odsprzedaży, ponieważ są one opodatkowane na zupełnie innych podstawach i nigdy nie płacisz obu. Nowy dom kupiony bezpośrednio od dewelopera podlega 10% IVA (VAT) plus 1.2% podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD) w Andaluzji, co daje łącznie 11.2% ceny. 45 Nieruchomość z odsprzedaży podlega natomiast podatkowi od przeniesienia własności (ITP), który Andaluzja nalicza w stałej wysokości 7%, z obniżonymi stawkami dla nieruchomości o niższej wartości. 45
| Element kosztu | Nowo budowana (od dewelopera) | Odsprzedaż (sprzedawca prywatny) |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu | 10% IVA + 1.2% AJD | 7% ITP |
| Notariusz i Księgi Wieczyste | Zazwyczaj 1% do 2% łącznie | Zazwyczaj 1% do 2% łącznie |
| Koszty prawne | Około 1% plus IVA | Około 1% plus IVA |
| Realistyczna suma całkowita oprócz ceny | Około 12% do 14% | Około 9% do 10% |
Zasadniczo, należy zaplanować budżet w wysokości około 12% do 14% ponad cenę nieruchomości nowo budowanej i około 9% do 10% w przypadku odsprzedaży, po doliczeniu kosztów notarialnych, ksiąg wieczystych i prawnych. 45 Przy zakupie z planu sprawdź, czy płatności etapowe dewelopera są gwarantowane bankowo zgodnie z Ley 57/68, co chroni pieniądze, które wpłacasz przed ukończeniem budowy.
Roczne i wyjazdowe podatki jako nierezydent
Posiadanie hiszpańskiego domu wiąże się z dwoma oddzielnymi, powtarzającymi się zobowiązaniami. Pierwszym jest IBI, lokalny podatek komunalny naliczany przez urząd miasta od wartości katastralnej. Drugim jest IRNR, podatek dochodowy od nierezydentów, składany na Modelo 210 w Agencia Tributaria; oba są niezależne i opłacenie jednego nie pokrywa drugiego. 1
Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal pobiera podatek od domniemanego (imputowanego) dochodu. Podstawą opodatkowania jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, a właściciele z Holandii i Belgii płacą stawkę UE w wysokości 19% od tej podstawy. 3 Jeśli wynajmujesz dom, sam czynsz jest opodatkowany stawką 19%, a jako rezydenci UE możesz odliczyć dopuszczalne wydatki, takie jak IBI, opłaty wspólnotowe i odsetki od kredytu hipotecznego, czego nie mogą zrobić właściciele spoza UE. 1
Gdy w końcu sprzedasz nieruchomość, dzieją się dwie rzeczy. Kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i zapłacić je do urzędu skarbowego na Modelo 211 jako zaliczkę na Twój podatek od zysków kapitałowych; następnie rozliczasz faktyczny zysk na Modelo 210 i albo odzyskujesz nadpłatę, albo dopłacasz różnicę. 6 Zyski kapitałowe dla nierezydentów UE są opodatkowane stawką 19%. 1 Odrębnie, przy sprzedaży należy uiścić miejski podatek plusvalia od wzrostu wartości gruntu.
Finansowanie jako nabywca nierezydent UE
Nabywcy z Holandii i Belgii mogą pożyczać pieniądze od hiszpańskich banków, ale kredytowanie dla nierezydentów jest bardziej konserwatywne. Spodziewaj się maksymalnej wysokości kredytu do wartości nieruchomości wynoszącej około 60% do 70% ceny zakupu, co oznacza, że pozostałą kwotę plus wszystkie powyższe podatki i opłaty finansujesz z własnych oszczędności. 7 Stopy procentowe dla nierezydentów w 2025 roku zazwyczaj wahały się od około 3.5% do 5%, w zależności od kredytodawcy i Twojego profilu. 7 Wlicz do swoich kosztów podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) od aktu hipotecznego i rozpocznij składanie wniosku wcześnie, ponieważ weryfikacja dokumentacji nierezydentów trwa dłużej.
Podwójne opodatkowanie: jak Holandia i Belgia traktują Twój hiszpański dom
Kluczowym uspokojeniem dla nabywców jest to, że nie zostaniesz podwójnie opodatkowany tą samą nieruchomością. Zgodnie z hiszpańsko-holenderską umową podatkową, dochody i zyski z hiszpańskich nieruchomości są opodatkowane w Hiszpanii, a Holandia następnie udziela ulgi poprzez zwolnienie z progresją: aktywa są uwzględniane w Twojej holenderskiej pozycji w Box 3, ale proporcjonalne zwolnienie usuwa część, którą Hiszpania może opodatkować. 28 Belgia działa na tej samej zasadzie traktatowej w przypadku dochodów z nieruchomości położonych w Hiszpanii, zwalniając hiszpańskie dochody z nieruchomości z progresją, jednocześnie oczekując, że zgłosisz zagraniczny dom w swojej belgijskiej deklaracji. 9 Oba mechanizmy oznaczają, że Hiszpania opodatkowuje dom, a Twój kraj ojczysty unika ponownego naliczania podatku, choć obowiązek zgłaszania dochodów z całego świata w kraju pozostaje.
Praktyczne kwestie: NIE, szkoła i opieka zdrowotna
Każdy nabywca potrzebuje NIE, numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, przed podpisaniem aktu u notariusza; jest on również wymagany do kredytu hipotecznego, mediów i rozliczeń podatkowych. Rodziny przeprowadzające się znajdą szkoły międzynarodowe i dwujęzyczne skoncentrowane wokół Marbelli, Estepony, Sotogrande i Malagi, z których kilka realizuje brytyjskie lub międzynarodowe programy nauczania. W kwestii opieki zdrowotnej, jako obywatele UE zachowujesz swoje prawa z kraju ojczystego: krótkie wizyty są objęte Europejską Kartą Ubezpieczenia Zdrowotnego, a emeryci państwowi przenoszący się na stałe mogą zarejestrować się w hiszpańskiej publicznej opiece zdrowotnej za pomocą formularza S1, chociaż powinieneś potwierdzić swoje dokładne uprawnienia w swoim własnym krajowym urzędzie, zanim na tym polegać będziesz.
Aby uzyskać szczegółowe informacje dotyczące każdego etapu, zapoznaj się z naszymi towarzyszącymi przewodnikami dotyczącymi procesu zakupu nowo budowanej nieruchomości, podatków dla nierezydentów i Modelo 210, hiszpańskich kredytów hipotecznych dla nierezydentów oraz licencji na wynajem turystyczny w Andaluzji.
Najczęściej zadawane pytania
Czy holenderscy lub belgijscy kupujący potrzebują wizy lub złotej wizy, aby kupić nieruchomość na Costa del Sol?
Nie. Holandia i Belgia są państwami członkowskimi UE, więc ich obywatele korzystają ze swobody przemieszczania się i nie potrzebują wizy, aby kupić lub posiadać nieruchomość w Hiszpanii. Do zakupu potrzebny jest jedynie NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), a także zaświadczenie o rejestracji UE, jeśli przebywa się dłużej niż trzy miesiące. Należy pamiętać, że hiszpański program 'złotej wizy' został i tak zamknięty w 2025 roku, ale nigdy nie dotyczył obywateli UE.
Ile podatku płacę kupując nowy dom w Andaluzji?
Nowa nieruchomość kupiona od dewelopera podlega 10% IVA (VAT) plus 1.2% AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych), co daje łącznie 11.2% ceny. Po dodaniu opłat notarialnych, rejestru gruntów i prawnych, należy przeznaczyć około 12% do 14% dodatkowo do ceny zakupu. Nieruchomość z rynku wtórnego jest opodatkowana inaczej, 7% podatkiem od przeniesienia własności ITP, i nigdy nie płaci się zarówno IVA, jak i ITP w tej samej transakcji.
Czym jest Modelo 210 i czy muszę je składać, jeśli nieruchomość stoi pusta?
Modelo 210 to deklaracja podatkowa od dochodów nierezydentów (IRNR) składana w Agencia Tributaria. Tak, należy ją składać nawet jeśli dom stoi pusty: Hiszpania pobiera podatek od domniemanego dochodu w wysokości 1.1% wartości katastralnej (2%, jeśli wartość ta nie była weryfikowana od dziesięciu lat), a jako rezydent UE płaci się stawkę 19% od tej podstawy. Jest to oddzielny podatek od lokalnego podatku komunalnego IBI.
Czy będę opodatkowany dwukrotnie, w Hiszpanii i w kraju ojczystym?
Nie. Hiszpania ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zarówno z Holandią, jak i Belgią. Dochody i zyski z Twojej hiszpańskiej nieruchomości są opodatkowane w Hiszpanii, a Twój kraj ojczysty stosuje wówczas metodę wyłączenia z progresją, więc ten sam dochód z nieruchomości nie jest tam ponownie opodatkowany. Nadal musisz zadeklarować zagraniczną nieruchomość w swoim holenderskim lub belgijskim zeznaniu podatkowym, ale ulga zapobiega faktycznemu podwójnemu opodatkowaniu.
Co dzieje się pod względem podatkowym, gdy sprzedaję swoją nieruchomość na Costa del Sol?
Kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i wpłaca je do urzędu skarbowego na formularzu Modelo 211 jako zaliczkę na Twój podatek od zysków kapitałowych. Następnie deklarujesz rzeczywisty zysk na Modelo 210, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE, i albo odzyskujesz nadpłaconą zaliczkę, albo dopłacasz niedobór. Miejski podatek plusvalia od wzrostu wartości gruntu jest również należny po zakończeniu transakcji.
Czy mogę uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny jako nierezydent i ile mogę pożyczyć?
Tak. Hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom z UE, zazwyczaj do około 60% do 70% wartości kredytu do wartości nieruchomości, więc resztę oraz wszystkie koszty zakupu pokrywasz z oszczędności. Stopy procentowe dla nierezydentów w 2025 roku wahały się zazwyczaj od około 3.5% do 5%. Zacznij wcześnie, ponieważ formalności i weryfikacja dochodów trwają dłużej niż w przypadku rezydentów.
