Steuern für belgische Käufer von Immobilien in Spanien

Steuern für belgische Immobilienkäufer in Spanien: Das Wichtigste auf einen Blick

Wenn Sie als belgischer Käufer eine Immobilie an der Costa del Sol suchen, lassen sich die zu zahlenden Steuern in zwei klare Gruppen unterteilen: die einmalig bei Kauf fälligen Steuern und die jährlich fälligen Steuern, solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Als in Belgien ansässiger Bürger sind Sie ein EU-/EWR-Bürger, was aus zwei Gründen von Bedeutung ist: Sie profitieren vom niedrigeren Steuersatz von 19% für Nichtansässige und benötigen kein Visum, um in Spanien Immobilien zu kaufen, zu besitzen oder dort zu leben. Dieser Leitfaden enthält die wichtigsten Zahlen für 2026, basierend auf den regionalen Sätzen Andalusiens, damit Sie vor der Unterzeichnung genau budgetieren können. Verwandte Themen finden Sie in unseren Leitfäden zu Kaufnebenkosten, dem NIE-Verfahren und Hypotheken für Nichtansässige.

Kaufsteuern: Neubau versus Wiederverkauf

Die größte einzelne Variable ist, ob es sich um einen Neubau (erstmaliger Kauf vom Bauträger) oder einen Wiederverkauf handelt.

Neubauimmobilien: IVA plus AJD

Ein Neubau unterliegt der nationalen Mehrwertsteuer (IVA) von 10% des Kaufpreises und bei staatlich gefördertem Wohnraum (VPO) einem ermäßigten Satz von 4% ¹⁴. Zusätzlich zur IVA zahlen Sie die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), die in Andalusien zu einem allgemeinen Satz von 1.2% ¹ erhoben wird. Ein Standard-Neubau bedeutet somit ungefähr 11.2% an kombinierten Kaufsteuern, bevor Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren anfallen.

Gebrauchtimmobilien: ITP

Eine Wiederverkaufs- (Gebraucht-) Immobilie unterliegt nicht der IVA. Stattdessen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP), die Andalusien zu einem allgemeinen Pauschalsatz von 7% ²⁴ erhebt. Es gibt ermäßigte Sätze, die jedoch eng gefasst sind: 6% für einen Hauptwohnsitz im Wert von bis zu 150.000 Euro und 3.5% für Käufer unter 35 Jahren, die einen Hauptwohnsitz bis zu 150.000 Euro erwerben ². Die meisten belgischen Käufer eines Zweitwohnsitzes an der Costa del Sol fallen unter den Standardsatz von 7%. Der Käufer ist der Steuerpflichtige, und die ITP muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beurkundung eingereicht und bezahlt werden ².

Die NIE: Ohne sie können Sie keine Steuern zahlen

Jeder nicht-ansässige Käufer benötigt eine Numero de Identificacion de Extranjero (NIE), die Steuernummer für Ausländer. Sie ist erforderlich, um die Urkunde zu unterzeichnen, Kaufsteuern zu zahlen, Versorgungsleistungen einzurichten und jede spanische Steuererklärung einzureichen. Als belgischer (EU-)Bürger erhalten Sie diese über ein spanisches Konsulat in Belgien oder persönlich in Spanien. Planen Sie dafür ausreichend Zeit vor dem Abschluss ein; siehe unseren speziellen NIE-Leitfaden.

Jährliche Steuern nach dem Erwerb

IBI (kommunale Grundsteuer)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung auf den Katasterwert (valor catastral) erhoben wird. Der Satz wird lokal festgelegt und liegt üblicherweise im Bereich von 0.4% bis 1.1% des Katasterwertes, sodass die genaue Zahl von der Gemeinde abhängt (Marbella, Estepona, Mijas und Fuengirola legen jeweils ihre eigenen fest). Sie sollten den aktuellen Satz bei der jeweiligen Stadtverwaltung bestätigen lassen.

IRNR: Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210)

Dies ist die Steuer, die die meisten belgischen Käufer übersehen. Wenn Sie eine spanische Immobilie besitzen, aber nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, schulden Sie die Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), die auf Modelo 210 ³ deklariert wird. Es gibt zwei Szenarien:

• Sie vermieten die Immobilie nicht. Das spanische Gesetz unterstellt dennoch ein fiktives Einkommen basierend auf dem Katasterwert. Die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwertes, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre neu bewertet wurde, oder 2% andernfalls ⁵. Als EU-/EWR-Bürger wird diese Bemessungsgrundlage mit 19% ³⁵ besteuert. Beispiel: Ein Katasterwert von 100.000 Euro bei 2% ergibt eine Bemessungsgrundlage von 2.000 Euro, die mit 19% besteuert wird = 380 Euro für das Jahr. Dies wird einmal jährlich eingereicht.
• Sie vermieten die Immobilie. Sie zahlen 19% auf die Mieteinnahmen, und als belgischer (EU/EWR-)Bürger dürfen Sie damit verbundene Ausgaben (Gemeinschaftsgebühren, IBI, Reparaturen, Hypothekenzinsen, anteilige Abschreibungen) abziehen ³⁵. Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24% ohne Abzüge, daher ist Ihr EU-Status ein echter Vorteil. Mieteinnahmen werden in der Regel vierteljährlich deklariert.

Späterer Verkauf: Die 3%-Einbehaltung und Kapitalgewinne

Wenn Sie später als Nichtansässiger verkaufen, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag über Modelo 211 an die Steuerbehörde (AEAT) als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer zu entrichten ⁶⁷. Dies ist keine zusätzliche Steuer: Es ist eine Vorauszahlung. Ihr tatsächlicher Kapitalgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und zulässiger Ausgaben) wird unter IRNR besteuert, und für EU-/EWR-Bürger beträgt der Satz 19% ⁶. Übersteigt die einbehaltene 3%ige Vorauszahlung Ihre endgültige Steuerschuld, fordern Sie die Differenz über Modelo 210 zurück, normalerweise innerhalb weniger Monate nach Einreichung ⁶.

Sie schulden auch die plusvalia municipal, die lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens, zahlbar an die Stadtverwaltung (Sätze variieren je nach Gemeinde und werden innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung beglichen) ⁶. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf auf, da rechtmäßige Kosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Spanien erhebt eine Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auf das spanische Vermögen von Nichtansässigen. Andalusien gewährt einen regionalen Rabatt von 100%, was in der Praxis die gewöhnliche regionale Vermögenssteuer für die meisten Eigentümer eliminiert. Die nationale Solidaritätssteuer auf große Vermögen kann jedoch weiterhin für sehr vermögende Personen gelten (im Wesentlichen spanische Vermögenswerte über der Mehr-Millionen-Euro-Schwelle nach Abzügen). Für ein typisches Ferienhaus an der Costa del Sol ist dies kein Problem, aber Käufer von hochwertigen Immobilien sollten spezifischen Rat einholen.

Belgien und Spanien: Vermeidung der Doppelbesteuerung

Belgien und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft, sodass Sie nicht zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden. Gemäß dem Abkommen sind Einkünfte und Gewinne aus unbeweglichem Vermögen in Spanien steuerpflichtig (dem Land, in dem sich die Immobilie befindet). Belgien, als Ihr Wohnsitzland, verlangt weiterhin, dass Sie die spanische Immobilie in Ihrer belgischen Steuererklärung angeben; Belgien wendet im Allgemeinen eine Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an, was bedeutet, dass das spanische Einkommen in Belgien steuerfrei ist, aber den Steuersatz für Ihr anderes belgisches Einkommen erhöhen kann. Die genauen Modalitäten haben sich mit einem kürzlich erlassenen Protokoll geändert, daher sollten Sie die aktuelle Behandlung für Ihre eigenen Zahlen mit einem belgischen Berater abklären.

Kein Visum, kein Golden Visa: Ihr EU-Vorteil

Da Belgien ein EU-Mitgliedstaat ist, haben Sie das Recht auf Freizügigkeit. Sie benötigen keine Kauferlaubnis, kein Aufenthaltsvisum oder den (jetzt eingestellten) Golden-Visa-Weg. Wenn Sie länger als drei Monate in Spanien bleiben, registrieren Sie sich einfach als EU-Bürger und erhalten eine grüne Aufenthaltsbescheinigung (certificado de registro). Beachten Sie, dass ein Aufenthalt von mehr als 183 Tagen pro Jahr in Spanien Sie in der Regel zu einem spanischen Steuerinländer macht, was Ihr Steuerprofil vollständig ändert: Lesen Sie unseren Leitfaden zu Wohnsitz und Steueransässigkeit, bevor Sie längere Aufenthalte planen.

Gesundheitswesen und Schulen (kurz gefasst)

Als EU-Bürger können Sie Ihre Europäische Krankenversicherungskarte für vorübergehende Aufenthalte nutzen, und umziehende Rentner können über das Formular S1 Zugang zur spanischen öffentlichen Gesundheitsversorgung erhalten. Die Costa del Sol bietet eine große Auswahl an internationalen und zweisprachigen Schulen (britische und andere europäische Lehrpläne) in Marbella, Estepona und an der gesamten Küste, die viele umziehende belgische Familien nutzen. Dies sind praktische, keine steuerlichen Angelegenheiten, aber sie beeinflussen die Gesamtkosten eines Umzugs.

Faustregel für die Budgetplanung

Neben den Hauptsteuern sollten Sie etwa 10% bis 14% des Kaufpreises für alle kombinierten Kaufnebenkosten (Steuern plus Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren) einplanen. Ein Neubau auf dem IVA-plus-AJD-Niveau liegt am oberen Ende; ein Wiederverkauf unter ITP liegt niedriger. Klären Sie Ihren individuellen Fall immer mit einem lokalen Anwalt und Gestor, bevor Sie sich festlegen.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information für 2026 und keine persönliche Steuerberatung. Sätze und Schwellenwerte ändern sich, und Andalusien legt einige davon regional fest. Bestätigen Sie die Zahlen mit der Agencia Tributaria, der Junta de Andalucia und einem qualifizierten Berater, bevor Sie eine Transaktion durchführen.