Das spanische Nicht-lukrative Visum, erklärt
Das Visum für Nicht-Erwerbstätige (NLV) ermöglicht Amerikanern, mit passivem Einkommen ohne Erwerbstätigkeit an der Costa del Sol zu leben, wobei im Jahr 2026 etwa EUR 28.800 pro Jahr zuzüglich EUR 7.200 pro unterhaltsberechtigter Person erforderlich sind. Es macht Sie auch zu einem spanischen Steuerinländer, sobald Sie mehr als 183 Tage hier verbringen, wodurch Ihr weltweites Einkommen besteuert wird, obwohl das Abkommen zwischen den USA und Spanien eine echte Doppelbesteuerung verhindert. Der Immobilienerwerb ist vom Visum unabhängig, aber die Erwerbssteuern für Neubauten und die Meldepflichten für Nichtansässige sind beide für Ihr Budget relevant.
Was das spanische Nichteinwanderungsvisum ist
Das spanische Nichteinwanderungsvisum (NLV, oder visado de residencia no lucrativa) ist eine Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger, einschließlich US-Bürger, die mit ihrem eigenen passiven Einkommen ohne Erwerbstätigkeit in Spanien leben möchten. Es ist der häufigste Weg für amerikanische Rentner und finanziell unabhängige Käufer, die sich an der Costa del Sol niederlassen, von Marbella und Estepona über Fuengirola bis Nerja. Das entscheidende Wort ist nicht-lukrativ: Die Genehmigung verbietet jede wirtschaftliche oder berufliche Tätigkeit in Spanien, und spanische Konsulate betrachten Fernarbeit, Freiberuflichkeit und Einkünfte aus der eigenen US-amerikanischen LLC nun ebenfalls als verboten 2. Wenn Sie beabsichtigen, weiterhin aus der Ferne zu arbeiten, ist das Digitale Nomadenvisum der richtige Weg, nicht dieses.
Das Nichteinwanderungsvisum wird für ein Jahr erteilt und in Zweijahresblöcken (2 + 2) verlängert, danach können Sie eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Der Kauf eines Eigenheims ist keine Bedingung für das Visum, und das Visum ist keine Bedingung für den Kauf: Amerikaner können Immobilien an der Costa del Sol als Nichtansässige frei erwerben. Dieser Leitfaden erklärt, wie die beiden interagieren, da Ihr Aufenthaltsstatus die Steuer ändert, die Sie sowohl auf Ihr Eigenheim als auch auf Ihr weltweites Einkommen zahlen.
Einkommensanforderungen 2026
Die finanzielle Schwelle ist an den IPREM (Indicador Publico de Renta de Efectos Multiples) gekoppelt. Für 2026 blieb der IPREM bei 600 EUR pro Monat oder 7.200 EUR pro Jahr, da Spanien seinen vorherigen Haushalt fortgeschrieben hat, anstatt einen neuen zu genehmigen 1. Das NLV erfordert den Nachweis eines stabilen passiven Einkommens von 400 % des IPREM für den Hauptantragsteller sowie 100 % für jedes mitreisende Familienmitglied 2.
| Antragsteller | IPREM-Vielfaches | Pro Monat | Pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Hauptantragsteller | 400% | 2.400 EUR | 28.800 EUR |
| Jedes abhängige Familienmitglied | +100% | +600 EUR | +7.200 EUR |
Ein Paar muss also etwa 36.000 EUR pro Jahr nachweisen (28.800 EUR + 7.200 EUR). Akzeptable Quellen sind Renten, Mieteinnahmen, Dividenden, Annuitäten und Ersparnisse. Das Einkommen muss passiv und wiederkehrend sein: Ein Gehalt aus einer laufenden Anstellung qualifiziert nicht, gerade weil die Genehmigung nicht-lukrativ ist 2.
Krankenversicherung und Dokumente
Antragsteller müssen eine vollständige private spanische Krankenversicherung ohne Zuzahlungen und ohne Selbstbehalte vorweisen, deren Deckung dem öffentlichen System entspricht und die für das erste Jahr im Voraus bezahlt wird 2. US-Antragsteller reichen außerdem ein FBI-Führungszeugnis ein, das gemäß der Haager Konvention apostilliert wurde, zusammen mit apostillierten und beeidigt übersetzten Begleitdokumenten. Die konsularische Visumsgebühr für US-Bürger beträgt im Jahr 2026 etwa 140 USD, exklusive Versicherung, Übersetzungen, Apostillen und jeglicher rechtlicher Unterstützung 2.
Die steuerliche Konsequenz, die niemand einplant
Das Nichteinwanderungsvisum soll Sie ansässig machen, und der Wohnsitz hat eine steuerliche Bedeutung. Nach spanischem Recht werden Sie steuerlich ansässig, sobald Sie in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien verbringen, wobei Teiltage zählen 3. Da das NLV Sie effektiv dazu verpflichtet, in Spanien zu leben, überschreiten die meisten Inhaber diese Grenze in ihrem ersten vollen Jahr. Ab diesem Zeitpunkt besteuert Spanien Ihr weltweites Einkommen, nicht nur Einkommen aus spanischen Quellen, mit progressiven staatlichen und andalusischen Sätzen, die von 19 % bis zu 47 % reichen 3.
Für US-Bürger überschneidet sich dies mit der staatsbürgerschaftsbasierten Besteuerung Amerikas, die Ihnen unabhängig von Ihrem Wohnort folgt. Das US-Spanische Doppelbesteuerungsabkommen von 1990, aktualisiert durch das Protokoll von 2013, bewahrt diesen US-Anspruch durch seine Saving Clause intakt, bietet jedoch Erleichterungen, damit Sie dasselbe Einkommen nicht zweimal bezahlen müssen: hauptsächlich den Foreign Tax Credit auf IRS Form 1116 und den Foreign Earned Income Exclusion auf Form 2555 3. In der Praxis reichen Sie in beiden Ländern Erklärungen ein und verrechnen die spanische Steuer mit der US-Steuer. Dies ist Spezialgebiet: Ziehen Sie vor Ihrem ersten spanischen Steuerjahr einen grenzüberschreitenden Berater hinzu und lesen Sie unseren verwandten Leitfaden zu Steuerlicher Ansässigkeit und der 183-Tage-Regel.
Kauf an der Costa del Sol: Kaufsteuern
Die Grunderwerbsteuer richtet sich danach, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt, und nach der Region. In Andalusien, das die gesamte Costa del Sol abdeckt, ist die Aufteilung wie folgt 4:
| Immobilientyp | Steuer | Satz (Andalusien 2026) |
|---|---|---|
| Neubau | IVA (Mehrwertsteuer) + AJD (Stempelsteuer) | 10% + 1.2% = 11.2% |
| Wiederverkauf | ITP (Grunderwerbsteuer) | 7% |
Sie zahlen niemals sowohl IVA als auch ITP für denselben Kauf. Für einen Neubau zahlen Sie 10 % IVA plus 1,2 % AJD; die ITP fällt nicht an 4. Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar-, Grundbuch-, Anwaltsgebühren und gegebenenfalls Hypothekenkosten einplanen. Als Faustregel sollten Sie für einen Neubau etwa 14 % bis 15 % zusätzlich zum Preis und für einen Wiederverkauf etwa 10 % bis 12 % einkalkulieren 4. Jeder Käufer, ob ansässig oder nicht, benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero) zum Abschluss. Lesen Sie unseren verwandten Leitfaden zu Kaufkosten und der NIE.
Hypotheken für US-Käufer
Die Kreditvergabe an Nichtansässige ist konservativer als die Kreditvergabe an Ansässige. Für Nichtansässige liegt der maximale Beleihungswert typischerweise zwischen 60 % und 70 %, und für US-Bürger beträgt er in der Regel maximal 60 % (gelegentlich 70 % für starke Profile) aufgrund der zusätzlichen FATCA-Compliance, die Banken durchführen müssen 7. Erwarten Sie, nach einem W-9, IRS-Transkripten und einer Erklärung zur Einhaltung ausländischer Steuervorschriften gefragt zu werden 7. Planen Sie eine Anzahlung von mindestens 30 % bis 40 % des Preises zuzüglich der oben genannten Kaufkosten ein.
Eigentum als Nichtansässiger vs. Ansässiger
Bis das NLV Sie ansässig macht, besitzen Sie Ihr Eigenheim an der Costa del Sol als Nichtansässiger, und dies bringt eine eigene jährliche Einreichung mit sich: das Modelo 210 für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Auch wenn Sie die Immobilie nie vermieten, erhebt Spanien eine zugerechnete Einkommensteuer auf einen Zweitwohnsitz, berechnet auf 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn der Wert kürzlich nicht neu bewertet wurde). Als US-Bürger sind Sie ein Nicht-EU-Ansässiger und werden mit 24 % auf dieser Basis besteuert, ohne dass Ausgabenabzüge zulässig sind, im Gegensatz zum Nettosatz von 19 %, der für EU-/EWR-Ansässige verfügbar ist 5. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen ebenfalls mit 24 % brutto auf dem Modelo 210 besteuert 5.
Separat zahlt jeder Eigentümer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus auf den Katasterwert erhoben wird. Sobald Sie unter dem NLV spanischer Steueransässiger werden, hören Sie auf, das nicht-ansässige Modelo 210 für zugerechnetes Einkommen einzureichen und erklären stattdessen über das ansässige IRPF-System, und die Mechanik der zugerechneten Einkommen ändert sich. Lesen Sie unseren verwandten Leitfaden zu dem Modelo 210 für Nichtansässige.
Wenn Sie schließlich verkaufen
Wenn Sie verkaufen, während Sie noch Nichtansässiger sind, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer an die Agencia Tributaria zahlen, unter Verwendung des Modelo 211 6. Sie reichen dann innerhalb von vier Monaten das Modelo 210 ein, um den Restbetrag zu begleichen oder eine Rückerstattung zu beantragen. Kapitalgewinne für Nicht-EU-Verkäufer werden mit 24 % besteuert, und Gewinne für EU-/EWR-Verkäufer mit 19 % 6. Sie werden auch mit der plusvalia municipal konfrontiert, der lokalen Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens, die an das Rathaus zu zahlen ist. Sobald Sie spanischer Resident sind, werden Gewinne stattdessen nach den Sparertragssteuersätzen für Residenten besteuert. Bewahren Sie jede Rechnung von Kauf, Steuern und Verbesserungen auf, da diese den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
Ist das NLV das Richtige für einen Käufer an der Costa del Sol?
Das Nichteinwanderungsvisum eignet sich für Amerikaner mit zuverlässigem passivem Einkommen, die ernsthaft beabsichtigen, Spanien zu ihrem Zuhause zu machen und sich damit wohlfühlen, spanische Steueransässige zu werden. Es ist schlecht geeignet, wenn Sie planen, weiter zu arbeiten, oder wenn Sie ein Ferienhaus möchten, das Sie nur wenige Monate im Jahr besuchen, in welchem Fall es einfacher sein könnte, ein nicht ansässiger Eigentümer zu bleiben (und das Modelo 210 einzureichen). Welchen Weg Sie auch wählen, die Visumsfrage und die Immobiliensteuerfrage sind separate Entscheidungen, die gemeinsam modelliert werden sollten. Behandeln Sie jede hier genannte Zahl als Basiswert für 2026 und bestätigen Sie Ihre eigenen Zahlen mit einem spanischen Anwalt und einem US-spanischen Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Einkommen benötige ich für das Non-Lucrative Visa im Jahr 2026?
Der Hauptantragsteller muss 400% des IPREM nachweisen, was EUR 2.400 pro Monat oder EUR 28.800 pro Jahr im Jahr 2026 entspricht, zuzüglich 100% des IPREM (EUR 7.200 pro Jahr) für jedes begleitende Familienmitglied. Das Einkommen muss passiv sein, zum Beispiel Renten, Mieteinnahmen, Dividenden oder Ersparnisse, nicht ein Gehalt aus laufender Arbeit 12.
Kann ich mit dem Non-Lucrative Visa remote für einen US-Arbeitgeber arbeiten?
Nein. Die Genehmigung ist streng nicht-lukrativ, und spanische Konsulate behandeln Remote-Arbeit, Freiberuflichkeit und Einkommen aus Ihrer eigenen US LLC nun als verboten. Wenn Sie weiterhin arbeiten möchten, ist stattdessen das Digital Nomad Visa der richtige Weg 2.
Macht mich das Visum zu einem spanischen Steuerinländer?
In der Praxis ja. Sie werden spanischer Steuerinländer, sobald Sie mehr als 183 Tage in Spanien in einem Kalenderjahr verbringen, und das NLV setzt effektiv voraus, dass Sie hier leben. Ab diesem Zeitpunkt besteuert Spanien Ihr weltweites Einkommen zu Sätzen von 19% bis 47%. Das Abkommen zwischen den USA und Spanien verhindert eine echte Doppelbesteuerung durch ausländische Steuergutschriften, aber Sie müssen trotzdem in beiden Ländern eine Steuererklärung einreichen 3.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol?
Bei einem Neubau in Andalusien zahlen Sie 10% IVA (VAT) plus 1,2% AJD (Stempelsteuer), zusammen 11,2%. Wiederverkaufsimmobilien zahlen stattdessen 7% ITP Übertragungssteuer. Sie zahlen niemals beides. Rechnen Sie mit etwa 14% bis 15% zusätzlich zum Preis für einen Neubau, wenn Notar-, Register- und Rechtsgebühren enthalten sind 4.
Zahle ich immer noch spanische Steuern auf mein Eigenheim, auch wenn ich es nie vermiete?
Ja. Als nicht ansässiger US-Eigentümer reichen Sie jedes Jahr das Modelo 210 ein und zahlen eine zugerechnete Einkommensteuer auf 1,1% (oder 2%) des Katasterwerts zu einem Nicht-EU-Satz von 24%, ohne Abzüge, zuzüglich der jährlichen kommunalen IBI. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen mit 24% brutto besteuert 5.
Wie hoch kann die Hypothek sein, die ein US-Bürger in Spanien erhalten kann?
Die Kreditvergabe an Nichtansässige ist auf etwa 60% bis 70% des Beleihungswerts begrenzt, und für US-Bürger beträgt sie aufgrund der FATCA-Konformität in der Regel maximal 60%, gelegentlich 70% für starke Profile. Planen Sie eine Anzahlung von mindestens 30% bis 40% zuzüglich der Kaufnebenkosten ein und erwarten Sie, ein W-9 und IRS transcripts vorzulegen 7.
