Mutui per acquirenti irlandesi in Spagna

Acquistare sulla Costa del Sol è ben alla portata degli acquirenti irlandesi, e finanziarlo è più semplice di quanto molti si aspettino. In quanto cittadini dell’Unione Europea, gli acquirenti irlandesi non affrontano nessuna delle restrizioni aggiuntive che si applicano ad alcuni cittadini non comunitari, e le banche spagnole concedono attivamente prestiti ai non residenti. Questa guida ai mutui per gli acquirenti irlandesi in Spagna copre quanto si può prendere in prestito, la documentazione, i veri costi di acquisto su una nuova costruzione andalusa e come il trattato fiscale Irlanda-Spagna vi protegge dalla doppia imposizione.

Gli acquirenti irlandesi possono ottenere un mutuo spagnolo?

Sì. I cittadini irlandesi sono trattati come mutuatari non residenti dell’UE, che è la categoria di non residenti più favorevole. Gli istituti di credito spagnoli valutano il vostro reddito, i debiti esistenti e la storia creditizia proprio come farebbe una banca irlandese, ma concedono prestiti in base a una perizia immobiliare spagnola e applicano i propri limiti di prestito per non residenti. Non è necessario avere la residenza spagnola per ottenere un prestito e non è necessario trasferire il vostro stipendio in Spagna.

L’unico documento senza il quale non è possibile procedere è il NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale per stranieri richiesto per il mutuo, l’atto notarile e ogni dichiarazione fiscale. Richiedere il NIE in anticipo è trattato nella nostra guida separata per ottenere un NIE.

Quanto si può prendere in prestito? Limiti LTV per non residenti

Il Loan-to-value (LTV) è la quota del prezzo dell’immobile che una banca presterà. Per i non residenti, le banche spagnole in genere limitano i prestiti al 60% al 70% della perizia, con il 70% riservato ai profili di reddito più forti ¹². Questo è inferiore all’80% comunemente disponibile per i residenti spagnoli su una casa principale ¹.

Due punti sono importanti per il vostro budget:

• La banca presta sull’importo inferiore tra il prezzo di acquisto e la propria perizia (tasacion). Se la perizia risulta inferiore al prezzo, il vostro acconto aumenta per coprire il divario ¹.
• Le tasse e le commissioni non sono finanziate. Il circa 11-13% dei costi di acquisto (vedi sotto) viene pagato in contanti oltre al vostro acconto.

In pratica, un acquirente irlandese di una casa da 400.000 euro dovrebbe prevedere circa il 30-40% del prezzo in contanti: un acconto di 120.000 a 160.000 euro più tasse e commissioni di acquisto ¹.

Tassi di interesse e tipi di mutuo

I mutui spagnoli per non residenti sono a tasso fisso, variabile (prezzato sul Euribor a 12 mesi) o misto. I tassi fissi offrono certezza di pagamento e sono popolari tra gli acquirenti stranieri; i prezzi per i non residenti sono generalmente un po’ più alti rispetto ai tassi per residenti e dipendono dal vostro profilo, dal LTV e dalla durata ²⁶. I termini di solito vanno da 20-25 anni, spesso con un limite di età (frequentemente intorno ai 75 anni) entro la fine del prestito ²⁶. Poiché i tassi si muovono, confermate sempre l’offerta in tempo reale per iscritto prima di impegnarvi; qui indichiamo gli intervalli di tasso attuali piuttosto che fissarli.

Documenti necessari per un richiedente irlandese

Le banche desiderano vedere un reddito stabile e comprovabile. I requisiti tipici per un richiedente irlandese PAYE o autonomo sono:

• Passaporto e NIE
• Buste paga recenti e il vostro contratto di lavoro irlandese, o due o tre anni di bilanci e dichiarazioni dei redditi (Revenue returns) se autonomo ²⁶
• Sei mesi di estratti conto bancari
• Una recente dichiarazione dei redditi (Revenue statement) o dichiarazione fiscale che mostri il reddito dichiarato
• Prova di prestiti esistenti e uscite (gli istituti di credito spagnoli di solito desiderano che i rimborsi totali del debito siano inferiori a circa il 30-35% del reddito netto) ²⁶

I documenti in inglese sono generalmente accettati dagli uffici mutui internazionali, anche se alcune filiali richiedono una traduzione giurata in spagnolo.

Chi paga quali costi del mutuo

Da quando è entrata in vigore la legge spagnola sui mutui (Ley 5/2019), il mutuante, non il mutuatario, paga le spese notarili e del Registro Immobiliare sull’atto di mutuo e l’imposta di bollo Actos Juridicos Documentados (AJD) sul prestito stesso ⁴⁷. Il mutuatario è responsabile di due principali costi del mutuo:

• La perizia immobiliare (tasacion), tipicamente da 300 a 700 euro, pagata da voi ⁷.
• Eventuali commissioni sul prodotto addebitate dalla banca, come una commissione di istruttoria o di apertura, che sono negoziabili ⁷.

Si noti che questo sgravio AJD si applica solo all’atto di mutuo. L’AJD sull’acquisto di una nuova costruzione è una tassa separata che si paga comunque (vedi la sezione successiva).

Tasse di acquisto su una nuova costruzione sulla Costa del Sol

Poiché la Costa del Sol si trova in Andalusia, queste sono le tasse che si applicano a una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore:

Quindi la tassa su una nuova costruzione in Andalusia è di circa l’11,2% del prezzo. Aggiungendo le spese notarili, del Registro Immobiliare e di gestoria per l’atto di acquisto più le spese legali, i costi totali di acquisto si aggirano solitamente tra l’11% e il 13% del prezzo. (Una casa di rivendita paga invece l’imposta di trasferimento ITP, non IVA e AJD; questo è trattato nella nostra guida alle tasse e ai costi di acquisto di proprietà.)

Queste tasse di acquisto sono separate dal vostro mutuo e sono dovute al momento del rogito, motivo per cui devono essere finanziate in contanti insieme all’acconto.

Tasse annuali e di proprietà da preventivare

Possedere una casa spagnola crea obblighi annuali che gli istituti di credito si aspettano che voi adempiate:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): la tassa annuale comunale sulla proprietà, stabilita da ogni municipio come percentuale del valore catastale.
• Imposta sul reddito per non residenti (IRNR), presentata sul Modelo 210. In quanto residenti nell’UE siete tassati al 19% [2 (AEAT)]⁹. Se non affittate la proprietà, la Spagna applica comunque una tassa su un reddito presunto (imputato) dell’1,1% o 2% del valore catastale, a seconda di quando tale valore è stato rivisto l’ultima volta, presentata annualmente ². Se affittate la casa, i proprietari UE/SEE pagano il 19% sul profitto da locazione e, a differenza dei proprietari non UE, possono dedurre le spese ammissibili ².

La nostra guida dedicata al Modelo 210 e all’imposta sul reddito per non residenti illustra la procedura di presentazione in dettaglio.

Il trattato sulla doppia imposizione Irlanda-Spagna

Gli acquirenti irlandesi sono protetti dalla Convenzione tra l’Irlanda e il Regno di Spagna per evitare la doppia imposizione, firmata a Madrid il 10 febbraio 1994 e in vigore tramite la legge irlandese ³. In base al trattato, il reddito e i guadagni derivanti dalla proprietà spagnola sono imponibili in Spagna, e l’Irlanda concede quindi un credito per l’imposta spagnola pagata in modo che lo stesso reddito non sia tassato due volte ³. In pratica si presenta e si paga prima in Spagna (tramite Modelo 210), poi si dichiara all’Irish Revenue e si richiede il sollievo per l’imposta spagnola. Poiché le circostanze personali variano, confermate la vostra posizione con un commercialista che conosca entrambi i sistemi.

Vendita successiva: la ritenuta del 3%

Pianificate la vostra uscita prima di acquistare. Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 entro un mese; questo è un anticipo sull’imposta sulle plusvalenze ². Il venditore quindi presenta il Modelo 210 per saldare il conto finale (le plusvalenze dei non residenti sono tassate al 19%) e richiede il rimborso di qualsiasi eccedenza se il 3% supera l’effettiva passività ⁹. Conservate ogni fattura per i miglioramenti, poiché riducono il guadagno imponibile.

Passi pratici per gli acquirenti irlandesi

1. Richiedete il vostro NIE in anticipo, in Irlanda presso il consolato spagnolo o in Spagna.
2. Ottenete una decisione di massima sul mutuo in modo da conoscere il vostro vero budget prima di prenotare.
3. Aprite un conto bancario spagnolo per il deposito, gli addebiti diretti e l’IBI.
4. Incaricate un avvocato spagnolo indipendente (non quello del costruttore) per eseguire controlli e gestire l’atto.
5. Preventivate il 30-40% del prezzo in contanti: acconto più 11-13% di costi.
6. Registratevi per la presentazione del Modelo 210 dal vostro primo anno di proprietà.

Con lo status di cittadino UE, un rapporto bancario consolidato e la protezione del trattato, gli acquirenti irlandesi sono tra i meglio posizionati acquirenti stranieri sulla Costa del Sol. La chiave è allineare il NIE, il mutuo e i contanti per le tasse prima di firmare.

Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. I tassi e le regole cambiano; verificate le cifre attuali con la vostra banca, avvocato e l’Agencia Tributaria prima di impegnarvi.