Kredyty hipoteczne dla irlandzkich nabywców w Hiszpanii

Zakup nieruchomości na Costa del Sol jest w zasięgu ręki dla irlandzkich nabywców, a jej finansowanie jest prostsze niż wielu oczekuje. Jako obywatele Unii Europejskiej, irlandzcy nabywcy nie napotykają żadnych dodatkowych ograniczeń, które dotyczą niektórych obywateli spoza UE, a hiszpańskie banki aktywnie udzielają pożyczek nierezydentom. Ten przewodnik po kredytach hipotecznych dla irlandzkich nabywców w Hiszpanii omawia, ile można pożyczyć, wymagane dokumenty, rzeczywiste koszty zakupu nowej nieruchomości w Andaluzji oraz w jaki sposób irlandzko-hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania chroni przed podwójnym opodatkowaniem.

Czy irlandzcy nabywcy mogą uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny?

Tak. Obywatele irlandzcy są traktowani jako kredytobiorcy będący nierezydentami z UE, co jest najbardziej korzystną kategorią nierezydentów. Hiszpańscy pożyczkodawcy oceniają Twoje dochody, istniejące zadłużenie i historię kredytową podobnie jak bank irlandzki, ale udzielają kredytu w oparciu o hiszpańską wycenę nieruchomości i stosują własne limity kredytowe dla nierezydentów. Nie potrzebujesz hiszpańskiego zezwolenia na pobyt, aby pożyczyć, i nie musisz przenosić swojego wynagrodzenia do Hiszpanii.

Jedynym dokumentem, bez którego nie można się obejść, jest NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca wymagany do kredytu hipotecznego, aktu notarialnego i każdego zeznania podatkowego. Wcześniejsze ubieganie się o NIE jest omówione w naszym osobnym przewodniku dotyczącym uzyskania NIE.

Ile możesz pożyczyć? Limity LTV dla nierezydentów

Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) to część ceny nieruchomości, którą bank jest skłonny pożyczyć. Dla nierezydentów hiszpańskie banki zazwyczaj ograniczają kredytowanie do 60% do 70% wartości nieruchomości, przy czym 70% jest zarezerwowane dla najmocniejszych profili dochodowych ¹². Jest to niższe niż 80% powszechnie dostępne dla hiszpańskich rezydentów w przypadku głównego miejsca zamieszkania ¹.

Dwa punkty mają znaczenie dla Twojego budżetu:

• Bank udziela kredytu na niższą z wartości: ceny zakupu lub własnej wyceny (tasacion). Jeśli wycena jest niższa od ceny, Twój depozyt wzrasta, aby pokryć różnicę ¹.
• Podatki i opłaty nie są finansowane. Około 11-13% kosztów zakupu (patrz poniżej) jest płacone gotówką, oprócz Twojego depozytu.

W praktyce irlandzki nabywca domu o wartości 400,000 euro powinien zaplanować około 30-40% ceny w gotówce: depozyt w wysokości 120,000 do 160,000 euro plus podatki i opłaty związane z zakupem ¹.

Stopy procentowe i rodzaje kredytów hipotecznych

Hiszpańskie kredyty hipoteczne dla nierezydentów są dostępne jako o stałej stopie procentowej, zmiennej (opartej na 12-miesięcznym Euribor) lub mieszanej. Stałe stopy procentowe zapewniają pewność płatności i są popularne wśród nabywców zagranicznych; ceny dla nierezydentów są generalnie nieco wyższe niż stawki dla rezydentów i zależą od Twojego profilu, LTV i okresu kredytowania ²⁶. Okresy kredytowania zazwyczaj wynoszą od 20 do 25 lat, często z ograniczeniem wieku (często około 75 lat) na koniec okresu kredytowania ²⁶. Ponieważ stopy procentowe się zmieniają, zawsze potwierdź aktualną ofertę na piśmie przed podjęciem zobowiązania; wskazujemy tutaj orientacyjne przedziały stóp procentowych, a nie ich stałe wartości.

Dokumenty potrzebne irlandzkiemu wnioskodawcy

Banki chcą widzieć stabilny, możliwy do udokumentowania dochód. Typowe wymagania dla irlandzkiego wnioskodawcy zatrudnionego na PAYE lub samozatrudnionego to:

• Paszport i NIE
• Ostatnie odcinki wypłat i irlandzka umowa o pracę, lub dwa do trzech lat sprawozdań finansowych i deklaracji podatkowych (Revenue returns) w przypadku samozatrudnienia ²⁶
• Wyciągi bankowe z sześciu miesięcy
• Ostatnie zaświadczenie z urzędu skarbowego (Revenue statement) lub zeznanie podatkowe pokazujące zadeklarowany dochód
• Dowód istniejących kredytów i wydatków (hiszpańscy kredytodawcy zazwyczaj oczekują, że całkowite spłaty zadłużenia będą poniżej około 30-35% dochodu netto) ²⁶

Dokumenty w języku angielskim są zazwyczaj akceptowane przez międzynarodowe działy hipoteczne, chociaż niektóre oddziały wymagają przysięgłego tłumaczenia na język hiszpański.

Kto ponosi które koszty kredytu hipotecznego

Od czasu wejścia w życie hiszpańskiej ustawy hipotecznej (Ley 5/2019) kredytodawca, a nie kredytobiorca, ponosi opłaty notarialne i opłaty za wpis do księgi wieczystej dotyczące aktu hipotecznego oraz podatek Actos Juridicos Documentados (AJD) od samego kredytu ⁴⁷. Kredytobiorcy pozostają dwa główne koszty związane z kredytem hipotecznym:

• Wycena nieruchomości (tasacion), zazwyczaj od 300 do 700 euro, opłacana przez Ciebie ⁷.
• Wszelkie opłaty produktowe pobierane przez bank, takie jak opłata za aranżację lub opłata początkowa, które podlegają negocjacjom ⁷.

Należy pamiętać, że ta ulga w AJD dotyczy wyłącznie aktu hipotecznego. AJD od zakupu nowej nieruchomości to oddzielny podatek, który nadal płacisz (patrz następna sekcja).

Podatki od zakupu nowej nieruchomości na Costa del Sol

Ponieważ Costa del Sol znajduje się w Andaluzji, są to podatki, które mają zastosowanie do zupełnie nowego domu kupionego od dewelopera:

Zatem podatek od nowej nieruchomości w Andaluzji wynosi około 11.2% ceny. Dodaj opłaty notarialne, za wpis do księgi wieczystej i gestorię za akt zakupu plus opłaty prawne, a całkowite koszty zakupu zazwyczaj wynoszą około 11-13% ceny. (W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego płaci się podatek od przeniesienia własności ITP, a nie IVA i AJD; jest to omówione w naszym przewodniku po podatkach i kosztach zakupu nieruchomości.)

Te podatki od zakupu są niezależne od kredytu hipotecznego i są należne przy finalizacji transakcji, dlatego muszą być opłacone gotówką wraz z depozytem.

Roczne i własnościowe podatki do uwzględnienia w budżecie

Posiadanie hiszpańskiego domu wiąże się z rocznymi zobowiązaniami, których spełnienia oczekują kredytodawcy:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny gminny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy ratusz jako procent wartości katastralnej.
• Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR), składany na Modelo 210. Jako rezydent UE jesteś opodatkowany stawką 19% [2 (AEAT)]⁹. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal pobiera podatek od domniemanego (przypisanego) dochodu w wysokości 1.1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, kiedy ta wartość była ostatnio zmieniana, składany rocznie ². Jeśli wynajmujesz dom, właściciele z UE/EOG płacą 19% od zysku z wynajmu i, w przeciwieństwie do właścicieli spoza UE, mogą odliczyć dozwolone wydatki ².

Nasz dedykowany przewodnik po Modelo 210 i podatku dochodowym od nierezydentów szczegółowo omawia proces składania.

Irlandzko-hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

Irlandzcy nabywcy są chronieni Konwencją między Irlandią a Królestwem Hiszpanii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, podpisaną w Madrycie 10 lutego 1994 roku i obowiązującą na mocy prawa irlandzkiego ³. Zgodnie z traktatem, dochody i zyski z nieruchomości hiszpańskich podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii, a Irlandia następnie udziela ulgi z tytułu zapłaconego hiszpańskiego podatku, tak aby ten sam dochód nie był opodatkowany dwukrotnie ³. W praktyce najpierw składasz deklarację i płacisz w Hiszpanii (za pośrednictwem Modelo 210), a następnie zgłaszasz to irlandzkiemu urzędowi skarbowemu (Irish Revenue) i ubiegasz się o ulgę z tytułu hiszpańskiego podatku. Ponieważ osobiste okoliczności są różne, potwierdź swoją sytuację z księgowym zaznajomionym z oboma systemami.

Późniejsza sprzedaż: 3% zatrzymania

Zaplanuj swoje wyjście, zanim kupisz. Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria na Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca; jest to zaliczka na podatek od zysków kapitałowych ². Sprzedający następnie składa Modelo 210, aby rozliczyć ostateczny rachunek (zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stawką 19%) i odzyskuje wszelkie nadpłaty, jeśli 3% przekroczy rzeczywiste zobowiązanie ⁹. Zachowaj każdą fakturę za ulepszenia, ponieważ zmniejszają one podstawę opodatkowania.

Praktyczne kroki dla irlandzkich nabywców

1. Złóż wniosek o NIE wcześnie, w Irlandii w konsulacie Hiszpanii lub w Hiszpanii.
2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową, aby znać swój rzeczywisty budżet przed rezerwacją.
3. Otwórz hiszpańskie konto bankowe na depozyt, polecenia zapłaty i IBI.
4. Zleć niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi (nie prawnikowi dewelopera) przeprowadzenie weryfikacji i zajęcie się aktem.
5. Zaplanuj 30-40% ceny w gotówce: depozyt plus 11-13% kosztów.
6. Zarejestruj się do składania Modelo 210 od pierwszego roku posiadania nieruchomości.

Dzięki statusowi obywatela UE, ugruntowanym relacjom bankowym i ochronie traktatowej, irlandzcy nabywcy należą do najlepiej usytuowanych zagranicznych nabywców na Costa del Sol. Kluczem jest przygotowanie NIE, kredytu hipotecznego i gotówki na podatki przed podpisaniem umowy.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stawki i przepisy ulegają zmianie; przed podjęciem zobowiązań zweryfikuj aktualne dane w swoim banku, u prawnika i w Agencia Tributaria.