Zrozumienie VAT (IVA) i podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD) dla francuskich nabywców nowych nieruchomości w Casares

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości w pożądanej lokalizacji, takiej jak Casares na Costa del Sol, oferuje ekscytującą okazję dla francuskich nabywców. Chociaż perspektywa posiadania współczesnego domu w andaluzyjskim słońcu jest kusząca, kluczowe jest zrozumienie związanych z tym podatków i procesów prawnych. Niniejszy przewodnik, przygotowany przez Life in Costa, przewodnik i katalog rekomendujący nowo wybudowane domy w imieniu deweloperów, ma na celu wyjaśnienie głównych obowiązków podatkowych: podatku od wartości dodanej (IVA) i podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD), a także innych istotnych kosztów dla nabywców zagranicznych.

Nawigacja po hiszpańskim rynku nieruchomości wymaga jasnego zrozumienia otoczenia podatkowego, które znacznie różni się od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Wszystkie podane dane są aktualnymi szacunkami na lata 2024-2026, opartymi na oficjalnych źródłach, ale nabywcy zawsze powinni zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej i podatkowej w swoich konkretnych okolicznościach.

Zrozumienie podatku od wartości dodanej (IVA) od nowo wybudowanych nieruchomości

Przy nabywaniu nowo wybudowanej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, podstawowym podatkiem od transakcji jest podatek od wartości dodanej (IVA), znany jako Impuesto sobre el Valor Añadido. Jest to hiszpański odpowiednik podatku VAT.

Standardowa stawka IVA dla nowych nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii, w tym w Casares, wynosi 10% ceny zakupu.

• Stawka ta dotyczy samej nieruchomości mieszkalnej.
• Zazwyczaj obejmuje również do dwóch miejsc parkingowych i pomieszczeń gospodarczych włączonych do tej samej umowy zakupu.
• W przypadku zakupu lokali użytkowych, działek budowlanych lub miejsc garażowych niesprzedawanych z jednostką mieszkalną, obowiązuje wyższa ogólna stawka IVA w wysokości 21%.
• W szczególnych przypadkach, takich jak dotowane mieszkania socjalne (Vivienda de Protección Oficial, VPO), może mieć zastosowanie obniżona stawka IVA w wysokości 4%, chociaż zależy to od kryteriów kwalifikacyjnych i klasyfikacji nieruchomości.

Deweloper jest odpowiedzialny za pobranie IVA od nabywcy i przekazanie go hiszpańskim organom podatkowym. Podatek ten jest zazwyczaj płacony w momencie finalizacji transakcji, gdy publiczny akt sprzedaży jest podpisywany przed notariuszem.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) dla nowych nieruchomości w Casares

Oprócz IVA, zakup nowych nieruchomości podlega również podatkowi od czynności cywilnoprawnych, oficjalnie znanemu jako Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Podatek ten jest nakładany na notarialnie poświadczone dokumenty prawne związane z transakcją nieruchomości, takie jak publiczny akt sprzedaży i wszelkie akty hipoteczne.

W Andaluzji, wspólnocie autonomicznej, w której znajduje się Casares, ogólna stawka AJD dla nowo wybudowanych nieruchomości wynosi 1.2% ceny zawartej w akcie notarialnym.

Podatek ten jest płacony w momencie finalizacji transakcji, zazwyczaj za pośrednictwem notariusza, który organizuje płatność do regionalnych organów podatkowych.

Inne koszty związane z zakupem, które należy wziąć pod uwagę

Oprócz IVA i AJD, nabywcy powinni uwzględnić w swoim budżecie kilka innych kosztów związanych z zakupem nowo wybudowanej nieruchomości w Casares:

• Opłaty notarialne: Są to uregulowane opłaty za publiczny akt sprzedaży. Zazwyczaj wahają się od 600 € do 1500 €, w zależności od ceny zakupu nieruchomości.
• Opłaty za wpis do księgi wieczystej: Opłaty te pokrywają koszt zarejestrowania nieruchomości na Twoje nazwisko w księdze wieczystej. Zazwyczaj wahają się od 400 € do 1000 €.
• Koszty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Koszty prawne wynoszą zazwyczaj około 1% ceny zakupu, plus IVA.
• Koszty kredytu hipotecznego: Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, mogą obowiązywać dodatkowe opłaty, w tym opłaty za wycenę, prowizje początkowe oraz AJD od aktu hipotecznego (który w przypadku nowych nieruchomości jest zazwyczaj wliczony w ogólną kalkulację AJD przy zakupie).

Współczynnik LTV (Loan-to-Value) dla nabywców niebędących rezydentami

Dla francuskich nabywców niebędących rezydentami, poszukujących kredytu hipotecznego w Hiszpanii, hiszpańskie banki zazwyczaj oferują maksymalny współczynnik LTV (Loan-to-Value) w wysokości od 60% do 70% ceny zakupu nieruchomości lub wyceny banku, w zależności od tego, która wartość jest niższa. Oznacza to, że zazwyczaj będziesz musiał/a zapewnić wkład własny w wysokości od 30% do 40% wartości nieruchomości, oprócz pokrycia wszystkich związanych z tym kosztów zakupu i podatków.

Bieżące koszty posiadania nieruchomości

Po nabyciu nieruchomości w Casares, należy wziąć pod uwagę roczne podatki i wydatki:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

IBI to coroczny podatek gminny od nieruchomości, porównywalny do podatku lokalnego w Wielkiej Brytanii. Jest on płacony przez wszystkich właścicieli nieruchomości, zarówno rezydentów, jak i nierezydentów.

• IBI jest obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości (valor catastral), wartości administracyjnej przypisanej przez Hiszpańską Agencję Podatkową, która jest zazwyczaj niższa niż wartość rynkowa.
• Konkretna stawka jest ustalana przez lokalny urząd miasta w Casares i zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej dla nieruchomości miejskich.
• Dla nieruchomości na Costa del Sol, typowe roczne koszty IBI mogą wynosić od 300 € do 2000 € lub więcej, w zależności od wielkości i lokalizacji nieruchomości.
• IBI jest zazwyczaj płacony raz w roku, często między majem a październikiem.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) / Modelo 210

Właściciele nieruchomości w Hiszpanii niebędący rezydentami podlegają podatkowi dochodowemu od nierezydentów (IRNR) od dochodów generowanych w Hiszpanii. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy nie wynajmujesz swojej nieruchomości, ponieważ hiszpańskie organy podatkowe przypisują dochód z samego faktu posiadania nieruchomości dostępnej do użytku.

• Dla rezydentów podatkowych z UE/EOG, w tym francuskich nabywców, stawka podatku od tego przypisanego dochodu lub dochodu z wynajmu netto wynosi 19%.
• Przypisany dochód jest zazwyczaj obliczany jako 1.1% wartości katastralnej nieruchomości (lub 2%, jeśli wartość katastralna nie była aktualizowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat).
• Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, stawka 19% ma zastosowanie do Twojego dochodu z wynajmu netto, z uwzględnieniem pewnych kosztów podlegających odliczeniu.
• Podatek ten jest deklarowany corocznie za pomocą Modelo 210.

Opłaty wspólnotowe i media

Jeśli Twoja nowo wybudowana nieruchomość jest częścią wspólnoty (np. kompleksu apartamentowego lub urbanizacji), będziesz płacić miesięczne lub kwartalne opłaty wspólnotowe na pokrycie utrzymania części wspólnych, ogrodów i basenów. Dodatkowo, będziesz odpowiedzialny/a za rachunki za media, takie jak prąd, woda i internet.

Plusvalía Municipal (Lokalny podatek od zysków kapitałowych od wartości gruntu)

Chociaż nie jest to bezpośredni podatek od zakupu, Plusvalía Municipal (oficjalnie Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) to lokalny podatek naliczany od wzrostu wartości gruntu miejskiego przy przeniesieniu własności nieruchomości.

• Podatek ten jest zazwyczaj płacony przez sprzedającego, chociaż umowa może czasami stanowić inaczej.
• Dotyczy on wyłącznie wartości gruntu, a nie samego budynku, i jest obliczany przez lokalny urząd miasta.
• Co kluczowe, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana ze stratą, lub jeśli nie nastąpił wzrost wartości gruntu, sprzedający może być zwolniony z płacenia tego podatku, choć nadal musi on zostać zadeklarowany.

3% potrącenia dla sprzedających niebędących rezydentami

Ważne jest, aby pamiętać, że gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, nabywca jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria w imieniu sprzedającego. Nie jest to podatek od zakupu, lecz zaliczka na poczet zobowiązania podatkowego sprzedającego z tytułu zysków kapitałowych.

Przeniesienie miejsca zamieszkania i kwestie związane z pobytem dla francuskich nabywców

Jako obywatele francuscy, korzystacie z swobody przepływu osób w Unii Europejskiej. Chociaż nie potrzebujecie wizy, aby mieszkać w Hiszpanii, wymagane są pewne kroki administracyjne, jeśli planujecie przebywać tam dłużej niż trzy miesiące.

Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE to obowiązkowy numer identyfikacji podatkowej dla wszystkich cudzoziemców posiadających interesy gospodarcze, zawodowe lub społeczne w Hiszpanii. Jest on niezbędny do zakupu nieruchomości, otwarcia konta bankowego, uruchomienia mediów i płacenia podatków.

Numer NIE można uzyskać:

1. W Hiszpanii: Umawiając się na wizytę (cita previa) w lokalnym Oficina de Extranjería (Biurze ds. Cudzoziemców) lub na posterunku policji (Policía Nacional), który zajmuje się wnioskami o NIE.
2. Z zagranicy: Za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu lub ambasady w Twoim kraju.
3. Za pośrednictwem przedstawiciela prawnego: Prawnik lub ‘gestor’ może złożyć wniosek w Twoim imieniu na podstawie notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa.

NIE jest numerem stałym, chociaż sam certyfikat może mieć ograniczoną ważność. Służy wyłącznie jako numer identyfikacyjny i nie nadaje praw pobytu.

Life in Costa zaleca wszystkim potencjalnym nabywcom skorzystanie z usług wykwalifikowanego, niezależnego prawnika, który przeprowadzi ich przez proces zakupu, zapewniając pełną zgodność z hiszpańskimi przepisami oraz udzielając dokładnych, spersonalizowanych porad dotyczących ich obowiązków podatkowych.