Najlepsze Obszary na Costa del Sol dla irlandzkich nabywców

Wybór najlepszych obszarów na Costa del Sol jako irlandzki nabywca polega mniej na znalezieniu jednego idealnego miasta, a bardziej na dopasowaniu odcinka wybrzeża do tego, jak planujesz korzystać z domu. Około 150 kilometrów od Nerji na wschodzie do Manilvy na zachodzie obejmuje apartamenty budżetowe, wille rodzinne i ekskluzywne nowe budownictwo przy polach golfowych, a wszystko to obsługiwane przez jedno lotnisko. Ten przewodnik przedstawia najlepsze obszary na Costa del Sol dla irlandzkich nabywców pod względem stylu życia i potencjału wynajmu, a następnie dokładnie określa, ile płacisz w podatkach i jak ramy prawne Irlandia-Hiszpania traktują Twój zakup.

Dwie rzeczy sprawiają, że to wybrzeże jest niezwykle proste dla kupujących z Irlandii. Po pierwsze, jako obywatele UE zachowujesz pełną swobodę przepływu, więc nie ma wizy pobytowej ani progu minimalnej inwestycji do spełnienia przed zakupem. Po drugie, łączność jest naprawdę codzienna. Lotnisko Malaga-Costa del Sol jest czwartym najbardziej ruchliwym w Hiszpanii, a Dublin znajduje się wśród kilku głównych tras międzynarodowych.¹¹ Aer Lingus i Ryanair latają bezpośrednio przez cały rok, z połączeniem do Dublina mniej więcej raz dziennie trwającym około 3 godziny 10 minut, a Cork zaraz za nim, trwającym około 2 godziny 55 minut.¹²

Najlepsze obszary na Costa del Sol dla irlandzkich nabywców

Miasto Malaga i wschodnie wybrzeże: wartość i życie przez cały rok

Miasto Malaga przekształciło się z miejsca, do którego się przylatywało, w miejsce, w którym się mieszka. Oferuje działające hiszpańskie miasto z kulturą, szpitalami i uniwersytetami, a nie sezonowy kurort, i jest jednym z silniejszych obszarów pod względem czystego zysku z wynajmu, z wartościami brutto często cytowanymi na poziomie od 6 do 7 procent.⁸ Na wschód od miasta, Rincon de la Victoria, Torre del Mar i Nerja w regionie Axarquia oferują irlandzkim nabywcom niższe ceny wejściowe, spokojniejszy i bardziej hiszpański klimat oraz prawdziwą zimową społeczność, a nie zamknięte na zimę urbanizacje. To jest tańsza część wybrzeża i pasuje nabywcom, którzy chcą stałej bazy lub stabilnej długoterminowej inwestycji zamiast krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego.

Fuengirola, Mijas i centralne wybrzeże: rodzinny złoty środek

Środkowy odcinek to miejsce, gdzie osiedla się wiele irlandzkich rodzin, i to z dobrego powodu. Fuengirola łączy długą promenadę, podmiejską linię kolejową do Malagi i codzienne udogodnienia, które działają zarówno w styczniu, jak i w sierpniu. Mijas Costa i jego wioska w głębi lądu oferują golf, międzynarodowe szkoły i dobrze ugruntowaną społeczność anglojęzyczną, więc integracja jest łagodna, jeśli Twój hiszpański jest w fazie rozwoju. Benalmadena dopełnia środek życia portowego i dobrego transportu. Rentowności tutaj są solidne, a nie spektakularne, zazwyczaj w zakresie od 4.5 do 6.5 procent brutto dla długoterminowych wynajmów i wyższe dla dobrze zlokalizowanych wynajmów krótkoterminowych.⁸ Dla irlandzkich nabywców, którzy chcą bliskości lotniska, szkół i gotowej sceny towarzyskiej, jest to najbezpieczniejszy pierwszy zakup.

Marbella, Estepona i zachodnie wybrzeże: premium i prestiż

Na zachód od Marbelli rynek staje się bardziej ekskluzywny. Marbella i Złota Mila oferują rozpoznawalny prestiż, usługi concierge i najgłębszy rynek luksusowych krótkoterminowych wynajmów, podczas gdy Estepona po cichu stała się jednym z najlepszych wszechstronnych miejsc na wybrzeżu, łącząc odrestaurowane stare miasto z falą wysokiej jakości nowego budownictwa. Estepona jest często wymieniana obok Malagi jako zwycięzca pod względem rentowności w 2026 roku.⁸ Dalej na zachód, Sotogrande i Manilva przyciągają nabywców poszukujących przestrzeni, życia portowego i spokoju w stylu polo. Ekskluzywne wille tutaj zazwyczaj wykazują niższe rentowności brutto, w przedziale od 3.5 do 5.5 procent dla długoterminowych wynajmów, ale odporność wartości kapitałowej i silny popyt na odsprzedaż są kompromisem.⁸ To jest strefa dla nabywców stawiających na styl życia i tych, którzy szukają dochodów z wynajmu wakacyjnego w szczycie sezonu z wysokiej jakości nowego budownictwa.

Co płacą irlandzcy nabywcy: podatki i opłaty za zakup

Podatek, który płacisz, zależy od tego, czy nieruchomość jest nowym budownictwem kupionym od dewelopera, czy też odsprzedażą. Nigdy nie płacisz obu. Nowe budownictwo obciążone jest 10-procentowym IVA (VAT) w całym kraju plus andaluzyjski podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) w wysokości 1.2 procent, co daje łącznie 11.2 procent.² Odsprzedaż natomiast podlega andaluzyjskiemu stałemu 7-procentowemu podatkowi od przeniesienia własności (ITP), ustanowionemu na mocy regionalnej Ustawy 5/2021.¹ Od 2022 roku podstawą opodatkowania jest wyższa z dwóch wartości: ceny zapłaconej lub wartości referencyjnej katastru (valor de referencia), a nie automatycznie cena z aktu notarialnego.¹

Dodaj niezależne opłaty prawne (zdecydowanie zaleca się hiszpańskiego prawnika, zazwyczaj około 1 procenta), plus opłaty notarialne i rejestracyjne w Rejestrze Gruntów. Z reguły, budżetuj około 12 do 14 procent dodatkowo do ceny za nowe budownictwo i nieco mniej za odsprzedaż.² Każdy nabywca, rezydent czy nie, potrzebuje NIE (numero de identidad de extranjero) przed finalizacją zakupu, ponieważ ani notariusz, ani urząd skarbowy nie zarejestrują zakupu bez niego.¹⁰ Nasze oddzielne przewodniki dotyczące kosztów zakupu, procesu uzyskania NIE i wyboru prawnika szczegółowo omawiają formalności.

Bieżące podatki i umowa między Irlandią a Hiszpanią

Po zakupie obowiązują dwie opłaty roczne. IBI to lokalny podatek od nieruchomości, naliczany przez ratusz i różniący się w zależności od gminy.³ Następnie jest podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR), deklarowany w Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal nalicza dochód domniemany: podstawą jest 1.1 lub 2 procent wartości katastralnej w zależności od tego, kiedy była ostatnio rewizja, opodatkowany stawką dla nierezydentów.³ Tutaj pomaga Twój status Irlandczyka. Jako rezydenci UE, irlandzcy właściciele płacą obniżoną stawkę 19 procent zamiast 24 procent stosowanej wobec właścicieli spoza UE, a od dochodów z wynajmu mogą odliczyć dozwolone wydatki przed opodatkowaniem.³

Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Irlandią a Hiszpanią, podpisana w Madrycie 10 lutego 1994 roku, zapobiega podwójnemu opodatkowaniu.⁶ Ponieważ nieruchomość znajduje się w Hiszpanii, Hiszpania ma pierwotne prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu i dochodów domniemanych; następnie deklarujesz ten sam dochód w Irlandii i ubiegasz się o ulgę z tytułu zapłaconego już hiszpańskiego podatku.⁶ Kolejność ma znaczenie: najpierw złóż deklarację i zapłać w Hiszpanii, zachowaj dokumentację, a następnie ubiegaj się o ulgę z tytułu podatku zagranicznego w Irlandii. Przy przyszłej sprzedaży nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych według stałej unijnej stawki 19 procent, a nabywca musi potrącić 3 procent ceny i zapłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 jako zaliczkę na Twój rachunek, którą następnie rozliczasz w późniejszym Modelo 210.⁴

Jedna korzystna kwestia dla zakupów o wyższej wartości: Andaluzja stosuje 100-procentową ulgę na regionalny podatek majątkowy, więc właściciele tam faktycznie nic nie płacą, chociaż krajowy Podatek Solidarnościowy od Wielkich Majątków nadal może dotyczyć hiszpańskich aktywów netto powyżej 3 milionów euro.⁹

Finansowanie, kredyty hipoteczne i zyski z wynajmu

Irlandzcy nabywcy finansujący zakup powinni zaplanować to wokół limitów kredytowania dla nierezydentów. Hiszpańskie banki zazwyczaj ograniczają kredyty dla nierezydentów z UE do 60 do 70 procent wartości (wskaźnik LTV), z najlepszymi warunkami zarezerwowanymi dla najsilniejszych profili dochodowych.⁷ W połączeniu z podatkami od zakupu oznacza to budżetowanie znaczącej wpłaty gotówkowej plus kosztów, zanim zaczniesz.

Jeśli chodzi o zwroty, wybrzeże zapewnia szerokie 5 do 7 procent brutto z wynajmu, z Malagą i Esteponą na górnym końcu, a luksusowymi willami w Marbelli niżej.⁸ Wysokiej jakości nowe budownictwo przeznaczone do krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego może osiągnąć od 6 do 10 procent brutto, choć po opłatach za zarządzanie, IBI, opłatach wspólnotowych, 19-procentowym podatku dla nierezydentów i realistycznych okresach pustostanów, zyski netto zazwyczaj wynoszą około 3 do 4.5 procent.⁸ Jeśli zamierzasz wynajmować na wakacje, uwzględnij rejestrację wynajmu turystycznego w Andaluzji, zanim zaczniesz liczyć na ten dochód; nasze dedykowane przewodniki dotyczące licencjonowania wynajmu wakacyjnego i opodatkowania wynajmu obejmują aktualne zasady.

Krótko mówiąc, najlepszy obszar dla irlandzkiego nabywcy to ten, który pasuje do planu: Malaga i wschód dla wartości i życia przez cały rok, Fuengirola i Mijas dla życia rodzinnego i łatwej integracji, oraz Marbella i Estepona dla luksusowego stylu życia i wysokosezonowej rentowności. Ramy podatkowe i traktatowe są takie same na całym wybrzeżu, a Twój status obywatela UE sprawia, że jest to proste.