Mutui per acquirenti irlandesi in Spagna

Acquistare sulla Costa del Sol è alla portata degli acquirenti irlandesi, e finanziarlo è più semplice di quanto molti si aspettino. In quanto cittadini dell’Unione Europea, gli acquirenti irlandesi non subiscono nessuna delle restrizioni aggiuntive che si applicano ad alcuni cittadini non-UE, e le banche spagnole concedono attivamente prestiti a non residenti. Questa guida ai mutui per gli acquirenti irlandesi in Spagna copre quanto si può prendere in prestito, la documentazione, i veri costi di acquisto di una nuova costruzione andalusa e come il trattato fiscale Irlanda-Spagna vi protegge dalla doppia imposizione.

Gli acquirenti irlandesi possono ottenere un mutuo spagnolo?

Sì. I cittadini irlandesi sono trattati come mutuatari non residenti dell’UE, che è la categoria non residente più favorevole. I prestatori spagnoli valutano il vostro reddito, i debiti esistenti e la storia creditizia proprio come farebbe una banca irlandese, ma concedono prestiti basandosi su una valutazione della proprietà spagnola e applicano i propri limiti di prestito per non residenti. Non è necessaria la residenza spagnola per ottenere un prestito, e non è necessario trasferire il proprio stipendio in Spagna.

L’unico documento senza il quale non potete procedere è un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale per stranieri richiesto per il mutuo, l’atto notarile e ogni dichiarazione fiscale. La richiesta anticipata del NIE è trattata nella nostra guida separata su come ottenere un NIE.

Quanto si può prendere in prestito? Limiti LTV per non residenti

Il rapporto prestito/valore (LTV) è la quota del prezzo dell’immobile che una banca presterà. Per i non residenti, le banche spagnole di solito limitano i prestiti al 60%–70% della valutazione, con il 70% riservato ai profili di reddito più solidi ¹². Questo è inferiore all’80% comunemente disponibile per i residenti spagnoli su una casa principale ¹.

Due punti sono importanti per il vostro budget:

• La banca concede il prestito sul minore tra il prezzo di acquisto o la propria valutazione (tasacion). Se la valutazione risulta inferiore al prezzo, il vostro acconto aumenta per coprire la differenza ¹.
• Tasse e commissioni non sono finanziate. Il circa 11-13% dei costi di acquisto (vedi sotto) viene pagato in contanti oltre al vostro acconto.

In pratica, un acquirente irlandese di una casa da 400.000 euro dovrebbe prevedere circa il 30-40% del prezzo in contanti: un acconto di 120.000 a 160.000 euro più tasse e commissioni di acquisto ¹.

Tassi di interesse e tipi di mutuo

I mutui spagnoli per non residenti sono a tasso fisso, variabile (prezzato sul Euribor a 12 mesi) o misto. I tassi fissi offrono certezza di pagamento e sono popolari tra gli acquirenti stranieri; la tariffazione per non residenti è generalmente un po’ più alta rispetto ai tassi per residenti e dipende dal vostro profilo, dall’LTV e dalla durata ²⁶. Le durate vanno comunemente da 20-25 anni, spesso con un limite di età (frequentemente intorno ai 75 anni) alla fine del prestito ²⁶. Poiché i tassi cambiano, confermate sempre l’offerta attuale per iscritto prima di impegnarvi; qui segnaliamo gli intervalli di tassi attuali piuttosto che fissarli.

Documenti necessari per un richiedente irlandese

Le banche vogliono vedere un reddito stabile e dimostrabile. I requisiti tipici per un richiedente irlandese PAYE o autonomo sono:

• Passaporto e NIE
• Buste paga recenti e il vostro contratto di lavoro irlandese, o due-tre anni di bilanci e dichiarazioni dei redditi (Revenue returns) se autonomi ²⁶
• Sei mesi di estratti conto bancari
• Una recente dichiarazione dei redditi (Revenue statement) o dichiarazione fiscale che mostri il reddito dichiarato
• Prova di prestiti esistenti e uscite (i prestatori spagnoli di solito vogliono che i rimborsi totali del debito siano inferiori a circa il 30-35% del reddito netto) ²⁶

I documenti in inglese sono generalmente accettati dalle sezioni mutui internazionali, anche se alcune filiali richiedono una traduzione giurata in spagnolo.

Chi paga quali costi del mutuo

Da quando è entrata in vigore la legge spagnola sui mutui (Ley 5/2019), il prestatore, non il mutuatario, paga le spese notarili e del Registro Immobiliare sull’atto di mutuo e l’imposta di bollo Actos Juridicos Documentados (AJD) sul prestito stesso ⁴⁷. Al mutuatario restano due principali costi del mutuo:

• La valutazione della proprietà (tasacion), tipicamente da 300 a 700 euro, pagata da voi ⁷.
• Eventuali commissioni sul prodotto addebitate dalla banca, come una commissione di istruttoria o di apertura, che sono negoziabili ⁷.

Si noti che questa agevolazione AJD si applica solo all’atto di mutuo. L’AJD sull’acquisto di una nuova costruzione è una tassa separata che si paga comunque (vedi sezione successiva).

Tasse di acquisto su una nuova costruzione della Costa del Sol

Poiché la Costa del Sol si trova in Andalusia, queste sono le tasse che si applicano a una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore:

Quindi la tassa su una nuova costruzione in Andalusia è di circa l’11.2% del prezzo. Aggiungete le spese notarili, del Registro Immobiliare e della gestoria per l’atto di acquisto più le spese legali, e i costi totali di acquisto si attestano solitamente intorno all’11-13% del prezzo. (Una casa di rivendita paga invece l’imposta di trasferimento ITP, non IVA e AJD; questo è trattato nella nostra guida alle tasse e ai costi di acquisto di una proprietà.)

Queste tasse di acquisto sono separate dal vostro mutuo e sono dovute al completamento, ed è per questo che devono essere finanziate in contanti insieme al deposito.

Tasse annuali e di proprietà da preventivare

Possedere una casa spagnola crea obblighi annuali che i prestatori si aspettano che voi adempiate:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): l’imposta municipale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune come percentuale del valore catastale.
• Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR), dichiarata sul Modelo 210. In quanto residente UE siete tassati al 19% [2 (AEAT)]⁹. Se non affittate la proprietà, la Spagna applica comunque un’imposta su un reddito presunto (imputato) dell’1.1% o del 2% del valore catastale, a seconda di quando tale valore è stato rivisto l’ultima volta, dichiarata annualmente ². Se affittate la casa, i proprietari UE/SEE pagano il 19% sul profitto da locazione e, a differenza dei proprietari non-UE, possono dedurre le spese ammissibili ².

La nostra guida dedicata al Modelo 210 e all’imposta sul reddito dei non residenti illustra la dichiarazione in dettaglio.

Il trattato sulla doppia imposizione Irlanda-Spagna

Gli acquirenti irlandesi sono protetti dalla Convenzione tra l’Irlanda e il Regno di Spagna per evitare la doppia imposizione, firmata a Madrid il 10 febbraio 1994 e in vigore tramite la legge irlandese ³. Ai sensi del trattato, i redditi e i guadagni derivanti da proprietà spagnole sono tassabili in Spagna, e l’Irlanda concede quindi un credito per l’imposta spagnola pagata in modo che lo stesso reddito non sia tassato due volte ³. In pratica, si dichiara e si paga prima in Spagna (tramite Modelo 210), quindi si dichiara al Fisco irlandese (Irish Revenue) e si richiede un’agevolazione per l’imposta spagnola. Poiché le circostanze personali variano, confermate la vostra posizione con un commercialista che conosca entrambi i sistemi.

Vendita successiva: la ritenuta del 3%

Pianificate la vostra uscita prima di acquistare. Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 entro un mese; questo è un anticipo sull’imposta sulle plusvalenze ². Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per saldare il conto finale (le plusvalenze dei non residenti sono tassate al 19%) e recupera l’eventuale eccedenza se il 3% supera l’effettiva imposta dovuta ⁹. Conservate ogni fattura per i miglioramenti, poiché riducono il guadagno imponibile.

Passi pratici per gli acquirenti irlandesi

1. Richiedete il vostro NIE in anticipo, in Irlanda presso il consolato spagnolo o in Spagna.
2. Ottenete una delibera di mutuo in linea di principio per conoscere il vostro vero budget prima di prenotare.
3. Aprite un conto bancario spagnolo per il deposito, gli addebiti diretti e l’IBI.
4. Incaricate un avvocato spagnolo indipendente (non quello del costruttore) per effettuare le verifiche e gestire l’atto.
5. Preventivate il 30-40% del prezzo in contanti: deposito più 11-13% di costi.
6. Registratevi per la dichiarazione del Modelo 210 dal vostro primo anno di proprietà.

Con lo status di cittadino UE, un consolidato rapporto bancario e la protezione del trattato, gli acquirenti irlandesi sono tra gli acquirenti stranieri meglio posizionati sulla Costa del Sol. La chiave è allineare il NIE, il mutuo e i contanti per le tasse prima di firmare.

Questa guida è a titolo informativo generale, non costituisce consulenza fiscale o legale. Tassi e regole cambiano; verificate le cifre attuali con la vostra banca, il vostro avvocato e l’Agencia Tributaria prima di impegnarvi.