Percorsi di residenza per acquirenti ad alto patrimonio netto del Golfo ed Extra-UE

I percorsi di residenza per acquirenti benestanti del Golfo e non-UE sono cambiati radicalmente nel 2025. Per un decennio, l’acquisto di una proprietà di 500.000 euro o più ha aperto una corsia preferenziale per la residenza spagnola tramite il visto per investitori. Quella porta è ora chiusa. Questa guida spiega cosa rimane aperto agli acquirenti emiratini e di altri paesi non-UE che puntano a una casa sulla Costa del Sol, come residenza e proprietà siano ora due cose separate, e il quadro fiscale (dall’IVA e AJD sull’acquisto a IRNR, IBI e il trattato Spagna-EAU) che regola un’acquisizione di alto valore lungo la costa dell’Andalusia.

La fine del visto d’oro: cosa è cambiato nel 2025

La Spagna ha abolito il suo visto di residenza per investitori (il “visto d’oro”) tramite la Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, pubblicata nel Boletin Oficial del Estado e in vigore dal 3 aprile 2025.¹ La misura ha rimosso l’intera via per investitori, inclusa la soglia di acquisto di proprietà che aveva attratto così tanti acquirenti del Golfo e internazionali. Chiunque detenga già un visto d’oro valido, o abbia fatto domanda prima della scadenza, mantiene i propri diritti e rinnova secondo le regole in vigore al momento del primo rilascio del permesso.¹ Per tutti gli altri, la semplice equazione di acquistare proprietà per ottenere la residenza non esiste più. L’accessibilità abitativa è stata la ragione dichiarata dal governo, data la concentrazione della domanda di acquisto estera nei mercati costieri e metropolitani.¹

Percorsi di residenza ancora aperti agli acquirenti non-UE

Un acquisto sulla Costa del Sol rimane pienamente possibile per gli acquirenti non-UE, e diversi percorsi di residenza continuano a servire i richiedenti benestanti che desiderano vivere in Spagna. Nessuno è legato a un investimento immobiliare, ma l’acquisto di una casa rafforza il caso pratico per stabilirsi.

Visto non-lucrativo (NLV)

Il visto non-lucrativo è adatto agli acquirenti che possono sostenersi con redditi passivi o capitali senza lavorare in Spagna. Il requisito finanziario è fissato al 400% dell’IPREM. Con l’IPREM mantenuto a 600 euro al mese per il 2026, ciò significa circa 2.400 euro al mese, o circa 28.800 euro all’anno, per il richiedente principale, più ulteriori 600 euro al mese (7.200 euro all’anno) per ogni dipendente a carico.² La prova può provenire da pensioni, dividendi, redditi da locazione o risparmi sostanziosi. È una soluzione naturale per pensionati e investitori, anche se non consente l’impiego locale.

Visto per nomadi digitali (DNV)

Introdotto dalla legge spagnola sulle startup (Ley 28/2022), il visto per nomadi digitali consente a lavoratori remoti e freelance di vivere in Spagna pur lavorando per aziende o clienti con sede all’estero. La soglia di reddito è legata al 200% del salario minimo nazionale, che per il 2026 ammonta a circa 2.849 euro al mese (circa 34.188 euro all’anno), con importi aggiuntivi per i dipendenti a carico.³ Non più del 20% del reddito può provenire da fonti spagnole, e i richiedenti devono dimostrare una relazione professionale consolidata (generalmente almeno tre mesi con un datore di lavoro, o un anno per i lavoratori autonomi).³ Il DNV può essere richiesto presso un consolato o dall’interno della Spagna, dove viene concesso come permesso di residenza di tre anni.³

Altre vie di qualificazione

Gli acquirenti benestanti che intendono gestire o investire in un’attività spagnola possono considerare il permesso per professionisti altamente qualificati o la via imprenditoriale, entrambi anch’essi regolati dalla Ley 28/2022. Questi implicano un’autentica attività economica o un’offerta di lavoro piuttosto che un investimento immobiliare passivo, e vale la pena esplorarli con un avvocato specializzato in immigrazione laddove una family office o una società operativa facciano parte del piano.³

Acquistare senza risiedere: proprietà e il NIE

Dato che la residenza è ora disaccoppiata dall’acquisto, la maggior parte degli acquirenti del Golfo completerà un’acquisizione sulla Costa del Sol come non residenti. Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale richiesto per firmare l’atto, attivare le utenze e presentare le dichiarazioni dei redditi. La proprietà come non residente è semplice, ma comporta oneri fiscali spagnoli ricorrenti anche quando la casa viene utilizzata solo poche settimane all’anno, come indicato di seguito. Se in seguito trascorri più di 183 giorni all’anno in Spagna, diventi un residente fiscale spagnolo e il tuo reddito e patrimonio a livello mondiale rientrano nell’ambito di applicazione, il che è dove il trattato e la pianificazione della residenza contano.

Imposte sull’acquisto di una nuova costruzione sulla Costa del Sol

Una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore in Andalusia è tassata con IVA (VAT) più AJD (imposta di bollo), non l’imposta di trasferimento ITP che si applica alle proprietà di rivendita. L’aliquota IVA residenziale è del 10% a livello nazionale, e l’aliquota generale AJD dell’Andalusia è dell’1,2%.⁴ Si noti che la base imponibile è il maggiore tra il prezzo pagato o il valore di riferimento del Catasto (valor de referencia).⁴

In pratica, gli acquirenti dovrebbero prevedere un budget di circa il 13% al 15% in più rispetto al prezzo di acquisto per una nuova costruzione, una volta aggiunti i costi professionali.⁴ L’imposta di bollo sull’atto di mutuo è pagata dal mutuante, non dall’acquirente, a partire dal Real Decreto-ley 17/2018.⁴ Per un’analisi più dettagliata, consulta la nostra guida sui costi e le tasse di acquisto.

Imposte ricorrenti per i proprietari non residenti

Una volta che sei proprietario, si applicano tre obblighi annuali. La prima è l’IBI, l’imposta municipale sulla proprietà riscossa dal comune, generalmente tra circa lo 0,4% e l’1,1% del valore catastale a seconda del comune, e dovuta da chiunque possieda la proprietà il 1° gennaio.⁵ La seconda è l’IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti, presentata sul Modelo 210. Laddove la casa non sia affittata, la Spagna imputa un reddito presunto dell’1,1% o del 2% del valore catastale (a seconda di quando tale valore è stato rivisto l’ultima volta).⁶ Come residenti negli EAU e in altri paesi non-UE, gli acquirenti pagano l’aliquota non-UE del 24% sulla cifra lorda, senza deduzioni, e presentano la dichiarazione annualmente.⁶ Se la proprietà è affittata, lo stesso 24% si applica al reddito lordo da locazione per i proprietari non-UE (una sentenza del Tribunale Nazionale di luglio 2025 ha iniziato a contestare la posizione senza deduzioni, quindi richiedere una consulenza aggiornata).⁶ La terza è l’imposta sul patrimonio, trattata di seguito. Vedi anche le nostre guide sull’imposta sul reddito dei non residenti e sull’imposta sul patrimonio e di solidarietà.

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

L’Andalusia applica un’esenzione del 100% (bonificacion) sull’imposta regionale sul patrimonio, quindi né residenti né non residenti pagano l’Impuesto sobre el Patrimonio regionale sui beni nella regione.⁷ Tuttavia, un’integrazione nazionale, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, è stata concepita precisamente per raggiungere le grandi fortune nelle regioni che avevano eliminato l’imposta sul patrimonio. Si applica sopra una soglia di patrimonio netto di 3.000.000 euro, con aliquote dell’1,7% (da 3.000.000 a circa 5.347.998 euro), 2,1% (fino a circa 10.695.996 euro) e 3,5% oltre tale importo, con qualsiasi imposta regionale sul patrimonio pagata accreditata su di essa.⁸ Originariamente temporanea, è stata estesa a tempo indeterminato.⁸ Un’esenzione generale di 700.000 euro si applica alla base imponibile dell’imposta sul patrimonio sottostante, con un massimo di 300.000 euro di una residenza principale anch’essi esenti.⁹ I non residenti sono valutati per obbligo reale, il che significa che contano solo i beni situati in Spagna, quindi un portafoglio di altissimo valore sulla Costa del Sol può far scattare l’imposta di solidarietà. La portata precisa dell’imposta di solidarietà sui non residenti è dibattuta tra i consulenti, quindi un acquirente di alto valore dovrebbe confermare la propria esposizione prima dell’acquisto.⁸⁹

Vendita successiva: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende proprietà spagnole, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore.¹⁰ Il venditore presenta quindi il Modelo 210 entro quattro mesi per liquidare il guadagno effettivo, tassato al 19% per i residenti UE/SEE e al 24% per gli altri; se il 3% supera l’obbligazione reale, il saldo è rimborsabile, e in caso di perdita l’intera ritenuta può essere recuperata.¹⁰ La nostra guida sulle plusvalenze e la ritenuta del 3% copre i meccanismi per i venditori.

Il trattato fiscale Spagna-EAU

La Convenzione tra la Spagna e gli Emirati Arabi Uniti per evitare la doppia imposizione è entrata in vigore il 2 aprile 2007.¹¹ Risolve i conflitti di doppia residenza attraverso regole di tie-breaker in stile OCSE applicate in ordine: abitazione permanente, poi centro di interessi vitali, poi dimora abituale.¹¹ In modo cruciale per la proprietà, i guadagni dalla vendita di beni immobili (e il reddito da essi) rimangono imponibili nel paese in cui si trova la proprietà, quindi una casa sulla Costa del Sol è sempre sotto la portata fiscale spagnola indipendentemente dalla residenza negli EAU del proprietario.¹¹ Il trattato impedisce che lo stesso reddito venga tassato due volte, ma non esenta gli immobili situati in Spagna dall’imposta spagnola. Gli acquirenti emiratini che diventano residenti fiscali spagnoli dovrebbero confrontare attentamente la loro posizione con il trattato, poiché gli EAU non applicano imposte sul reddito personale e l’esito del tie-breaker può modificare materialmente il conto complessivo.

Finanziare un acquisto come non residente

Gli acquirenti non-UE possono ottenere mutui spagnoli, anche se i limiti del rapporto prestito/valore sono più rigidi rispetto ai residenti. Nel 2026, i mutuanti tipicamente limitano il prestito ai non residenti a circa il 50% al 60% del valore per i richiedenti non-UE (60% al 70% per gli acquirenti UE), il che significa che un consistente deposito in contanti più tutti i costi di transazione devono essere disponibili prima di rivolgersi a una banca.¹² I tassi fissi per gli acquirenti non-UE si attestavano approssimativamente tra il 4,3% e il 5,2% all’inizio del 2026.¹² Molti acquirenti del Golfo acquistano direttamente, ma un mutuo può essere uno strumento di pianificazione utile. Vedi la nostra guida sui mutui per non residenti per i criteri e la documentazione del mutuante.

Una nota sulla Legge Beckham

Gli acquirenti che assumono la residenza fiscale spagnola tramite un impiego qualificante possono optare per il regime speciale per impatriati noto come Legge Beckham: un’aliquota fissa del 24% sul reddito di fonte spagnola fino a 600.000 euro per sei anni fiscali, con la maggior parte dei redditi esteri fuori dall’ambito spagnolo e l’imposta sul patrimonio limitata ai beni spagnoli.¹³ L’idoneità richiede di non essere stati residenti fiscali spagnoli nei cinque anni precedenti e generalmente un trasferimento basato sul lavoro, quindi si adatta a un trasferimento di dirigenti piuttosto che a un acquirente di proprietà puramente passivo.¹³ Vale la pena considerare laddove l’occupazione o un profilo di fondatore di startup facciano parte del trasferimento.

Il titolo per gli acquirenti benestanti del Golfo e non-UE è semplice: una casa sulla Costa del Sol è ancora uno degli asset di stile di vita e investimento più attraenti d’Europa, ma non viene più fornita con la residenza annessa. Pianifica il percorso di residenza e la struttura fiscale come decisioni separate e deliberate, e richiedi una consulenza legale e fiscale spagnola qualificata prima di firmare.