Acquisto su progetto vs Rivendita: Vantaggi, Svantaggi e Tempistiche

Scegliere tra un immobile sulla carta (nuova costruzione, acquistato prima o durante la costruzione) e un immobile di rivendita (di seconda mano) è la prima grande decisione che la maggior parte degli acquirenti stranieri deve affrontare sulla Costa del Sol. Le due opzioni differiscono per le tasse che si pagano, le protezioni legali che si ricevono, le modalità di finanziamento dell’acquisto e, soprattutto, per i tempi. Questa guida confronta gli immobili sulla carta e quelli di rivendita sotto ogni aspetto pratico, in modo che tu possa decidere quale si adatta al tuo budget, alla tua pazienza e alla tua tolleranza al rischio. Tutti i dati riflettono la situazione in Andalusia per il 2026 e utilizzano i nomi ufficiali delle tasse spagnole, che manteniamo in spagnolo (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210) come li vedrai sui documenti.

Immobili sulla carta vs rivendita: le principali differenze

La distinzione più chiara è la tassazione. Una casa nuova di zecca venduta per la prima volta da un costruttore è una fornitura commerciale, quindi comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo più l’AJD (imposta di bollo, Actos Juridicos Documentados) all’1.2% in Andalusia ¹². Una casa di rivendita è un trasferimento privato, quindi invece dell’IVA si paga l’ITP (imposta di trasferimento, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) con un’aliquota fissa del 7% in Andalusia e nessun AJD separato ²³. In termini generali, un acquisto sulla carta è tassato all’11.2% e una rivendita al 7%, anche se altri costi riducono il divario.

La seconda distinzione è il tempo. Sulla carta significa acquistare principalmente basandosi su progetti, una casa campione e specifiche, per poi aspettare mesi o anni per le chiavi. Rivendita significa visionare l’immobile effettivo e, una volta completate le pratiche, concludere l’acquisto in poche settimane.

Acquisto sulla carta: pro, contro e tempistiche

Vantaggi dell’acquisto sulla carta

• I pagamenti a rate facilitano il flusso di cassa. Tipicamente si paga una quota di prenotazione, poi rate durante la costruzione, e infine il saldo al completamento, distribuendo la spesa (e l’IVA su di essa) lungo il periodo di costruzione anziché tutto in una volta.
• Condizioni pari al nuovo e garanzie. Le nuove costruzioni sono dotate di garanzie di costruzione previste dalla legge e di un’efficienza energetica moderna, quindi di solito non c’è nulla da ristrutturare.
• Scelta e personalizzazione. Acquistare in anticipo può significare una migliore selezione del terreno o del piano e, in alcuni complessi, la possibilità di scegliere le finiture.
• Potenziale crescita del capitale durante la costruzione se il mercato aumenta tra la prenotazione e il completamento, anche se questo non è mai garantito.

Svantaggi dell’acquisto sulla carta

• Imposta di acquisto più elevata (10% IVA + 1.2% AJD contro 7% ITP) ¹²³.
• Si acquista sulla base di progetti, quindi la casa finita può differire dalle aspettative per luce, vista o qualità delle finiture.
• Rischio di completamento e ritardi. I programmi di costruzione possono slittare, e il tuo denaro è impegnato prima che tu possa vedere il risultato.
• Tempistiche del mutuo. Un mutuante solitamente formalizzerà il prestito solo in prossimità del completamento, quindi nel frattempo dovrai finanziare tu stesso i pagamenti a rate.

Perché la protezione della caparra è importante nell’acquisto sulla carta

Poiché si versa denaro prima che la casa esista, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire i pagamenti a rate. Il quadro normativo di lunga data è la Ley 57/1968, in base alla quale i pagamenti anticipati devono essere depositati in un conto speciale garantito da una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, e gli acquirenti possono recuperare il 100% delle caparre più gli interessi legali se la casa non viene consegnata come da contratto ⁴. Insisti affinché ogni pagamento sia coperto da una garanzia individuale prima di trasferire i fondi, e fai in modo che un avvocato indipendente lo confermi per iscritto.

Tempistica tipica dell’acquisto sulla carta

1. Contratto di prenotazione e tariffa (immobile ritirato dal mercato).
2. Contratto preliminare di acquisto (contrato de compraventa) con il piano di pagamenti e la data di consegna.
3. Pagamenti a rate durante la costruzione, ciascuno coperto da una garanzia bancaria.
4. Licenza di Prima Occupazione (Licencia de Primera Ocupacion) rilasciata dal comune.
5. Completamento davanti a un notaio, saldo e tasse pagati, chiavi consegnate.

Acquisto di rivendita: pro, contro e tempistiche

Vantaggi della rivendita

• Tassa di acquisto inferiore al 7% ITP in Andalusia, senza AJD separata ²³.
• Quello che vedi è quello che ottieni. Visioni l’immobile reale, la sua luce effettiva, le viste e i vicini prima di impegnarti.
• Completamento più rapido. Una volta effettuati i controlli, puoi completare l’acquisto in settimane e trasferirti o affittare immediatamente.
• Comunità consolidate con giardini maturi, servizi funzionanti e uno storico delle spese condominiali conosciuto.

Svantaggi della rivendita

• Rischio sulle condizioni. Le proprietà più vecchie potrebbero necessitare di aggiornamenti, e i difetti sono un problema dell’acquirente, a meno che non siano stati dichiarati.
• Il valor de referencia può aumentare il tuo carico fiscale. L’ITP è calcolata sul valore più alto tra il prezzo pagato e il valor de referencia della Junta de Andalucia, quindi un prezzo di acquisto basso non significa sempre una bassa base imponibile ³.
• La ritenuta del 3% quando il venditore è non-residente. Se acquisti da un non-residente, tu (l’acquirente) devi trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Tributaria tramite Modelo 211 entro un mese, come acconto sull’IRNR del venditore (questo ti protegge, ma devi gestirlo correttamente) ¹.

Tempistica tipica della rivendita

1. Prenotazione, poi un contratto preliminare di acquisto con una caparra (comunemente intorno al 10%).
2. Due diligence legale: titolo, gravami, licenze, debiti condominiali e certificato energetico.
3. Completamento davanti a un notaio, con il saldo, l’ITP e le spese pagate.
4. ITP presentata e pagata entro 30 giorni di calendario dalla firma dell’atto notarile ³.

I costi oltre l’imposta principale

Qualunque opzione tu scelga, prevedi le spese extra che si applicano a entrambe. Le spese notarili e del Registro Fondiario sono regolate dalla legge e variano in base al prezzo (all’incirca da 600 a 1,200 euro ciascuna per una proprietà tra 200,000 e 500,000 euro) ⁵. Aggiungi le spese legali (tipicamente circa l’1% più IVA) e, se richiedi un prestito, i costi di apertura del mutuo e di valutazione. Come regola generale, prevedi circa il 13% – 15% del prezzo in tasse e spese per una nuova costruzione sulla carta e circa il 10% – 12% per una rivendita.

Anche il finanziamento differisce. Gli acquirenti non residenti possono solitamente ottenere prestiti fino a circa il 60% – 70% del prezzo o della valutazione, quindi dovresti prevedere una caparra maggiore di quella che un residente spagnolo necessiterebbe. Conferma in anticipo il rapporto esatto tra prestito e valore con il tuo mutuante, e consulta la nostra guida correlata sull’ottenimento di un mutuo come non residente.

Tasse continue: le stesse per entrambi una volta che si è proprietari

Dopo il completamento, i proprietari di immobili sulla carta e di rivendita sono tassati in modo identico. Ogni proprietario paga l’IBI annuale (l’imposta municipale sulla proprietà, stabilita da ogni comune come percentuale del valore catastale) e, se sei un non residente, devi presentare il Modelo 210 per l’IRNR ogni anno. Se l’immobile non è affittato, si paga l’imposta sul reddito imputato calcolata come 1.1% o 2% del valore catastale (1.1% se il valore catastale è stato rivisto negli ultimi dieci anni, altrimenti 2%), tassata al 19% per i residenti UE/SEE e al 24% per i residenti non-UE come i cittadini del Regno Unito ¹⁶. Il Modelo 210 per il reddito imputato viene presentato entro il 31 dicembre dell’anno successivo; il reddito da locazione viene dichiarato trimestralmente o annualmente a seconda delle circostanze ⁶. Quando eventualmente venderai, il venditore paga la plusvalia municipal sull’aumento del valore del terreno più eventuali imposte sulle plusvalenze, e se sei non residente la ritenuta del 3% si applicherà a te come venditore ¹. Per un quadro completo, consulta le nostre guide sulle tasse per i non residenti e sulla vendita di una proprietà sulla Costa del Sol.

Quindi, quale dovresti scegliere?

Scegli l’acquisto sulla carta se apprezzi le condizioni pari al nuovo, puoi aspettare il completamento, vuoi distribuire i pagamenti e ti senti a tuo agio con il rischio di costruzione supportato da una garanzia bancaria. Scegli la rivendita se vuoi vedere esattamente cosa stai acquistando, trasferirti rapidamente, pagare meno imposte di acquisto e preferisci una comunità consolidata. Nessuna delle due opzioni è universalmente più economica una volta che si considerano insieme tasse, condizioni, tempistiche e finanziamento. Qualunque cosa tu decida, nomina un avvocato spagnolo indipendente (mai uno raccomandato unicamente dal venditore o dal costruttore), ottieni il tuo NIE in anticipo e conferma ogni cifra per iscritto prima di trasferire denaro. Per i primi passi pratici, leggi le nostre guide su come ottenere il tuo NIE e aprire un conto bancario spagnolo, e sul processo di compravendita.

Questa guida fornisce informazioni generali, non consigli fiscali o legali. Le aliquote e le norme possono cambiare e le circostanze personali variano, quindi conferma la tua posizione con un avvocato o un consulente fiscale spagnolo qualificato prima di impegnarti.