Kredyty hipoteczne dla irlandzkich nabywców w Hiszpanii

Kupno nieruchomości na Costa del Sol jest w zasięgu ręki dla irlandzkich nabywców, a finansowanie jest prostsze niż wielu się spodziewa. Jako obywatele Unii Europejskiej, irlandzcy nabywcy nie napotykają żadnych dodatkowych ograniczeń, które dotyczą niektórych obywateli spoza UE, a hiszpańskie banki aktywnie udzielają pożyczek nierezydentom. Ten przewodnik dotyczący kredytów hipotecznych dla irlandzkich nabywców w Hiszpanii omawia, ile możesz pożyczyć, wymagane dokumenty, rzeczywiste koszty zakupu nowo wybudowanego domu w Andaluzji oraz jak irlandzko-hiszpańska umowa podatkowa chroni Cię przed podwójnym opodatkowaniem.

Czy irlandzcy nabywcy mogą uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny?

Tak. Obywatele irlandzcy są traktowani jako nierezydenci z UE ubiegający się o kredyt, co jest najkorzystniejszą kategorią nierezydentów. Hiszpańscy kredytodawcy oceniają Twój dochód, istniejące zadłużenia i historię kredytową podobnie jak irlandzki bank, ale udzielają pożyczek na podstawie hiszpańskiej wyceny nieruchomości i stosują własne limity kredytowania dla nierezydentów. Nie potrzebujesz rezydencji hiszpańskiej, aby zaciągnąć pożyczkę, i nie musisz przenosić swojego wynagrodzenia do Hiszpanii.

Jedynym dokumentem, bez którego nie możesz kontynuować, jest NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca, wymagany do kredytu hipotecznego, aktu notarialnego i każdego zeznania podatkowego. Wcześniejsze złożenie wniosku o NIE jest omówione w naszym osobnym przewodniku dotyczącym uzyskania NIE.

Ile możesz pożyczyć? Limity LTV dla nierezydentów

Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) to część ceny nieruchomości, którą bank jest skłonny pożyczyć. Dla nierezydentów hiszpańskie banki zazwyczaj ograniczają kredytowanie do 60% do 70% wartości wyceny, przy czym 70% jest zarezerwowane dla najsilniejszych profili dochodowych ¹². Jest to niższe niż 80% powszechnie dostępne dla rezydentów hiszpańskich na główny dom ¹.

Dwa punkty mają znaczenie dla Twojego budżetu:

• Bank udziela pożyczki na niższej z wartości: ceny zakupu lub własnej wyceny (tasacion). Jeśli wycena jest niższa niż cena, Twój depozyt wzrasta, aby pokryć różnicę ¹.
• Podatki i opłaty nie są finansowane. Około 11-13% kosztów zakupu (patrz poniżej) jest płacone gotówką oprócz Twojego depozytu.

W praktyce irlandzki nabywca domu za 400 000 euro powinien zaplanować około 30-40% ceny w gotówce: depozyt w wysokości 120 000 do 160 000 euro plus podatki i opłaty związane z zakupem ¹.

Stopy procentowe i rodzaje kredytów hipotecznych

Hiszpańskie kredyty hipoteczne dla nierezydentów występują jako stałe oprocentowanie, zmienne (wyceniane na podstawie 12-miesięcznego Euriboru) lub mieszane. Stałe stopy procentowe zapewniają pewność płatności i są popularne wśród nabywców zagranicznych; oprocentowanie dla nierezydentów jest zazwyczaj nieco wyższe niż stawki dla rezydentów i zależy od Twojego profilu, LTV i okresu kredytowania ²⁶. Okresy kredytowania zazwyczaj wynoszą od 20 do 25 lat, często z limitem wieku (często około 75 lat) do końca kredytu ²⁶. Ponieważ stopy procentowe zmieniają się, zawsze potwierdź aktualną ofertę na piśmie przed zobowiązaniem się; wskazujemy tutaj aktualne zakresy stawek, zamiast je ustalać.

Dokumenty potrzebne irlandzkiemu wnioskodawcy

Banki chcą zobaczyć stabilny, możliwy do udowodnienia dochód. Typowe wymagania dla irlandzkiego wnioskodawcy zatrudnionego na etacie (PAYE) lub samozatrudnionego to:

• Paszport i NIE
• Ostatnie odcinki wypłat i irlandzka umowa o pracę, lub dwa do trzech lat sprawozdań finansowych i deklaracji podatkowych (Revenue returns) w przypadku samozatrudnienia ²⁶
• Wyciągi bankowe z ostatnich sześciu miesięcy
• Ostatnie oświadczenie urzędu skarbowego (Revenue statement) lub zeznanie podatkowe wykazujące zadeklarowany dochód
• Dowód istniejących kredytów i wydatków (hiszpańscy kredytodawcy zazwyczaj oczekują, że całkowite spłaty zadłużenia będą poniżej około 30-35% dochodu netto) ²⁶

Dokumenty w języku angielskim są zazwyczaj akceptowane przez międzynarodowe działy kredytów hipotecznych, chociaż niektóre oddziały proszą o przysięgłe tłumaczenie na język hiszpański.

Kto pokrywa które koszty kredytu hipotecznego

Odkąd weszła w życie hiszpańska ustawa hipoteczna (Ley 5/2019), kredytodawca, a nie kredytobiorca, pokrywa opłaty notarialne i wieczysto-księgowe za akt hipoteczny oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) od samego kredytu ⁴⁷. Kredytobiorcy pozostają dwa główne koszty kredytu hipotecznego:

• Wycena nieruchomości (tasacion), zazwyczaj od 300 do 700 euro, płacona przez Ciebie ⁷.
• Wszelkie opłaty za produkty pobierane przez bank, takie jak opłata za uruchomienie lub otwarcie kredytu, które podlegają negocjacji ⁷.

Należy pamiętać, że ta ulga w AJD dotyczy wyłącznie aktu hipotecznego. AJD od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego to oddzielny podatek, który nadal płacisz (patrz następna sekcja).

Podatki od zakupu nowego budownictwa na Costa del Sol

Ponieważ Costa del Sol leży w Andaluzji, oto podatki, które mają zastosowanie do zupełnie nowego domu kupionego od dewelopera:

Tak więc podatek od nowego budownictwa w Andaluzji wynosi około 11.2% ceny. Dodaj opłaty notarialne, wieczysto-księgowe i gestoria za akt zakupu plus opłaty prawne, a całkowite koszty zakupu zazwyczaj wynoszą około 11-13% ceny. (Nieruchomość z rynku wtórnego zamiast tego płaci podatek od przeniesienia własności (ITP), a nie IVA i AJD; jest to omówione w naszym przewodniku po podatkach i kosztach zakupu nieruchomości.)

Te podatki od zakupu są oddzielne od kredytu hipotecznego i są płatne przy zakończeniu transakcji (completion), dlatego muszą być pokryte gotówką wraz z depozytem.

Roczne podatki i podatki od własności, które należy uwzględnić w budżecie

Posiadanie hiszpańskiego domu tworzy roczne zobowiązania, których spłacania oczekują kredytodawcy:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny miejski podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy ratusz jako procent wartości katastralnej.
• Podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR), składany na Modelo 210. Jako rezydent UE jesteś opodatkowany stawką 19% [2 (AEAT)]⁹. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal pobiera podatek od domniemanego (imputowanego) dochodu w wysokości 1.1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, kiedy wartość ta była ostatnio korygowana, składany corocznie ². Jeśli wynajmujesz dom, właściciele z UE/EOG płacą 19% od zysku z wynajmu i, w przeciwieństwie do właścicieli spoza UE, mogą odliczyć dozwolone wydatki ².

Nasz dedykowany przewodnik po Modelo 210 i podatku dochodowym dla nierezydentów szczegółowo omawia składanie zeznania.

Irlandzko-hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

Irlandzcy nabywcy są chronieni przez Konwencję między Irlandią a Królestwem Hiszpanii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, podpisaną w Madrycie 10 lutego 1994 r. i obowiązującą na mocy prawa irlandzkiego ³. Zgodnie z umową, dochody i zyski z nieruchomości hiszpańskich podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii, a Irlandia następnie zalicza zapłacony podatek hiszpański, aby ten sam dochód nie był opodatkowany dwukrotnie ³. W praktyce najpierw składasz i płacisz w Hiszpanii (za pośrednictwem Modelo 210), a następnie zgłaszasz to do irlandzkiego urzędu skarbowego (Irish Revenue) i ubiegasz się o ulgę z tytułu hiszpańskiego podatku. Ponieważ okoliczności osobiste różnią się, potwierdź swoją sytuację z księgowym zaznajomionym z oboma systemami.

Późniejsza sprzedaż: zatrzymanie 3%

Zaplanuj swoje wyjście, zanim kupisz. Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do Agencia Tributaria na Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca; jest to zaliczka na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych ². Sprzedający następnie składa Modelo 210, aby uregulować ostateczne rozliczenie (zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stawką 19%) i odzyskuje nadpłatę, jeśli 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie ⁹. Zachowaj każdą fakturę za ulepszenia, ponieważ zmniejszają one podstawę opodatkowania zysku.

Praktyczne kroki dla irlandzkich nabywców

1. Złóż wniosek o NIE wcześnie, w Irlandii w konsulacie hiszpańskim lub w Hiszpanii.
2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową (decision in principle), aby znać swój rzeczywisty budżet przed rezerwacją.
3. Otwórz hiszpańskie konto bankowe na depozyt, polecenia zapłaty i IBI.
4. Zleć niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi (nie dewelopera) przeprowadzenie weryfikacji i zajęcie się aktem.
5. Zaplanuj 30-40% ceny w gotówce: depozyt plus 11-13% kosztów.
6. Zarejestruj się do składania Modelo 210 od pierwszego roku posiadania nieruchomości.

Dzięki statusowi obywatela UE, ugruntowanym relacjom bankowym i ochronie wynikającej z umowy, irlandzcy nabywcy należą do najlepiej usytuowanych zagranicznych nabywców na Costa del Sol. Kluczem jest załatwienie NIE, kredytu hipotecznego i gotówki na podatki przed podpisaniem umowy.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i przepisy ulegają zmianom; zweryfikuj aktualne dane z bankiem, prawnikiem i Agencia Tributaria przed podjęciem zobowiązań.