Procura: Acquistare in Spagna Senza Volare

Acquistare una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol non richiede la vostra presenza fisica in Spagna il giorno del rogito. Una procura (in spagnolo, un poder notarial o poder de representacion) vi consente di nominare qualcuno di fiducia che agisca in vostro nome, affinché l’acquisto possa procedere mentre voi rimanete all’estero. Questa guida spiega come funziona una procura per gli acquirenti stranieri, come rilasciarne una dal vostro paese d’origine, cosa dovrebbe e non dovrebbe autorizzare, e come si inserisce tra i vostri altri obblighi come il NIE, l’IRNR e le tasse di compravendita.

Cos’è una procura e perché gli acquirenti a distanza ne usano una

Una procura è un documento notarile in cui voi (il mandante, o poderdante) autorizzate un’altra persona (il procuratore, o apoderado) a compiere specifici atti legali per vostro conto. In un acquisto immobiliare spagnolo il procuratore può ottenere il vostro NIE, aprire un conto bancario, firmare il contratto di caparra privato (contrato de arras), firmare l’atto pubblico (escritura publica) davanti al notaio, pagare le tasse di acquisto e registrare la proprietà presso il Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad). La Spagna è una giurisdizione notarile, quindi un acquisto è pienamente protetto solo una volta firmato come atto pubblico davanti a un notaio spagnolo e registrato ⁴.

Gli acquirenti a distanza utilizzano una procura per tre motivi: le date di completamento delle nuove costruzioni slittano e sono difficili da conciliare con i voli; il processo prevede diversi appuntamenti separati (NIE, banca, notaio, utenze) che raramente cadono nello stesso giorno; e rimuove la pressione di firmare un documento che cambia la vita in una lingua che potreste non leggere fluentemente. Il procuratore più comune e sicuro è il vostro avvocato indipendente, di lingua inglese, che ha doveri solo nei vostri confronti.

Procura speciale o procura generale

Non è necessario conferire un’autorità illimitata. Due forme sono comuni:

• Una procura speciale (poder especial), limitata a una transazione specifica. Elenca la proprietà specifica, il prezzo massimo e gli atti specifici consentiti. Questa è la scelta più sicura per un singolo acquisto.
• Una procura generale (poder general), che conferisce ampia autorità sulle vostre questioni spagnole. È conveniente se prevedete trattative continue, ma conferisce al procuratore molta più autonomia, quindi dovrebbe essere concessa solo a qualcuno di cui vi fidate pienamente.

Se state anche stipulando un mutuo spagnolo, notate che la firma di un atto di mutuo di solito richiede una procura esplicita e separata per contrarre un prestito e gravare la proprietà (un poder para hipoteca). Una procura generale per l’acquisto non lo copre automaticamente, quindi informate il vostro avvocato in anticipo se è coinvolto un prestito. I mutui per non residenti sulla Costa del Sol sono tipicamente offerti con rapporti prestito-valore inferiori rispetto a quelli per i residenti, quindi molti acquirenti stranieri completano l’acquisto come acquirenti in contanti e rifinanziano in seguito; questa è una pratica di mercato piuttosto che una norma legale ⁸.

Tre modi per rilasciare la procura dall’estero

Potete creare una procura spagnola valida senza mettere piede in Spagna. Ci sono tre percorsi.

1. Davanti a un notaio spagnolo. Se vi capita di visitare la Spagna brevemente, o di rilasciarla durante un viaggio precedente, un notaio spagnolo prepara e autentica l’atto direttamente. Questo è il metodo più semplice da usare perché è già in spagnolo e non necessita di legalizzazione.
2. Presso un consolato spagnolo nel vostro paese. I consolati spagnoli forniscono servizi notarili, inclusa la concessione di poteri di rappresentanza, per l’uso in Spagna ⁷. Il documento è rilasciato in spagnolo e non necessita di apostille perché è un atto ufficiale spagnolo. Gli appuntamenti possono richiedere tempo per essere ottenuti, quindi prenotate in anticipo.
3. Davanti a un notaio nel vostro paese. Il vostro notaio locale autentica la procura, dopodiché deve essere legalizzata per l’uso in Spagna. Per i paesi della Convenzione dell’Aia del 1961, la legalizzazione è fatta tramite l’Apostille (Apostilla de La Haya), un singolo certificato aggiunto dall’autorità competente nel vostro paese ⁵. Ha quindi bisogno di una traduzione giurata (traduccion jurada) in spagnolo da parte di un traduttore ufficiale. I paesi al di fuori della Convenzione dell’Aia richiedono invece la piena legalizzazione diplomatica.

Il vostro avvocato spagnolo dovrebbe redigere la formulazione esatta (in spagnolo, o bilingue) e inviarvela prima che firmiate, in modo che il notaio locale si limiti ad autenticare un testo concordato. Una procura redatta in modo impreciso all’estero può essere rifiutata dal notaio spagnolo o dal Registro della Proprietà, costringendovi a ricominciare da capo.

Autenticazione notarile a distanza tramite video in Spagna

La Spagna ha modernizzato il suo sistema notarile. La Legge 11/2023 ha introdotto gli atti notarili elettronici e la possibilità di rilasciare alcuni strumenti, incluse le procure, tramite videoconferenza sicura attraverso la piattaforma notarile ufficiale ². In pratica, la maggior parte degli acquirenti stranieri trova ancora più semplice utilizzare un consolato o un notaio locale più Apostille, e la disponibilità del percorso a distanza per i non residenti dovrebbe essere confermata con il vostro notaio prima di farvi affidamento. Consideratela un’opzione emergente, non una scorciatoia garantita.

Il NIE si applica ancora

Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero fiscale e di identificazione richiesto per firmare l’atto e pagare le tasse. Una procura ben redatta può autorizzare il vostro procuratore a richiedere il NIE per vostro conto, in modo da evitare un appuntamento consolare o di polizia solo per quel passo ⁶. Assicuratevi che la procura includa espressamente l’ottenimento del NIE, la sua richiesta alle autorità fiscali e la gestione con la polizia (Policia Nacional), altrimenti il procuratore potrebbe essere rifiutato. Consultate la guida correlata sull’ottenimento del NIE per la procedura completa.

Cosa gestisce il procuratore al rogito

Il giorno del rogito, il procuratore firma l’escritura publica davanti al notaio, consegna i fondi (di solito tramite bonifico bancario o assegno circolare concordato in anticipo), e si occupa dei passaggi di liquidazione successivi. Per una nuova costruzione, ciò include il pagamento dell’IVA e dell’Imposta di Bollo piuttosto che dell’imposta di trasferimento:

Poiché l’IVA e l’AJD sostituiscono l’ITP sulle nuove costruzioni, il vostro budget dovrebbe prevedere circa il 10% di IVA più circa l’1,2% di Imposta di Bollo sul prezzo di acquisto, più le spese notarili, di registro e legali, piuttosto che l’imposta di trasferimento sulla rivendita. Consultate le guide correlate sui costi di rogito e sull’acquisto su progetto per la ripartizione completa.

Salvaguardie sull’acquisto su progetto che il procuratore dovrebbe verificare

Se state acquistando su progetto e pagando rate a stati di avanzamento prima che la casa sia finita, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire tali pagamenti anticipati tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, una protezione che ha origine nella Ley 57/1968 ed è ora integrata nella legge edilizia (Ley de Ordenacion de la Edificacion) ⁹. Istruite il vostro procuratore o avvocato a ottenere e conservare il certificato di garanzia individuale per ogni pagamento che effettuate. Un acquirente a distanza si affida completamente al proprio rappresentante per questo controllo, quindi concordatelo per iscritto prima che qualsiasi denaro lasci il vostro conto.

Obblighi continui dopo aver posseduto la casa

Possedere sulla Costa del Sol comporta doveri ricorrenti che un buon avvocato può anche gestire. Come proprietario non residente presentate l’imposta sul reddito dei non residenti annuale (IRNR) sul Modelo 210. Laddove la proprietà è per vostro uso personale e non affittata, l’imposta è calcolata su un reddito imputato basato sul valore catastale; dove la affittate, siete tassati sul reddito da locazione. Le aliquote sono generalmente del 19% per i residenti dell’UE o SEE e del 24% per gli altri non residenti ¹. Separatamente, il comune riscuote l’imposta sulla proprietà IBI annuale, fissata localmente come percentuale del valore catastale. Se mai vendete come non residenti, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo alle autorità fiscali come acconto sull’imposta sulle plusvalenze ¹. Queste cifre dovrebbero essere confermate per l’anno della vostra transazione, poiché aliquote e soglie vengono riviste periodicamente.

Costi, salvaguardie e revoca della procura

Rilasciare una procura è poco costoso rispetto all’acquisto: una procura notarile è un atto breve, e l’Apostille e la traduzione giurata aggiungono modesti costi fissi. Tenete a mente tre salvaguardie. Preferite una procura speciale legata a una proprietà e a un prezzo massimo. Non rilasciate mai una procura al venditore, al costruttore o a un agente che agisce per loro, poiché ciò crea un chiaro conflitto di interessi. E ricordate che potete revocare la procura in qualsiasi momento davanti a un notaio (revocacion de poder); dite al vostro procuratore e al notaio competente se lo fate, perché una revoca vi protegge solo una volta che è stata correttamente notificata.

Usata correttamente, una procura trasforma un acquisto transfrontaliero in un processo gestibile e a distanza: il vostro avvocato indipendente ottiene il vostro NIE, verifica le garanzie sull’acquisto su progetto, firma l’atto e liquida le tasse, mentre voi seguite i progressi da casa. La chiave è mantenere l’autorità limitata, la formulazione redatta dalla vostra parte, e ogni cifra confermata per l’anno in cui effettuate il rogito.